РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2025 года г. Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Емельяновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-137/2025 по административному исковому заявлению общества с отграниченной ответственностью «Алев-Лада» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
установил:
Административный истец ООО «Алев-Лада» обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:79 в размере 1 868 347 руб., земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:575 в размере 7 625 233 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков превышает размер его рыночной стоимости, чем нарушает его права как плательщика за пользование земельным участком.
Представитель административного истца ФИО1 уточнила исковые требования и просила установить с учетом заключения эксперта кадастровую стоимость земельных участков в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:79 в размере 1 868 347 руб., земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:575 в размере 8 983 730, 14 руб.
Административные ответчики: Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица ППК "Роскадастр" в лице филиала ППК "Роскадастр" по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, ГБУ СО ЦКО, не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило дополнительные пояснения, в которых указало, что стоимость земельных участков с учетом заключения эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты недвижимости.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Как следует из материалов дела, ООО «Алев-Лада» по договору аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102153:79 площадью 1 555 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область. г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Воскресенская, севернее административного здания №11, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102153:575 площадью 5 330 кв.м., расположенный по адресу: <...>.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:575 определена актом ГБУ СО ЦКО АОКС-63/2023/000075 от 21.03.2023 года по состоянию на 1 января 2022 года в размере 10 626 378, 5 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:79 утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 года по состоянию на 1 января 2022 года в размере 5 300 699, 55 руб.
Административный истец, считая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, а свои права нарушенными, 25 октября 2024 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости № 2024/10-01, №2024/10-02, выполненные 7 октября 2024 года ООО «Независимая экспертиза и оценка», согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:79 в размере 1 868 347 руб., земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:575 в размере 7 625 233 руб.
ГБУ СО ЦКО не согласилось с отчетом об оценке №2024/10-02 и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении земельного участка 63:09:0102153:575.
Истец представил уточненный отчет об оценке №2024/10-02-01, выполненный ООО «Независимая экспертиза и оценка» 20.11.2024 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:575 определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 8 297 093 руб.
ГБУ СО ЦКО не согласилось с отчетом об оценке №2024/10-02-01 и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении земельного участка 63:09:0102153:575. В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.
В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.
Определением суда 13 декабря 2024 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО».
По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» от 28 апреля 2025 года, составлено экспертное заключение №5/2025-СЭ, согласно которому отчет об оценке № 2024/10-02-01 от 20 ноября 2024 года, выполненный ООО «Независимая Экспертиза Оценки» не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, нарушен п.п «в» п. 22 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости».
Заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:575 по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 8 983 730, 14 руб.
Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведен метод исследования и расчеты величины рыночной стоимости земельного участка, приведенные выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в заключении проанализирован объект экспертизы, объекты-аналоги относительно их качественных и количественных характеристик, принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектом экспертизы, полученная величина рыночной стоимости соответствуют сложившимся условиям рынка на дату оценки, информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Замечаний к экспертному заключению сторонами не приведено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.
В связи с изложенным величину рыночной стоимости земельного участка, определенную экспертным заключением, суд признает достоверной величиной.
Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:79, определенная отчетом об оценке, сторонами не оспорена, а потому требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:79 равной рыночной стоимости в размере 1 868 347 руб. подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25 октября 2024 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Установлено, что стоимость работ по проведению судебной экспертизы составляет 60 000 рублей, что подтверждается соответствующим счетом.
На депозит Самарского областного суда от ГБУ СО ЦКО поступили денежные средства в размере 60 000 рублей. Оплата за судебную экспертизу не производилась.
Суд полагает возможным перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу экспертной организации 60 000 рублей в счет возмещения расходов, понесенных при проведении экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
Требования общества с ограниченной ответственностью «Алев-Лада» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:79 площадью 1 555 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Воскресенская, севернее административного здания №11, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 1 868 347 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:575 площадью 5 330 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 8 983 730, 14 руб.
Датой обращения административного истца в суд считать 25 октября 2024 года.
Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «СЛОВО» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 руб. (Реквизиты для перечисления денежных средств: ИНН <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме
Судья: Т.А. Родина
Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2025 года