Решение по делу № 2-2272/2022 от 13.12.2022 | Ессентукский городской суд (Ставропольский край)

№ 2-2272/2022

УИД 26RS0012-01-2022-005936-16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 декабря 2022 года город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Емельянова В.А.

при секретаре судебного заседания Пиляевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Л.Т.Н. к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> края о признании права на заключение договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Л.Т.Н. обратилась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> края о признании права на заключение договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что <дата> Л.Т.Н. зарегистрировала право собственности на объект незавершенногостроительства (жилой дом), 12% готовности, по адресу: <адрес>,участок *****.

Земельный участок для строительства данного объекта (индивидуального жилогодома) был предоставлен ей в 2007 году на основании Постановления главы <адрес>***** от <дата>, затем, на его основании был заключен Договор аренды ***** от <дата>, зарегистрирован <дата>, в соответствии с которым Л.Т.Н. этот участок был предоставлен в аренду на 10 лет, с <дата> по <дата>.

<дата> истец получила разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке за *****-RU 26304000-294, сроком действия до <дата>, затем, между ней и ответчиком был заключен еще один Договор аренды *****-з от <дата> сроком на 3 года, с <дата> по <дата>, срок действия которого юридически истек, но фактически я продолжаю пользоваться участком, строительство жилого дома не окончила, но и срок действия разрешения на строительства у истца еще не истек, оно действительно до <дата>. При этом, ответчиком по истечении срокадействия договора аренды, участок у истца как арендатора не изымался, находится в ее пользовании как собственника объекта незавершенного строительства по настоящеевремя.

Л.Т.Н. обратилась в Комитет по муниципальной собственности <адрес> с заявлением для заключении с истцом договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства но новый срок, с целью завершения строительства объекта, но <дата> ей было отказано в заключении Договора аренды, по причине того, что ранее ей уже предоставлялся в аренду земельный участок без проведения аукциона, однократно для завершения строительства. Однако, с данным решением Комитета по муниципальной собственности <адрес> согласиться нельзя, т.к. основано оно на неверном толковании норм Земельного кодекса РФ, без учета положений ст. 4 ГК РФ, п. 21 ст. 3 *****-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в редакции до <дата> п.2 ст. 621 ГК РФ, и без учета новой судебной практики по данной категории дел. Комитет не учел, что арендные правоотношения между сторонами возникли еще с 2008 года, в период действия прежней редакции ЗК РФ, не содержащей ограничения по однократности предоставления.

При системном толковании норм права и новых позиций ВС РФ, следует, что истец имеет право получить участок без аукциона не однократно, а столько раз, сколько ей необходимо для завершения строительства объекта, так как в период ранее действующей редакции Земельного кодекса РФ, ей был предоставлен участок без аукциона, в период действия прежней редакции ЗК РФ ограничений по однократности и сроку действия договора аренды не было. Поэтому, у собственника объекта незавершенного строительства, обратившегося после <дата> право на заключение договора аренды возникает в целях завершения строительства объекта на три года на основании п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ без ограничения предусмотренного абз. 2 подп. 5 ст. 39.6 ЗК РФ об исключении из данного права по основанию предоставления ранее участка прежнему собственнику объекта недвижимости. Так как ограничение однократности в целях завершения строительства законодатель связывал с тем, что предоставлением без аукциона изменяются принцип предоставления земельных участков для строительства на торгах и условия аукциона, проведенного при первом предоставлении участка для строительства. Это правило применяется к правоотношениям между государством и застройщиком, возникшим из предоставления земельного участка под строительство после <дата>. Отказывая истцу в заключении договора аренды земельного участка, Комитет по муниципальной собственности <адрес> не учел, что Л.Т.Н. получила участок в аренду без проведения торгов, впервые в 2008 году на основании Договора аренды ***** от <дата> затем без торгов получила в аренду ещё раз, не имея ограничений по однократности предоставления с учетом положений ст. 4 ГК РФ и п. 21 ст. 3 *****-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в редакции до <дата>, п.2 ст. 621 ГК РФ.

Обязанность заключить договор аренды в данном случае у Комитета по муниципальной собственности <адрес> возникает в силу возложенных на него законом функций по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, а также в силу положений подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако они не признают права истца на заключение договора аренды на новый срок.

В данном случае, за Л.Т.Н. зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - 12% готовности. Объект незавершенного строительства и земельный участок находятся в ее фактическом пользовании и стороной ответчика не изымались по настоящее время. Уведомления о необходимости освободить земельный участок по истечении срока действия договора аренды истцу как собственнику объекта незавершенного строительства или как арендатору участка не направлялись. Шестимесячный срок после истечения срока действия договора аренды, для изъятия органом местного самоуправления, участка с размещенным на нем объектом незавершенного строительства, является присекательным и уже истек.

Для регистрации права на жилой дом после завершения строительства, в упрощенном порядке, в орган государственной регистрации необходимо предоставить - Тех план здания и документ, подтверждающий право пользования земельным участком, предоставленным для строительства объекта в соответствии с ч. 10 ст. 40 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Считает, что право истца на заключение договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта не признается ответчиком необоснованно.

На основании изложенного, просит суд:

Признать за Л.Т.Н., <дата> года рождения право на заключение договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, станица «Казанская», участок *****.

Указать, что решение суда является основанием Комитету по муниципальной собственности <адрес> для заключения договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, станица «Казанская», участок *****, с Л.Т.Н..

Истец Л.Т.Н. в судебном заседании требования искового заявления поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> края просила отказать в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что истцу предоставлялся земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, два раза продляли срок договора аренды для завершения строительства. Земельным законодательством не предусмотрено повторное продление договора аренды без торгов, ранее судом уже рассматривались аналогичные требования истца, в которых ей было отказано.

Оценив письменные доказательства и материалы гражданского дела, их относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действующей с 01 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01 марта 2015 года п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01 марта 2015 года не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01 марта 2015 года, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01 марта 2015 года).

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок, с кадастровым номером *****, относится к категории земель населенных пунктов, его площадь составляет 1000 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, участок *****.

На основании постановления главы <адрес> №Ц 3036 от <дата> в аренду для индивидуального жилищного строительства был предоставлен вышеупомянутый земельный участок.

На основании договора аренды земельного участка ***** от <дата> Л.Т.Н. предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *****, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, участок *****, для индивидуального жилищного строительства, сроком аренды с <дата> по <дата>.

<дата> Л.Т.Н. выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства *****-RU *****.

<дата> за Л.Т.Н. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 89,3 кв.м, с кадастровым номером 26:30:070103:1276, расположенный по адресу: <адрес>, участок *****, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРН от <дата>.

На основании договора аренды земельного участка *****з от <дата> Л.Т.Н. предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *****, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, участок *****, для индивидуального жилищного строительства, сроком аренды с <дата> по <дата>.

Таким образом, поскольку правоотношения по аренде Л.Т.Н. земельного участка, с кадастровым номером ***** возникли <дата> (срок начала аренды), то соответственно редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с <дата>, не применима к указанным правоотношениям по аренде спорного участка.

Истец обратился с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края для заключения договора аренды на спорный земельный участок без проведения торгов, однако в соответствии с ответом *****/з от <дата> получил отказ, поскольку вышеуказанный земельный участок был уже предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Суд признает несостоятельными доводы представителя ответчика, поскольку они основаны на неверном толковании норм права и фактических обстоятельств дела.

Ссылка представителя ответчика на ранее вынесенное Ессентукским городским судом <адрес> решение от <дата> также несостоятельны, так как судом рассматривались другие исковые требования, а именно, о признании договора аренды действующим на дату обращения с требованием заключить дополнительное соглашение, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды и указанное решение не может иметь преюдициальное значение для данного спора.

На основании изложенного, поскольку истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, с кадастровым номером ***** при этом, отсутствуют какие-либо ограничения для заключения с истцом договора аренды спорного участка без проведения торгов, то суд, считает необходимым признать за Л.Т.Н., право на заключение договора аренды в отношении земельного участка, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, участок *****.

Суд полагает необходимым указать, что решение суда является основанием для заключения Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> края по Л.Т.Н. в аренду земельного участка, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, участок *****.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Л.Т.Н. к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> края о признании права на заключение договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Решение суда является основанием для заключения Комитетом по муниципальной собственности <адрес> договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, станица «Казанская», участок *****, с Л.Т.Н..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Ессентукский городской суд Ставропольского края.

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2022 года

Председательствующий, судья: В.А. Емельянов