Дело № 3а-116/2022
70OS0000-01-2022-000064-24
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 июня 2022 г. Томский областной суд в составе
председательствующего Петровского М.В.
при секретаре Маслюковой М.Н.,
с участием представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в судебном заседании в г.Томске административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Розница К-1» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Розница К-1» в лице представителя ФИО2 обратилось в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование– Управление Росреестра) по Томской области об установлении (с учетом уточнений т.2 л.д.73) кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 5338000 рублей по состоянию на 1 января 2014 г.
В обоснование требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанного земельного участка; кадастровая стоимость земельного участка (29559417 рублей 28 копеек), определенная по состоянию на 1января 2014г., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке (5338000 рублей), что нарушает права административного истца как налогоплательщика.
Определением судьи от 8 апреля 2022г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена администрация Города Томска, в качестве заинтересованных лиц- Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (сокращенное наименование – ФГБУ «ФКП Росреестра) в лице филиала по Томской области, муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (т.1 л.д.1-2).
Определением судьи от 29 апреля 2022г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «Строительное предприятие «Квадро» (т.2 л.д.71).
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; представители административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» заявили о рассмотрении дела в их отсутствие.
В письменных отзывах на административный иск представитель административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области полагал, что учреждение не является надлежащим ответчиком, в связи с чем просил в удовлетворении требований к данному учреждению отказать (т.1 л.д.49); представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» решение по административному делу оставил на усмотрение суда (т.2 л.д.13-14); представитель заинтересованного лица областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование – ОГБУ «ТОЦИК») указал, что учреждение не является надлежащим заинтересованным лицом (т.2 л.д.28).
Административными ответчиками Управлением Росреестра по Томской области и администрацией Города Томска, заинтересованными лицами муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска и ООО «Строительное предприятие «Квадро» письменные отзывы на административный иск не представлены.
Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что административному истцу с 22 сентября 2020г. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/ (т.2 л.д. 72).
Постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014г. №1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск» по состоянию на 1 января 2014 г. для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, в том числе в отношении спорного земельного участка – 39559417 рублей 28 копеек (пункт 51863 приложения №1) (т.2 л.д.66-67).
Указанные сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 1 января 2015г. (т.1 л.д.6).
Административный иск подан в суд 28 марта 2022 г. (т. 1 л.д. 246).
Согласно пункту 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.
21 сентября 2010 г. Думой Города Томска принято решение № 1596 о взимании земельного налога на территории муниципального образования «Город Томск», которым утверждено Положение о взимании земельного налога на территории муниципального образования «Город Томск».
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса на праве собственности.
На основании статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой статьей (пункт 1).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (пункт 1.1 в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020г. №374-ФЗ).
При таких обстоятельствах требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. согласуются с приведенным выше нормативными положениями, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.
Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Оспариваемый результат кадастровой оценки внесен в государственный кадастр недвижимости 1 января 2015 г., административное исковое заявление подано по истечении указанного выше срока, в связи с чем представителем административного истца заявлено ходатайство о восстановлении срока обращения в суд.
Рассмотрев данное ходатайство, суд пришел к выводу о наличии оснований для восстановления срока, так как в течение пятилетнего срока кадастровая стоимость административными органами не пересматривалась, административный истец является собственником земельного участка с 22сентября 2020г.
К случаям, когда пропущенный процессуальный срок не подлежит восстановлению (статья 95 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), данный не относится.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В соответствии с частью 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ к заявлению об оспаривании прилагается отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет об оценке №1096/2021 от 31 мая 2021г., подготовленный ООО «Западно-Сибирская оценочная компания», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ по состоянию на 1января 2014г. составляет 5338000рублей (т.1 л.д.67).
Относительно приведенных в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области от 2 марта 2022г. №38, принятом по результатам рассмотрения заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, недостатков оценщиком представлены письменные объяснения.
Суд полагает, что требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ оценщиком не нарушены, отчет об оценке соответствует подпунктам «б», «в» и «д» пункта 22 ФСО №7, согласно которым при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, - по следующим основаниям.
Согласно письменным объяснениям оценщика, последним подобраны объявления о продаже объектов-аналогов земельных участков, опубликованные ретроспективно на дату 1января 2014г., которые возможно было идентифицировать на кадастровой карте г.Томска.
В обоснование выбора объектов-аналогов оценщиком указано, что отбор сопоставимых объектов-аналогов ведется по наиболее важным ценообразующим характеристикам: категория и разрешенное использование земельного участка, наличие правоустанавливающих документов, местоположение и инвестиционная привлекательность района, ближайшее окружение, наличие сетей инженерно-технического обеспечения и внешнего благоустройства (возможность их поведения), площадь земельного участка. В случае, если подобрать объекты-аналоги, максимально подходящие по вышеуказанным факторам не удалось, оценщиком производятся соответствующие корректировки.
Объект-аналог № 1 хоть и отличается от объекта оценки по местоположению и по характеру окружающей застройки, однако расположен в непосредственной близости от Кузовлевского тракта, что обеспечивает ему мощный транспортный поток, и делает его сопоставимым по своим характеристикам с объектом оценки. В свою очередь, объект оценки расположен на окраине /__/, в тупиковой части микрорайона с низким трафиком, в промышленной зоне, что помимо экономических условий и застройки квартала, подтверждается еще и градостроительным зонированием г.Томска; находится в градостроительной зоне П-4 (производственно-коммунальных объектов IV - V классов вредности), в квартале, застроенном зданиями производственно-складского назначения.
В связи с этим, суд соглашается, с мнением оценщика о том, что вышеуказанные обстоятельства и характеристики объекта оценки свидетельствуют об отсутствии престижности местоположения района, в котором расположен объект оценки.
Объекты-аналоги № 3 и №4 имеют схожие характеристики с объектом оценки. Так, объект-аналог №3 территориально расположен относительно недалеко от объекта оценки в той же части Кировского района г.Томска в градостроительной зоне П-4.
Объект-аналог № 4, действительно территориально расположен в другой части города, однако в этой части сформировалась аналогичная по экономическим условиям зона с промышленной застройкой (на территории бывшего Приборного завода), таким же образом сформировалась застройка на /__/ на территории бывшего /__/. Окружение объекта-аналога имеет аналогичную застройку производственными зданиями, часть которых приспособлена под новые экономические реалии, часть заброшена; аналог, как и объект оценки, расположен в градостроительной зоне П-4.
Суд принимает во внимание вышеизложенное и считает обоснованным вывод оценщика о том, что объекты-аналоги, приведенные в отчете, сопоставимы с объектом оценки по указанным ценообразующим факторам, в связи с чем корректировки на местоположение не применялась.
Относительно замечаний к объект-аналогу №2, который, по мнению комиссии, не сопоставим с объектом оценки по функциональному назначению и площади, оценщиком указано, что данный аналог расположен в том же районе, что и объект оценки. По состоянию на дату оценки в непосредственной близости от объекта оценки не существовало предложений о продаже земель производственного назначения, осуществлялись продажи только земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.
В связи с различием в функциональном назначении и площади объекта-аналога и объекта оценки к объекту-аналогу применены соответствующие корректировки на функциональное назначение (в размере - 59%), и на площадь (в размере - 23,27%), обоснованность применения которых приведена в отчете об оценке. Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка.
Таким образом, для данного объекта-аналога применена необходимая корректировка, расчет которой приведен в письменных объяснениях оценщика.
С учетом письменных объяснений оценщика суд приходит к выводу, что данный отчет отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и определенная отчетом об оценке рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату утверждения его кадастровой стоимости (1января 2014 г) соответствует указанным в административном исковом заявлении размерам.
Кроме того, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц при рассмотрении дела в суде не привели какие-либо возражения относительно формы отчета или его содержания, в том числе относительно доказанности рыночной стоимости, установленной в отчете, о назначении судебной экспертизы не заявили.
При таких обстоятельствах суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, составляющей 5338000рублей.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.
В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец обратился 9 февраля 2022г.
Доводы Департамента по управлению государственной собственностью Томской области о том, что департамент является ненадлежащим административным ответчиком по данному административному иску, заслуживают внимания по следующим основаниям.
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Как указано выше, кадастровая стоимость спорного земельного участка, являющаяся предметом пересмотра, утверждена постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014г. №1240, а не актом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области.
В связи с этим в удовлетворении административного иска к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью «Розница К-1» удовлетворить:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 5338000 (пять миллионов триста тридцать восемь тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2014 г.;
датой подачи заявления считать 9 февраля 2022г.;
указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости;
в удовлетворении административного иска к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области отказать;
на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.
Председательствующий