Решение по делу № 2-5526/2022 от 09.03.2023 - о признании недействительными торгов по продаже заложенного имущества и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-93/2023 (№2-5526/2022)

УИД 12RS0003-02-2022-005725-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 9 марта 2023 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Шалагиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Тарасовой С.Т.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя третьего лица акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость Плюс», ФИО4 о признании недействительными торгов по продаже заложенного имущества и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском, в котором просил признать недействительными результаты торгов, проведенных обществом с ограниченной ответственностью «Недвижимость плюс» (далее – ООО «Недвижимость плюс») 25 апреля 2022 года, по продаже квартиры с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: Чувашская Республика, <адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что решением Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 14 июля 2020 года частично удовлетворён иск акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк»), с ФИО3 взыскана задолженность по кредитному договору, проценты за пользование кредитом; обращено взыскание на предмет залога – квартиру по адресу: Чувашская Республика, <адрес>; в удовлетворении требования об установлении начальной продажной цены квартиры в размере 840 000 руб. отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12 октября 2020 года решение суда отменено в части отказа в установлении начальной продажной цены квартиры, в данной части принято новое решение, которым установлена начальная продажная стоимость имущества в размере 840 000 руб. 31 мая 2021 года УФССП России по Чувашской Республике возбуждено исполнительное производство, в рамках которого 25 апреля 2022 года проведены торги по реализации заложенного имущества – указанной квартиры. По результатам торгов заключен договор купли-продажи. Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июля 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда Чувашской Республики от 12 октября 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Истец полагает, что проведённые торги нельзя признать законными, поскольку судебный акт, на основании которого они проводились, отменён.

Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 12 октября 2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечён ФИО4

7 ноября 2022 года и 9 марта 2022 года в судебном заседании представитель истца уточнил предмет заявленных требований и просил признать недействительными торги с идентификационным номером <***>, проведённые ООО «Недвижимость плюс» 25 апреля 2022 года, по продаже квартиры с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, заключённый по результатам оспариваемых торгов между ООО «Недвижимость плюс» и ФИО4, и применить последствия недействительности сделки, а именно: возложить на ООО «Недвижимость плюс» обязанность возвратить ФИО4 денежные средства в размере 1 772 400 руб., оплаченные по договору купли-продажи арестованного имущества от 23 мая 2022 года; возложить обязанность на Управление Росреестра по Чувашской Республике аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации о праве собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером <номер>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, восстановив запись о праве собственности на указанную квартиру за ФИО3

От ФИО4 поступили возражения на исковое заявление, в которых он выражает несогласие с заявленными требованиями, просит в иске отказать. Указывает, что он в установленном порядке подал заявку на участие в торгах, оплатил задаток. По результатам торгов он признан победителем, после чего выплатил полную стоимость имущества и заключил договор купли-продажи. Его право собственности зарегистрировано Росреестром.

АО «Россельхозбанк» представил отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении иска ФИО3, ссылаясь на отсутствие установленных законом оснований для признания оспариваемых торгов недействительными. В период проведения торгов решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 14 июля 2020 года и апелляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики от 12 октября 2020 года вступили в законную силу, не были обжалованы, что свидетельствует о законности обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру. Цена, по которой квартира реализована на торгах, существенно превышает начальную продажную стоимость и отражает действительную стоимость имущества на момент проведения торгов. Доводы истца о том, что квартира была продана по заниженной цене, опровергаются результатами торгов и не могут служить основанием для признания таких торгов недействительными в отсутствие иных нарушений.

От Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее – МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области) поступил отзыв на исковое заявление. В отзыве Управление выражает несогласие с заявленными ФИО3 требованиями, полагает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. По мнению третьего лица в действиях ООО «Недвижимость плюс» отсутствуют признаки нарушения действующего законодательства при реализации арестованного имущества. МТУ Росимущества по Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на основании уведомления УФССП России по Чувашской Республике (постановление о передаче арестованного имущества на торги от 19 октября 2021 года по исполнительному производству <номер>-ИП), поступившего в Управление 9 февраля 2022 года, выдало ООО «Недвижимость плюс», действующему на основании государственного контракта, поручение №112 от 17 марта 2022 года на реализацию заложенного арестованного имущества. 25 апреля 2022 года проведены открытые торги, определён победитель, с которым 23 мая 2022 года заключён договор купли-продажи. Денежные средства от реализации квартиры перечислены в Ленинское РОСП г.Чебоксары УФССП России по Чувашской Республике.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, о причинах неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил.

В судебном заседании представитель ФИО3 ФИО1 уточнённые исковые требования поддержал, полагал их подлежащими удовлетворению. Дополнительно пояснил, что при новом рассмотрении дела по иску АО «Россельхозбанк» к ФИО3 Верховным Судом Чувашской Республики в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам от 16 января 2023 года установлено, что квартира была продана по заниженной цене, поскольку начальная продажная стоимость имущества не соответствовала рыночной стоимости предмета залога. Изначально права ФИО3 были нарушены АО «Россельхозбанк», которое осуществило ненадлежащую оценку заложенного имущества. Поскольку на оспариваемых торгах от начальной цены в 840 000 руб. продажная цена выросла до 1 772 400 руб., то при установлении в качестве начальной цены рыночной стоимости квартиры ФИО3 мог бы рассчитывать на б?льшую сумму компенсации.

Представитель ответчика ООО «Недвижимость плюс» в судебное заседание не явился, общество извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил.

Ответчик ФИО4 не явился в судебное заседание, извещен о времени и месте рассмотрения дела, в возражениях на иск просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель АО «Россельхозбанк» ФИО2 в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что статьёй 449 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень оснований, по которым торги могут быть признаны недействительными. Установление начальной продажной цены имущества отличной от желаемой истцом к таким основаниям не относится. На момент проведения оспариваемых торгов судебный акт, которым установлена начальная продажная цена квартиры, вступил в законную силу и не был отменён. Апелляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики от 16 января 2023 года в данном случае преюдициального значения не имеет. Обязательства заёмщика исполнены за счёт реализации заложенного имущества, задолженность погашена, квартира находится в собственности иного лица. Порядок проведения торгов нарушен не был. Публичные торги направлены на сохранение баланса интересов сторон и объективно отражают действительную стоимость заложенного имущества. Верховным Судом Чувашской Республики при повторном рассмотрении дела по иску АО «Россельхозбанк» к ФИО3 проведена судебная экспертиза, которой установлено, что рыночная стоимость спорной квартиры на дату проведения экспертизы составляет 2 406 000 руб. Начальная продажная стоимость имущества устанавливается за вычетом 20% от его рыночной стоимости, следовательно, с учётом заключения судебной экспертизы, начальная продажная цена квартиры составила бы сейчас 1 924 800 руб., что незначительно превышает стоимость, по которой квартира была реализована на торгах – 1 772 400 руб. Первоначально начальная продажная стоимость имущества была определена в 2020 году. Кроме того, решением суда задолженность по кредитному договору была взыскана с учетом будущих процентов, начисляемых до фактического погашения суммы основного долга. В случае признания торгов недействительными, данные проценты будут начислены к уплате истцом. Таким образом, должен быть соблюдён баланс интересов сторон, в том числе добросовестного приобретателя имущества. Предположения истца о том, что в случае установления большей начальной стоимости, квартира была бы продана за б?льшую цену, не основаны на законе, который не имеет сослагательного наклонения.

МТУ Росимущества по Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области своего представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом, в письменном отзыве на исковое заявление просило рассмотреть дело без участия своего представителя. Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ФИО5 поддержала доводы, изложенные в отзыве на иск.

Представитель УФССП России по Чувашской Республике также не явился в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела извещен, о причинах неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о судебном разбирательстве надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Федеральным законом не установлены иные правила.

Пунктом 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 указанного Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, решением Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 14 июля 2020 года частично удовлетворен иск АО «Россельхозбанк» в лице Чувашского регионального филиала АО «Россельхозбанк» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. С ФИО3 взыскана задолженность по кредитному договору от 13 июля 2018 года <номер>: основной долг в размере 1 238 936,50 руб.; проценты за пользование кредитом за период с 14 октября 2019 года по 13 марта 2020 года в размере 41 919,13 руб. и далее, начиная с 14 марта 2020 года по день фактического возврата суммы основного долга, но не далее 13 июля 2033 года, исходя из ставки 9,3% годовых; а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 760,53 руб. и по оценке предмета залога в размере 1686,66 руб. Обращено взыскание на предмет залога по кредитному договору от 13 июля 2018 года <номер> – квартиру общей площадью 43,3 кв.м. расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый <номер>, путём реализации на торгах в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве». В удовлетворении остальной части иска – в части установления начальной продажной цены квартиры в размере 840 000 руб. отказано (л.д. 17-20).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12 октября 2020 года решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 14 июля 2020 года отменено в части отказа в установлении начальной продажной стоимости квартиры. В указанной части принято новое решение, которым установлена начальная продажная стоимость квартиры с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере, равном 80% от её стоимости, определённой в соответствии с отчётом ООО «<данные изъяты>» №364/03 от 16 марта 2020 года, в сумме 840 000 руб. (л.д. 21-23).

12 мая 2021 года Шумерлинским районным судом Чувашской Республики выдан исполнительный лист серии ФС <номер>, на основании которого судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП г.Чебоксары УФССП России по Чувашской Республике 31 мая 2021 года возбуждено исполнительное производство <номер>-ИП (л.д. 113-114).

В рамках указанного исполнительного производства произведён арест имущества – жилого помещения площадью 43,3 кв.м. с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, о чём составлен акт описи (ареста) и изъятия имущества от 5 июля 2021 года (л.д. 112). В тот же день вынесено постановление об оценке арестованного имущества (л.д. 15, 115).

Согласно пункту 1 статьи 57 Закона об ипотеке публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Частью 1 статьи 87 Федерального закона от 2 октября 2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) установлено, что принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года №432 утверждено Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, пунктом 1 которого предусмотрено, что функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

В соответствии с пунктом 5.5 указанного Положения Федеральное агентство по управлению государственным имуществом организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Согласно пунктам 1.2, 2.2 Соглашения от 30 апреля2015 года ФССП России №0001/13 и Росимущества №01-12/65 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество (его территориальные органы) и привлекаемые им в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок физические и юридические лица (специализированные организации). Основанием для реализации арестованного имущества является постановление о передаче арестованного имущества на реализацию.

В рамках исполнительного производства <номер>-ИП постановлением судебного пристава-исполнителя от 19 октября 2021 года арестованное имущество – квартира с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, передано на торги (л.д. 13, 110).

31 января 2022 года Ленинским РОСП г.Чебоксары УФССП России по Чувашской Республике в адрес МТУ Росимущества по Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области направлено уведомление (повторное) о готовности имущества к реализации (л.д. 109).

17 марта 2022 года МТУ Росимущества по Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в соответствии с условиями государственного контракта от 16 марта 2022 года <номер> поручило ООО «Недвижимость плюс» принять заложенное имущество – квартиру площадью 43,3 кв.м. с кадастровым номером <номер>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, и осуществить его реализацию (л.д. 105).

Таким образом, ООО «Недвижимость плюс» является специализированной организацией, уполномоченной на проведение торгов по продаже арестованного имущества, – организатором торгов.

Порядок и сроки проведения торгов по продаже имущества, заложенного по ипотеке, установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом об исполнительном производстве и Законом об ипотеке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа (пункт 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В силу части 3 статьи 57 Закона об ипотеке организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не определяет орган, в котором подлежит опубликование извещения о проведении торгов, в том числе публичных (статья 449.1 ГК РФ), поэтому следует руководствоваться частью 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве.

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 года №909).

Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (пункт 4 статьи 449.1 ГК РФ).

Иными законами могут быть установлены дополнительные к общеобязательному порядку правила размещения информации о проведении публичных торгов.

Например, Законом об ипотеке (часть 3 статьи 57 Закона) предусмотрено, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо ее размещения в сети «Интернет» в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества. Если в субъекте Российской Федерации установлен свой государственный язык, то публикация информации в официальном информационном органе должна быть осуществлена на этом языке и на государственном языке Российской Федерации - русском языке.

Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований части 3 статьи 57 Закона об ипотеке.

Из материалов дела следует, что информация о публичных торгах по продаже недвижимого имущества – квартиры с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, опубликована 8 апреля 2022 года на официальном сайте ФССП России (л.д. 8), на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru, на сайте организатора торгов www.nedviplus.ru, а также в газете «Вести Чувашии» №13 (1789) (л.д. 202-204).

В извещении указано, что подача заявок на участие в торгах осуществляется с 10 апреля 2022 года по 20 апреля 2022 года, торги состоятся 25 апреля 2022 года, сведения о реализуемом имуществе и его начальной продажной цене, а также о размере задатка, составляющем 5% от начальной продажной цены имущества (42 000 руб.), о наличии обременений и о порядке проведения торгов и определения их победителя, что соответствует требованиям пункта 4 статьи 57 Закона об ипотеке и пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что извещение об оспариваемых истцом торгах опубликовано в срок и в соответствии с порядком, установленными законодательством, его содержание соответствует предъявляемым требованиям.

Согласно протоколу определения участников торгов в электронной форме от 22 апреля 2022 года на участие в аукционе подали заявки 9 участников (л.д. 64), 7 из которых подавали предложения о цене имущества в процессе торгов (л.д. 62).

Согласно пункту 6 статьи 57 Закона об ипотеке выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.

Как следует из протокола о результатах первичных торгов от 25 апреля 2022 года №<***>, их победителем признан ФИО4, предложивший набольшую цену – 1 772 400 руб. (л.д. 106).

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается (пункт 7 статьи 57 Закона об ипотеке).

4 мая 2022 года ФИО4 перечислены денежные средства в счёт оплаты стоимости имущества, установленной на торгах, что подтверждается платежными поручениями <номер> и <номер> (л.д. 103-104).

В силу части 11 статьи 89 Закона об исполнительном производстве не допускается заключение договора по результатам торгов ранее, чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

23 мая 2022 года между ООО «Недвижимость плюс» и ФИО4 заключён договор купли-продажи арестованного имущества – жилого помещения площадью 43.3 кв.м. с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>. В тот же день подписан акт приёма-передачи имущества (л.д. 107-108).

Право собственности ФИО4 на указанное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 23 июня 2022 года (л.д. 69-71).

Учитывая приведённые нормы права и разъяснения судебной практики, принимая во внимание фактические обстоятельства, установленные по делу, суд приходит к выводу, что оспариваемые торги от 25 апреля 2022 года №<***> проведены с соблюдением требований и сроков, установленных законодательством, оснований для признания указанных торгов недействительными, предусмотренных пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Между тем, в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Истец, обращаясь в суд с иском, приводит доводы о том, что поскольку судебный акт, которым установлена начальная продажная цена недвижимого имущества, отменён, проведенные с установлением такой цены торги не могут быть признаны законными.

Шестым кассационным судом общей юрисдикции при рассмотрении кассационной жалобы ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12 октября 2020 года, установлено, что судебные акты по иску АО «Россельхозбанк» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество приняты в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем кассационным определением от 26 июля 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики от 12 октября 2020 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение (л.д. 24-26).

При новом рассмотрении апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 16 января 2023 года постановлено: решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 14 июля 2020 года отменить и принять по делу новое решение. Взыскать с ФИО3 в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Чувашского регионального филиала АО «Россельхозбанк» задолженность по кредитному договору от 13 июля 2018 года <номер>: основной долг в размере 1 238 936,50 руб.; проценты за пользование кредитом за период с 14 октября 2019 года по 13 марта 2020 года в размере 41 919,13 руб. и далее, начиная с 14 марта 2020 года по день фактического возврата суммы основного долга, но не далее 13 июля 2033 года, исходя из ставки 9,3% годовых; а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 760,53 руб. Решение в указанной части считать исполненным. В удовлетворении иска АО «Россельхозбанк» в лице Чувашского филиала АО «Россельхозбанк» к ФИО3 в части взыскания расходов по оценке имущества в размере 1686,66 руб., обращения взыскания на предмет залога по договору от 13 июля 2018 года <номер> – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер <номер>, путём реализации на торгах в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве», установления начальной продажной цены квартиры в размере 840 000 руб. отказать.

Судом апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства по делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер <номер>.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведённой АНО «<данные изъяты>» от 9 декабря 2022 года №2038 рыночная стоимость указанной квартиры на дату проведения экспертизы составляет 2 406 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость заложенного имущества, установленная в отчёте ООО «<данные изъяты>» от 16 марта 2020 года №364/03 в размере 1 050 000 руб., представленном с исковым заявлением АО «Россельхозбанк», действительно не соответствует рыночной стоимости этого имущества, определённой по результатам судебной экспертизы по состоянию на дату её проведения в 2022 году.

Между тем, суд полагает необходимым отметить, что первоначально решение и апелляционное определение, на основании которых проведены оспариваемые торги, были приняты в 2020 году. При их вынесении учтена рыночная стоимость заложенного имущества, установленная отчётом по оценке, представленным истцом, и составленным по состоянию на март 2020 года.

По настоящему делу ФИО3 и его представителем приводились доводы о том, что рыночная цена в 1 050 000 руб., установленная в отчёте от 16 марта 2020 года, являлась заниженной и не соответствовала рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, кадастровый <номер>, а, следовательно, имущество могло быть реализовано по более высокой цене.

Вместе с тем, доказательств тому, что рыночная цена спорной квартиры по состоянию на дату вынесения решения Шумерлинским районным судом Чувашской Республики (14 июля 2020 года) либо апелляционного определения судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики (12 октября 2020 года) составляла более 1 050 000 руб. истцом не представлено.

На момент проведения оспариваемых торгов указанные решение суда от 14 июля 2020 года в части обращения взыскания на заложенное имущество и апелляционное определение от 12 октября 2020 года не были изменены или отменены и вступили в законную силу.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12 октября 2020 года начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер <номер>, установлена в размере 80% от её стоимости, определённой в соответствии с отчётом ООО «Бюро по оценке имущества» от 16 марта 2020 года №364/03 в сумме 840 000 руб.

Таким образом, то обстоятельство, что начальная продажная стоимость квартиры в 840 000 руб., установленная на основании отчёта от 16 марта 2020 года, не соответствует её рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы от 9 декабря 2022 года, само по себе не свидетельствует о недействительности оспариваемых торгов, поскольку на момент их проведения начальная продажная стоимость реализуемого имущества установлена вступившим в законную силу судебным актом.

Доводы истца мотивированы вероятностью получения большей компенсации в связи с возможностью реализации квартиры по большей цене.

Однако, по мнению суда, институт реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание решением суда, имеет своей целью погашение задолженности залогодателя, а не обогащение должника, ненадлежащим образом выполнявшего обязательства по погашению этой задолженности.

Учитывая вышеприведённые нормы права, установленные по делу фактические обстоятельства, отсутствие нарушений при проведении оспариваемых торгов по реализации имущества, на которое обращено взыскание судебным актом, - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером <номер>, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО3 о признании недействительными торгов с идентификационным номером №ПИ 204128, проведённых ООО «Недвижимость плюс» 25 апреля 2022 года, по продаже недвижимого имущества – квартиры с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>.

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными указанных выше торгов, требования о признании договора купли-продажи, заключенного 23 мая 2022 года между ООО «Недвижимость плюс» и ФИО4 по результатам этих торгов недействительным, и применении последствий недействительности сделки также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость Плюс», ФИО4 о признании недействительными торгов №<***>, проведенных 25 апреля 2022 года, по продаже недвижимого имущества – квартиры с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, и договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного 23 мая 2022 года по результатам торгов обществом с ограниченной ответственностью «Недвижимость плюс» и ФИО4; и применении последствий недействительности сделки отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Шалагина

Мотивированное решение составлено 14 марта 2023 года.