Решение по делу № 2-343/2025 от 11.07.2025 | Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре (Хабаровский край)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» к Г1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, неустойки, судебных расходов – удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД: 27RS0(№)-41

Дело (№) (2-6073/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июля 2025 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре

в составе председательствующего судьи - Захаровой Л.П.,

при секретаре - Ш,

с участием

представителя истца (ответчика по встречному иску) - Л

представителя ответчика (истца по встречному иску) - Г

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» к Г1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, неустойки, судебных расходов,

по встречному исковому заявлению Г1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Инвест-ДВ" обратилось в суд с иском к Г1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере 445 450 рублей, неустойки по состоянию на (дата) в размере 76 685 рублей 40 копеек и по день фактической оплаты задолженности, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 28 000 рублей, и расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 444 рубля. В обоснование требований ссылается на то, что (дата) между ООО "Инвест-ДВ" и Г1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного (адрес), согласно которому ООО "Инвест-ДВ" обязуется в предусмотренный договором срок передать Г1 жилое помещение, представляющее собой квартиру свободной планировки, площадью 91,6 кв. м., расположенную на 15 этаже под порядковым номером 59, а Г1, помимо прочего, обязался оплатить стоимость жилого помещения в порядке и на условиях, определённых договором. Пунктом 2.2. Договора определено, что стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого участия в строительстве на дату заключения договора составляет 151 000 рублей. В силу п. 2.11. Договора размер денежных средств, подлежащих оплате Участником долевого строительства, может быть изменен (уменьшен или увеличен) в зависимости от изменения площади объекта. Данное правило применяется в случае отличия фактической величины и объекта долевого строительства более чем на 0,5% от проектной величины площади объекта долевого строительства. В соответствии с п. 2.12. Договора если согласно данным технической инвентаризации площадь долевого строительства превысит более чем на 0,5% площадь, оговоренную в п. 1.1 настоящего Договора, Участник долевого строительства обязан в течение 30 банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления Застройщика оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения Договора. (дата) Г1 получено уведомление о готовности квартиры к передаче. (дата) между ООО "Инвест-ДВ" и Г1 подписан Акт приема-передачи жилого помещения (квартиры) (№), согласно которому ООО "Инвест-ДВ" передало, а Г1 принял в фактическое владение и собственность квартиру свободной планировки, площадью 94,6 кв. м. ООО "Инвест-ДВ" (дата) в адрес ответчика направлено уведомление об оплате разницы в площади по установленной Договором по цене одного квадратного метра, на общую сумму в размере 445 450 рублей. Поскольку до настоящего времени оплата ответчиком не осуществлена, истец обратился с настоящим иском в суд.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил взыскать неустойку за период с (дата) по (дата) в размере 8 129 рублей 46 копеек и по день фактической оплаты задолженности после прекращения действия Постановления Правительства РФ от (дата) (№).

Г1 обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с ООО «Инвест-ДВ» неустойки в размере 846 493 рубля 92 копейки, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, штрафа, ссылаясь на то, что (дата) между ним и ООО «Инвест-ДВ» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного (адрес) (с условиями о расчетах по счету эскроу). По данному договору застройщик ООО «Инвест-ДВ» обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, а именно, жилок помещение, представляющее собой квартиру свободной планировки площадью 91,6 к.м., расположенную на 15 этаже под порядковым номером 59 в объекте многоквартирный дом, расположенный по адресу г. (адрес) Гражданский, (адрес). Цена по договору была определена в размере 13 831 600 рублей и была им выплачена застройщику в полном объеме. Пунктом 6.2 договора срок передачи объекта был определен не позднее (дата) и истек (дата). Фактически объект был передан только (дата). Он (дата) направил ответчику письменную претензию по поводу устранения недостатков на объекте и указал на неустойку в размере 863 552 рубля 90 копеек. (дата) ответчик направил ответ на претензию, и предложил ему организовать осмотр квартиры (дата) с целью оценки недостатков, определения порядка устранения этих недостатков и их стоимости. За период с (дата) по (дата) неустойка составила 846 493 рубля 92 копейки.

Определением от (дата), занесенным в протокол судебного заселения, встречное исковое заявление принять к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением от (дата), занесенным в протокол судебного заселения, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Стройкор».

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Инвест-ДВ» Л, действующий на основании доверенности от (дата), на удовлетворении исковых требований настаивал, со встречным иском Г1 не согласился. В обоснование своей позиции ссылался на то, что обязанности сторон, включая порядок приема передачи объекта долевого строительства, указан в договоре участия в долевом строительстве. Дом был сдан (дата). С (дата) они стали извещать дольщиков. (дата) Г1 получено уведомление о готовности квартиры к передаче и, в силу, п. 6.5 договора обязан был принять объект в течение пяти рабочих дней, либо предоставить мотивированный отказ в принятии объекта долевого строительства, основаниями для которого являются только существенные недостатки. Данные обязательства Г1 не исполнены. Он, злоупотребляя своими правами, квартиру не принимал, чтобы отстраниться от оплаты коммунальных платежей и выставил квартиру на продажу. Объявления о продаже появились еще в марте 2022 года. Имеющиеся недостатки окалины на внешней стороне стеклопакетов и царапина на входной двери не препятствовали использованию квартиры. Акт приема-передачи они направили (дата) по почте. После того, как был найден покупатель, без вызова представителя ООО «Инвест-ДВ» организовал осмотр помещения, подписал акт приема-передачи, без которого невозможно продать квартиру третьему лицу и продал объект недвижимости. Недостатки квартиры носили заявительный характер, в письменном виде претензии не предъявлялись. Порядок устранения недостатков согласован сторонами в договоре. Устранить недостатки не представлялось возможным, поскольку отсутствовал доступ в квартиру. Претензий от нового собственника не поступало. Переписка с использованием месседжера не имеет юридического значения, поскольку возможность обмена такими сообщениями не предусмотрена договором, телефонные номера не определены. Переписка нотариально не заверена. Переписка велась с Ульяной, не имеющей полномочий на разрешение призонных вопросов. Неустойка охватывает период до направления претензии. Размер неустойки несоразмерен и подлежит снижению в порядке ст. 333 ГК РФ.

Ответчик (истец по встречному иску) Г1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Ранее, в судебном заседании Г1 с исковыми требованиями не согласился, настаивал на удовлетворении своих требований, ссылаясь на то, что он приобрел спорную квартиру в 2022 году. (дата) его пригласили на предварительный осмотр, в ходе которого были выявлены недостатки. После он вел длительную переписку с представителем застройщика - Ульяной по поводу устранения данных замечаний. В квартире была царапина на входной двери, потеки на стенах, трещины на раме балконного остекления, отсутствовала гидроизоляция. Ульяна ему сообщила, что (дата) дом введен в эксплуатацию и он может приехать (дата). Он приехал в указанную дату, осмотрел квартиру. Так как все недостатки устранены не были, акт передачи не подписали. Он попросил представителя застройщика уведомить его о том, когда все будет готово. После он часто звонил и интересовался, когда можно будет приехать и принять квартиру. В августе 2023 года ему сказали, что все готово, замечания устранены. Акт ему направили по почте, но он его не получил. О составлении акта узнал из переписки в мессенджере.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) Г1 адвокат Г, действующая на основании ордера от (дата) с исковыми требованиями ООО «Инвест-ДВ» не согласилась, на удовлетворении встречных исковых требований настаивала. Указала на то, что застройщик признавал наличие недостатков в квартире и до настоящего времени их не устранил. Застройщик соглашался с позицией Г1 о том, что квартира может быть передана после устранения всех недостатков. Застройщик не спешил устранять недостатки в период действия моратория. После (дата) Г1 не поступали письменные требования о принятии объекта и злоупотреблении им своим правом. Акт от (дата) следует расценивать как повторное уведомление о необходимости принять объект долевого строительства, в связи с чем право направить акт, составленный в одностороннем порядке у застройщика возникло только (дата) – через 30 дней после появления у застройщика сведений о возврате заказного письма. Г1 не уклонялся от принятия квартиры, ждал когда застройщик исправит недочеты, постоянно вел переписку с представителем застройщика.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Стройкор» не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Представитель третьего лица ООО «Стройкор» М, действующая на основании доверенности от (дата), в письменном отзыве, направленном в адрес суда, поддержала исковые требования ООО «Инвест-ДВ». Указала на то, что между ООО «Инвест-ДВ» заключен договор генерального подряда (№)/ГП от (дата). ООО «Строцкор» участвовало в составлении совместного с истцом акта недостатков (адрес). Недостатки существенными и неустранимыми не являлись, не препятствовали использованию квартиры, часть недостатков не подтвердилась. Собственнику было предложено незамедлительно устранить дефекты силами ООО «Стройкор». Собственник часто отсутствовал и не согласовывал допуск в квартиру. Квартира ответчиком реализована. Квартира не была принята в результате действий самого ответчика, в связи с чем требование о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению.

В судебное заседание третье лицо К не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1, 9 ст. 4 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно ст. 5 указанного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела между ООО "Инвест-ДВ" и Г1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) от (дата) (№), по условиям которого ООО "Инвест-ДВ" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства – жилое помещение, представляющее собой квартиру свободной планировки, площадью 91,6 кв.м., расположенную на 15 этаже под порядковым номером 59 в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. (адрес) Гражданский, (адрес). Площадь помещения с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом – 91,6, в том числе общая площадь помещения – 88,5, площадь балкона с понижающим коэффициентом соответственно 0,3 – 3,09;

Пунктом 2.2. Договора определено, что стоимость одного квадратного метра площади объекта на дату заключения договора составляет 151 000 рублей. Общая цена договора на дату заключения договора составляла 13 831 600 рублей (п. 2.4).

В силу п. 2.11. Договора размер денежных средств, подлежащих оплате Участником долевого строительстве, может быть изменен (уменьшен или увеличен) в зависимости от изменения площади долевого строительства. Данное правило применяется в случае отличия фактической величины площади объекта долевого строительства более чем на 0,5% от проектной величины площади объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 2.12. Договора если согласно данным технической инвентаризации площадь долевого строительства превысит более чем на 0,5% площадь, оговоренную в п. 1.1 настоящего Договора, Участник долевого строительства обязан в течение 30 банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения Договора.

Застройщик ООО "Инвест-ДВ" (дата) составил Акт приема-передачи жилого помещения (квартиры) (№), согласно которому ООО "Инвест-ДВ" передает участнику долевого строительства Г1 квартиру свободной планировки (№), общей площадью 90,6 кв. м, расположенную на 15 этаже, по адресу: (адрес). Указанный акт подписан Г1 (дата).

Впоследствии (дата) ООО "Инвест-ДВ" направило в адрес Г1 уведомление о необходимости оплаты разницы в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения договора. По результатам проведенного обмера жилого дома фактическая площадь объекта составила 94,6 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью объекта составляет 3 кв.м. на общую сумму 445 450 рублей.

Увеличение площади квартиры подтверждается техническим планом строения, из которого следует, что площадь помещения с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом составила 94.6 кв. м, в том числе общая площадь помещения 90,8 кв. м, площадь балконов с понижающим коэффициентом - 3,8 кв. м. Учитывая фактическую площадь объекта долевого строительства - 94,6 кв.м., стоимость квартиры составила 14 284 600 (94,6 ? 151 000). Площадь объекта увеличилась на 3,3%.

Принимая во внимание, что договором участия в долевом строительстве от (дата) предусмотрено условие изменение цены договора в зависимости от изменения площади долевого строительства, площадь спорной квартиры отличается от проектной площади более чем на 0,5%, суд приходит к выводу, что у Г1 возникла обязанность произвести доплату за приобретённый объект недвижимости в заявленном истцом размере 445 450 рублей.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) (№) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Согласно ч. 6 ст. 5 данного закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Аналогичные положения закреплены в пункте 8.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного (адрес).

Данное постановление вступило в силу (дата).

Пунктом 2 указанного Постановления Правительства определено, что в период с (дата) до (дата) включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на (дата)

Решением совета директоров Банка России (дата), изложенным в Информационном сообщение Банка России от (дата), ключевая ставка определена в размере 7,50% годовых.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлен факт нарушения обязательства Г1 по своевременному внесению платежа, требование о взыскании неустойки обосновано и подлежит удовлетворению за период с (дата) по (дата) в заявленном ООО «Инвест-ДВ» размере – 8 129 рублей 46 копеек. Неустойка подлежит взысканию по день фактического исполнения обязательства, начиная с даты истечения срока моратория, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от (дата) (№).

Обращаясь со встречным иском, Г1 ссылается на то, что ООО «Инвест ДВ» нарушен срок передачи объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ст. 7 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со ст. 8 данного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Пунктами 6.2, 6.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) от (дата) (№) срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен не позднее (дата). Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости не позднее (дата).

Пунктами 6.4, 6.5 договора определено, что застройщик направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче. Сообщение направляется застройщиком по почте заказным письмом или вручается лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта строительства и готовности его к передаче, обязан принять его в течение пяти рабочих дней со дня получения указанного сообщения, либо предоставить мотивированный отказ в принятии объекта. Основанием для отказа в приемке объекта долевого строительства могут являться только существенные недостатки, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования или не могут быть устранены.

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ООО «Инвест-ДВ» получено 09.11.20224.

Г1 направлено уведомление о необходимости принять квартиру в течение пяти дней с даты получения уведомления. Данное уведомление получено Г1 15.11.20222.

Согласно пояснениям истца в установленный срок он квартиру не принял, ссылаясь на то, что не устранены нарушения, установленные во время осмотра квартиры (дата) – еще до ввода дома в эксплуатацию. При этом, мотивированный отказ Г1 не оформлялся, акт осмотра не составлялся. О несогласии с принятием квартиры Г1 сообщал устно, ссылаясь на недостатки в виде окалины на стеклопакетах и царапину на двери. Письменная претензия была подана Г1 только (дата).

При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие письменных претензий, у ООО «Инвест-ДВ» возникло право составить (дата) в одностороннем порядке Акт приема-передачи жилого помещения и направить его Г1 Соответственно, с указанной даты обязательство застройщика по передаче квартиры считаются исполненными. Довод Г1 о том, что датой передачи квартиры является (дата), суд не принимает во внимание, поскольку как следует его переписки с менеджером ООО «Инвест-ДВ» Б о готовности квартиры к передаче Г1 сообщили (дата). Но он по своей инициативе принял квартиру только (дата), когда приехал в (адрес). При этом суд учитывает, что Г1 доказательств невозможности приехать самому, либо оформить доверенность на имя специалиста, не представлено.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона (дата) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как установлено в ходе рассмотрения дела задержка передачи квартиры происходила в период с (дата) по (дата).

С учетом положений Постановления Правительства РФ от (дата) (№) срок неустойки подлежит исчислению с (дата) по (дата), и размер неустойки составит 414 948 рублей (13 831 600 ? 60 ? 2 ? 7,5%).

Представитель ООО «Инвест-ДВ» просил снизить размер неустойки.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, закрепленном в ст. 1 ГК РФ, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Предоставленная суду возможность снижения размера неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, направленных на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанное право суда вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 42 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от (дата) (№) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при оценке последствий нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

В соответствии с ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В связи с изложенным, принимая во внимание срок нарушения обязательства, исходя из баланса законных интересов обеих сторон по делу, последствий нарушения обязательств, отсутствия доказательств со стороны ответчика, подтверждающих невозможность своевременно исполнить обязательства по договору, значимости предмета договора для истцов, а также то, что расчет неустойки произведен с учетом ограничений размера санкций за нарушение условий по договорам участия в долевом строительстве, установленных Правительством РФ, суд не находит оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки.

Таким образом, с ООО «Инвест-ДВ» в пользу Г1 подлежит взысканию неустойка по договору участия в долевом строительстве (№) от (дата) за период с (дата) по (дата) в размере 414 948 рублей.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от (дата) (№) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до (дата) включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до (дата), может быть продлена на срок до (дата) включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона (дата) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

С учетом степени вины ООО «Инвест-ДВ», характера и степени нравственных страданий истца, учитывая, что с августа 2022 года и весь период просрочки передачи квартиры Г1 проживал в (адрес) края, о намерениях вселятся в квартиру застройщику не сообщал, после оформления квартиры в собственность незамедлительно ее продал, исходя из принципа разумности и справедливости, суд считает возможным определить размер подлежащей взысканию компенсации морального вреда в пользу Г1 5 000 рублей.

Также с ООО «Инвест-ДВ» в пользу Г1 подлежит взысканию штраф в размере 20 997 рублей 40 копеек ((414 997 + 5 000) ? 5%). Довод представителя ООО «Инвест-ДВ» о том, что штраф не подлежит взысканию поскольку с претензией Г1 обратился после передачи квартиры, суд не принимает во внимание, поскольку ранее действовал мораторий на взыскание неустойки.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Из материалов дела следует, интересы ООО «Инвест-ДВ» при рассмотрении настоящего дела представлял Л на основании доверенности от (дата).

Между ООО "Инвест-ДВ" и Л (дата) заключен договор (№) возмездного оказания услуг, предметом которого являлось оказание консультативно-юридических услуг, связанных с защитой прав и интересов заказчика по взысканию задолженности по договору участия в долевом строительстве (№) (п. 1.2).

Стоимость услуг определена п. 2.1. договора и составила 28 000 руб.

Оплата услуг подтверждается выставленным счетом на оплату от (дата) (№) и чеком от (дата) (№)apibxb2.

Учитывая объем заявленных требований, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, наличие встречного искового заявления, суд полагает возможным удовлетворить данное требование в заявленном размере 28 000 рублей.

На основании ст. 98 ГПК РФ с Г1 в пользу ООО «Инвест-ДВ» подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины при обращении с настоящим иском в суд в размере 13 839 рублей 49 копеек.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина за подачу встречного иска, от оплаты которой Г1 был освобожден, взыскивается с ответчика, в соответствующий бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина, пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 15 873 рубля 70 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Г1 ((иные данные) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» (ИНН <***>) задолженность по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере 445 450 рублей, неустойку за период с (дата) по (дата) в размере 8 129 рублей 46 копеек, а также по день фактического исполнения обязательства, начисленную на сумму долга начиная с даты истечения срока моратория, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от (дата) (№) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 28 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 839 рублей 49 копеек.

Исковые требования Г1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» (ИНН <***>) в пользу Г1 (иные данные)) неустойку в размере 414 948 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 20 997 рублей 40 копеек.

В удовлетворении остальной части иска Г1 - отказать.

Решение суда в части взыскания в пользу Г1 с Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» неустойки, компенсации морального вреда, штрафа не исполнять до (дата).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15 873 рубля 70 копеек.

Решение может быть обжаловано в (адрес)вой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня изготовления текста решения суда в окончательной форме.

Судья Захарова Л.П.

Мотивированное решение суда изготовлено (дата).

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →