УИД 39RS0011-01-2022-002115-52
Гр. дело № 2-276/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
02 марта 2023 года г. Зеленоградск
Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Сайбель В.В.
при помощнике ФИО1
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области
гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о понуждении к предоставлению земельного участка в аренду
установил:
ФИО2 обратилась в Зеленоградский районный суд с иском к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о понуждении к предоставлению земельного участка с КН № в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома.
В обосновании заявленных требований указала, что 06.06.2017 между ней и администрацией МО «Зеленоградский городской округ» был заключен договор № 287-КЗО/2017 аренды земельного участка с КН №, площадью 1200 кв.м, расположенный в <адрес>. По условиям договора срок аренды истек 25.05.2020, завершить строительство жилого дома истец обязана была до 01.05.2020. Оплату арендных платежей она производила своевременно. 30.01.2020 истица обратилась в администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, однако получила отказ. На ее последующие обращения по продлению договора аренды земельного участка, ей так же были направлены многочисленные отказы. При этом на личном приеме в 2020 году сотрудниками администрации ей было разъяснено, что земельный участок и неоконченный строительством объект будут выставлены на торги, денежные средства от их продажи выплатят истцу. 18.08.2022 она обратилась в администрацию с заявлением, в котором просила разъяснить, проводилась ли оценка объекта незавершенного строительства, выставлен ли он на торги. Ответ на обращение не получила. 10.11.2022 обратилась в администрацию с заявлением о продлении договора аренды, однако ответом администрации ей было сообщено на прекращении переписки. Учитывая, что срок действия договора аренды не продлен, она лишена возможности достроить жилой дом, чем нарушаются ее права. В целях защиты нарушенных прав истица обратилась в суд с вышеуказанным иском.
Истец ФИО2 и ее представитель Жан Э.Э., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить, уточнили, что срок аренды просят установить на период действия разрешения на строительство.
Представитель администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, представили письменный отзыв на иск, в котором просили в удовлетворении требований отказать.
Заслушав пояснения истица и ее представителя, исследовав представленные доказательства в их совокупности, а так же материалы дела № 2а-1016/2020 и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК Российской Федерации суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно пункта 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 26 мая 2017 года за № 1602 ФИО2, на основании п. 21.ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 за № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в аренду, сроком на три года однократно был предоставлен земельный участок с КН №, площадью 1200 кв.м, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, расположенный в <адрес>.
06 июня 2017 года между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО2 был заключен договор № 287-КЗО\2017 аренды земельного участка с КН № со сроком действия до 25 мая 2020 года. Договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.
26 мая 2014 года администрация МО «Ковровское сельское поселение» ФИО2 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с КН №, сроком на 10 лет.
Согласно сведений об основных характеристиках объекта недвижимости, по состоянию на 15.02.2017 на кадастровый учет, с присвоением КН № был поставлен объект незавершенного строительства, с процентом готовности 15%, площадью застройки 136 кв.м, расположенный на земельном участке с КН №, право собственности на который было зарегистрировано за ФИО2
30.01.2020 ФИО2 обратилась через МФЦ в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с заявлением о предоставлении земельного участка с КН №, расположенного в <адрес>.
Ответом от 11.02.2020 администрация отказала в предоставлении участка со ссылкой на п.1 ст. 39.16 ЗК РФ, с указанием на то, что право на однократное получение земельного участка под завершение строительства жилого дома истица уже реализовала.
Такой же ответ был дан истцу 18.06.2020 на ее обращения от 13.04.2020 за № 3173\01-23 и № 1374\01-23 и от 18.05.2020 о продлении договора аренды.
10.11.2022 ФИО2 в очередной раз обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, и 01.12.2022 получила ответ, из которого следовало, что ей направляется копия ответа от 25.08.2021г.
При этом из ответа администрации от 26.09.2022 следует, что оценка объекта незавершенного строительством, расположенного на земельном участке с КН № администрацией не проводилась. На основании претензии администрации от 20.05.2020 договор аренды земельного участка с КН № прекращен, арендная плата вносилась до 25.05.2020, осталось неоплаченной пеня в размере 6706,15 руб. Разрешение на строительство действует на период действия договора аренды, в связи с чем, оно утратило силу. Земельный участок с КН № на торги не выставлялся. Так же было разъяснено право на разрешение возникшего спора в судебном порядке.
В настоящее время на земельный участок с КН № права в ЕГРН не зарегистрированы.
Основным направлением деятельности органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения является защита прав и интересов населения муниципального образования, с реализацией которых подлежат исполнению все иные функции местного самоуправления.
В п. 2 ст. 11 ЗК РФ предусматривается право органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в их собственности.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не изъятые из оборота, могут предоставляться гражданам в аренду (п. 2 ст. 27, пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Таким правом на прекращение действия договора аренды администрация воспользовалась.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Учитывая, что администрация, прекратив действие договора аренды земельного участка с КН № в 2020 году, в течение шести месяцев не предприняла действий по изъятию у собственника ФИО2 возведенного ею в период действия договора аренды и разрешения на строительство объекта незавершенного строительства, следовательно, требования истца о понуждении администрации к предоставлению ей земельного участка на праве аренды на период действия разрешения на строительство являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК Российской Федерации, суд
Решил:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.
Обязать администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» предоставить ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты> однократно в аренду на срок до 26 мая 2024 года земельный участок с КН №, площадью 1200 кв.м, с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, расположенного в <адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через суд Зеленоградского района Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 09 марта 2023 года.
Судья подпись Сайбель В.В.
Копия верна:
Судья Зеленоградского районного суда
Калининградской области: Сайбель В.В.