Дело № 2-3/2023 (2-561/2022)

24RS0016-01-2021-004489-08

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

10 апреля 2023 года г. Железногорск Красноярского края

Железногорский городской суд Красноярского края в составе: председательствующего судьи Дряхловой ОВ., при помощнике судьи Халиковой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерности уменьшении покупной цены по договору купли-продажи, взыскании расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи, взыскании расходов, мотивируя свои требования тем, что 03.11.202 между сторонами был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка. Дом расположен по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, СНТ № 40 «Поляна», пер. 2-й Березовый, № 1, площадью 50 кв.м., этажность – 2 этажа, 2015 года постройки, с кадастровым номером <адрес>. Земельный участок расположен по адресу: <адрес>, кадастровый номер 24:58:0324001:195. Согласно п. 3 договора земельный участок продается за 100 000 руб. и расположенный на нем дом за 800 000 руб. Расчет произведен в полном объеме. Переход права собственности на указанную недвижимость к истцу произведен в установленном законном порядке. В процессе эксплуатации истцом жилого дома и земельного участка были обнаружены существенные и скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при продажи данного дома и земельного участка. Согласно заключению эксперта № от 17.09.2021 стоимость устранения выявленных дефектов составляет 404170 руб. Указанный жилой дом невозможно эксплуатировать по прямому назначению без угрозы жизни и здоровья. Истец при покупке дома исходил из добросовестности продавца – ответчика, пояснившего, что дом находится в хорошем состоянии, что не соответствует действительности и установлено заключением эксперта.

Истец, выражая согласие на заключения договора и соглашаясь с состоянием дома на момент его передачи, не мог объективно оценить его техническое состояние и состояние конструкции здания в силу отсутствия специальных познаний в области строительства. Кроме того, выявленные в процессе эксплуатации дома его конструктивные недостатки носят скрытый характер, о чем истец, как покупатель, не был извещен на дату заключения договора со стороны ответчика, продавца. В связи с чем, истец просит взыскать с ответчика в его пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от 03.11.2020 года, заключенному между ФИО1 и ФИО2, в размере 404170 руб. Взыскать с ответчика расходы за услуги риелтора в размере 30 000 руб., расходы по регистрации сделки в размере 2000 руб., расходы за проведение экспертизы в размере 15000 руб., расходы по составлению искового заявления в размере 5000 руб., расходы за представительство в суде в размере 30 000 руб., расходы по оформлению доверенности в размере 1700 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7242 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте был извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть без его участия, доверив представлять свои интересы ФИО3

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, при этом заявил, что в настоящее время они не поддерживают требования о взыскании расходов за услуги риелтора в размере 30 000 руб. и расходов за регистрацию сделки в размере 2 000 руб.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть без ее участия, доверив представлять свои интересы ФИО4

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что действительно дом находится в аварийном состоянии и на это 2 причины. 1) это не верно выбран тип фундамента, 2) перекос фундамента произошел из-за септика, который находится рядом с фундаментов. Септик появился после продажи дома. У дома нет системы водослива, поэтому возможны трещины у фундамента. Отсутствие водослива видно было при осмотре дома. Кроме того, фундамент был залит еще в 1998 году, и тогда не было грунтовых вод. Дом достроен был в 2015году.

Третье лицо ООО «Любимый город» в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины не явки суду не сообщили.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.2).

В соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п.1 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу требований п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи от 03.11.2020г. ФИО2 продала, то есть передала в собственность, а ФИО1 купил, то есть принял в собственность и оплатил, в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок № с кадастровым номером №, площадью 841+/- 10.15 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, с расположенным на нем домом, назначение: жилой дом, общая площадь 50 кв.м., с кадастровым номером №.

Согласно п. 3 названного договора цена земельного участка и расположенного на нем дома составляет 900 000 руб. Земельный участок продается за 100 000 руб., а расположенный на нем дом продается за 800 000 руб.

Оплата покупателем за указанный земельный участок и расположенный на нем дом произведена за счет собственных средств до подписания настоящего договора наличными деньгами (п. 4 договора).

Факт оплаты подтверждается распиской от 03.11.2020г. подписанной ФИО2

В пункте 5 договора указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием указанного земельного участка и расположенного на нем дома, установленным путем осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Согласно пункта 6 договора продавец передал, а покупатель принял вышеуказанный земельный участок и расположенный на нем дом в качественном состоянии, как он есть на день подписания настоящего договора, соответствующей санитарно-техническим нормам и правилам. По соглашению сторон данный пункт имеет силу передаточного акта.

Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в Росреестре 17.11.2020.

В ходе эксплуатации жилого дома истцом были выявлены строительные недостатки.

Согласно заключению эксперта № выполненного 17.09.2021г. ООО «Гранит» на исследуемом объекте (жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>) имеются скрытые строительные недостатки фундамента, стен. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 404170 руб.

По ходатайству представителя ответчика ФИО4 судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № ССТЭ-1/03-2023 выполненного 15.03.2023г. ООО «ГК Спецэксперт24», в результате проведенной экспертизы выявлено следующее: качество строительно-монтажных работ, примененные материалы при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> не соответствуют требованиям и нормативам строительных норм и правил. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № на момент исследования имеет скрытые строительные дефекты. Изначально тип фундамента был выбран не верно, без учета особенностей деформации грунтов в периоды знакопеременных температур, о чем свидетельствует значительная просадка угла фундамента до 195 мм. Поперечные сквозные трещины фундамента раскрытием до 50 мм, выступающий из тела фундамент арматурный каркас, неоднородность бетона и сечения фундамента, говоря о нарушениях технологии работ при устройстве фундамента и его плохом качестве.

Указанные дефекты могли возникнуть уже на следующий год после строительства. После наступления первого периода отрицательных температур и последующего оттаивания весенне-летнего периода. Учитывая дату постройки здания 2015г. указанного в выписке из Единого государственного реестра недвижимости в материалах дела, таких периодов было как минимум 4 до 03.11.2020г.

Указанные строительные дефекты жилого дома невозможно обнаружить без проведения полного или частичного разбора облицовочных материалов, без откопки шурфов фундамента, без вскрытия строительных конструкций, а также без применения специальных измерительных инструментов и специальных познаний в области строительства. Вариант стоимости по устранению дефектов в доме, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, составляет 1755394,82 руб.

Приложением к заключению эксперта является локальный сметный расчёт, фотографии описываемых им нарушений и дефектов.

Право выбора покупателя потребовать от продавца применения одного из последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, определяется возможностью осуществления данного выбора. Предметом настоящего иска является волеизъявление истца ФИО1 о выборе одного из способов защиты, предусмотренных статьей 475 ГК РФ. ФИО1 выбрал способ защиты, предъявив требование о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома.

Кроме того, следует учитывать, что товаром в данном случае выступал жилой дом, как индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса российской Федерации), являющийся для истца местом проживания, таким образом, жилищные права истца также подлежат защите, а аварийное состояние жилого дома препятствует проживанию в нем, несет угрозу жизни и здоровью.

На основании п. 2 ст. 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Поскольку договором купли-продажи дома и земельного участка, заключенным между истцом и ответчиком, не установлен срок предъявления требований, связанных с недостатками товара, в связи с этим предъявление таких требований допустимо по общим правилам в течение двух лет.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждается наличие скрытых недостатков жилого дома, о которых истец не знал и не мог знать, которые он не мог обнаружить при осмотре дома до его покупки. Ответчиком не представлены доказательства того, что истец был поставлен в известность о скрытых недостатках продаваемого жилого помещения. Недостатки жилого дома ответчиком в договоре купли-продажи не оговорены, согласно заключению экспертизы являются скрытыми, доказательств того, что дефекты жилого дома могли возникнуть в связи с неправомерными действиями истца, стороной ответчика не представлено. Указанные недостатки начали проявляться в период эксплуатации дома.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО1 о соразмерном уменьшении стоимости дома на 404170 рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 94, ч. 3 ст. 98 ГПК РФ, поскольку требования истца удовлетворены, то с ФИО2. в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7242 руб.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено ходатайство о взыскании расходов на представителя в сумме 5000 руб. за составление искового заявления и 30 000 руб. за представительство в суде, что подтверждается чеком от 22.10.2021г. на сумме 5000 руб. и чеками от 22.10.2021г., 11.02.2022г., 15.02.2022г. на 10 000 руб., 10 000 руб., 10 000 руб.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Суд, учитывая указанные обстоятельства, объем удовлетворенных требований, считает возможным взыскать расходы на представителя в сумме 35 000 руб.

Требования о взыскании расходов по оформлению доверенности в размере 1700 руб. не подлежат удовлетворению, поскольку из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" следует, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании.

В представленной доверенности отсутствует указание на ее выдачу в связи с представлением интересов истца по конкретному делу, доверенность выдавалась для осуществления гораздо большего объема полномочий, в связи с чем, данные судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика.

В силу статьи 93 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче исковых заявлений имущественного характера, подлежащих оценке, уплачивается государственная пошлина, исходя из цены иска.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае: уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Истцом при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 12200 руб., что подтверждается платежным документов от 25.10.2021г., при этом сумма иска составляет 404170 руб., то есть размер государственной пошлины – 7242 руб.

Таким образом, излишне уплаченная государственная пошлина ФИО1 при подаче иска в размере 4958 руб. подлежит возврату.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 404170 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от 03.11.2020, а также судебные расходы за проведение экспертизы в размере 15000 руб., расходы за услуги представителя в размере 35000 руб., расходы по уплате государственной пошлины, а всего взыскать 461412 руб.

Вернуть ФИО1 излишне уплаченную госпошлину в размере 4958 руб., уплаченную по чек-ордеру от 25.10.2021г.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Железногорский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 17 апреля 2023г.

Председательствующий О.В. Дряхлова