Решение по делу № 2-1083/2024 от 13.03.2025 - о признании недействительным отчета об оценке стоимости объектов недвижимости, и недостоверной установленной в данном отчете величины рыночной стоимости этих объектов.

копия

дело № (2-1083/2024)

УИД: 62RS0№-96

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 марта 2025 года <адрес>

Рыбновский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Князева П.А.,

с участием истца ФИО1, её представителя ФИО3,

представителя третьего лица СНТ «Ока» ФИО4,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в здании суда (<адрес>-А) дело по иску ФИО1 к ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», судебному приставу-исполнителю Рыбновского РОСП УФССП России по <адрес> ФИО5, УФССП России по <адрес> о признании недействительным отчета об оценке стоимости объектов недвижимости, и недостоверной установленной в данном отчете величины рыночной стоимости этих объектов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к судебному приставу-исполнителю Рыбновского РОСП УФССП России по <адрес> ФИО5, ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр».

В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ ею получено постановление судебного пристава-исполнителя Рыбновского РОСП УФССП России по <адрес> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенное в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, о принятии результатов оценки, содержащихся в отчете ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке принадлежащего должнику ФИО1 арестованного имущества: земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050214:116, площадью 600 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, СТ «Ока», стоимость 305 700 руб.; садового дома с кадастровым номером 62:15:0050214:268, общей площадью 51,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, СТ «Ока», 116, стоимость 357 400 руб. Вместе с тем, истец не согласна с данной оценкой, поскольку она существенно занижена по отношению к реальной рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Истец просила суд:

признать недействительным отчет ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, и недостоверной установленную в данном отчете величину рыночной стоимости объектов: земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050214:116, площадью 600 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения гражданами садоводства и огородничества, и садового дома с кадастровым номером 62:15:0050214:268, общей площадью 51,8 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, СТ «Ока», 116.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях; СНТ «Ока»; Рыбновское РОСП УФССП России по <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено УФССП России по <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1, её представитель ФИО3 иск поддержали.

Представитель третьего лица СНТ «Ока» ФИО4 не возражала против удовлетворения иска.

Ответчики - ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», судебный пристав-исполнитель Рыбновского РОСП УФССП России по <адрес> ФИО5, УФССП России по <адрес>, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились и своих представителей не направили.

Третьи лица: МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях; Рыбновское РОСП УФССП России по <адрес>, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В ст. 85 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ указано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, в производстве судебного пристава-исполнителя Рыбновского РОСП УФССП России по <адрес> ФИО8 находится исполнительное производство №-ИП, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа, выданного ДД.ММ.ГГГГ Рязанским районным судом <адрес>, в отношении должника ФИО1 об обращении взыскания на принадлежащий ей земельный участок с кадастровым номером 62:15:0050214:116, площадью 600 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения гражданами садоводства и огородничества, и на нежилое здание - садовый дом с кадастровым номером 62:15:0050214:268, общей площадью 51,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, СТ «Ока», 116.

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о наложении ареста (описи имущества) в отношении вышеуказанного имущества, принадлежащего должнику ФИО1

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», рыночная стоимость принадлежащего должнику ФИО1 арестованного имущества: земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050214:116, площадью 600 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, СТ «Ока», составляет 305 700 руб.; садового дома с кадастровым номером 62:15:0050214:268, общей площадью 51,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, СТ «Ока», 116, составляет 357 400 руб.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки в соответствии с указанным отчетом.

Полагая установленную указанным отчетом оценку заниженной, истец в ходе рассмотрения дела судом обратилась с ходатайством о проведении судебной экспертизы.

В связи с возникшими в процессе рассмотрения дела вопроса, требующего специальных познаний, по ходатайству истца по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО6

В соответствии с заключением эксперта ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050214:116, площадью 600 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, СТ «Ока», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 481 000 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 542 000 руб. Рыночная стоимость садового дома с кадастровым номером 62:15:0050214:268, общей площадью 51,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, СТ «Ока», 116, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 842 000 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 791 000 руб.

Исследовав указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, его квалификация в области оценочной деятельности подтверждена имеющимися в заключении свидетельствами, заключение соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности", является полным и мотивированным, содержит обоснование приведенных выводов, и сомнений в своей достоверности не вызывает.

Определенная в указанном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

Напротив, оценщиком ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. Этот отчет не содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Оценщиком допущены существенные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Оценщиком не анализировался рынок жилой недвижимости в Рязанском регионе, не подобраны объекты-аналоги, в том числе не определены и не проанализированы факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Оспариваемый отчет ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» № от ДД.ММ.ГГГГ в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости арестованного имущества, соответственно, указанная в нем величина не может быть использована при реализации этого имущества на торгах.

Сторонами выводы эксперта ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривались, о проведении повторной либо дополнительной экспертизы стороны не заявляли.

Суд признает заключение судебной оценочной экспертизы относимым и допустимым доказательством по делу, отвечающим требованиям ст. 86 ГПК РФ, и приходит к выводу о необходимости руководствоваться при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, проведенной по определению суда экспертизой.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости в настоящее время судебному приставу-исполнителю руководствоваться именно рыночной стоимостью объектов недвижимости, установленной заключением эксперта ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ, при принятии результатов оценки имущества ФИО1 в соответствии с требованиями Федерального закона "Об исполнительном производстве".

При этом, суд учитывает отсутствие оснований у судебного пристава-исполнителя повторного проведения оценки имущества должника при наличии заключения эксперта. Оценка, представленная судебным экспертом, может быть принята судебным приставом-исполнителем с целью дальнейшей реализации имущества должника.

Меры по обеспечению иска в виде приостановления исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в части реализации вышеуказанных земельного участка и садового дома, и запрета МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях проведение торгов по реализации этих объектов недвижимого имущества, принятые определением Рыбновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными результаты оценки (отчета) от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» по определению рыночной стоимости объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050214:116, площадью 600 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, СТ «Ока», и садового дома с кадастровым номером 62:15:0050214:268, общей площадью 51,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, СТ «Ока», 116А.

Указать надлежащую оценку имущества должника ФИО1, которая должна использоваться в исполнительном производстве, в том числе при установлении начальной продажной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050214:116, площадью 600 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, СТ «Ока», в размере 542 000 руб.;

- садового дома с кадастровым номером 62:15:0050214:268, общей площадью 51,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, СТ «Ока», 116А, в размере 791 000 руб.

Отменить меры по обеспечению иска в виде приостановления исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в части реализации вышеуказанных земельного участка и садового дома, и запрета МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях проведение торгов по реализации этих объектов недвижимого имущества, принятые определением Рыбновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Рыбновский районный суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня его вынесения.

Судья. подпись

Копия верна:

Судья Рыбновского

районного суда П.А.Князев

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ