Дело № 2-445/2025 (2-5017/2024;)
64RS0043-01-2024-007905-84
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 апреля 2025 года город Саратов
Волжский районный суд города Саратова в составе
председательствующего судьи Михайловой А.А.,
при ведении протокола помощником судьи Плясуновой К.Н.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО3 о признании отсутствующим зарегистрированного права, сносе самовольной постройки, взыскании неустойки,
установил:
администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов» обратилась суд вышеуказанным исковым заявлением, в котором просит признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО3 на нежилое одноэтажное здание площадью 64,9 кв.м с кадастровым номером №, с информационной вывеской «Ника магазин-продукты», расположенное по адресу: <адрес>, признать вышеназванное здание самовольной постройкой и обязать ответчика осуществить его демонтаж, а также обязать устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 2,3 кв.м, примыкающим к земельному участку с кадастровым номером № путем демонтажа входной группы нежилого здания, а также взыскать с ответчика судебную неустойку в случае неисполнения решения суда.
Требования мотивированы тем, что по результатам проведенного выездного обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № было установлено размещение на данном земельном участке объекта недвижимости с информационной вывеской «Ника магазин-продукты».
Данный земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «для реконструкции торгового павильона во временный мини-магазин» был предоставлен ФИО3 на праве аренды по договору аренды земельного участка № от 15 августа 2007 года. Расположенное на данном земельном участке строение зарегистрировано в ЕГРН как нежилое одноэтажное здание площадью 64,9 кв.м с кадастровым номером №, и принадлежит на праве собственности ФИО3
Как установлено в ходе выездного обследования нежилое одноэтажное здание с информационной вывеской «Ника магазин-продукты» фактически имеет площадь, превышающую документальную, кроме того, часть входной группы (крыльца) расположена на землях, государственная собственность на которые не разграничена (площадью 2,3 кв.м).
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, дав объяснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что заключением судебной экспертизы нашел свое подтверждение довод стороны ответчика о том, что какая-либо реконструкция объекта недвижимости ФИО3 не производилась.
В судебное заседание иные участники процесса не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем в силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
По смыслу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.
При этом необходимо особо обратить внимание на то, что имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.
Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка № от 15 августа 2007 года, заключенного между арендодателем комитетом по управлению имуществом Саратовской области, с одной стороны, и ФИО4, с другой стороны, последняя являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, занимаемого временным мини-магазином, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся неотъемлемой его частью, площадью 84 кв.м.
Названный договор заключен сроком на 25 лет.
На основании договора замены стороны в обязательстве от 03 сентября 2015 года арендатором земельного участка является ФИО3
Согласно выписке из ЕГРН ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение (торговый павильон) площадью 67,4 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (дата регистрации права — 17 сентября 2015 года).
29 октября 2024 года на основании плана работы комитета муниципального контроля администрации МО «Город Саратов» консультантом отдела муниципального земельного контроля проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в ходе которого установлено, что на указанном земельном участке размещен объект недвижимости с информационной вывеской «Ника магазин-продукты» с кадастровым номером №
По результатам осмотра составлен протокол осмотра земельного участка, расположенного на территории МО «Город Саратов», от 29 октября 2024 года, и протокол инструментального обследования земельного участка (схематический чертеж).
Истец указывает на то, что общая фактическая площадь одноэтажного строения с информационной вывеской «Ника магазин-продукты» составляет 80,7 кв.м, в то время как документальная его площадь составляет 64,9 кв.м, таким образом, фактическая площадь превышает документальную на 15,8 кв.м, кроме того, часть входной группы расположена на землях, государственная собственность на которые не разграничена, площадь самовольно занятого земельного участка составляет 2,3 кв.м.
Как установлено судом, постановлением мэра города Саратова от 20 сентября 2000 года ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,084 га сроком на три года для реконструкции торгового павильона во временный мини-магазин на пересечении улиц Соколовой и Радищева в Волжском районе.
Распоряжением администрации Волжского района администрации города Саратова от 10 сентября 2003 года по заявлению ФИО4 принято в эксплуатацию нежилое здание (мини-магазин) площадью 65,6 кв.м, расположенное на пересечении улиц Соколовой и Радищева города Саратова с присвоением почтового адреса: <адрес>
28 сентября 2000 года между администрацией города Саратова и ФИО5 заключен договор № аренды земельного участка площадью 84 кв.м, расположенный на пересечении улиц Соколовой и Радищева в Волжском районе для реконструкции торгового павильона в мини-магазин сроком на три года.
08 сентября 2003 года подписан акт приемки в эксплуатацию нежилого здания (мини-магазина).
Вступившим в законную силу решением Волжского районного суда города Саратова от 24 ноября 2003 года за ФИО4 признано право собственности на кирпичное нежилое здание – мини-магазин по адресу: <адрес>, имеющее площадь основания по наружному размеру 78,7 кв.м, полезную площадь 65,6 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 0,084 га.
10 декабря 2003 года ФИО4 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое здание (мини-магазин) площадью 65,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>
27 апреля 2011 года данный объект недвижимости по договору купли-продажи был передано ФИО6, осуществлена регистрация перехода права собственности.
На основании договора дарения нежилого здания от 03 сентября 2015 года вышеназванное нежилое здание перешло в собственность ФИО3 17 сентября 2015 года осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.
Истец при обращении в суд указывал, что объект с кадастровым номерами №, право на который зарегистрировано за ФИО3, в настоящее время не существует, в наличии имеется иной объект с иной площаждью и конфигурацией, что свидетельствует о наличии признаков самовольной постройки, подлежащей, по мнению истца, сносу.
В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству администрации муниципального образования «<адрес>» по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Саратовская лаборатория судебной экспертизы» Министерства Юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению экспертов № от 18 марта 2025 года фактическая площадь объекта – нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 65,6 кв.м, площадь застройки – 78,7 кв.м, является объектом капитального строительства и I группы капитальности, соответствует основным сведениям об объекте, содержащимся в ЕГРН и правоустанавливающих документах, реконструкция объекта не производилась. Данный объект соответствует существующим градостроительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, правилам благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов», его эксплуатация по своему функциональному значению не угрожает жизни и здоровью граждан, при его размещении требования, предъявляемые к охранным зонам соблюдены. С учетом допустимого расхождения первоначальных и последующих (контрольных) определений координат характерных точек объект с кадастровым номером № расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №
Экспертное заключение суд расценивает как объективное, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения экспертов у суда не имеется.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО7 выводы заключения поддержала в полном объеме.
В связи с изложенным суд принимает заключение судебной экспертизы, как допустимое доказательство.
Таким образом, разрешая заявленные требования по существу, основываясь на заключении судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено каких-либо достоверных и достаточных доказательств, явно опровергающих выводы эксперта в части осуществления реконструкции объекта недвижимости, поставленного на кадастровый учет и право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке на основании документов, подтверждающих его возведение и ввод в эксплуатацию на законных основаниях.
Кроме того, судом учитывается, что согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.
Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.
Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.
При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим, истец должен обладать аналогичным с ФИО3 правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае, признание права отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.
В данном случае, истец, выступая в защиту публичных интересов муниципального образования «Город Саратов», не является лицом, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи в ЕГРП о праве собственности ответчика на объект недвижимости.
Администрация муниципального образования «Город Саратов» является арендодателем земельного участка, срок аренды земельного участка не истек, оснований считать договор аренды прекращенным не имеется, право собственности на объект капитального строительства зарегистрирован.
При таких обстоятельствах, нарушения прав истца, как арендодателя земельного участка, влекущего возможность оспаривания зарегистрировано права собственности ответчика на объекты недвижимого имущества указанным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» способом, суд не усматривает.
Истцом не приведено доводов, каким образом сохранение существующей записи о праве на спорное имущество, делает невозможным реализацию истцом правомочий собственника переданного в аренду земельного участка.
Поскольку в ходе рассмотрения дела судом достоверно установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ответчику, реконструкции не подвергался, полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного на праве аренды ФИО3, право собственности на объект недвижимого имущества ответчиком зарегистрировано в период действия договора аренды земельного участка, объект обладает признаками объекта капитального строительства, является прочно связанным с землей, перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможен, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным требованиям и обязательным нормам и правилам, доказательств обратного суду не представлено, с учетом установленных по делу обстоятельств, оценивая в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, исследованными судом материалами дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со ст. 95 ч. 4 ГПК РФ, эксперты, специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.
Определением суда по делу была назначена судебная экспертиза.
Согласно выставленному экспертным учреждением счету на оплату № от 18 марта 2025 года стоимость производства экспертизы составила 143718 рублей, в связи с чем с истца, как с проигравшей стороны, в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать денежные средства, подлежащие выплате экспертам, в указанном размере.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО3 о признании отсутствующим зарегистрированного права, сносе самовольной постройки, взыскании неустойки - отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Саратовская лаборатория судебной экспертизы» Министерства Юстиции Российской Федерации, ИНН №, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 143718 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме – 28 апреля 2025 года.
Судья А.А. Михайлова