Решение по делу № 2-3271/2023 от 06.04.2023

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Видное

Видновский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Смирнова М.В., при секретаре Плюсковой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании иск ФИО1 и ФИО2 к ФИО6 о взыскании денежных средств за соразмерное уменьшение покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании пунктов договора недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском, в котором, с учетом уточнения, просили взыскать с ответчика в равных долях денежные средства за соразмерное уменьшение покупной цены квартиры за разницу площадей в сумме <данные изъяты>, неустойку за нарушение удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены в сумме <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, судебные расходы, состоящие из расходов на оформление доверенности в сумме <данные изъяты> и почтовых расходов в сумме <данные изъяты>, признать недействительными пункты 3,6 и 3,7 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ с истцами заключен Договор участия в долевом строительстве № в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Истцы полностью выплатили стоимость объекта долевого строительства, которая по договору ДДУ составляет <данные изъяты>

Согласно договору участия в долевом строительстве общая площадь объекта долевого строительства составляет 57,05м кв.м., согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ квартира имеет общую площадь № кв.м. Истцы полагают, что объект долевого строительства передан с недостатками и просят взыскать с ответчика стоимость разницы площади квартиры № кв.м.

Представитель истцов иск поддержал.

Представитель ответчика представил отзыв, в котором против иска возражал, представил письменные возражения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 названного Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре, как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ с истцами заключен Договор участия в долевом строительстве № в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно договору участия в долевом строительстве общая площадь объекта долевого строительства составляет № кв.м., согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ квартира имеет общую площадь № кв.м.

Условиями вышеуказанного договора долевого участия, а в частности оспариваемыми пунктами 3,6 и 3,7, предусмотрено, что если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 1 (одного) квадратного метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

То есть, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона. Размер фактической площади переданного истцу по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства сторонами по делу не оспаривается.

При таких обстоятельствах пункты 3,6 и 3,7 в части предусмотренного сторонами отступления от площади передаваемого объекта долевого строительства в 1 кв.м. не могут являться ничтожным, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения в предусмотренных договором пределах, а, следовательно, в удовлетворении данных требований надлежит отказать.

Поскольку судом отказано в признании пунктов договора недействительными и взыскании с ответчика денежных средств за соразмерное уменьшение покупной цены квартиры, то также надлежит отказать и во взыскании неустойки и штрафа, как вытекающих из вышеуказанных требований.

В силу статьи 98 ГПК РФ в связи с отказом в иске также надлежит отказать и во взыскании судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 и ФИО2 к ФИО7 о взыскании с ответчика денежных средств за соразмерное уменьшение покупной цены квартиры за разницу площадей в сумме <данные изъяты>, неустойки за нарушение удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены в сумме <данные изъяты>, компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты>, штрафа, судебных расходов, признании недействительными пунктов 3,6 и 3,7 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Смирнов М.В