Решение по делу № 2-1502/2021 от 03.05.2023 - о взыскании задолженности по договору купли-продажи, штрафа и процентов, обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску <ФИО> к обществу с ограниченной ответственностью «Весна» о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома.

Дело № копия

40RS0№-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 03 мая 2023 года

Малоярославецкий районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Мартыновой Н.Н.

при секретаре Ерминой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Весна» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, штрафа и процентов, обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Весна» о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило исковое заявление ООО «Весна» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на заложенное имущество, в котором истец просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Весна» задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ в размере 628 000 рублей, штраф за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 291 200 рублей, штраф за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты задолженности по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 841 рублей 54 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.20.2021 по день фактической оплаты суммы долга; обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ имущество: жилой дом с кадастровый номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, ТСН «Весна», <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2 944 800 рублей. В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Весна» и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в рассрочку. Предметом договора являются: жилой дом с кадастровый номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, ТСН «Весна», <адрес>. Общая сумма договора составляет 3 200 000 рублей. Договором определен порядок оплаты приобретаемого имуществ в рассрочку согласно указанному в нем графику. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация права собственности за ответчиком на указанное имущество, а также регистрация ипотеки в силу закона. Ответчик принятые на себя обязательства по договору надлежащим образом не исполнил. Долг ответчика по договору на момент подачи иска составил 628 000 рублей. Договором предусмотрен штраф за просрочку оплаты покупателем.

ДД.ММ.ГГГГ к производству суда принят встречный иск ФИО1 к ООО «Весна» о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены жилого дома на сумму стоимости ремонтновосстановительных работ, в котором ФИО1 просит взыскать с ООО «Весна» в свою пользу денежные средства в размере 1 719 133 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома по адресу: <адрес>, ТСН «Весна», <адрес>, на сумму стоимости ремонтно-восстановительных работ. В обоснование встречных исковых требований указано, что при заселении и в процессе эксплуатации указанного в договоре жилого дома были выявлены существенные недостатки качества строительно-монтажных работ и ошибки в проектировании. Для определения качества жилого дома истец обратился в ООО «Градэксперт», которое провело обследование дома и сделало выводы о том, что дом не соответствует условиям договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и требованиям законодательства в области строительства. В удовлетворении претензии, направленной ФИО1 в адрес ответчика, с требованием соразмерного уменьшения покупной цены на сумму ремонтно-восстановительных работ, отказано.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 327).

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Весна» и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в рассрочку, предметом которого является дом с кадастровым номером №, площадью 101,9 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 946 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, ТСН «Весна», <адрес>.

Согласно п. 2.1. договора общая сумма договора составляет 3 200 000 рублей, из которых: 800 000 рублей – стоимость земельного участка, 2 400 000 рублей – стоимость жилого дома. Оплата договора производится частями, 1 часть – ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 600 000 рублей, далее каждое 22 число каждого месяца до ДД.ММ.ГГГГ в размере 44 500 рублей, последний платеж – 42 500 рублей.

В силу п. 2.4. договора за просрочку оплаты покупатель оплачивает штраф в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки.

На основании п. 2.5. договора, в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате недвижимости в установленный договором срок на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору жилой дом и земельный участок должен был быть оплачен, до дня оплаты жилого дома и земельного участка покупателем.

Истец выполнил условия договора, однако ФИО1 допустил пропуск внесения платежей.

На основании заявления ФИО1 в адрес ООО «Весна», ФИО1 согласован иной порядок внесения платежей. Установлен ежемесячный платеж в размере 20 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ. Сумму в размере 628 000 рублей ФИО1 обязался погасить до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлена претензия об оплате задолженности в размере 628 000 рублей, штрафа в размере 188 000 рублей и неустойки в размере 6 185 рублей 37 копеек. Ответа на претензию не последовало.

Согласно договору об оказании юридических услуг №ю от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Весна» и ООО «Калужский Юридический Центр», ООО «Весна» оплатило последнему за услуги правового характера по взысканию с ФИО1 задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ, денежную сумму в размере 10 000 рублей.

ООО «Весна» оплатило ООО «Дока-М» за оказанные услуги по оценке земельного участка и жилого дома денежную сумму в размере 6 500 рублей, что подтверждается счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ.

По заказу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ООО «Град-Эксперт» подготовлено техническое заключение экспертизы №Э по результатам проведенного визуального обследования фактического выполнения работ, выполненных на объекте, расположенном по адресу: <адрес>, ТСН «Весна», <адрес>. Согласно данному заключению качество постройки <адрес> в ТСН «Весна» не соответствует условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, требованиям закона, а также требованиям нормативно-правовых актов в сфере индивидуального жилищного строительства. Для устранения зафиксированных дефектов необходимо выполнить строительные работы. Стоимость восстановительных работ и материалов, необходимых для приведения объекта в надлежащее состояние составляет 1 719 133 рубля.

ФИО1 направил в адрес ООО «Весна» претензию о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, ТСН «Весна», <адрес>, на сумму в размере 1 675 378 рублей, однако ООО «Весна» ответило отказом в связи с тем, что представитель ООО «Весна» не извещался и не присутствовал при осмотре дома экспертами.

На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ экспертам ООО «Малтон» поручено проведение строительно-технической экспертизы.

Согласно заключению экспертов ООО «Малтон» №/СТЭ-15419/1221 от ДД.ММ.ГГГГ, в жилом доме по адресу: <адрес>, ТСН «Весна», <адрес>, имеются дефекты и недостатки, допущенные при производстве строительно-монтажных работ, определены возможные способы их устранения. Общая сметная стоимость восстановительных работ и материалов составляет 357 351 рубль.

Указанное экспертное заключение было подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, и соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На основании изложенного, с учетом взаимозачета заявленных требований, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований.

С ФИО1 в пользу ООО «Весна» подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ в размере 270 649 рублей (628000-357351), штраф за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 291 200 рублей 00 копеек, штраф за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательств из расчета 3 200 рублей в день, проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса РФ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 241 рубля 41 копейки, проценты в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского кодекса РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательств.

Согласно статье 24 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с положениями статьей 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в данном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Доказательств наличия в собственности ФИО1 иного недвижимого имущества, в котором он проживает, и иного пригодного для проживания жилья суду со стороны ООО «Весна» не представлено, в связи с чем оснований для обращения взыскания на указанное имущество у суда не имеется.

В соответствии с положениями ст.ст. 88, 98, 102 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату оценки в размере 6 500 рублей 00 копеек, расходы на оплату государственной пошлины в размере 8 860 рублей 90 копеек.

На основании изложенного, р

уководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Весна» (ИНН №) к ФИО1 (паспорт №) о взыскании задолженности по договору купли-продажи, штрафа и процентов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Весна» о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Весна» задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ в размере 270 649 рублей, штраф за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 291 200 рублей 00 копеек, штраф за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательств из расчета 3 200 рублей в день, проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса РФ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 241 рубля 41 копейки, проценты в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского кодекса РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательств, расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату оценки в размере 6 500 рублей 00 копеек, расходы на оплату государственной пошлины в размере 8 860 рублей 90 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Весна» и ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Малоярославецкий районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись Н.Н. Мартынова

Копия верна. Судья Н.Н. Мартынова