Председательствующий Зинченко Ю.А. Дело № 33-5219/2023
2-2626/2023
УИД: 55RS0001-01-2023-001822-10
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Омск 06 сентября 2023 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
в составе председательствующего Кудря Т.Л.,
судей областного суда Дьякова А.Н., Поповой Э.Н.,
при секретаре Грамович В.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Омска от 19 июня 2023 г., которым исковые требования ФИО1 к ТСЖ «Муромцева-91» о возложении обязанности заключить договор оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи областного суда Кудря Т.Л., пояснения истца - ФИО1, поддержавшего жалобу; представителей ответчика ТСЖ «Муромцева-91» ФИО2, ФИО3, заявивших о возможности согласования разногласий, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратился с иском к ТСЖ «Муромцева-91» о возложении обязанности заключить договор о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме, в обоснование требований указав, что является собственником <...>. Управление данным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Муромцева-91», членом которого истец не является. Поскольку ответчик осуществляет управление обозначенным многоквартирным домом, право собственности на квартиру в котором принадлежит ФИО1, истец просил обязать ответчика заключить с ним договор о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме на предложенных им условиях.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО4 требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Представитель ответчика ФИО3, председатель ТСЖ «Муромцева-91» ФИО2 просили отказать в удовлетворении требований, указав, что спор отсутствует, поскольку истцу предлагалось заключить договор о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме, но истец отказывался от его заключения, не представляя какие-либо разногласия относительно его содержания.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Госжилинспекция Омской области представителя в судебное заседание не направила, извещена надлежащим образом.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции представителем ТСЖ «Муромцева-91» заявлено в устной форме о том, что ответчиком неоднократно предлагалось заключить договор о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме, между тем, суду не представлена оферта в подтверждение намерения ТСЖ заключить договор. Оферта предоставлена непосредственного в зале судебного заседания, при этом представителем истца представлен акцепт на оферту, однако стороны не пришли к соглашению.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником <...> (л.д. 69-70)
Управление многоквартирным домом № <...> по <...> осуществляет ТСЖ «Муромцева-91» (л.д. 21).
Истец не является членом ТСЖ «Муромцева-91».
Обращаясь в суд с исковым заявлением, истец ссылался на уклонение ТСЖ «Муромцева-91» от заключения договора на поставку коммунальных ресурсов и содержание общего имущества на предлагаемых истцом условиях.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 135, 138, 154, 155, 158, 161, 167 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьями 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпунктом «б» пункта 16 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491), пунктами 38, 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), установил наличие у истца права на заключение спорного договора, а также корреспондирующую данному праву обязанность ответчика заключить договор о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме с целью решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Между тем, сославшись на отсутствие в материалах дела доказательств письменного обращения истца к ответчику с предложением заключить договор на поставку коммунальных ресурсов и содержание общего имущества до обращения в суд, обстоятельства того, что ответчиком представлен проект договора, соответствующий требования законодательства, от подписания которого истец отказался, не выразив несогласие с содержащимися в нем условиями, пришел к выводу о том, что права истца не являются нарушенными в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1
Суд апелляционной инстанции усматривает основания для постановки иных выводов.
Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме выбирают один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Таким образом, товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом.
Товариществом собственников жилья согласно статье 135 ЖК РФ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.
Из положений части 6 статьи 155 ЖК РФ следует, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 ЖК РФ.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 16 Правил № 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- путем членства собственников помещений в указанных организациях – в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ;
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями – в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.
В соответствии с частями 4, 9 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.
В силу статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
Из положений указанных норм права в их взаимосвязи следует, что надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями в установленном порядке.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктами 1, 2 статьи 445 ГК РФ определено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из разъяснений, изложенных в пунктах 38, 42 Постановления № 49, следует, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.
При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
Из изложенных положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации об их применении следует, что отказать в иске об урегулировании разногласий суд может лишь в случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор и соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда, если при этом в ходе процесса ответчик не выразил согласия на рассмотрение судом спора об урегулировании разногласий.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
В нарушение указанных норм права, суд, отказывая в удовлетворении требований истца в полном объеме, пришел к взаимоисключающим выводам, с одной стороны, установив, что истец имеет право на заключение договора о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме, но вместе с тем, отказав в удовлетворении соответствующих требований.
При этом судом при разрешении спора не определены условия, на которых может быть заключен соответствующий договор.
В свою очередь несоответствие предложенной истцом редакции договора положениям закона не освобождает суд от необходимости указать условия,на которых должен быть заключен договор.
При таких обстоятельствах допущенные судом нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов истца.
Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении спорав районном суде каждая из сторон представила собственную редакцию спорного договора (ответчик - л.д. 74 – 79, истец – л.д. 120 - 126), вместе с тем, согласия относительно единой редакции договора на содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме стороны не достигли.
На стадии апелляционного производства ответчиком на согласование истцу выдвинут протокол разногласий от 28 августа 2023 г. (приложение к письменным пояснениям от 01 сентября 2023 г.).
Соответствующий протокол составлен относительно условий пунктов 4.1, 4.2, 4.3 договора о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме, приложения № 1 и № 2 к договору.
Ответчик исходя из содержания протокола разногласий предлагает изложить спорные пункты договора в следующей редакции:
Пункт 4.1 – «Оплата работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома производится Заказчиком на основании настоящего договора, и в соответствии с Жилищным кодексом РФ»;
Пункт 4.2 - «Сумма ежемесячного платежа Заказчика по оплате жилищных и коммунальных услуг определяется Исполнителем на основании согласованных тарифов, решений общих собраний собственников жилых помещений, решений общих собраний членов ТСЖ «Муромцева – 91», исходя из общей площади квартиры Заказчика»;
Пункт 4.3 – «Ежемесячные платежи по оплате жилищных и коммунальных услуг осуществляются заказчиком на счет исполнителя до 15 числа любым общедоступным способом (наличной либо безналичной форме)»
- приложение № 1 к договору «Форма платежного документа» исключить;
- приложение № 2 к договору «Форма раскрытия информации» исключить.
О несогласии с иными условиями договора, предложенными истцом, ответчик не заявляет.
Исходя из пояснений истца, ФИО5 выражает несогласие с редакцией пунктов 4.1, 4.2, 4.3 договора, предложенной ответчиком, также полагает, что основания для исключения приложений № 1 и № 2 к договору, которые содержат форму платежного документа, а также форму раскрытия информации, отсутствуют.
Разрешая разногласия сторон, коллегия судей, принимая во внимание, что предложенная ответчиком редакция обозначенных пунктов договора о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме соответствует положениям ЖК РФ и иных нормативных правовых актов, при этом, форма платежного документа, выставляемая ответчиком собственникам жилых помещений указанного многоквартирного дома, так же соответствует требованиям законодательства в части указания всех необходимых сведений для оплаты оказываемых ответчиком услуг, а состав сведений о деятельности ответчика, подлежащих опубликованию для ознакомления заинтересованными лицами, порядок и способ их размещения регламентирован ЖК РФ, приходит к выводу о том, что договор подлежит заключению с учетом представленного ответчиком в суд апелляционной инстанции протокола разногласий.
Отличный от ЖК срок оплаты услуг согласован для истца ответчиком индивидуально с учетом его пожеланий.
Указание на утверждение тарифа общим собранием собственников внесено с учетом того, что в части спорного периода ТСЖ еще не было создано.
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о разрешении разногласий, возникших при заключении договора о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме подлежат частичному удовлетворению путем изложения спорных пунктов договора о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме и приложений к нему в редакции, предложенной ответчиком в протоколе разногласий от 28 августа 2023 г.
На основании вышеизложенного и в соответствии с пунктом 1, пунктом 4 части 1 статьи 330 ГК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Кировского районного суда г. Омска от 19 июня 2023 г. отменить. Апелляционную жалобу истца ФИО1 удовлетворить частично.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования ФИО1 (паспорт серия № <...> № <...>, выданный <...> <...> код подразделения № <...>, зарегистрированный по адресу: <...> <...>) удовлетворить частично.
Урегулировать разногласия, возникшие между ФИО1 (паспорт серия № <...>) и ТСЖ «МУРОМЦЕВА-91» (ИНН <***>) при заключении договора о содержании и обслуживании общего имущества в многоквартирном доме в редакции истца ФИО1 от <...>
Изложить пункт 4.1 раздела 4 в следующей редакции:
«4.1. Оплата работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома производится Заказчиком на основании настоящего договора, данных лицевого счета на квартиру, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.»;
Изложить пункт 4.2 раздела 4 в следующей редакции:
«4.2. Сумма ежемесячного платежа Заказчика по оплате жилищных и коммунальных услуг определяется Исполнителем на основании согласованных тарифов, решений общих собраний собственников жилых помещений, решений общих собраний членов ТСЖ «Муромцева-91», исходя из общей площади квартиры Заказчика.»;
Изложить пункт 4.3 раздела 4 в следующей редакции:
«4.3. Ежемесячные платежи по оплате жилищных и коммунальных услуг осуществляются Заказчиком на счет Исполнителя до 15 числа любым общедоступным способом (в наличной либо безналичной форме).»;
Приложение № 1 «Форма платежного документа» исключить;
Приложение № 2 «Форма раскрытия информации» исключить.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное определение составлено 11.09.2023 г.