УИД: 54RS0002-01-2022-001565-58

Дело № 2-1675/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2022 года г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска

в составе:

председательствующего судьи Козловой Е.А.

при помощнике судьи Волченском А.А.,

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя истца по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о прекращении права собственности на долю квартиры, компенсации рыночной стоимости доли квартиры, признании права собственности на долю квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, в котором просит:

прекратить право собственности ответчика ФИО4 на ? доли квартиры, расположенной по адресу: *** ***, и выплатить ответчику компенсацию в размере 1 059 000 рублей, соответствующей рыночной стоимости ? доли квартиры;

признать право собственности истца на ? доли квартиры, расположенной по адресу: *** ***, в праве общей долевой собственности.

В обоснование искового заявления указано, что **** Железнодорожным районным судом *** вынесено решение по гражданскому делу ** по исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 об обязании ФИО3 не препятствовать во вселении ФИО4 и использовании жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: ***, ***, и обязании ФИО3 устранить препятствия в пользовании жилым помещением, обязании выдать ключи от квартиры и обеспечить беспрепятственный доступ в квартиру, в соответствии с которым ФИО4 в удовлетворении исковых требований отказано. На предварительном судебном заседании, состоявшемся ****, ФИО4 при даче пояснений заявила, что проживать в квартире она не намерена, озвучила предложение о продаже своей доли (1/4) в квартире, с чем ФИО3 согласен, поскольку имеет аналогичное предложение о выкупе её ? доли. Заявленное встречное исковое заявление ФИО3 о прекращении права собственности ФИО4 на ? доли квартиры, выплаты ФИО4 компенсации соответствующей рыночной стоимости ? доли квартиры и признании права собственности ФИО3 на ? доли квартиры, не было принято к производству, в связи с чем ФИО3 вынужден обратиться в суд с самостоятельным исковым заявлением. разрешить спорную ситуацию и договориться в досудебном порядке о условиях и стоимости ? доли стороны не могут, поскольку ответчик ФИО4 часто меняет свою позицию по условиям и стоимости ? доли, в частности, на предварительном судебном заседании, состоявшемся 10.0.32022 по делу ** ответчик ФИО4 сама заявила о готовности продать свою долю, на что истец ФИО3 дал положительный ответ, предложена стоимость ? доли в размере 1 059 000 рублей в соответствии с отчётом **-к/2022 об определении рыночной стоимости объекта оценки, на что изначально ФИО4 дала согласие, впоследствии отказавшись от предварительной договоренности, указав, что данная стоимость ? доли не соответствует рыночной стоимости, однако делать оценку стоимости квартиры (доли) отказывается. ФИО4 меняет свою позицию касательно стоимости ? доли, где стоимость ? доли с рыночной стоимости 1 059 000 рублей увеличилась до 1 450 000 рублей, озвученной ФИО4 при последней беседе, кроме того, в сделке по купле-продаже ? доли со стороны ФИО4 появилось условие касательно передачи ей горки (стенки) в дополнение к деньгам и другие условия и требования. ФИО3 подготовил отчёт **-к/2022 об определении рыночной стоимости объекта оценки – двухкомнатная квартира общей площадью 53,1 кв. м, расчётной площадью 50,1 кв. м, расположенная на 10 этаже 12 этажного кирпичного жилого дома по адресу: ***, ***, где рыночная стоимость ? доли объекта оценки составляет 1 059 000 рублей, кроме того, заказал выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта оценки по состоянию на ****, где кадастровая стоимость объекта оценки составляет 2 915 559,05 рублей, где ? доля равна 728 889,7625 рублей. ФИО3 считает, что ФИО4 действует недобросовестно, злоупотребляет правом, поскольку предложив ФИО4 выкупить её ? долю за 1 059 000 рублей, на что изначально было получено согласие, ФИО3 договорился с нотариусом на конкретное время для оформления сделки купли-продажи с ФИО4, однако, созвонившись с ней накануне сделки, ФИО4 заявила, что сумма 1 059 000 рублей, её не устраивает, она согласна продать её за 1 300 000 рублей, заявив, что помимо всего прочего, требует отдать её горку (мебельный гарнитур), на что ФИО3 согласился (передать горку), однако ещё ранее стоимость квартиры для продажи составляла 1 200 000 рублей (согласно уведомлению о продаже доли квартиры в общей долевой собственности). ФИО3 заявляет о том, что не получал в декабре 2021 года никаких писем от ФИО4 и не отказывается от преимущественного права покупки квартиры, о возможности выкупа доли узнал только ****, однако трудность заключается в недобросовестном поведении ФИО4, часто меняющей условия продажи и стоимость. В соответствии с экспликацией к поэтажному плану здания (строения) квартира состоит из следующих помещений: * ответчик ФИО4 в квартире в настоящее время не проживает, намерения проживать в квартире в дальнейшем у неё отсутствуют, что подтверждается её пояснениями на предварительном судебном заседании от **** по делу **, выдел в натуре своей доли из общего имущества невозможен без соразмерного ущерба имуществу, находящемуся общей собственности, поскольку невозможно использовать имущество по целевому назначению, поскольку жилая площадь комнат составляет менее 8 кв. м (1/4 доля) в обеих комнатах, обустройство изолированных комнат в этих комнатах невозможно, так как существенно ухудшится их техническое состояние, снизится материальная ценность, возникнет неудобство в пользовании квартирой, так как выдел доли в натуре невозможен, а использовать, например, в первой жилой комнате 4.425 кв. м. (1/4 доля) жилая 17,7 кв. м, а в другой комнате 2,85 кв. м (1/4) доля жилая 11,4 кв. м, невозможно.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 частично согласилась с исковыми требованиями, возражая против размера компенсации ? доли в сумме 1 059 000 рублей, полагая, что компенсация должна рассчитываться без учёта дисконта 30 % и составлять 1 513 250 рублей (1/4 от 6 053 000 рублей - общей стоимости всей квартиры по отчёту Жилфонда **-к/2022 от ****, представленному истцом). Данный отчёт сторона ответчика не оспаривает.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2).

В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5).

В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35).

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. (п. 36).

Установлено, что истец ФИО3 является собственником 3/4 долей в праве общей долевой собственности на *** по *** *** на основании договора ** передачи квартиры в собственности граждан от **** (л.д. 11), свидетельства о праве на наследство по закону (л.д. 10), что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 73).

Собственником оставшейся 1/4 доли в праве собственности на указанную квартиру является ответчик ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 73).

Как следует из пояснений представителей сторон, в квартире постоянно проживает истец, ответчик не планирует вселяться в квартиру, против совместного проживания стороны возражают.

Доля ФИО4 соответствует 0*, что исключает возможность выдела доли ответчика в натуре.

Об установлении порядка пользования квартирой стороны не просят, ответчик не возражает против выплаты истцу компенсации и прекращения его права собственности на 1/4 долю в праве собственности на вышеуказанную квартиру.

Таким образом, поскольку доля ФИО4 незначительна, не может быть реально выделена, и она не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд приходит к выводу о возможности обязать истца выплатить компенсацию ФИО4

При этом право общей долевой собственности ФИО4 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, ***, подлежит прекращению, а за ФИО3 подлежит признанию право собственности на данную долю.

Определяя размер компенсации, подлежащей выплате истцом ответчику, суд исходит из следующего.

Согласно отчёту об определении рыночной стоимости объекта оценки **-к/2022 от ****, выполненному ООО «ЖИЛФОНД БИЗНЕС», рыночная стоимость *** по Вокзальной магистрали в *** составляет 6 053 000 рублей, рыночная стоимость 1/4 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру, определенная с дисконтом, составляет 1 059 000 рублей (л.д. 12-15).

Оценив отчёт ООО «ЖИЛФОНД БИЗНЕС» по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, так как при составлении отчёта выявлены необходимые и достаточные данные для формулирования ответа на поставленные вопросы; использованы рекомендованные литература и методы; в отчёте полно и всесторонне описан ход и результаты исследования.

Отчёт ООО «ЖИЛФОНД БИЗНЕС» ответчиками не оспорен, более того, обе стороны ссылаются именно на этот отчёт, считая его надлежащим доказательством.

Ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы сторонами не заявлялось, судом ставился вопрос о назначении оценочной экспертизы, однако обе стороны возражали против её проведения.

Представитель ответчика полагает, что компенсация должна рассчитываться без учёта дисконта 30 % и составлять 1 513 250 рублей.

Суд соглашается с позицией стороны ответчика в связи со следующим.

Так, в соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 2 п. 11 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», - при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.

Доля ФИО4 в квартире в размере ? выкупается владельцем 3/4 долей этого же имущества, в связи с чем, приобретение истцом 1/4 доли увеличит стоимость квартиры. При этом, ответчик утрачивает право собственности на принадлежащую ей 1/4 долю, поэтому применение скидки на долю (коэффициента низкой ликвидности) необоснованно, поскольку противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

При таком положении, - расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли в спорном имуществе с учетом дисконта, а следует исходить из рыночной стоимости квартиры в целом с делением полученной суммы рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствующую долю, так как выкупаемая доля добавляется к доле истца, а не продается постороннему лицу.

Данная правовая позиция также содержится в приведенным выше абзаце 2 пункта 11 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **.

Как следует из представленного в материалы дела отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки **-к/2022 от ****, выполненного ООО «ЖИЛФОНД БИЗНЕС, - рыночная стоимость квартиры на дату оценки составляет 6 053 000 рублей.

Следовательно, рыночная стоимость 1/4 доли спорного жилого помещения составляет 1 513 250 рублей (6 053 000 : 4).

Таким образом, с ФИО3 в пользу ФИО4 подлежит взысканию денежная компенсация в размере 1 513 250 рублей за 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.

В настоящее судебное заседание истцом представлен чек о внесении на счет Управления Судебного департамента в *** денежной суммы в размере 1 059 000 рублей, следовательно, данные денежные средства подлежат перечислению ответчику со счета Управления Судебного департамента в *** при предоставлении ответчиком реквизитов своего банковского счета для перечисления.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает пропорционально удовлетворенной части исковых требований возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

За подачу искового заявления ФИО3 уплачена государственная пошлина в размере 13 795 рублей (л.д. 7).

Таким образом, с учетом положений ст. 333.19 НК РФ, ст. 91 ГПК РФ, размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ФИО4 в пользу ФИО3 составляет 13 795 рублей.

При этом с ФИО3 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 271,25 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО4 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, ***.

Признать за ФИО3 право собственности на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, ***.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 денежную компенсацию в размере 1 513 250 рублей за 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, ***, в том числе путем перечисления Управлением Судебного департамента в *** денежных средств в размере 1 059 000 рублей, зачисленных по чеку-ордеру ** от **** в счет обеспечения иска по настоящему делу.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 795 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 2 271 рублей 25 копеек.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

/подпись/

Решение в окончательной форме принято 27 июня 2022 года