Дело № 2-1660/2023
...
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
10 февраля 2023 года г. Набережные Челны РТ
Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в лице председательствующего – судьи О.А. Виноградовой,
при секретарях – М.А. Канашкиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительными договора займа и договора ипотеки, применении последствий недействительности сделки,
установил:
ФИО1 (далее - истец) обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 (далее - ответчики) в вышеуказанной формулировке, указав, что истец приходится дочерью ФИО3, ... Стороны зарегистрированы и проживают по адресу: ... которая является их единственным жилым помещением. Квартира была приобретена на денежные средства отца ФИО3 ... и оформлена в собственность ФИО3
17 января 2021 года между ответчиками заключен договор денежного займа ..., сроком на 36 месяцев под залог квартиры (договор ипотеки). По условиям договора ФИО2 передала в займы ФИО3 денежные средства в размере 650 000 рублей, под 6% ежемесячно, со сроком возврата 17.01.2024. В обеспечение обязательств по вышеуказанному договору займа ФИО3 передала в качестве залога (ипотека) квартиру, расположенную по адресу: ... ФИО3 не сообщила, что данное жилье является единственным ... жильем ...
В соответствии с договором денежного займа в случае нарушения обязательств ФИО3 предусмотрена уплата неустойки в размере 2% ежемесячно от общей суммы займа. В случае нарушения обязательств по договору денежного займа ФИО2 имеет право обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ...
Истец о совершении этой сделки ответчиками узнала 15.11.2022 при ознакомлении с интернет-ресурсом Арбитражного суда Республики Татарстан, где 28.09.2022 размещено определение по делу ... о принятии заявления ответчика ФИО3 о несостоятельности (банкротстве).
ФИО3 в момент заключения сделок была несостоятельной для их совершения. Данная сделка совершена для нее в крайне невыгодных условиях, вследствие стечения тяжелых финансовых обстоятельств, чем ответчик ФИО2 и воспользовалась, чтобы завладеть чужой площадью ФИО3. Полагает, что совершенная сделка является кабальной.
Истцу о совершении данной сделки ответчиками, с нарушением ее жилищных прав, стало известно 15.11.2022, в связи с чем, истец полагает, что срок исковой давности не пропущен.
Истец просит признать сделку по договору денежного займа ... от 17.01.2021 и договор ипотеки ... собственного жилья от 17.01.2021, совершенную между ответчиками ФИО3 и ФИО2, с применением последствий недействительности сделки.
Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержала.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, из отзыва на исковое заявление следует, что иск не признает, просит отказать в удовлетворении иска, ...
Ответчик ФИО3 иск признала, ... Она сама сделку не оспаривала по какому-либо основанию.
Заместитель прокурора г.Набережные Челны ФИО4 просил рассмотреть дело без участия прокурора, так как дача заключения по делу данной категории не предусмотрена.
...
Финансовый управляющий ФИО3 в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв на исковое заявление, в котором не возражал против удовлетворения иска, просил дело рассмотреть без его участия.
Выслушав стороны, допросив свидетеля, изучив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему:
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).
Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.
Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.
Как следует из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статье 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа заимодавец передает в собственность заемщику деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
В силу части 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.
На основании пункта 1 части 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Как следует из положений статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом (пункт 1).
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным законом не установлено иное (пункт 2).
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
При этом в пункте 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
Частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно статье 74 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила главы XIII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
Пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом.
По настоящему делу установлено следующее.
Из копии договора купли-продажи квартиры от 25.09.2014 следует, что С. продал ФИО5, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ... за 350 000 рублей. Государственная регистрация сделки была произведена (л.д.17).
17 января 2021 года между ФИО2 (займодавец) и ФИО3 (заемщик) заключен договор денежного займа ..., согласно которому займодавец передает, а заемщик получает в собственность денежные средства в размере 650 000 рублей, которые заемщик обязуется вернуть займодавцу с процентами за пользование займом. Процентная ставка составляет 6% в месяц, льготная 3% в месяц. Заем предоставлен на срок 36 месяцев, то есть до 17.01.2024 включительно. Ежемесячный размер платежа с учетом процентов составляет 39 000 рублей, ежемесячный платеж с учетом льготной процентной ставки составляет 19 500 рублей (л.д.20-28).
В соответствии с пунктом 2.2 договора заем предоставлен заемщику исключительно для целевого использования, которым является капитальный ремонт, или иное неотделимое улучшение объекта недвижимости, расположенного по адресу: ...
В соответствии с пунктами 2.13 и 2.14 договора в случае несвоевременного возврата суммы займа, или процентов (части суммы займа, или процентов) заемщик обязан уплатить неустойку (пени) в размере 2% от суммы займа, за каждый день просрочки (л.д.22).
В соответствии с пунктом 3.3.1 договора, в том числе в случае неисполнения заемщиком требований займодавца о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 15 календарный дней, с момента предъявления займодавцем такого требований, займодавец вправе обратить взыскание на предмет залога по договору ипотеки (л.д.23).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.11.2022 следует, что собственником квартиры, расположенной по адресу: ... является ФИО5 Объект ограничен в правах и обременен ипотекой в пользу ФИО2 в соответствии с договорами ипотеки ... от 17.01.2021 и денежного займа ... от 17.01.2021 (л.д.18-19).
...
...
...
Суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, полагает иск не подлежащим удовлетворению.
Доводы иска о том, что договор займа ... от 17.01.2021 и договор ипотеки ... от 17.01.2021 следует признать недействительными, так как обращение взыскания на единственное жилое помещение должника не допускается, основаны на неверном толковании норм материального права.
Из приведенных выше положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).
Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.
При этом действующее законодательство, в том числе и Закон об ипотеке, не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания, равно как и запрета на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане.
Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства в том числе по договору займа.
В соответствии со статьей 9.1 Закона об ипотеке особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». При этом указанный Закон регулирует отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности, и не применяется к отношениям, возникающим при предоставлении займа физическим лицом.
Действительно, законодательством Российской Федерации не установлены ограничения права физического лица предоставлять займы физическим лицам, в том числе обеспеченные ипотекой, если такая деятельность не является предпринимательской (исходя из признаков предпринимательской деятельности, предусмотренных статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этой связи, оснований для признания оспариваемых договора займа и договора ипотеки недействительными по изложенным доводам истца суд не усматривает.
Что касается снижения неустойки как несоразмерной или снижения чрезмерно обременительных для должника процентов (ростовщические проценты), то эти вопросы могут рассмотрены по ходатайству стороны договора (заемщика) при рассмотрении дела о взыскании задолженности по договору займа.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении искового заявления ФИО1 ... к ФИО2 ... и ФИО3 ... о признании недействительными договора займа и договора ипотеки, применении последствий недействительности сделки – отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в течение 1 (одного) месяца.
Судья «подпись» Виноградова О.А.