Решение по делу № 2-401/2023 от 25.05.2023

№ 2-401/2023

26RS0031-01-2023-000585-43

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Зеленокумск 25 мая 2023 года

Советский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Шульги Н.И.,

при секретаре Калашниковой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Советского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Представитель истца ФИО4 обратился в суд исковым заявлением к администрации Советского городского округа Ставропольского края, в котором просит обязать администрацию Советского городского округа Ставропольского края заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование – под объектами торговли, площадью <данные изъяты> сроком на 3 года.

В обоснование исковых требований представитель истца ФИО4 указывает, что 17.12.2013 года постановлением администрации Советского муниципального района Ставропольского края № 1022 индивидуальному предпринимателю ФИО1 на земельном участке из земель населенных пунктов в кадастровом квартале №, местоположение: <адрес> разрешенное использование: под объектами торговли, общей площадью <данные изъяты> кв.м., было предварительно согласовано место размещения объекта строительства: «Магазин по продаже товаров повседневного спроса».

04.04.2019 года на основании постановления администрации Советского муниципального района Ставропольского края № 215 между ФИО2 и отделом имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района Ставропольского края заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование: под объектами торговли, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

03.07.2014 года ФИО1 выдано разрешение № на строительство магазина по продаже товаров повседневного спроса этажностью - один этаж, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В 2019 году объект незавершенного строительства: магазин по продаже товаров повседневного спроса этажностью - один этаж, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> степень готовности - 60%, поставлен на государственный кадастровый учет; зарегистрировано право собственности ФИО1

04.03.2014 года между администрацией Советского городского округа Ставропольского края, управлением имущественных и земельных отношений администрации Советского городского округа Ставропольского края и ФИО1 был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Срок действия договора с 04.03.2019 года по 03.03.2022 года.

20.02.2020 года между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта - 60%, расположенный по адресу: <адрес>

20.02.2020 года на основании договора переуступки права аренды на земельный участок истец ФИО3 принял права и обязанности по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 04.03.2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м.

В июне 2022 года истец обратился в администрацию Советского ГО СК с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты> без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимости.

Письмом администрации Советского ГО СК № 4657 от 30.06.2022 года отказано в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов ввиду того, что указанный земельный участок ранее предоставлялся на основании договора аренды от 04.03.2019 года.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ истец является собственником возведенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

При этом, в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен возведенный объект незавершенного строительства, ответчик не заявлял требование об изъятии земельного участка.

Считает, что отказ администрации Советского ГО СК в заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов нарушает права истца, исключая возможность ввода в эксплуатацию возведенного объекта недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО3 и представитель истца ФИО4 не явились, будучи извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, предоставили суду заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание представитель ответчика администрации Советского городского округа Ставропольского края не явился, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения дела, представил в суд отзыв, в котором имеется заявление о рассмотрении иска ФИО3 в отсутствие представителя администрации. Просят в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям: после истечения срока договора аренды ФИО3 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства объекта недвижимости. В удовлетворении данного заявления было отказано по причине использования собственником объекта незавершенного строительства права на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов, о чем было сообщено в письме от 30.06.2022 года № 4657.

При подготовке данного решения администрация руководствовалась установленным порядком предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 года регулируемым главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015 года, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

На момент обращения истца в администрацию срок договора аренды истек, заявление о заключении нового договора аренды без проведения торгов подано после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, отсутствуют в совокупности условия, указанные в п. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса, что лишает заявителя права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Здание, расположенное на спорном земельном участке, на кадастровый учет не поставлено, истец не является его собственником.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

При рассмотрении заявления истца о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок и подготовке решения об отказе в его удовлетворении, администрация руководствовалась изложенными положениями действующего законодательства и исходила из того, что заключив 04 марта 2019 года договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, бывший собственник объекта незавершенного строительства реализовал право на однократное предоставление спорного земельного участка для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства, срок действия договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено.

При этом в обоснование исковых требований представитель истца ссылается на право собственника зданий, сооружений, помещений в них, приобрести в аренду земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, без проведения торгов (под. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса) и по указанному основанию просит удовлетворить его требование, при этом указывает, что отказ администрации в заключение нового договора аренды исключает возможность ввода в эксплуатацию возведенного объекта недвижимости.

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в под. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых собственнику предоставлено исключительное право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.

Аренда земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, может быть обусловлена необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению. Объект незавершенного строительства, право собственности, на который зарегистрировано за истцом, в эксплуатацию не введен, оснований испрашивать в аренду спорный земельный участок с целью эксплуатации такого объекта не имеется.

Оспаривая данный отказ, истец ссылается на то, что администрацией не заявлено требований об изъятии у него объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Администрация с требования об изъятии такого объекта в суд не обращалась, однако считает, что из данного обстоятельства не вытекает обязанность повторного представления земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, если ранее собственником объекта незавершенного строительства уже было использовано данное право.

С учетом ч. 3 и 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца ФИО3, представителя истца ФИО4, представителя ответчика – администрации Советского городского округа Ставропольского края.

Судом установлено, что на основании постановления администрации Советского муниципального района Ставропольского края № 1022 от 17.12.2013 года индивидуальному предпринимателю ФИО1 на земельном участке из земель населенных пунктов в кадастровом квартале № местоположение: <адрес> разрешенное использование: под объектами торговли, общей площадью <данные изъяты> кв.м., было предварительно согласовано место размещения объекта строительства: «Магазин по продаже товаров повседневного спроса».

04.03.2014 года на основании постановления администрации Советского муниципального района Ставропольского края № 215 между ФИО2 и отделом имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района Ставропольского края заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование: под объектами торговли, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

04.03.2019 года между администрацией Советского городского округа Ставропольского края, управлением имущественных и земельных отношений администрации Советского городского округа Ставропольского края и ФИО1 был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Срок действия договора с 04.03.2019 года по 03.03.2022 года.

20.02.2020 года между ФИО1 и ФИО3 заключен договор ткупли-продажи недвижимости, предметом которого является объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта - 60%, расположенный по адресу: <адрес>

20.02.2020 года на основании договора переуступки права аренды на земельный участок истец ФИО3 принял права и обязанности по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 04.03.2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м.

В июне 2022 года истец обратился в администрацию Советского ГО СК с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимости.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или иной муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (п. 8 ч. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу ч. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно, которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа ч. 5 ст. 1 и п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Данная правовая позиция получила свое отражение в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 года № 19-КАД21-17-К5.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу ФИО3, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ (т.е. с 03.03.2022 года), у истца имеется право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на 3 года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, предусмотренном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

Ответчик не оспаривал, что строение (магазин по продаже товаров повседневного спроса) возведено ФИО1 на земельном участке в период действия договора аренды, не оспаривал, что строение находится в границах предоставленного истцу земельного участка, а также, что требование об изъятии земельного участка путем продажи с публичных торгов не заявлялось, участок не был продан с публичных торгов, ранее кому-либо земельный участок для завершения строительства незавершенного строительства незавершенного строительством объекта не предоставлялся.

Доказательств того, что администрацией предъявлялись к ФИО3 требования об освобождении земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды, не представлено, в связи с чем, после окончания срока действия договора аренды от 04.03.2019 года правоотношения по аренде земельного участка были возобновлены по обоюдному соглашению сторон.

Таким образом, основания для отказа истцу в заключение договора аренды земельного участка в целях завершения строительства у ответчика отсутствовали.

Согласно ст. 39.16 Земельного кодекса РФ установлены основания, по которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Таких оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса РФ в письме ответчика от 30.06.2022 года не содержится.

На основании изложенного, суд считает, что требование истца подлежит удовлетворению, поскольку имеется совокупность условий, установленных ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ для заключения с ним договора аренды без проведения торгов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к администрации Советского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Обязать администрацию Советского городского округа Ставропольского края заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование – под объектами торговли, площадью <данные изъяты> кв.м., сроком на 3 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд Ставропольского края, в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение суда, в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГПК РФ, составлено 01.06.2023 года.

Судья Н.И. Шульга