Решение по делу № 2-5652/2022 от 13.03.2023 - об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов; по встречному иску Ш. к комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула о возложении обязанности.

Дело №2-596/2023 (2-5652/2022;)

УИД: 22RS0065-02-2022-006753-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Барнаул 13 марта 2023 года

Индустриальный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Танской Е.А.,

при секретаре Обыскаловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула к Ш. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов; по встречному иску Ш. к комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула о возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула (также по тексту - Комитет) обратился в суд с иском к Ш. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и АО СЗ «Барнаулкапстрой» заключен договор аренды земельного участка ***, по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым ***, площадью 922 кв.м по адресу: <адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на 3 года с момента вступления договора в силу. Данный договор вступил в силу с момента его государственной регистрации в управлении Росреестра по Алтайскому краю - ДД.ММ.ГГГГ, срок его действия установлен до ДД.ММ.ГГГГ. По договору уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «Стройпанорама» приняло права и обязанности арендатора по договору на тех же условиях, которые существовал к моменту заключения договора уступки права. Согласно сведениям из ЕГРН в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства, назначение - индивидуальный жилой дом, кадастровый ***, степень готовности 18%, площадь застройки 145 кв.м., право собственности на который перешло от ООО «СЗ «Стройпанорама» к Ш. ДД.ММ.ГГГГ. Договор *** заключен на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в силу которого срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок; по истечении указанного в договоре срока он считается прекращенным. В силу п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор такого земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды этого участка без проведения торгов. По истечении срока действия договора аренды, запись об аренде земельного участка в ЕГРН погашена, в границах земельного участка расположен недостроенный объект капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком. Поскольку ответчиком в установленном законом порядке строительство объекта не завершено, Комитет просит изъять у Ш. объект незавершенного строительства с кадастровым ***, процент застройки 18%, площадь застройки 145 кв.м., по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Ответчиком Ш. заявлен встречный иск о признании договора земельного участка *** от ДД.ММ.ГГГГ действующим на неопределенный срок, в обоснование которого ссылается на то, что в соответствии с договором уступки права (требования), заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Стройпанорама» и ответчиком (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), к Ш. перешли все права и обязанности в рамках действующего договора аренды *** от ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с заключением договора уступки, Ш. был заключен договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым им приобретен объект незавершенного строительства со степенью готовности 18%, проектное назначение: индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>. Таким образом, ответчик, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время является арендатором земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ Ш. обратился в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора аренды на 3 года, а также с просьбой выдать ему на руки копию договора аренды и ответ на заявление. С момента направления данного обращения ответчик полагал, что его заявление рассмотрено в упрощенном порядке, его просьба удовлетворена, и срок аренды земельного участка комитетом продлен. Таким образом, действуя добросовестно, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время предпринимал меры к продлению срока действия договора аренды, исполнял свои обязательства по договору аренды, использовал земельный участок исключительно по назначению, уплачивал арендные платежи, продолжал строительство жилого дома, поддерживая целевой характер использования земельного участка, готовность дома в настоящее время ориентировочно составляет 68%, что свидетельствует о его намерении продолжить арендные отношения, несмотря на то, что договор аренды заключался на определенный срок. О том, что срок договора истцом не был продлен, ответчик узнал ДД.ММ.ГГГГ, при повторном обращении о выдаче копии договора аренды. На основании изложенного, просит признать договор аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГГГ действующим на неопределенный срок; возложить на Комитет обязанность заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды с продлением срока его действия до ДД.ММ.ГГГГ, либо заключить новый договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена администрация г. Барнаула.

Представитель истца Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Ранее участвуя при рассмотрении спора представитель на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в иске, против удовлетворения встречного иска возражала по доводам письменных возражений, в которых указывал на то, что договор аренды №337 заключен на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в силу которого срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок; по истечении срока - считается прекращенным. В силу п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор такого земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды этого участка без проведения торгов. Собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке, имеет право приобрести аренду сроком на три года однократно для завершения строительства. Срок договора истек, отношения прекратились 23.07.2022, запись в ЕГРН погашена. Порядок внесения изменений в договор, установленный п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. В данном случае соглашение не подписано и не зарегистрировано. Комитетом почтой в адрес ответчика направлялась оферта на заключение дополнительного соглашения, согласия (акцепта) на которую от ответчика не поступило. Причины, по которым гражданин не получил почтовую корреспонденцию, значения не имеют.

Ответчик Ш. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Представитель ответчика О. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указывал на то, что ответчик, как арендатор, добросовестно исполнял свои обязанности, предпринял меры для продления договора с истцом, обратился с соответствующим заявление ДД.ММ.ГГГГ. На момент обращения с заявлением о продлении срока договора аренды, ответчику не было известно об обязанности получить и подписать дополнительное соглашения, направленное ему почтой. Ответчик в силу привычки указал прежнее место своего жительства. Однако, о принятом решении он просил его уведомить по телефону, указанному в заявлении, но ему никто не звонил.

Третье лицо администрация г. Барнаула в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил письменный отзыв, в котором полагал исковые требования Комитета законными и обоснованными, встречные требования - не подлежащими удовлетворению, как нарушающие требования земельного законодательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

На основании пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Статьей 39.2 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с п. 4 ст. 1 Закона Алтайского края от 23.12.2014 №102-ЗС «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края», п. 2.3 решения Барнаульской городской Думы от 28.04.2017 №792 «Об утверждении Порядка управления и распоряжения земельными участками в границах городского округа - города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности», п. 3.33 решения Барнаульской городской Думы от 26.12.2008 №33 «Об утверждении Положения о комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула» Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула распоряжается земельными участками, находящимися в границах города Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемыми для завершения строительства индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки, для эксплуатации индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки, в том числе самовольно созданных.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым *** площадью 922+/-11 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальные жилые дома, принадлежит на праве собственности городскому округу - город Барнаул Алтайского края, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула (арендодателем) и АО СЗ «Барнаулкапстрой» (арендатором) заключен договор аренды *** земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым ***, площадью 0,0922 га или 922 кв.м., в целях завершения строительства индивидуального жилого дома.

На основании договора уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГГГ АО СЗ «Барнаулкапстрой» (арендатор) передает, а ООО «СК «Стройпанорама» (новый арендатор) принимает права и обязанности арендатора, и становится стороной по договору аренды *** от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК «Стройпанорама» и Ш. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства со степенью готовности составляет 18%, площадью 145 кв.м., проектируемое назначение: индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый ***. Объект недвижимости расположен на земельном участке ***, местоположение: <адрес>, площадью 0,0922 га, предоставленном ООО «СК «Стройпанорама» на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав (требования) по договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный объект принадлежит продавцу на праве собственности, одновременно с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю стороны регистрируют договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав (требования) по договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГГГ.

На спорном земельном участке размещен объект незавершенного строительства кадастровый ***, принадлежащий Ш. с ДД.ММ.ГГГГ, площадью 145 кв.м., проектируемое назначение: индивидуальный жилой дом, степень готовности которого составляет 18%.

В силу п. 2.1 договора *** срок аренды составляет 3 года с даты его государственной регистрации, которая осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, срок действия договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Ш. Комитетом направлено уведомление о прекращении с ДД.ММ.ГГГГ действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ***. До указанной даты необходимо завершить строительство объекта и зарегистрировать право собственности на жилой дом.

Доказательств направления Ш. вышеуказанного уведомления в материалах дела не имеется.

Согласно акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ с фототаблицей Комитетом произведено обследование земельного участка по спорному адресу, в ходе которого установлено, что земельный участок не огорожен, на участке имеется недостроенное капитальное строение.

На основании пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 128, 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки и части земельных участков являются объектами гражданских отношений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч.1 ст.610 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Подпунктом 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Из п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что без проведения торгов может предоставляться в аренду земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику такого объекта, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) иному собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов допускается при наличии совокупности условий, одним из которых является то, что заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано гражданином или юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного с ними договора аренды такого земельного участка.

При этом ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в срок до 01.03.2021 потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 данной статьи установлен срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, который определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

В силу п. 3 ст. 8 Федеральный закон от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года.

При этом положения п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в ч. 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (п.п. 4,5 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ).

Как следует из материалов дела, Ш. ДД.ММ.ГГГГ до истечения срока действия договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) обратился в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула с заявлением о заключении с ним дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ *** в отношении земельного участка ***, расположенного по адресу: <адрес>, об увеличении срока действия договора аренды земельного участка на три года, указав способ получения результата рассмотрения заявления «лично». В заявлении, Ш. указал свой номер телефона.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ш. Комитетом направлен проект дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ *** посредством почтового отправления по адресу, указанному Ш. в заявлении: <адрес> (РПО ***).

Письмо Ш. не получено, в качестве причины указано на возврат письма отправителю по иным обстоятельствам.

Иным способом, включая указанным им в заявлении, Ш. о необходимости подписать дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, не был поставлен в известность. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, вопреки доводам Комитета, приведенным при рассмотрении настоящего спора, действующее правовое регулирование предусматривает возможность продления договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства объекта, что в том числе подтверждается действиями самого Комитета в виде направления в адрес арендодателя проекта соглашения о продлении срока действия договора аренды.

Суд также учитывает, что Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Так, Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (п. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ от исполнения Комитетом договора аренды является формальным, поскольку Комитетом Ш. не был извещен о направлении в его адрес проекта дополнительного соглашения, был лишен возможности заключить дополнительное соглашение и реализовать свое право на окончание строительства объекта, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что договор аренды подлежал пролонгации до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом суд учитывает, что Ш., не получив ответ на свое заявление, разумно полагал, что с ним к договору аренды заключено соглашение о продлении срока действия договора.

Также суд исходит из того, что Ш. предпринял все необходимые меры к сохранению арендных отношений и добросовестному исполнению обязательств в соответствии с целью представления земельного участка по договору аренды для завершения строительства объекта, а именно: обратился в период срока действия договор аренды земельного участка с соответствующим заявлением о его продлении, владел и пользовался земельным участком по назначению, исполняя условия договора аренды земельного участка, вел строительство на участке индивидуального жилого дома, вносил оплату арендных платежей.

Как следует из выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, содержащей сведения о характеристиках объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 40%.

В подтверждение данных обстоятельств ответчиком в материалы дела также представлен технический паспорт на объект незавершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, который содержит аналогичную информацию. Также ответчиком представлен рабочий проект индивидуального жилого дома, утвержденный в 2019 году.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Существенным обстоятельством в настоящем споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, так как заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом по причине, не зависящей от него, и в отсутствие договора аренды земельного участка лишен права ввести объект в эксплуатацию, а заинтересованное лицо (Комитет, публичное образование) также лишается права не реализацию своей цели предоставления земельного участка для завершения строительства незаконченного строительством объекта, в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, которые стороны не могли предвидеть и ожидать при заключении договора аренды земельного участка.

В сложившейся ситуации и при характеристиках объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, ущерб, который будет получен от расторжения договора значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, принимая во внимание цель для которой предоставлен земельный участок, непродление договора аренды на данном этапе не соответствует фактическим целям сторон договора и общественным интересам.

Поскольку совокупность необходимых условий в настоящем случае соблюдена, возможность продления договора аренды земельного участка, в том числе, в случае предоставления земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, не утрачена, исходя из обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что у Комитета имелись законные основания для продления Ш. срока договора аренды, что также подтверждается действиями самого Комитета, направившего в его адрес проект дополнительного соглашения, предусматривающего такую возможность.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований ответчика о возложении обязанности на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула заключить дополнительное соглашение к договору аренды *** от ДД.ММ.ГГГГ и о продлении срока действия договора аренды на три года, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для признания договора аренды*** от ДД.ММ.ГГГГ, действующим на неопределенный срок, согласно требованиям действующего законодательства, не имеется.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, учитывая, что строительство, возведенного на спорном земельном участке ведется, о чем свидетельствуют представленные в материалах дела доказательства, а также наличие оснований для продления срока действия договора аренды земельного участка, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, по адресу <адрес>.

На основании изложенного, исковые требования Комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> к Ш. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворению не подлежат, встречные исковые требования Ш. подлежат удовлетворить в части.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула к Ш. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Ш. удовлетворить частично.

Возложить на комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула обязанность заключить дополнительное соглашение к договору аренды *** от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока действия договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Барнаула Алтайского края.

Судья Е.А. Танская

Мотивированное решение изготовлено 20.03.2023.