Решение по делу № 2-478/2023 от 20.10.2023 - о взыскании в солидарном порядке денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

43RS0011-01-2023-000591-78

Дело № 2-478/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Кирс 20 октября 2023 г.

Верхнекамский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Усцовой-Новиковой О.В., при секретаре Осколковой ЕЛ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-478/2023 по иску ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» к ФИО1, ФИО2 о взыскании в солидарном порядке денежных средств по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» обратилось в Верхнекамский районный суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании в солидарном порядке денежных средств по договору участия в долевом строительстве, в обосновании указав, что между ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» и Чайкой ДС, Чайкой ИВ был заключен договор № МГ-102А/47 участия в долевом строительстве жилья от 17 мая 2021г.. Согласно п.1.1. договора установлено, что предметом договора является участие сторон в совместном строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>. В соответствии с п.2.1. договора объектом долевого строительства по договору подлежащему передаче «Участнику», является квартира в многоквартирном <адрес>(строительный), общая приведенная(проектная) площадь <данные изъяты> кв.м., площадь балкона с коэфф. (0,3) кв.м. 0,8. В разделе 3 договора установленная общая стоимость объекта, указанного в п. 2.1 договора составляет <данные изъяты> руб., цена за 1 кв.м. – <данные изъяты> руб.. Согласно п. 2.2. общая приведенная(проектная) площадь квартиры является ориентировочной согласно проектной документации «Дома» по внутреннему периметру стен квартиры и состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, включая площадь балкона(с применением коэффициента 0,3). 17.05.2021г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья № МГ-102А/47 от 17.05.2021г.. Согласно п.1 дополнительного соглашения в п.2.1. договора внесены изменения, а именно изменена общая приведенная(проектная) площадь квартиры – <данные изъяты>, площадь балкона с коэфф. (0,3) кв.м. – 0,8. В п.2 дополнительного соглашения определено, что на момент заключения дополнительного соглашения цена 1 кв.м. объекта, указанного в п.1 дополнительного соглашения, составляет <данные изъяты> руб. и изменению не подлежит. Общая стоимость объекта, указанного в п.1 дополнительного соглашения, определена сторонами и составляет <данные изъяты> руб., соответствует оплате <данные изъяты> кв.м. общей приведенной(проектной) площади. Пунктом 3 дополнительного соглашения установлено, что стороны производят окончательный взаиморасчет по окончательным замерам, указанным в техническом плане квартиры. Возврат за переплаченные квадратные метры или доплата за неоплаченные квадратные метры производится по цене квадратного метра, установленной в п.2 дополнительного соглашения. 31.03.2022 застройщик направил в адрес участника долевого строительства уведомление о завершении строительства объекта капитального строительства и о готовности застройщика передать приобретённую квартиру по акту приёма-передачи. В уведомлении застройщик указал на необходимость оплаты дополнительных кв.м. по результатам технической инвентаризации в размере 62543 руб.. 30.09.2023 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Актом установлено, что застройщик ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» передает в собственность участника долевого строительства однокомнатную <адрес>, расположенную на <данные изъяты> этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с учетом лоджии/балкона <данные изъяты> кв.м.. 25 мая 2023 в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием в срок до 10 июня 2023г. осуществить доплату за дополнительные квадратные метры в размере 62543 руб.. До настоящего времени доплата ответчиками произведена не была.

Просит взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» доплату за дополнительные квадратные метры в размере 62543 руб.. Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» уплаченную государственную пошлину в размере 2077руб..

В судебное заседание истец ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» не явился, о времени и месте рассмотрения уведомлен должным образом, просит рассмотреть дело без их участия, о чем в деле имеется письменное заявление.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения уведомлена должным образом, просит рассмотреть дело без её участия, о чем в деле имеется письменное заявление.

В судебном заседании 22.08.2023г. ответчик ФИО2 пояснила, что дополнительное соглашение было ими подписано в банке, представитель застройщика вынудил их подписать это дополнительное соглашение.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения уведомлен должным образом, просит рассмотреть дело без его участия, о чем в деле имеется письменное заявление.

В судебное заседание третье лицо представитель ПАО «Сбербанк» не явился, о времени и месте рассмотрения уведомлены должным образом, причины не явки неизвестны.

В судебное заседание третье лицо ФИО3 не явился, о времени и месте рассмотрения уведомлен должным образом, причины не явки неизвестны.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

17.05.2021г. между ООО специализированный застройщик «ПС недвижимость» и ФИО1, ФИО2 заключен договор № МГ-102А/47 участия в долевом строительстве жилья. Предмет договора- участие сторон в совместном строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> Объектом долевого строительства является <адрес> на <данные изъяты> этаже, <данные изъяты>.м., площадь балкона 0,8 кв.м. Согласно п.2.2. общая и жилая проектные площади и номера квартир являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером технического паспорта на «Дом». Стороны пришли к соглашению, что допустимым изменением общей площади каждой квартиры является изменение общей проектной площади этой квартиры в любую сторону не более чем на 10% от площади установленной в договоре. Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений каждой квартиры может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми. В п.2.3. по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая приведённая(проектная) площадь каждой квартиры и площадь каждого балкона уточняются по обмерам, произведённым организацией технической инвентаризации. При расхождении проектной площади объекта долевого строительства, установленной в п. 2.1 настоящего договора с площадью объекта долевого строительства, определённой по результатам технической инвентаризации стороны не производят дополнительных взаиморасчетов по окончательным размерам, указанным в техническом плане квартиры, возврат за переплаченные квадратные метры сторонами не производятся. Цена одного кв.м. <данные изъяты> руб. и изменению не подлежит. Общая стоимость объекта определена сторонами и составляет <данные изъяты> руб., соответствует оплате <данные изъяты> кв.м. общей площади квартиры. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке(л.д. 8-10).

17.05.2021г. подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья № МГ-102А/47 от 17.05 2021г. между ООО специализированный застройщик «ПС недвижимость» и ФИО1, ФИО2. В данном соглашении п. 1.2 указано, что вносятся изменения в проектную документацию, стороны пришли к соглашению о внесении изменений в п.2.1 договора, где указано площадь <адрес> на <данные изъяты> этаже, <данные изъяты>, площадь балкона/лоджии 0,8 кв.м., <данные изъяты> кв.м., с ценой за 1 кв.м. <данные изъяты> руб. и изменению не подлежит, общая стоимость объекта составляет <данные изъяты>., что соответствует оплате <данные изъяты> кв.м. В п.3 дополнительного соглашения указано: «По окончании строительства многоквартирного жилого дома общая привенденная(проектная) площадь квартиры и площадь балкона (с применением коэффициента 0,3) уточняется по обмерам, произведённым организацией технической инвентаризации. При этом, в случае расхождения проектной площади объекта долевого строительства, установленной в п.1 настоящего дополнительного соглашения с площадью объекта долевого строительства, определённой по результатам технической инвентаризации, стороны производят окончательный взаиморасчет по окончательным замерам, указанном в техническом плане квартиры. Возврат за переплаченные квадратные метры или доплата за неоплаченные квадратные метры производятся по цене квадратного метра, установленной в п.2 настоящего дополнительного соглашения.»(л.д.11).

В соответствии с ч.1 ст.421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ч.1 ст.432, п.3 ст.433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В п.1 ст.452 ГК РФ указано, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ч. 3, 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Договор должен содержать в том числе: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с ч. 1, 2, 3 ст.5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Учитывая ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади балкона. Из представленных суду документов, следует, что при составлении договора долевого строительства балкон был включен в стоимость жилого помещения.

В обосновании правомерности заключения дополнительного соглашения истцом и ответчиками, на запрос суда, истцом не предоставлено сведений внесенных изменений в первоначальную проектную документацию, не представлено сведений, об изменении цены 1 кв.м., как истец посчитал квадратные метры объекта при заключении договора, в связи с чем изменилась цена за квадратный метр.

Ни истцом ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость», ни третьим лицом ПАО «Сбербанк» на запрос суда о предоставлении сведений об имеющихся договорах между ними по оформлению ипотеки с участником долевого строительства, для установления возможности изменения цены за 1 кв.м. жилого помещения не предоставлено.

Из представленного договора участия в долевом строительстве п. 3.3. кредитные средства предоставляются по кредитному договору, заключаемому между участником долевого строительства и банком, в сумме <данные изъяты> руб. на срок <данные изъяты> месяцев. Иные условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором, где расчеты по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости производятся с использованием счета эскрой, открытого на имя депонента(участника долевого строительства) в уполномоченном банке (эскроу-агенте), на который предусмотрено перечисление денежных средств с номинального счета общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка», открытого в Московском банке ПАО Сбербанк, бенефициаром по которому является участник долевого строительства. Перечисление денежных средств в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению участника долевого строительства, на счет эскроу, открытый на имя депонента(участника долевого строительства): после государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке договора участия в долевом строительстве, а также(в случае если заемщик не воспользовался «Сервисом электронной регистрации») его предоставления в банк; после государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в силу закона в пользу банка, при условии соответствия зарегистрированного договора участия в долевом строительстве проекту договора участия в долевом строительстве, ранее предоставленному в банк для выдачи кредита в части указания реквизитов сторон, описания характеристик объекта недвижимости(местоположение, площадь, стоимость основные характеристики) и описание расчетов кредитного обязательства.

Из представленного акта приема-передачи квартиры от 30.09.2022г. застройщик ООО Специализированный застройщик «ПС Недвижимость» передает в собственность ФИО1, ФИО2 <данные изъяты> квартиру № расположенную на № этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., с учетом лоджии/балкона <данные изъяты> кв.м. Квартира передаётся на основании договора участия в долевом строительстве жилья № МГ-102А/47 от 17 мая 2021г.(л.д. 169 )

Исходя из п.6.1 договора участия в долевом строительстве жилья № МГ-102А/47 от 17.05 2021г. после завершения строительства дома (ввода объекта в эксплуатацию) объекты передаются Участнику по передаточному акту в течение 180 дней, исчисляемых с момента ввода дома в эксплуатацию и полной оплаты цены договора. Из чего следует, что произведена полная оплата цены договора и квартира передана ответчикам по акту, ни каких возражений у истца на тот момент не было.

Суд исходит из того, что в дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве жилья № МГ-102А/47 от 17.05.2021г. (истец данное дополнительное соглашение не зарегистрировал должным образом) указано изменение лишь п.2.1. договора, из чего следует, что п.2.2. и 2.3. остались в неизменном виде, а учитывая, что изменение площади произошло не более чем на 10% исходя из данных <данные изъяты> кв.м.(общая площадь), 0,8 кв.м.(площадь балкона), всего <данные изъяты> кв.м. – 10 % это <данные изъяты> кв.м., ответчиков просят заплатить за 0,8 кв.м., что в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве жилья не подлежит оплате, так как стороны договорились не производить дополнительные взаиморасчеты по окончательным замерам, которые не превышают 10% от площади установленной в договоре(л.д.8).

При заключении 21.05.2021г. кредитного договора <***> между ПАО «Сбербанк» и ФИО2, ФИО1, ответчиками предоставлялся документ на основании которого было инвестирование строительства объекта недвижимости – договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № МГ-102А/ 47(который был зарегистрирован в установленном законом порядке). Данный договор относится к существенным условиям кредитного договора, так как только после регистрации договора участия в долевом строительстве произошла выдача денежных средств банком(л.д.173-180).

Согласно сведений из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.10.2022г., квартира по адресу: <адрес> имеет площадь <данные изъяты> кв.м.(л.д.170-172)

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» к ФИО1, ФИО2 о взыскании в солидарном порядке денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» к ФИО1, Чайке И.В. о взыскании в солидарном порядке денежных средств по договору участия в долевом строительстве, отказать.

С решением в мотивированном виде будет изготовлено до 28.10.2023г..

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца с момента его вынесения в мотивированном виде, с подачей жалобы через Верхнекамский районный суд Кировской области.

Судья: Усцова – Новикова О.В.

Решение в мотивированном виде составлено 27.10.2023г.