РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июля 2022 года адрес
Симоновский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Х.И. Муссакаева, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4227/2022 по иску ФИО1 к ООО «Реновация» о признании исполнения ненадлежащим, признании договора договором купли-продажи, взыскании денежных средств,
Установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику ООО «Реновация», мотивируя свои требования тем, что 04.03.2019 г. между ФИО1 и ООО «Реновация» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого:
1.1. Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями Основного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, площадью 16,99 кв.м, а именно: этаж 2, лот 3227. Недвижимость будет выделена в отдельный объект путем внутренней перепланировки, осуществленной в здании и ее площадь будет уточнена к моменту подписания Основного договора исходя из данных, указанных в выписке из ЕГРН в отношении Недвижимости. Форма и существенные условия Основного договора установлены в Приложении № 1 к Предварительному договору. Ориентировочное расположение недвижимости указано в Приложении № 2 к Предварительному договору.
1.2. Продавец уведомил покупателя о том, что недвижимость обременена ипотекой, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № 77:01:9996936:1723-77/011/2018-9 от 13.11.2018 г.
1.3. Продавец гарантирует, что к моменту подписания основного договора недвижимость не будет находится в споре, не будет состоять под арестом (запретом), к ней не будут применены меры по обеспечению иска, она не будет передана в качестве вклада в уставный капитал иных организаций, она будет свободна от прав третьих лиц. Продавец гарантирует, что до момента подписания настоящего договора не заключал предварительные и/или основные договоры купли-продажи недвижимости, указанной в п. 1.1. настоящего договора.
2.1. Общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере сумма Общая (продажная) цена недвижимости включает в себя в том числе стоимость ремонтных работ, проводимых продавцом в здании.
2.5. До заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере сумма
2.6. В случае заключения Основного договора между сторонами и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате Общей (продажной) цены недвижимости, выполнения покупателем обязанности по оплате общей (продажной) цены недвижимости, внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех рабочих дней с даты подписания Основного договора. Обеспечительный платеж по соглашению сторон может быть удержан продавцом в счет оплаты покупателем пеней, законодательством, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств по предварительному договору.
2.7. В случае незаключения основного договора по вине продавца продавец должен будет возвратить денежные средства, полученные от покупателя в счет оплаты обеспечительного платежа по настоящему договору в течение 45 календарных дней с даты получения продавцом соответствующего письменного требования покупателя, направленного заказным письмом с описью вложения, в котором будет указаны реквизиты расчетного счета покупателя.
2.8. В случае незаключения основного договора по вине покупателя продавец по своему усмотрению имеет право удержать из обеспечительного платежа или требовать уплатить денежные средства в размере сумма, которые рассматриваются как штраф за ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по заключению основного договора.
2.9. Настоящим стороны согласовали, что у покупателя не возникает права на получение с Продавца процентов на сумму обеспечительного платежа за период пользования денежными средствами в соответствии с пунктом 1 ст. 317.1 ГК РФ.
4.1. В случае невыполнения и/или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по предварительному договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ, а также несет иную ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим договором.
4.2. В случае, если Основной договор не будет заключен по вине продавца в течение 6 месяцев после даты, указанной в п. 1.4 Предварительного договора продавец по требованию покупателя обязан уплатить последнему неустойку в виде пени в размере 0,05 % от общей цены недвижимости за каждый день просрочки. Размер указанной в настоящем пункте неустойки не может превышать 10 % от общей (продажной) цены недвижимости.
4.5. В случае, если основной договор по вине покупателя не будет заключен в срок, предусмотренный предварительным договором, продавец имеет право отказаться от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке, направив об этом письменное уведомление в адрес покупателя. При этом по своему усмотрению продавец имеет право удержать из обеспечительного платежа или требовать уплатить денежные средства в размере сумма, которые рассматриваются как штраф за ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по заключению основного договора. Предварительный договор считается расторгнутым на следующий день с даты направления в адрес покупателя уведомления об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
25.07.2019 г. между ООО «Реновация» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимости № Н-33227 от 04.03.2019 г.:
1. Стороны договорились изложить п. 1.4 договора в следующей редакции
«1.4. Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 31.10.2019 г. при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором».
2. Стороны договорились изложить п. 2.5 Договора в следующей редакции:
«2.5. До заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора Обеспечительный платеж в размере сумма Указанный в настоящем пункте платеж является в соответствии со ст. 381.1 ГК РФ Обеспечительным платежом и не является авансов или задатком.
03.06.2019 г. ООО «Реновация» поставила недвижимость на кадастровый учет (77:01:0006036:2099).
18.06.2019 г. ООО «Реновация» направила в адрес ФИО1 о готовности продавца заключить основной договор.
23.07.2020 г. письмом-уведомлением ООО «Реновация» уведомило ФИО1 о расторжении договора в одностороннем порядке.
18.08.2020 г. ООО «Реновация» перечислило на расчетный счет ФИО1 сумма
Истец ссылается на то, что ООО «Реновация» не исполнило надлежащим образом условия договора.
На основании изложенного, истец просит суд:
1. Признать исполнение ПДКП № 33227 от 04.03.2019 г. ненадлежащим по вине ООО «Реновация».
2. Признать предварительный договор купли-продажи № 33227 от 04.03.2019 г. договор купли-продажи будущей недвижимости с предоплатой.
3. Взыскать с ООО «Реновация» проценты за пользование денежными средствами за период с 04.03.2019 г. по 18.08.2020 г. в размере сумма
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о слушании дела извещена, об уважительности причин неявки не уведомила, ходатайств об отложении не представила, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчика ООО «Реновация» в судебном заседании заявленные требования не признал, представил письменные возражения.
Суд, выслушав участника процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, 04.03.2019 г. между ФИО1 и ООО «Реновация» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого:
1.1. Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями Основного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, площадью 16,99 кв.м, а именно: этаж 2, лот 3227. Недвижимость будет выделена в отдельный объект путем внутренней перепланировки, осуществленной в здании и ее площадь будет уточнена к моменту подписания Основного договора исходя из данных, указанных в выписке из ЕГРН в отношении Недвижимости. Форма и существенные условия Основного договора установлены в Приложении № 1 к Предварительному договору. Ориентировочное расположение недвижимости указано в Приложении № 2 к Предварительному договору.
1.2. Продавец уведомил покупателя о том, что недвижимость обременена ипотекой, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № 77:01:9996936:1723-77/011/2018-9 от 13.11.2018 г.
1.3. Продавец гарантирует, что к моменту подписания основного договора недвижимость не будет находится в споре, не будет состоять под арестом (запретом), к ней не будут применены меры по обеспечению иска, она не будет передана в качестве вклада в уставный капитал иных организаций, она будет свободна от прав третьих лиц. Продавец гарантирует, что до момента подписания настоящего договора не заключал предварительные и/или основные договоры купли-продажи недвижимости, указанной в п. 1.1. настоящего договора.
2.1. Общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере сумма Общая (продажная) цена недвижимости включает в себя в том числе стоимость ремонтных работ, проводимых продавцом в здании.
2.5. До заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере сумма
2.6. В случае заключения Основного договора между сторонами и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате Общей (продажной) цены недвижимости, выполнения покупателем обязанности по оплате общей (продажной) цены недвижимости, внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех рабочих дней с даты подписания Основного договора. Обеспечительный платеж по соглашению сторон может быть удержан продавцом в счет оплаты покупателем пеней, законодательством, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств по предварительному договору.
2.7. В случае незаключения основного договора по вине продавца продавец должен будет возвратить денежные средства, полученные от покупателя в счет оплаты обеспечительного платежа по настоящему договору в течение 45 календарных дней с даты получения продавцом соответствующего письменного требования покупателя, направленного заказным письмом с описью вложения, в котором будет указаны реквизиты расчетного счета покупателя.
2.8. В случае незаключения основного договора по вине покупателя продавец по своему усмотрению имеет право удержать из обеспечительного платежа или требовать уплатить денежные средства в размере сумма, которые рассматриваются как штраф за ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по заключению основного договора.
2.9. Настоящим стороны согласовали, что у покупателя не возникает права на получение с Продавца процентов на сумму обеспечительного платежа за период пользования денежными средствами в соответствии с пунктом 1 ст. 317.1 ГК РФ.
4.1. В случае невыполнения и/или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по предварительному договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ, а также несет иную ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим договором.
4.2. В случае, если Основной договор не будет заключен по вине продавца в течение 6 месяцев после даты, указанной в п. 1.4 Предварительного договора продавец по требованию покупателя обязан уплатить последнему неустойку в виде пени в размере 0,05 % от общей цены недвижимости за каждый день просрочки. Размер указанной в настоящем пункте неустойки не может превышать 10 % от общей (продажной) цены недвижимости.
4.5. В случае, если основной договор по вине покупателя не будет заключен в срок, предусмотренный предварительным договором, продавец имеет право отказаться от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке, направив об этом письменное уведомление в адрес покупателя. При этом по своему усмотрению продавец имеет право удержать из обеспечительного платежа или требовать уплатить денежные средства в размере сумма, которые рассматриваются как штраф за ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по заключению основного договора. Предварительный договор считается расторгнутым на следующий день с даты направления в адрес покупателя уведомления об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
25.07.2019 г. между ООО «Реновация» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимости № Н-33227 от 04.03.2019 г.:
1. Стороны договорились изложить п. 1.4 договора в следующей редакции
«1.4. Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 31.10.2019 г. при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором».
2. Стороны договорились изложить п. 2.5 Договора в следующей редакции:
«2.5. До заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора Обеспечительный платеж в размере сумма Указанный в настоящем пункте платеж является в соответствии со ст. 381.1 ГК РФ Обеспечительным платежом и не является авансов или задатком.
03.06.2019 г. ООО «Реновация» поставила недвижимость на кадастровый учет (77:01:0006036:2099).
18.06.2019 г. ООО «Реновация» направила в адрес ФИО1 о готовности продавца заключить основной договор.
23.12.2019 г. ООО «Реновация» повторно направила в адрес ФИО1 уведомление о готовности заключить Основной договор.
17.03.2020 г. ООО «Реновация» направило в адрес ФИО1 уведомление о готовности заключить Основной договор, с одновременным приглашением покупателя посетить офис продавца в срок до 31.03.2020 г. для подписания Основного договора.
Между тем, в указанный срок ФИО1 не явилась в офис ООО «Реновация» для заключения основного договора.
18.08.2020 г. ООО «Реновация» перечислило на расчетный счет ФИО1 сумма
Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1 ст. 12 ГПК РФ).
Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение довод стороны ООО «Реновация» о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО1
При указанных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании исполнения предварительного договора ненадлежащим по вине ООО «Реновация».
При этом суд учитывает тот факт, что в ходе рассмотрения дела стороной истца не представлено, о судом не добыто доказательств, свидетельствующих о ненадлежащим исполнении ООО «Реновация» обязательств по предварительному договору.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Между тем, все платежи, производимые ФИО1 по предварительному договору, являются обеспечительными (то есть, не являются платой за недвижимость.
Согласно п. 2.6 предварительного договора, только на основании воли сторон, выраженной в Основном договоре, обеспечительный платеж может быть признан авансом по основному договору.
Приведенные условия предварительного договора относительно оплаты обеспечительного платежа сформулированы ясно и четко, не подразумевают их иного толкования, изложены таким образом, что ФИО1 не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся в качестве оплаты за помещение по договору купли-продажи.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что денежные средства, подлежащие оплате покупателем в соответствии с условиями предварительного договора, являлись исключительно обеспечительным платежом, который был предусмотрен условиями договора, а условие о внесении обеспечительного платежа не противоречит действующему законодательству.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Из указанного положения следует, что Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежит применению в ситуации, когда объект строительства еще не введен в эксплуатацию, однако в настоящем деле объект не только был введен в эксплуатацию, но и поставлен на кадастровый учет, а право собственности ответчика было зарегистрировано в государственном реестре.
При этом, ответчик обязался провести капитальный ремонт, результатом которого будет создание отдельных помещений в уже существующем, а не будущем здании, принадлежащем ответчику, и которые он обязался передать ФИО1 Таким образом, образуемые помещения являются не вновь созданными объектами недвижимости в буквальном смысле, а вновь зарегистрированными, отдельно обособленными, недвижимыми вещами, выделяемыми ответчиком из уже ранее учтенного объема всего здания, поскольку заключения купли-продажи части здания невозможна, так как необособленное и не зарегистрированное пространство в здании является, в юридическом смысле, его частью.
Также суд отклоняет довод истца о том, что поскольку Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрета на применение его положений к ситуациям, когда объект недвижимости многоквартирного дома или иного объекта недвижимости образуется путем реконструкции уже существующего объекта, его положения должны быть применены к спорным правоотношениям, поскольку данный Закон является специальным по отношению к общим нормам Гражданского кодекса РФ, и подлежит применению только в случаях, прямо предусмотренных данным Законом.
В связи с вышеизложенным суд отклоняет позицию истца о применении к возникшим правоотношениям положений Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В связи с вышеизложенным, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании предварительного договора основным договором купли-продажи.
Суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование денежными средствами с момента направления уведомления об отказе от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке (23.07.2020 г.) по дату фактического возврата денежных средств (18.08.2020 г.) в размере сумма, исходя из следующего расчета:
2 130 611 х 4 х 4,5 % /366
2 130 611 х 23 х 4,25 /366
При вынесении решения суд также учитывает тот факт, что договоры долевого участия в строительстве жилья являются самостоятельными видами сделок, отличающимися по своей правовой природе от сделок купли-продажи, при этом, в данных договорах застройщик не является продавцом товара, он изначально создает имущество не для себя и не за собственные средства, в процессе создания объекта строительства застройщик не приобретает на него права собственности либо иные вещные права.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что правоотношения сторон не подпадают под правовое регулирование ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку ответчик не является застройщиком в отношении спорного здания и указанный объект недвижимости не является вновь создаваемым, равно как и не подпадают под регулирование Закона РФ N2300-1 "О защите прав потребителей" ввиду того, что объект недвижимости истца не может быть использован ФИО1 для личных, семейных, домашних и иных нужд.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Реновация» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) проценты за пользование денежными средствами в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Симоновский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Федеральный судья фио