Решение по делу № 2-1201/2022 от 03.08.2022 | Волжский городской суд (Республика Марий Эл)

Дело № 2-1201/22

УИД 12RS0001-01-2022-001759-94

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 августа 2022 года г. Волжск

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Емельяновой Е.Б., при секретаре судебного заседания Сумкиной В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа «Город Волжск»

о признании недействительными условий пунктов 2 и 6 соглашения от 29.12.2021г.,

установлении стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение,

применении последствий недействительности сделки,

обязании выплаты разницы между выплаченным возмещением и реальной стоимостью изымаемого жилого помещения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к Администрации городского округа «<адрес>»

о признании недействительным пунктов 2 и 6 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Эл, <адрес> части определения стоимости возмещения в размере 559178 руб. 00 коп., заключенного между ФИО1 и Администрацией ГО «<адрес>»;

об установлении стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: РМЭ, <адрес> сумме 703 100 руб.; о применении последствия недействительности сделки в виде включения в пункт 2 и 6 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Эл, <адрес> стоимости возмещения в сумме 703 100 руб.;

об обязании Администрацией ГО «Город Волжск» выплатить разницу между выплаченным возмещением за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Эл, г.

<адрес>, <адрес> размере 559178 руб. 00 коп. и установленной стоимостью возмещения в сумме 703 100 руб.;

Требования мотивированы тем, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, на основании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Заключением межведомственной комиссии по оценке соответствия жилых помещений муниципального жилищного фонда городского округа «<адрес>» установленным требования, признанию помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Вышеуказанное жилое помещение было включено в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2019-2023 годы, утвержденную Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 29 марта 2019 года № 85.

02.10.2019 года за исх. № 5405 Администрация городского округа «Город Волжск» (далее - Ответчик) направила требование о сносе аварийного дома, которое было получено 25.10.2019 года.

Уведомления об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение и проект соглашения ей не направлялись.

29 декабря 2021 года между ней и Ответчиком было заключено оспариваемое соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение, существенными условиями которого являлись, что Истец передает Ответчику жилое помещения, расположенное по адресу: РМЭ, <адрес> муниципальную собственность (пункт 5 соглашения), а Ответчик выплачивает Истцу возмещение за изымаемое жилое помещение в размере определенном в сумме 559178 руб. 00 коп. (пункт 2 и 6 соглашения).

Заключая оспариваемое соглашение, Ответчик ввел ее в заблуждение в части стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение и соответствия требованиям законодательства, при этом не ознакомив с результатами проведенной оценки жилого помещения.

30 марта 2022 года на ее расчетный счет было перечислено возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 559178 руб. 00 коп., что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Оспариваемое соглашение не прошло государственную регистрацию, по причине ее не согласия с его условиями.

В мае 2022 года ей стало известно, что Соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд с иными собственниками дома не заключено, по причине просрочки отчета об оценке, в связи с чем, ею в администрацию городского округа «Город Волжск» было направлено заявление о представлении копий документов: копий отчета об оценке жилого помещения, соглашения об изъятии жилого помещения, платежных поручений об выплате возмещения, требования о сносе аварийного дома и уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение.

Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>А, <адрес> следует, что рыночная стоимость жилого помещения на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 559178 рублей.

Таким образом, на момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ оценка жилого помещения на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ являлась не действующей, подлежала корректировке исходя, из действующих цен на рынке недвижимости, в связи с чем не могла быть заключена на условиях о цене, предусмотренных пунктами 2 и 6 Соглашения.

Истец ФИО1 на судебное заседание не явилась извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца адвокат Александрова О.Э. заявленные требования поддержала, пояснила аналогичное изложенному иске.

Представитель ответчика администрации ГО «<адрес>» ФИО2 исковые требования не признала, пояснила аналогичное указанному в отзыве на исковое заявление.

Выслушав участников процесса, изучив материалы данного дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.04.2022г. № КУВИ-№ ФИО1, является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, на основании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации №).

Из письма администрации ГО «<адрес>» № от 02.10.2019г. следует, что заключением межведомственной комиссии по оценке соответствия жилых помещений муниципального жилищного фонда городского округа «<адрес>» установленным требования, признанию помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> был включен в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2019-2023 годы, утвержденную Постановлением Правительства Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ №.

Условия вышеуказанной программы предусматривают:

- предоставления нанимателям жилых помещений в соответствии со статьями 86 и 89 Жилищного кодекса Российской Федерации другого, благоустроенного применительно к условиям соответствующего населенного пункта жилого помещения по договору социального найма, равнозначного по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающего установленным законодательством Российской Федерации требованиям и находящегося в границах населенного пункта, в котором расположен аварийный многоквартирный дом, или в границах другого населенного пункта Республики Марий Эл, с письменного согласия нанимателей;

- выплаты лицам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом размер возмещения за жилое помещение формируется на основании отчета об оценке объекта оценки в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Расходы, связанные с проведением оценки, осуществляются за счет бюджетов городских округов (муниципальных районов);

- предоставления собственникам жилых помещений взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Порядок и сроки уплаты гражданами части стоимости предоставляемого им жилого помещения в случае, если его стоимость превышает размер возмещения за изымаемое жилое помещение, определяется соглашением, заключенным между органом местного самоуправления и гражданином.

В соответствии с частью 4 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено письмо ДД.ММ.ГГГГ за исх. № Администрация городского округа «Город Волжск» требование о сносе аварийного дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Администрацией городского округа «<адрес>» было заключено оспариваемое соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение, согласно которого, ФИО1 передает Администрации городского округа «<адрес>» жилое помещения, расположенное по адресу: РМЭ, <адрес> муниципальную собственность (пункт 5 соглашения), а Администрация городского округа «<адрес>» выплачивает ФИО1 в возмещение за изымаемое жилое помещение денежную сумму в размере 559178 (пятьсот пятьдесят девять тысяч сто семьдесят восемь) руб. 00 коп. (пункт 2 и 6 соглашения).

Согласно платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ФИО1 было перечислено возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 559178 (пятьсот пятьдесят девять тысяч сто семьдесят восемь) руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, на момент совершения сделки 29.12.2021 года оценка жилого помещения на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ являлась не действующей, подлежала корректировке исходя из действующих цен на рынке недвижимости, в связи с чем, не могла быть заключена на условиях о цене, предусмотренных пунктами 2 и 6 Соглашения.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу статьи 57 ЖК РФ к правоотношениям, связанным с осуществлением прав собственников жилых помещений, признанных не пригодными для постоянного проживания, применяется с учетом специальных норм раздела II ЖК РФ.

Согласно разделу II «Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации29 апреля 2014 года, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

Согласно ч.1, 2, 4 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте «г» п. 20Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: соблюдение предусмотренной частями 2-4 статьи 32ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32ЖК РФ). При этом исходя из положений части 4 статьи 32ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая вышеизложенное, основываясь на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что пункт 2 и 6 соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение от 29.12.2021 года в части определения стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение следует признать недействительным, так как: при заключении данного соглашения усматривается несоблюдение процедуры (, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, а также сделка совершена по цене, которая являлась недействительной на момент ее совершения (по истечении 6 месяцев действия отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.)

Согласно отчета об оценке жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ИП ФИО3, установлена рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на дату свершения сделки ДД.ММ.ГГГГ составляла 703 100 (семьсот три тысячи сто) руб.

Ходатайств о назначении экспертизы от ответчика не поступало, иного отчета ответчик суду не представил.

Не доверять данному эксперту оснований не имеется.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу абз. 4 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации способами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа «Город Волжск» о признании недействительным условие пунктов 2 и 6 соглашения от 29.12.2021г., установлении стоимости возмещения, применении последствий недействительности сделки, обязании выплаты, удовлетворить.

Признать недействительным условие пунктов 2 и 6 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Эл, <адрес> части определения стоимости возмещения в размере 559178 (пятьсот пятьдесят девять тысяч сто семьдесят восемь) руб. 00 коп., заключенного между ФИО1 и Администрацией городского округа «Город Волжск».

Установить стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: РМЭ, <адрес> сумме 703 100 (семьсот три тысячи сто) руб..

Применить последствия недействительности сделки в виде включения в пункт 2 и 6 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Эл, <адрес> стоимости возмещения в сумме 703 100 (семьсот три тысячи сто) руб.

Взыскать с Администрации городского округа «<адрес>» в пользу ФИО1 143922руб. 00коп. разницу между выплаченным возмещением за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Эл, <адрес> размере 559178 (пятьсот пятьдесят девять тысяч сто семьдесят восемь) руб. 00 коп. и установленной стоимостью возмещения ( величиной рыночной стоимости объекта по состоянию на 29.12.2021г.) в сумме 703 100 (семьсот три тысячи сто) руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Волжский городской суд.

Судья Е.Б.Емельянова

Решение в окончательной форме составлено 10 августа 2022 год

Решение12.09.2022