Решение по делу № 3А-2/2025 от 03.03.2025 - об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2024-000446-73

Дело № 3а-2/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2025 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Рента Сервис» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: Правительство Калининградской области, филиал ППК «Роскадастр» по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Рента Сервис» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 20 августа 2024 года № ОРС-39/2024/000842 об отказе в установлении по состоянию на 21 июля 2024 года кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8897, равной его рыночной стоимости, в размере 64 970 000 рублей на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 21 июля 2024 года №НИ-1342/2024.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости на определение налоговой базы в справедливом размере, ООО «Рента Сервис» просило суд установить по состоянию на 21 июля 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8897, равной его рыночной стоимости, в размере 64 970 000 рублей, указав, что утвержденная Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-П по состоянию на 01 января 2023 года его кадастровая стоимость в размере 76744629 рублей необоснованно завышена.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования, указав, что проведенная по делу судебная экспертиза подтвердила правомерность заявленных требований об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:8897 в размере 64 970 000 руб., что подтверждает соответствие отчета оценщика ФИО1 требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 66-70); указала, что повторная судебная экспертиза подтвердила правильность оспариваемого решения бюджетного учреждения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с 25 июня 2019 года ООО «Рента Сервис» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8897, площадью 1407,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, помещение II (л.д. 17-20).

С 01 января 2024 года на территории Калининградской области применяются результаты определения кадастровой стоимости учтенных в ЕГРН зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино - мест по состоянию на 01 января 2023 года, утвержденные постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п.

Данным постановлением установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8897 в размере 76744629 рублей (л.д. 21).

Нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:130712:8897 включено пунктом 8911 в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2024 год, утвержденный приказом Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 27 декабря 2023 № 250.

Таким образом, установленная по состоянию на 01 января 2023 года и подлежащая применению для целей налогообложения с 01 января 2024 года кадастровая стоимость объекта является налоговой базой по налогу на имущество организаций за налоговый период 2024 год.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

22 июля 2024 года ООО «Рента Сервис» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:15:130712:8897, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 21 июля 2024 года в размере 64970000 рублей, представив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 21 июля 2024 года № НИ-1342/2024.

Как следует из оспариваемого решения от 20 августа 2024 года № ОРС-39/2024/000842, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 21 июля 2024 года № НИ-1342/2024 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи со следующими допущенными нарушениями:

- не соблюдены требования пункта 11 и пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611;

- использование в расчетах оценщиком лишь части доступных ему объектов-аналогов в отчете не обосновано;

- в расчетах на стр.50 в рамках сравнительного подхода оценщик не проводит сравнение и возможную корректировку на физическое состояние здания (год постройки), которая может составлять 9-33% для отобранных в расчет аналогов

- не проанализирована и не проведена корректировка на тип парковки, (объект оценки имеет большую организованную парковку на 250 мест с видеонаблюдением и охраной; аналоги по продаже и аренде свободные стихийные 5-10 мест).

Согласно экспликации технического плана от 12 марта 2019 года, приложенного к отчету, объектом оценки являются встроенные нежилые помещения разного функционального назначения (административно-офисные, торговые, вспомогательные), которые расположены на 1 этаже и антресоли современного двухэтажного торгового центра «GREEN Market» 2019 года постройки, с двухуровневой парковкой на 250 мест, в динамично развивающемся микрорайоне Сельма.

На страницах 22 -29 отчета приведена выборка из 9-ти предложений продажи и 4-х предложений аренды офисно-торговой недвижимости, исходя из которых, оценщик делает вывод, что удельный показатель рыночных стоимостей помещений торгово-офисного и свободного назначения находится в диапазоне от 51 429 руб./кв.м, до 80 979 руб./кв.м, а диапазон арендных ставок в пределах от 742 руб./кв.м до 1002 руб./кв.м. При этом рассчитанный оценщиком УПРС объекта оценки составляет 46 146,74 руб./кв.м, что находится ниже границы определенного им же диапазона. Следовательно, оценщик не в полной мере провел анализ рынка помещений торгово-офисного и свободного назначения и диапазон, указанный на стр. 29 отчета не подтвержден.

По мнению бюджетного учреждения, фактический диапазон цен рыночных данных в сегменте рынка объекта оценки в г. Калининграде - помещения административно-торгового, свободного назначения (январь - июль 2024), площадью 415-947 кв.м, находится в пределах 15 000 - 160 000 руб./кв.м, среднее - 93 500 руб./кв.м, медианное - 91 700 руб./кв.м.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 21 июля 2024 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «Профессиональная Компания Оценки Собственности «РУСБИЗНЕСОЦЕНКА» ФИО4, поскольку данный эксперт соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет специальность судебного эксперта, квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 2003 года), является членом Экспертного Совета Ассоциации РОО.

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № НИ-1342/2024 от 21 июля 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки ?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 21 июля 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:130712:8897.

В соответствии с заключением эксперта № 26/09-1-2024 от 26 сентября 2024 года отчет об оценке № НИ-1342/2024, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки обоснована.

02 декабря 2024 года в судебном заседании представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» выразила сомнения в обоснованности заключения эксперта, указав, что экспертное исследование проведено в соответствии со статьей 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а не в соответствии с ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем в экспертном заключении отсутствует исследовательская часть при ответе на два первых вопроса; выводы эксперта об анализе оценщиком ФИО1 сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, не обоснованны, поскольку выборка осуществлена в отношении встроенно-пристроенных торговых помещений в жилых домах, в то время как объект оценки расположен в здании торгового центра; не применены необходимые корректировки, в том числе на тип парковки; медианное и среднее значение выборки рассчитаны экспертом неточно, без учета наличия у объектов - аналогов вспомогательных помещений.

Определением суда от 02 декабря 2024 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

29 января 2024 года в суд поступило ходатайство эксперта ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 о предоставлении технической документации на объект исследования с кадастровым номером 39:15:130712:8897, расположенный по адресу: <...>, помещение II, а также о согласовании срока производства экспертизы по 14 февраля 2025 года, которое судом удовлетворено.

Определением суда от 13 февраля 2025 года эксперту ФИО5 предоставлен оригинал технического плана здания по адресу: <...>, в состав которого входит объект оценки с кадастровым номером 39:15:130712:8897.

Согласно заключению эксперта от 19 февраля 2025 года № 2236/6-4-24 отчет об оценке № НИ-1342-2024 от 21 июля 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; в отчете имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. По состоянию на 21 июля 2024 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:130712:8897 определена экспертом в размере 68 700 000 рублей.

Экспертом в заключении указано, что оценщиком в сравнительном и доходном подходах не проведена корректировка на класс конструктивной системы объекта недвижимости, не выделена доля земельного участка, что повлияло на искажение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного (метод сравнения продаж) и доходного (метод прямой капитализации) подходов. Отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование, которое приведено на странице 27 заключения (стр. 27 т.2), и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд, оценив заключение эксперта ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 от 19 февраля 2025 года № 2236/6-4-24, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта ФИО5, поскольку составленное заключение мотивировано и не содержат противоречий.

Учитывая вышеизложенное, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 от 19 февраля 2025 года № 2236/6-4-24.

При таких обстоятельствах не подлежит удовлетворению требование о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 20 августа 2024 года № ОРС-39/2024/000842.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, которая подлежит установлению по состоянию на 21 июля 2024 года в размере 68 700 000 руб. в соответствии с заключением эксперта от 19 февраля 2025 года № 2236/6-4-24.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, а именно 22 июля 2024 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Рента Сервис» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 20 августа 2024 года № ОРС-39/2024/000842 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8897 равной его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 21 июля 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8897 в размере 68 700 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 22 июля 2024 года.

Взыскать с ООО «Рента Сервис» (ИНН <***>) в пользу ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» (ИНН <***>) расходы на оплату судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 04 марта 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова