Дело № 2-3398/2022

64RS0043-01-2022-004494-03

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 октября 2022 года город Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Садомцевой Т.В.,

при секретаре Заяц Е.Д.,

с участием представителя истца – ст. помощника прокурора г. Саратова Желновой Н.С.,

представителя ответчика комитета по управлению имуществом г. Саратова – ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО6,

представителя третьего лица – администрации МО «Город Саратов» ФИО7,

представителя третьего лица – комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов» ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску и.о. заместителя прокурора города Саратова в интересах неопределенного круга лиц к Канцлеру ФИО1, комитету по управлению имуществом г. Саратова, ФИО9 ФИО2 о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным (ничтожным), исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка, восстановлении установленного договором аренды земельного участка вида разрешенного использования,

установил:

и.о. заместителя прокурора города Саратова обратился в суд с вышеуказанным иском в интересах неопределенного круга лиц, в обоснование требований указав, что прокуратурой города проведена проверка соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства при изменении разрешенного вида использования земельного участка.

В холе проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» № земельный участок общей площадью 4 251 кв.м. с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> для целей, не связанных со строительством – универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки) предоставлен в аренду ФИО2 сроком на 49 лет.

На основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ № между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах территориальной зоны Р-4 (зона рекреационно-ландшафтного назначения).

Согласно договору замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды переданы ФИО3

На основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ права на земельный участок переданы ФИО1

В ходе проверки установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ № предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования «базы и дома отдыха, пансионаты, туристические базы, санатории, санатории-профилактории, детские лагеря-отдыха» земельного участка с кадастровым номером №.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № в договор аренды внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, вид разрешенного использования «для целей, не связанных со строительством – универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)» изменен на вид «базы и дома отдыха, пансионаты, туристические базы, санатории, санатории-профилактории, детские лагеря-отдыха».

Истец полагает, что данное изменение вида разрешенного использования проведено незаконно.

Процедура предоставления земельного участка для строительства объектов недвижимости из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, как на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №, так и на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для целей, не связанных со строительством – универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)» на «базы и дома отдыха, пансионаты, туристические базы, санатории, санатории-профилактории, детские лагеря-отдыха» ДД.ММ.ГГГГ регламентировался ст. 30 ЗК РФ (утратила силу с ДД.ММ.ГГГГ), согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что разрешенный вид использования спорного земельного участка изменен без проведения аукциона. Между тем, при совершении данных действий необходимо было руководствоваться действующей на тот момент специальной нормой, установленной статьей 30 ЗК РФ.

Допущенные нарушения влекут за собой ущемление прав неопределенного круга лиц на равный доступ к земельным участкам.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просит признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенное между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ФИО2, недействительным (ничтожным); исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о виде разрешенного использовании земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 251 кв.м. с из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, «базы и дома отдыха, пансионаты, туристические базы, санатории, санатории-профилактории, детские лагеря-отдыха»; восстановить установленный договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 251 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, «для целей, не связанных со строительством – универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)».

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика КУИ г. Саратова, представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании иск не признали, просили в иске отказать.

Представители третьих лиц полагали исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Часть 1 статьи 45 ГПК РФ устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок для ведения садоводства в индивидуальном порядке, с кадастровым номером № площадью 4 251 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для целей, не связанных со строительством – универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки).

На основании вышеуказанного постановления заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, сроком на 49 лет с разрешенным использованием: для целей, не связанных со строительством – «универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)».

Актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ данный участок был передан ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ подписано соглашение об изменении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № в части разрешенного использования земельного участка. Стороны изменили разрешенный вид использования земельного участка с «универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)» на «базы и дома отдыха, пансионаты, туристические базы, санатории-профилактории, детские лагеря отдыха».

Согласно договору замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды переданы ФИО3

На основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ права на земельный участок переданы ФИО1

Указанные договоры были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из системного анализа правовых норм, закрепленных в Земельном кодексе РФ, следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Анализ положений ст. 39.6 ЗК РФ свидетельствует о том, что земельные участки, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду без проведения торгов в зависимости от определенных видов их разрешенного использования, а также в зависимости от субъектов, которым они предоставляются.

Заключение таких договоров без проведения торгов направлено не на извлечение государством и муниципальными образованиями выгоды, а, в первую очередь, на обеспечение интересов землепользователей.

Так, предоставление земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, допускается законодательством без проведения торгов и с установлением арендной платы согласно регулируемым государством размерам.

Однако, предоставление земельного участка под «базы и дома отдыха, пансионаты, туристические базы, санатории, санатории-профилактории, детские лагеря отдыха» невозможно без проведения торгов, так как такой вид предоставления земельного участка в аренду не включен в перечень, предусмотренный п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

На момент заключения дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из положений ст. 39.6 ЗК РФ, земельный участок для целей, связанных со строительством, мог быть предоставлен только по результатам торгов.

Таким образом, оспариваемое соглашение по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, и является нарушением требований ст. 39.3 ЗК РФ.

Положениями п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ, устанавливается, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

В обозначенной форме реализуются предусмотренные ст. 1 ЗК РФ принципы платности использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1); требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3); суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4); заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Заключение оспариваемого соглашения сторон об изменении целевого назначения спорного земельного участка в нарушение порядка предоставления земель, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.

Таким образом, требования истца о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО2, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка площадью 4 251 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с «для целей, не связанных со строительством, универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)» на «базы и дома отдыха, пансионаты, туристические базы, санатории-профилактории, детские лагеря отдыха» являются обоснованными и подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика и третьих лиц о том, что к возникшим правоотношениям не подлежат применению нормы ст. 39.6 ЗК РФ, так как земельный участок не предоставлялся вновь, а сторонами был изменен лишь вид использования участка, судом не принимаются, поскольку специальное регулирование законодателем процедуры предоставления участков, находящихся в муниципальной либо государственной собственности, связано с гарантированием государством гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В статье 4 указанного закона приводится понятие государственных или муниципальных преференций, к которым относится предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

Вопреки доводам представителя ответчика ФИО1, срок исковой давности истцом не пропущен.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости восстановления прежнего разрешенного вида использования земельного участка и внесения изменений в ЕГРН.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенное между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ФИО2, недействительным (ничтожным).

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 251 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, «базы и дома отдыха, пансионаты, туристические санатории, санатории-профилактории, детские лагеря-отдыха».

Восстановить установленный договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 251 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, «для целей, не связанных со строительством, универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки)».

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11 октября 2022 года.

Судья Т.В. Садомцева