Решение по делу № 2-3881/2023 от 25.12.2023

Дело № 2-3881/2023

УИД 63RS0044-01-2023-004362-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2023 года г. Самара

Железнодорожный районный суд г.о. Самара в составе:

председательствующего судьи Пименовой Е.В.,

при секретаре Емельяновой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3881/2023 по исковому заявлению ФИО2, ФИО5 к Индивидуальному предпринимателю ФИО7 о признании предварительного договора купли – продажи недействительным в части, взыскании убытков и компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ИП ФИО7 о признании предварительного договора купли – продажи недействительным в части, взыскании убытков и компенсации морального вреда, штрафа в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 (далее - Истцы, Покупатели) с одной стороны и ФИО7 (далее - Ответчик, Продавец) с другой стороны был заключен Предварительный договор купли-продажи №.2 купли-продажи жилого дома с земельным участком в Grand Village Implozia (далее - Предварительный договор).

Согласно п. 1.1 Предварительного договора Продавец обязуется передать в общую совместную собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества, расположенные в строящемся поселке «GRAND VILLAGE IMPLOZ1A» (далее по тексту - «Объекты недвижимого имущества»), местоположение которых отображено на схеме Генерального плана поселка «GRAND VILLAGE IMPLOZIA».

Предметом Договора являются:

Земельный участок - земельный участок №.2, площадью 720 +/- 10 кв.м, расположенный в границах земельного участка № - общей площадью 6 078 +/- 10 кв.м., категория земель - для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, адрес: <адрес>, г: Самара, <адрес>,. На котором будет создан Жилой дом (с последующей правовой регистрацией на имя Продавца).

Жилой дом - индивидуальный жилой дом строительный №.2, этажность - 1, примерной общей площадью 122 кв.м. (+/- 5 кв.м.); который будет построен в границах земельного участка, указанного в п. 1.1.1 настоящего договора, параметры и требования, к которому отражены в Приложении № и Эскизном проекте (Приложение №) (далее по тексту - «Жилой дом»).

На момент подписания Предварительного договора земельный участок № принадлежал ФИО1 на основании права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.3-1.6 Предварительного договора Продавец обязуется осуществить оформление Жилого дома на свое имя и за свой счет в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Продавец обязуется обеспечить подведение к Жилому дому сетей газоснабжения и установить газовый котел не позднее ДД.ММ.ГГГГ Продавец обязуется обеспечить подведение к Жилому дому инженерных сетей (водоотведение, электричество, водоотведение) не позднее ДД.ММ.ГГГГ Передача Объектов недвижимого имущества в собственность Покупателя должна состояться после полной оплаты по Договору, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1 Предварительного договора установлено, что Общая стоимость объекта недвижимого имущества составляет 6 530 000 (Шесть миллионов пятьсот тридцать тысяч) рублей 00 коп (НДС не облагается), в том числе:

стоимость Жилого дома - 4 946 000 (Четыре миллиона девятьсот сорок шесть тысяч) рублей 00 коп;

стоимость земельного участка 1 584 000 (Один миллион пятьсот восемьдесят четыре тысяч) рублей 00 коп. Расчеты между Покупателем и Продавцом производятся в следующем порядке:

Порядок оплаты:

Денежные средства в размере 300 000 (Триста тысяч) руб. в счет оплаты за приобретаемый Земельный участок выплачиваются в момент заключения настоящего договора.

Денежные средства в размере 3 618 000 (Три миллиона шестьсот восемнадцать тысяч) руб. 00 копеек в счет оплаты за приобретаемый Земельный участок и Жилой дом выплачиваются в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ г

Денежные средства в размере 653 000 (Шестьсот пятьдесят три тысячи) руб. 00 копеек в счет оплаты за приобретаемый Жилой дом выплачиваются в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В том числе по условия указанного Предварительного договора Основной договор должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.1.4 Предварительного договора Продавец обязуется передать Покупателю Объекты недвижимого имущества по Акту приема-передачи после регистрации права собственности Продавца на Жилой дом и Земельный участок в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Истцами и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи №.2 купли-продажи жилого дома с земельным участком в Grand Village Implozia, в соответствии с которым была согласовано доплата по договору в размере 118 000 руб. и общая стоимость объекта составила 6 648 000 (шесть миллионов шестьсот сорок восемь тысяч) руб. А также был изменен порядок оплаты:

Денежные средства в размере 771 000 (Семьсот семьдесят одна тысяча) руб. 00 копеек в счет оплаты за приобретаемый Жилой дом выплачиваются в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы свое обязательство по оплате предмета Предварительного договора выполнили в полном объеме, что подтверждается:

1. Распиской о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

2. Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300 000 руб.

Чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 618 000 руб.

Чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 653 000 руб.

Чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 771 000 руб.

В том числе Истцы дополнительно оплатили 160 000 руб. за строительство веранды жилого дома, что подтверждается Квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, Истцами была оплачен общая сумма в размере 6 808 000 (шесть миллионов восемьсот восемь тысяч) руб.

Однако Ответчик свою обязанность передать объекты недвижимого имущества в совместную собственность Истцом не выполнил, а только ДД.ММ.ГГГГ вернул предварительно оплаченную сумму по Предварительному договору в размере 6 808 000 руб., о чем направил Уведомление.

При этом, на протяжении всего периода взаимоотношений стороны вели переписку, из которой однозначно следует, что Ответчик намерен достроить недвижимое имущество и передать его Истцам. В том числе ДД.ММ.ГГГГ по требованию Ответчика Истцы оплатили стоимость веранды (о чем указано выше), что свидетельствовало о завершении строительства. Таким образом, из конклюдентных действий Ответчика однозначно следовало намерение исполнить условия договора. В том числе, что Истцы произвели полную оплату по Предварительному договору, в связи с чем надеялись на добросовестное поведение второй стороны и исполнение всех условий договора.

На протяжении всего периода взаимоотношений стороны вели переписку, из которой было видно, что Ответчик намерен достроить недвижимое имущество и передать его Истцам. В том числе ДД.ММ.ГГГГ по требованию Ответчика Истцы оплатили стоимость веранды (о чем указано выше), что свидетельствовало о завершении строительства. Таким образом, из конклюдентных действий Ответчика однозначно следовало намерение исполнить условия договора. В том числе истцы отмечают, что Истцы произвели полную оплату по Предварительному договору, в связи с чем надеялись на добросовестное поведение второй стороны и исполнение всех условий договора.

В ходе разговора с менеджером, сопровождавшим проект. Истцам стало известно, что дом, на который они должны были приобрести право собственности по договору уже продан, по рыночной цене, что и явилось причиной отказа от исполнения Ответчиком обязательств по передаче недвижимости перед Истцами.

Учитывая изложенное, в том числе то обстоятельство, что Ответчиком произведен возврат денежных средств, оплаченных Покупателями по Договору, Истцы вправе обратиться с требованием о взыскании убытков.

Ответчик осуществлял предпринимательскую деятельность, а Истцы приобретали недвижимое имущество в личных целях, соответственно к настоящим правоотношениям применяется в том числе Закон о защите прав потребителей.

Как указано выше в соответствии с п. 3.1.4 Предварительного договора Продавец обязуется передать Покупателю Объекты недвижимого имущества по Акту приема- передачи после регистрации права собственности Продавца на Жилой дом и Земельный участок в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако свою обязанность Ответчик не выполнил, недвижимое имущество Истцам не передал.

Предварительно оплаченную сумму в размере 6 648 000 руб. вернул только ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 4.2 Предварительного договора в случае, когда Продавец, получивший от Покупателя полную стоимость по настоящему договору, не исполняет обязанность по передаче Объектов недвижимого имущества Покупателю в установленный Договором срок, Продавец обязуется выплатить Покупателю неустойку в размере 0,001% от полученных Продавцом сумм, согласно п. 2.2 Договора, за каждый день просрочки.

Однако истцы полагают, что данное положение Договора является ничтожным, поскольку уменьшение законной неустойки по соглашению сторон в данном случае ущемляет права потребителя в силу п. 1, 2 ст. 16 Закона, поскольку такое уменьшение не допускается п. 2 ст. 332 ГК РФ и не предусмотрено Законом о защите прав потребителей.

Как указано выше, между Сторонами был заключен Предварительный договор, согласно которого Продавец обязуется передать в общую совместную собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества, расположенные в строящемся поселке «GRAND VILLAGE IMPLOZIA».

Истцы в сроки, указанные в Предварительном договоре, полностью оплатили недвижимое имущество. Между сторонами сложились правоотношения в рамках договора купли продажи будущей недвижимой вещи. Руководствуясь ст. 10 Гражданского кодекса РФ, Истцы полагались на добросовестность Ответчика при исполнении обязанностей, вытекающих из Договора.

В связи с этим ФИО2 с Индивидуальным предпринимателем ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ заключила Договор, по условиям которого ИП ФИО6 обязуется передать, а ФИО2 обязуется оплатить и принять товар, указанный в Приложении №:

Кухня Nobilia индивидуальный проект (комплект мебели согласно спецификации) стоимостью 1 767 000 руб.

Кровать Haus Kollektion Beige 180x220 стоимостью 350 000 руб.

Мойка Villeroy&Boch Laola 50 R1 White Alpin CeramicPlus стоимостью 83 000 руб.

Общая стоимость составляет 2 200 000 руб. (п. 3.1 Договора).

Заказанный товар имеет индивидуально-определенные признаки, так как был заказан с учетом проекта жилого дома.

По условиям Договора от ДД.ММ.ГГГГ оплата Товара производится на основании Счета № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.2). Сама оплата произведена в полном объеме, что подтверждается Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 руб. и Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 700 000 руб.

Согласно п. 2.1.2 Договора срок поставки Товара составляет не более 120 календарных дней с момента оплаты Товара.

Однако в связи с невозможностью ФИО2 принять товар дата отгрузки товара была перенесена до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Соглашение об отсрочке отгрузки от ДД.ММ.ГГГГ.

После того как Ответчик отказался передавать недвижимое имущество, ФИО2 была вынуждена обратиться к ИП ФИО6 с заявлением о расторжении договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО6 был подписан Акт о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 6.9 Договора в случае если Покупатель отказывается от индивидуально-определенного Товара надлежащего качества, Продавец вправе принять такой отказ и удержать 30% от цены Товара, указанной в п.3.1 настоящего Договора, из суммы уплаченной Покупателем в соответствии с п.3.4, 3.5 настоящего Договора на основании ч.4 ст. 497 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, в связи с отказом ФИО2 принять товар, ИП ФИО6 вернул оплаченные денежные средства с удержанием 30%, то есть 660 000 руб.

Соответственно, в связи с ненадлежащим исполнением Ответчиком своих обязательств, ФИО2 понесла убытки в размере 660 000 руб., которые подлежат взысканию с Ответчика.

ФИО2 с ООО «СТРОЙСНАБ» был заключен Договор № на разработку дизайн-проекта интерьера будущего жилого дома.

В соответствии с п. 3.1 указанного Договор стоимость работ определяется из расчета 2 000 (две тысячи) руб. за один квадратный метр общей площади Объекта и составляет 259 240 (двести пятьдесят девять тысяч двести сорок) руб. при расчётной площади 129,62 кв.м.

Порядок оплаты (п. 3.4):

Не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора Заказчик производит предварительную оплату стоимости работ (аванс за этап 1. Обмеры помещения, составление Технического задания и предоставление планировочного решения) в размере 50% - 129 620 (Сто двадцать девять тысяч шестьсот двадцать) рублей.

Не позднее 3 (трех) рабочих дней после выполнения первого этапа работ - Этап 1. Обмеры помещения, составление Технического задания и предоставление планировочного решения, и подписания Сторонами промежуточного акта выполненных работ, Заказчик производит оплату стоимости работ (аванс за этап 2. Разработка Эскизного проекта (3D-визуализации) в размере 25 % - 64 810 (Шестьдесят четыре тысячи восемьсот десять) рублей.

Окончательный расчет производится в течение 3 (трех) рабочих дней после передачи Заказчику остальной части проекта и подписания акта выполненных работ, Заказчик производит оплату стоимости работ (аванс за этап 3. Разработка Рабочего проекта) в размере 25 % - 64 810 (Шестьдесят четыре тысячи восемьсот десять) рублей.

Согласно п. 5.3 Договора в случае отказа Заказчика от исполнения Договора при условии уже выполненного объема работ, согласно условиям настоящего Договора, денежные средства, полученные Исполнителем от Заказчика, возврату не подлежат, а Заказчик оплачивает Исполнителю фактически выполненный объем работ и возмещает затраты, понесенные в связи с выполнением работ по Договору.

Оплата ФИО2 была произведена в полном объеме, что подтверждается:

Квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (предварительная оплата).

В связи с выполнением ООО «СТРОЙСНАБ» обязательств по разработке дизайн- проекта, ФИО2 была произведена окончательная оплата, что подтверждается:

Кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 64 810 руб.

В настоящее время данный дизайн-проект не может быть использован, так как разрабатывался для конкретного жилого дома, который так и не был передан Истца, в связи с чем они понесли убытки в размере 259 240 (двести пятьдесят девять тысяч двести сорок)руб.

В целях оплаты по Предварительному договору купли-продажи ФИО2 был заключен Договор потребительского кредита (Индивидуальные условия № №) от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 573 000 руб.

На указанную суммы были начислены и оплачены ФИО2 проценты за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 84 779 руб. 57 коп.

Таким образом, ФИО2 понесла убытки в виде выплаченных процентов по Договору потребительского кредита в размере 84 779 руб. 57 коп.

На основании изложенного истцы просят суд признать п. 4.2 Предварительного договора купли-продажи №.2 купли продажи жилого дома с земельным участком в GrandVillagelmplozia от ДД.ММ.ГГГГ i недействительным; взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО7 в пользу ФИО2 и ФИО5 неустойку в размере 6 808 000 (шесть миллионов восемьсот восемь тысяч) руб., убытки в размере 660 000 (шестьсот шестьдесят тысяч) руб., убытки за разницу в стоимости объекта в размере 5 706 000 руб., убытки в виде стоимости за проведение исследования по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ; в размере 18 000 руб., компенсацию морального вреда в пользу каждого по 100 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; в пользу ФИО2 убытки в виде выплаченных процентов по Договору потребительского кредита от ДД.ММ.ГГГГ в размере 84 779 руб. 5 коп., убытки за оплаченный дизайн-проект в размере 259 240 (двести пятьдесят девять тысяч двести сорок) руб.

В судебном заседании представители истцов, адвокаты Егорова Ю.Д. и Рыжук И.В. уточненные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему. Уточнив, что полагают заявленные суммы должны быть взысканы в пользу истцов солидарно, поскольку они являются супругами.

Представитель ответчика адвокат Плигин А.Ю. исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзывах. Пояснил, что к правоотношениям сторон не примени закон о защите право потребителей, поскольку его доверитель строил спорный дом для себя и продавал его как физическое лицо. Основной договор не был заключен, поскольку истцы отказались от его заключения. Кроме того, в случае удовлетворения заявленных требований просил снизить размер неустойки и штрафа.

Выслушав доводы сторон, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями ст.487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.3 и п.4 ст.487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.2, п.3 и п.5 вышеуказанного Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абз.3 п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО5 (далее - Истцы, Покупатели) с одной стороны и ФИО7 (далее - Ответчик, Продавец) с другой стороны был заключен Предварительный договор купли-продажи №.2 купли-продажи жилого дома с земельным участком в Grand Village Implozia (далее - Предварительный договор).

Согласно п. 1.1 Предварительный договора Продавец обязуется передать в общую совместную собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества, расположенные в строящемся поселке «GRAND VILLAGE IMPLOZ1A» (далее по тексту - «Объекты недвижимого имущества»), местоположение которых отображено на схеме Генерального плана поселка «GRAND VILLAGE IMPLOZIA».

Предметом Договора являются:

На момент подписания Предварительного договора земельный участок № принадлежал ФИО7 на основании права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

стоимость Жилого дома - 4 946 000 (Четыре миллиона девятьсот сорок шесть тысяч) рублей 00 коп;

Порядок оплаты:

Истцы свое обязательство по оплате предмета Предварительного договора выполнили в полном объеме, что подтверждается: распиской о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300 000 руб., чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 618 000 руб., чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 653 000 руб., чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 653 000 руб., чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 653 000 руб., чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 771 000 руб.

Таким образом, Истцами была оплачен общая сумма в размере 6 808 000 (шесть миллионов восемьсот восемь тысяч) руб.

По своей природе гарантийный платеж является предварительной оплатой. Поскольку составляет 100% цены помещения по основному договору и подлежит зачету в счет оплаты полной продажной цены объекта недвижимости.

Между тем, из материалов дела следует, что в установленный предварительным договором срок (до ДД.ММ.ГГГГ) сторонами по делу не был заключен основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Более того, Ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил истцам уведомление о возврате уплаченную им сумму в размере 6808000 руб.

Суд критически относится к доводам представителя ответчика о том, что истцы отказались заключать основной договор, поскольку доказательство того, что на февраль 2022 г. жилой дом был полностью построен, соответствовал условиям предварительного договора и готов был к передаче истцам, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Напротив то, что жилой дом находился в стадии строительства подтверждает переписка между ФИО2 и бухгалтером СК «Имплозия» ФИО10, фотографии объекта недвижимости. Также ответчиком не представлено доказательств того, что он предлагал заключить основной договор купли-продажи.

Таким образом, истцы не могли реализовать право на заключение основного договора по вине ответчика, который умышленно нарушил принятые на себя обязательства, не создал спорное жилое помещение соответствующее условиям предварительного договора, как отдельный объект недвижимости, право собственности на него в ЕГРН не зарегистрировал. По состоянию на дату истечения срока договора ДД.ММ.ГГГГ ответчик не обладал возможностью заключить основной договор и передать помещение.

Положениями п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом истцы от договора не отказывались, о чем также свидетельствует переписка истцов к бухгалтером ФИО10 и аудиозапись разговора сторон.

Согласно 393.1 ГК РФ, В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора. Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов. Удовлетворение требований, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не освобождает сторону, не исполнившую обязательства или ненадлежаще его исполнившую, от возмещения иных убытков, причиненных другой стороне.

Согласно абз.6 п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.3 и п.4 ст.487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно акта экспертного исследования ООО «Самарский центр Судебной экспертизы» №Д/23 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата возврата ответчиком денежных средств оплаченных по предварительному договору) рыночная стоимость недвижимого имущества: индивидуальный жилой дом строительный №.2, этажность – 1, общей площадью 122 кв.м, который расположен на земельном участке №.2, площадью 720 кв.м, расположенные в строящемся поселке «GRAND VILLAGE IMPLOZIA» по адресу: <адрес>, составляет 12 514 000 руб.

Суд принимает представленный стороной истцов заключение о рыночной стоимости объекта, как надлежащее доказательство по делу, составленную квалифицированным специалистом. Доказательства, отвечающие требованиям относимости, допустимости, достоверности, опровергающие правильность и обоснованность исследования ООО « Самарский центр Судебной экспертизы » ответчиком не представлено.

В этой связи размер реального убытков истцов составляет 5 706000 руб. 00 коп., исходя из расчета: 12 514 000 руб. (рыночная стоимость указанного в предварительном договоре помещения) – 12 514 000 руб. (рыночная стоимость объекта недвижимости определенная в экспертном исследовании).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По мнению суда, расходы истца по оплате кредита понесены им добровольно и не находятся в причинно-следственной связи с предварительным договором купли-продажи объекта недвижимости, поскольку направлены на исполнение заемного обязательства истца перед банком, вследствие этого отсутствует правовые основания для взыскания данных убытков на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, из представленного кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «Альфа Банк» и ФИО2 не следует, что кредит предоставлен на покупку спорного объекта недвижимости.

По этим же основаниям суд полагает необоснованными требования истцов о взыскании убытков по оплате проектных работ и по изготовлению мебели, поскольку заключение договора на выполнение таких работ произведено по желанию истцов и не являлось условием предварительного договора купли-продажи.

Согласно п. 4 ст. 23 Гражданского кодекса РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Аналогичная позиция содержится в п. 12 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»: исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

Согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации с товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную я общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Как указано выше в Предварительном договоре Ответчик указан как физическое лицо: ФИО7. Однако в соответствии с Единым реестром индивидуальных предпринимателей ФИО7 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ОГРНИП: № ИНН: <***>). В том числе имеются сведения о следующих видах его экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности:

41.20 Строительство жилых и нежилых зданий;

42.21 Строительство инженерных коммуникаций для водоснабжения и водоотведения, газоснабжения;

42.22 Строительство коммунальных объектов для обеспечения электроэнергией и телекоммуникациями;

43.12 Подготовка строительной площадки;

6ДД.ММ.ГГГГ Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества;

6ДД.ММ.ГГГГ Покупка и продажа земельных участков.

Соответственно предмет Предварительного договора, который включает в себя продажу имущества (земельного участка и жилого дома), а также строительство жилого дома является видами, которые указаны в ЕГРИП.

Таким образом, Ответчик заключая предварительный договор осуществлял предпринимательскую деятельность, а Истцы приобретали недвижимое имущество в личных целях, соответственно к настоящим правоотношениям применяется в том числе Закон о защите прав потребителей.

Однако свою обязанность Ответчик не выполнил, недвижимое имущество Истцам не передал.

Предварительно оплаченную сумму в размере 6 648 000 руб. вернул только ДД.ММ.ГГГГ

На основании ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ и ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457) покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Однако данное положение Договора является ничтожным в силу следующего.

Так, согласно п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно разъяснениям, данным п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда PC от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичны; договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, npи совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей»).

В соответствии с пп.4 п.2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся в том числе условия которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуальной предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом;

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что законная неустойка в силу п. 2 ст. 332 ГК РФ не может быть уменьшена по заранее заключенному соглашении сторон. Она может быть увеличена, если это не запрещено законом.

Из приведенных выше правовых положений следует, что уменьшение законной неустойки по соглашению сторон в данном случае ущемляет права потребителя в силу п 1, 2 ст. 16 Закона, поскольку такое уменьшение не допускается п. 2 ст. 332 ГК РФ и не предусмотрено Законом о защите прав потребителей, соответственно, такое условие является ничтожным.

На основании изложенного суд полагает подлежащим удовлетворению требование Истцов о признании п. 4.2 Предварительной договора недействительным по основаниям ст. 16 Закона о защите прав потребителей поскольку он противоречит положениям п. 3 ст. 23.1 Закона и считает, что в данном случае будут применяться нормы, установленные Законом о защите прав потребителей.

Согласно п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что в случае нарушения, установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю, продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Поскольку ответчик не передал объект недвижимости в срок установленный предварительным договором ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает необходимым удовлетворить требование истцов о взыскании с ответчика неустойки (пени) за просрочку выполнения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, расчет неустойки представленный истцами подлежит корректировке с учетом периода действия моратория.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, неустойка подлежит расчету по следующему порядке: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 2 110 480 руб. (6 808 000,00 * 31 * 1%), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 12 867 120,00 руб. (6 808 000,00 * 189 * 1%). Между тем, размере неустойки не может больше 6 808 000 руб.

На основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, суд вправе снизить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Конституционный Суд РФ указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку (штраф, пеню) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем нацеливает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера штрафа, то есть, по существу, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая наличие соответствующего ходатайства представителя ответчика, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, стоимость товара, период просрочки исполнения обязательств по договору, суд считает разумным и справедливым снизить размер неустойки до 300 000 руб.

Кроме того, в соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» и разъяснениями, содержащимися в п.46 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами дел по спорам о защите прав потребителей», в пользу ФИО11 с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50 % за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Размер штрафа составляет (5706 000 руб.+300 000 руб.+10000 руб.) : 2) = 3008000 руб.

Вместе с тем, принимая во внимание, что размер штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, ходатайство представителя ответчика о снижении штрафа подлежит удовлетворению, суд полагает возможным размер штрафа определить с применением статьи 333 ГК РФ, в сумме 100 000 руб.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцы имеют право требовать компенсации морального вреда. Размер компенсации определяется судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости в 10000 руб.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Истцами понесены расходы по оплате экспертного исследования в размере 18 000 руб., которое положено в основу решения суда и ответчиком не оспорено.

Взысканные выше судом суммы суд полагает подлежат взысканию в пользу истцов солидарно, поскольку они являются супругами.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ, подлежит взысканию в доход местного бюджета г.о. Самара государственная пошлина, в размере, установленном ст.333.19 НК РФ, и от уплаты которой истцы был иосвобождены при подаче искового заявления в размере 38230 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО5 к Индивидуальному предпринимателю ФИО7 о признании предварительного договора купли – продажи недействительным в части, взыскании убытков и компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 4.2 предварительного договора купли-продажи № жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, ФИО5 и ФИО7.

Взыскать с ИП ФИО7 (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт серии № №), ФИО5 паспорт серии № № солидарно неустойку в размере 300 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10.000 рублей, убытки в виде разницы в цене объекта в размере 5 706 000 рублей 00 копеек, судебные расходы за проведение оценки в сумме 18 000 рублей 00 копеек, штраф в размере 100.000 рублей.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с ИП ФИО7 в доход местного бюджета г.о.Самара государственную пошлину в размере 38230 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья . Е.В. Пименова