Дело № 2а-4375/2023

УИД: 39RS0001-01-2023-003806-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2023 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Кузовлевой И.С.,

при секретаре Ружниковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Калининградской области, государственному регистратору прав главному специалисту-эксперту отдела регистрации № 2 Управления Росреестра по Калининградской области ФИО2, государственному регистратору прав главному специалисту-эксперту отдела регистрации № 1 Управления Росреестра по Калининградской области ФИО3, заинтересованные лица – ООО «Самбия», ОСП Гурьевского района УФССП России по Калининградской области, УФССП России по Калининградской области, о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации прав,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором указала, что 19.12.2016 между ней и застройщиком ООО «Самбия» были заключены договоры № участия в долевом строительстве многоквартирного дома 2-го этапа строительства, зарегистрированные в Управлении Росреестра по Калининградской области 31.07.2017. 10.08.2018 между ними заключены дополнительные соглашения № к договорам в части уточнения площадей объектов долевого строительства по договорам и переносов срока передачи ей объектов как участнику долевого строительства. По результатам рассмотрения ее заявлений о государственной регистрации дополнительных соглашений 12.05.2023 государственный регистратор прав главный специалист-эксперт отдела регистрации № 2 Управления Росреестра по Калининградской области ФИО2 и 15.05.2023 государственный регистратор прав главный специалист-эксперт отдела регистрации № 1 Управления Росреестра по Калининградской области ФИО3 вынесли Уведомления о приостановлении государственной регистрации дополнительных соглашений ввиду имеющихся двух запретов на совершение действий по регистрации относительно застройщика ООО «Самбия» и земельного участка с кадастровым номером №. 22.06.2023 Управление Росреестра по Калининградской области приняло решения об отказе в удовлетворении ее жалоб на указанные решения уполномоченных лиц, полученные ею 28.06.2023. Считает Уведомления о приостановлении государственной регистрации дополнительных соглашений нарушающими ее гражданские, имущественные права и интересы. Как следует из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома, ОСП Гурьевского района Калининградской области наложены ограничения в виде запретов на совершение действий по регистрации ввиду неисполнения обязательств застройщика ООО «Самбия» перед третьими лицами, абсолютно не имеющие к ней никакого отношения и ее как участника долевого строительства не касающиеся. Ограничение (обременение) объекта недвижимости в виде записи об аресте заключается в ограничении прав собственника имущества, в данном случае, в запрещении застройщику ООО «Самбия» заключать сделки по отчуждению и перерегистрации имущества. Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия является сделкой, заключаемой между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком) с целью изменения условий уже зарегистрированного договора и не затрагивает (отчуждает либо изменяет) само имущество застройщика, не изменяет существующее положение объекта недвижимости (земельного участка). Более того, при регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве не происходит возникновения и регистрации нового обременения, а дополнительное соглашение лишь изменяет одно или ряд условий права требования дольщика к застройщику на основании уже ранее зарегистрированного договора. Запрет регистрирующему органу является мерой, обеспечивающей исполнение исполнительного документа, что не противоречит ст.ст. 5, 12, 13 и 68 Федерального закона «Об исполнительном производстве», однако указанная мера не препятствует как должнику (застройщику), так тем более и дольщикам распоряжаться своим правом на внесение изменений в договор участия в долевом строительстве в части площади объекта долевого строительства и сроков его исполнения, так как данная мера принудительного исполнения не связана с объектом незавершенного строительства, находящимся на рассматриваемом земельном участке. Из всего изложенного следует, что наложение запрета регистрационных действий в отношении земельных участков, на которых осуществляется строительство жилых домов, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации дополнительных соглашений к уже заключенным договорам долевого строительства, поскольку запрет регистрационных действий с земельными участками влечет за собой ограничение права распоряжения указанным имуществом путем его отчуждения, но не может препятствовать уточнению содержания прав требования по договору участия в долевом строительстве, принадлежащих участникам долевого строительства. Земельный участок не является предметом заключенного с ней договора, а следовательно регистрация условий изменения данного договора не повлечет внесения в ЕГРН записи о каких-либо новых обременениях земельного участка, не поменяет характеристики и стоимость обремененного ее правами как дольщика имущества (залог в силу закона, возникающий при регистрации первого договора долевого участия в строительстве) и уж тем более не нарушит постановление об аресте. Иными словами, в случае установления запрета на совершение регистрационных действий с земельным участком по неисполнению обязательств застройщика, на котором ведется строительство, данный запрет не препятствует и не должен препятствовать внесению изменений в уже зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве, в том числе и уступкам прав требований по действующим договорам (обязательствам) участия в долевом строительстве. В случае иного, в нарушение положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства, заключив и оплатив стоимость договора долевого участия в строительстве, лишается права требовать и получить от застройщика объект долевого строительства по независящим от дольщика причинам. По своей сути Управление Росреестра по Калининградской области предъявило к ней условия (требования), изложенные в оспариваемых Уведомлениях о приостановлении государственной регистрации прав, которые являются объективно неисполнимыми и препятствия по их исполнению не могут быть устранены административным истцом в будущем, в том числе и потому, что она как участник долевого строительства не является стороной по исполнительным производствам, возбужденным в ОСП Гурьевского района Калининградской области в отношении застройщика. Просит суд признать незаконными Уведомление от 12.05.2023 о приостановлении государственной регистрации, вынесенное главным специалистом-экспертом отдела регистрации № 2 ФИО2 по заявлению № MFC-0214/2023-84238 (№ КУВД-001/2023-18428042), Уведомление от 15.05.2023 года о приостановлении государственной регистрации, вынесенное главным специалистом-экспертом отдела регистрации № 1 ФИО3 по заявлению № MFC-0214/2023-84267 (№ КУВД-001/2023-18430090) и обязать Управление Росреестра по Калининградской области в тридцатидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу зарегистрировать дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома 2-го этапа строительства от 19.12.2016 и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома 2-го этапа строительства от 19.12.2016.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Представитель административного истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержал административные исковые требования по изложенным в административном исковом заявлении основаниям, просил их удовлетворить. Пояснил, что регистрация самих дополнительных соглашений не порождает каких-либо новых обременений, так как договоры долевого участия в строительстве уже зарегистрированы в Росреестре. Договоры долевого участия регистрируются в записи «обременения» в отношении земельного участка. Договор должен быть зарегистрирован также как и дополнительные соглашения к нему, соответствующая запись вносится к уже существующей. Действия государственных регистраторов порождают невозможность требований к застройщику по оплаченным договорам долевого участия в строительстве. Второй запрос судебному приставу-исполнителю о регистрации дополнительных соглашений административным ответчиком представлен не был. Государственный регистратор, получив ответ на запрос, не мог не увидеть, что в нем указан ошибочный номер недвижимого имущества. Ссылаться на ответ при проведении правовой экспертизы государственный регистратор не вправе. Административные исковые требования обоснованы и заявлены в целях восстановления прав участника долевого строительства. В письменных пояснениях ими приводится практика арбитражных судов, там речь шла об устранении нарушений прав. С 2018 года с застройщиком велись переговоры, тот задержал строительство и задержал сроки, поэтому они хотели получить неустойку, готовили исковое заявление к застройщику. Дополнительные соглашения они подписали, но не несли на регистрацию. Срок регистрации дополнительных соглашений не установлен законом. Регистрация дополнительных соглашений не порождает записи относительно обременений в отношении земельного участка, все остальное заносится к уже существующей записи. Затем через погашение записи в отношении конкретного дольщика регистрируется право на объект. Регистрация дополнительных соглашений позволит зарегистрировать право на объект.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Калининградской области по доверенности ФИО5 возражал против удовлетворения административных исковых требований. Указал, что в отношении земельного участка в ЕГРН имеются запреты. В результате регистрации вносится новая запись о регистрации дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве. При разрешении данного спора нужно учитывать позицию судебных приставов-исполнителей. Был направлен запрос и поступил ответ, где судебный пристав-исполнитель полагал, что невозможно зарегистрировать при наличии имеющихся запретов. Практика арбитражных судов относится к периодам 2015, 2017 годов, тогда действовал Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», запреты сформулированы по-разному. В нашем случае действуют запреты на совершение любых регистрационных действий. Если снимут запреты, административный ответчик осуществит государственную регистрацию. Регистрация дополнительных соглашений является регистрационным действием в отношении земельного участка, изменятся сведения об обременениях, появится новая запись. Здание на кадастровый учет не поставлено. Ранее запись вносилась в ЕГРП, после 2017 года – в ЕГРН, изменился порядок регистрационных действий. Государственная регистрация прав осуществляется не только в порядке законодательства о государственной регистрации, но и в порядке ведения ЕГРН. В настоящее время действует приказ Росреестра от 01.06.2021 о порядке ведения ЕГРН, где указано, что такие записи вносятся в соответствующий раздел на земельный участок.

Административные ответчики государственный регистратор прав главный специалист-эксперт отдела регистрации № 2 Управления Росреестра по Калининградской области ФИО2, государственный регистратор прав главный специалист-эксперт отдела регистрации № 1 Управления Росреестра по Калининградской области ФИО3, заинтересованные лица ООО «Самбия», ОСП Гурьевского района УФССП России по Калининградской области, УФССП России по Калининградской области в суд не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) содержится перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

В силу ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Исчерпывающий перечень оснований приостановления государственной регистрации прав установлен ст. 26 Закона № 218-ФЗ, в чилу п. 37 ч. 1 которой осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 названного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 19.12.2016 между ООО «Самбия» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключены договоры № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома 2-го этапа строительства, зарегистрированные в Управлении Росреестра по Калининградской области 31.07.2017, по условиям которых застройщик обязуется построитель объект недвижимости – многоквартирный жилой дом – 2-й этап строительства, расположенный по адресу: <адрес>, возводимый на земельном участке с кадастровым номером № (впоследствии кадастровый номер изменен на №), и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать в собственность участника долевого строительства нежилое помещение с условным номером № 1, секция № 2, цокольный этаж, проектной площадью 331,19 кв.м и нежилое помещение с условным номером № 2, секция № 1, цокольный этаж, проектной площадью 318,39 кв.м в указанном доме.

10.08.2019 между сторонами договоров заключены дополнительные соглашения № 1 к указанным договорам долевого участия в строительстве, в соответствии с которыми в сторону увеличения изменились площадь передаваемых объектов недвижимого имущества, дата окончания строительства и передачи объектов участнику долевого строительства.

04.05.2023 ФИО1 и ООО «Самбия» в Управление Росреестра по Калининградской области поданы заявления о государственной регистрации указанных дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве.

Решениями № КУВД-001/2023-18428042 от 12.05.2023, № КУВД-001/2023-18430090 от 15.05.2023 осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено со ссылкой на п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, поскольку на земельном участке с кадастровым номером № в отношении застройщика ООО «Самбия» зарегистрированы запреты ОСП Гурьевского района УФССП России по Калининградской области на совершение действий по регистрации.

22.06.2023 и.о. руководителя Управления Росреестра по Калининградской области в удовлетворении жалоб ФИО1 от 02.06.2023 на данные решения о приостановлении государственной регистрации прав отказано.

В соответствии с п. 218 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, государственными регистраторами прав при проведении правовой экспертизы представленных документов был направлен запрос в ОСП Гурьевского района УФССП России по Калининградской области с целью проверки актуальности арестов, а также возможности осуществления регистрационных действий по регистрации дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве при наличии имеющихся запретов.

Ответом судебного пристава-исполнителя ОСП Гурьевского района УФССП России по Калининградской области от 05.06.2023 подтверждена невозможность осуществления действий по регистрации дополнительного соглашения к договору № в отношении принадлежащего ООО «Самбия» объекта с кадастровым номером №.

Несмотря на то, что в ответе указано иное наименование объекта недвижимого имущества (здание, тогда как правильно было бы указать «земельный участок»), позиция службы судебных приставов по поставленному регистрирующим органом вопросу в нем отражена.

Довод административного истца о том, что действующие запреты на осуществление действий по регистрации в отношении земельного участка не являются препятствием для регистрации дополнительных соглашений к договорам представляется суду ошибочным и основанным на неправильном толковании подлежащих применению к возникшим между сторонами правоотношениям положений законодательства.

Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 установлен Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с п. 152 которого запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

Согласно п. 154 названного Порядка при изменении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора в реестр прав на недвижимость вносятся: запись о сделке - государственной регистрации соглашения; в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, изменения, в том числе сведения о дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве, в существующую запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не погашается.

Запреты на совершение действий по регистрации наложены на принадлежащее ООО «Самбия» недвижимое имущество и в соответствии со ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» выражены в запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка.

В силу п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации» законные требования сотрудника органов принудительного исполнения подлежат выполнению всеми органами, организациями, должностными лицами и гражданами на территории Российской Федерации.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность прекращения ранее наложенного запрета на совершение действий по регистрации по инициативе государственного регистратора прав в связи с изменением условий договора долевого участия в строительстве.

Постановления судебных приставов-исполнителей о наложении соответствующего запрета обязательны для Управления Росреестра по Калининградской области и являются препятствием для совершения любых регистрационных действий в отношении спорного земельного участка, поэтому у государственных регистраторов прав отсутствовали основания для государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам и внесения записи о них в запись о сделке раздела ЕГРН, открытого на земельный участок.

Таким образом, оспариваемые решения административных ответчиков являются законными и отмене не подлежат.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела наличие совокупности обстоятельств, необходимых для удовлетворения административного искового заявления, не установлено, в удовлетворении административных исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2023 года.

Судья: