Дело №2-504/2025
УИД 59RS0004-01-2024-008773-60-68
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22.05.2025 г. Пермь
Ленинский районный суд г. Перми в составе председательствующего судьи Сероваевой Т.Т., при секретаре судебного заседания Жебелевой Е.В.,
с участием прокурора ФИО4,
представителя истца – ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании выкупной цены жилого помещения,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости за аварийное жилое помещение, с учетом уточненных исковых требований, в сумме <данные изъяты> (с учетом уточненного иска).
Требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры по адресу: <Адрес>, дом признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В многоквартирном доме имеется угроза жизни людей, поскольку несущие конструкции дома находятся в аварийном состоянии, несущая способность, устойчивость и жесткость не обеспечена, противоаварийные мероприятия ответчиком не проводятся. Многоквартирный дом исключен из действующих программ по расслоению граждан из аварийного жилья. Капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома не проводился, что привело дом к аварийному состоянию, который восстановлению не подлежит. Ответчик меры по отселению, по выплате возмещения не принимает.
Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.
Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования с учетом их уточнения. Дала пояснения, аналогичные доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика администрации г. Перми и третьего лица управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась. Пояснила, что многоквартирный дом, в котором расположено спорное помещение, в действующие программы расселения граждан из аварийного жилищного фонда не включен; установленный срок для отселения граждан истек, процедура изъятия жилых помещений не соблюдена, земельный участок под многоквартирным домом и жилые помещения не изъяты. Расселение многоквартирного дома не производится.
Прокурор полагал исковые требования подлежащими удовлетворению, с учетом выводов судебной экспертизы.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.
В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу права собственников в таком доме подлежат защите в соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Положениями части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством, что предусмотрено частью 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит жилое помещение - квартира, общей площадью 43,9 кв.м., по адресу: <Адрес>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (л.д. 141 том 1).
Истцу на праве собственности принадлежат иные жилые помещения по адресу <Адрес> (где истец имеет постоянную регистрацию с ДД.ММ.ГГГГ л.д. 120) и жилое помещение по адресу Сысольская, 36 пом. 36 (л.д. 141-142 том 1).
Согласно выводам заключения по результатам технического обследования строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>, проведенного в ДД.ММ.ГГГГ специализированной организацией ООО «ПК Каллистрат», общее техническое состояние многоквартирного дома относится к категории аварийного. Техническое состояние строительных конструкций данного дома характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующие об исчерпании несущей способности и угрозы их обрушения (л.д. 164-179 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми многоквартирный <Адрес> в <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений предписано отселить физических и юридических лиц из занимаемых жилых помещений в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, требования о его сносе в срок до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 183).
По письменным пояснениям ответчика срок расселения дома не продлен, земельный участок под домом на день рассмотрения дела не изъят, жилой дом в муниципальную и региональную адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не включен.
Из письма Департамента земельных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в архиве Департамента сведения и документы об изъятии земельного участка по адресу: <Адрес> отсутствуют (том 1 л.д. 150).
Возражения ответчика о том, что на момент рассмотрения дела не соблюдена процедура изъятия жилых помещений, суд находит несостоятельными, поскольку обязанность совершения действий, направленных на изъятие аварийных жилых помещений лежит на ответчике. Срок отселения граждан, предусмотренный распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми по расселению аварийного жилищного фонда, является предельным, на момент рассмотрения дела установленный срок истек, что не свидетельствует об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении требований, поскольку на момент рассмотрения дела проживание в доме невозможно, угрожает жизни и здоровью граждан.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если лицо является собственником жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания, то разрешение вопроса о выплате возмещения за жилое помещение в виде выкупной цены возможно только с одновременным разрешением вопроса о судьбе данного жилого помещения и земельного участка, на котором расположено жилое помещение, то есть при решении вопроса об изъятии жилого помещения и земельного участка.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что соблюдение предусмотренной ч. ч. 2 - 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения (пп. "г" п. 20).
Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок для расселения граждан до ДД.ММ.ГГГГ и сноса дома до ДД.ММ.ГГГГ, однако после невыполнения гражданами требований по сносу дома органом местного самоуправления органом местного самоуправления не принимается решение об изъятии земельного участка и жилых помещений дома.
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Постановление Правительства Российской Федерации №) утверждено Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Согласно пункту 7 названного постановления Правительства Российской Федерации оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в Положении требованиям.
В силу абзаца 2 пункта 49 на основании полученного заключения.. . орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение (абз. 7 п. 7), и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
В силу приведенных выше норм право на определение срока отселения граждан из многоквартирного дома, а также определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, относится к исключительной компетенции органа местного самоуправления.
Как следует из материалов дела, с учетом технического состояния дома, определенного на основании заключения межведомственной комиссии, в пределах своей компетенции администрация г. Перми определила сроки отселения граждан из дома до ДД.ММ.ГГГГ и срок сноса дома до ДД.ММ.ГГГГ. Такие сроки наступили, проживать в доме небезопасно, пользоваться жилым помещением невозможно.
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Администрацией г. Перми процедура изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, установленная статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, нарушена, по истечении установленного срока для расселения дома и его сноса, решений об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд не принималось.
В соответствии с приведенными положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации о порядке изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в данном случае усматривается бездействие органа местного самоуправления по соблюдению процедуры, принятию решения об изъятия аварийного жилого помещения.
Аварийным дом признан в 2023 году, срок сноса до ДД.ММ.ГГГГ прошел, в связи с тем, что дом признан аварийным после в 2022 года, в региональные адресные программы дом не включен, вопрос о включении в программы по расселению авариных домов признанных аварийными после ДД.ММ.ГГГГ будет рассматриваться после 2025 года. Земельный участок под домом не изъят (л.д. 148 том 2). Жилым помещением пользоваться невозможно из-за опасного технического состояния, что подтверждается техническим заключением ООО «ПК Каллистрат» (л.д. 164-170 том 1). Несоблюдение органом местного самоуправления установленной законом процедуры не должно умалять права истца и препятствовать их восстановлению.
В данном случае не имеет правового значения наличие у истца иных жилых помещений, пригодных для проживания, поскольку срок расселения дома наступил, при этом администрация города Перми не принимает меры для изъятия земельного участка и жилого помещения (данная правовая позиция изложена в определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, УИД 59RS0№-30).
Принимая во внимание названные обстоятельства, нормы права и разъяснения по их применению приходит суд к выводу, что несмотря на наступление срока для расселения граждан и сноса ими аварийного дома, администрация г. Перми бездействует, не принимает установленные законом меры для расселения граждан. Поскольку в силу опасного аварийного состояния дома и неопределенности по его дальнейшей судьбе истец не имеет возможности в полном объеме реализовать право собственности, то суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований об изъятии аварийного жилого помещения.
Таким образом, исковые требования о взыскании выкупной цены спорного жилого помещения подлежат удовлетворению.
Разрешая исковые требования о размере выкупной стоимости, подлежащей взысканию в пользу истца, суд приходит к следующим выводам.
Истцом при подаче иска представлен оценочный отчет с которым ответчик не согласился, заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство поручено частнопрактикующему эксперту ФИО2 (том 1 л.д.230-231).
При разрешении вопроса о размере возмещения в части рыночной стоимости спорной квартиры суд полагает необходимым принять за основу отчет об оценке №-ОН/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ЧПО ФИО2, поскольку эксперт обладает необходимой квалификацией, им даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. Заключение является наиболее актуальным, с учетом изменений, которые происходят в стоимости жилых помещений, определены все параметры, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (том 2 л.д. 1-144).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта составляет <данные изъяты>, убытки <данные изъяты>, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт <данные изъяты> (том 2 л.д. 4).
При определении рыночной стоимости жилого помещения, эксперт использует сравнительный метод оценки, выбрав четыре аналога (объекта сравнения), для каждого из которых рассчитал весовой коэффициент. На момент проведения оценки, объекты – аналоги, подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимым по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекты с объектом оценки. Таким образом, эксперт рассчитывает стоимость объекта – <данные изъяты>
В заключении оценщик приходит к выводу об отсутствии сверхнормативной площади участка под домом.
В состав убытков собственников, возникающих при изъятии жилого помещения вошли: убытки, связанные переездом – <данные изъяты>; убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (риэлтерские услуги) – <данные изъяты>, убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – <данные изъяты>, итого <данные изъяты>
При разрешении заявленных требований в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.
Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сведения о проведении капитального ремонта многоквартирного <Адрес> в г. Перми отсутствуют. В правовой части инвентарного дела имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора) (том 1 л.д. 111 оборот).
Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом ДД.ММ.ГГГГ постройки. Сведения о капитальном ремонте отсутствуют (том 1 л.д. 116 оборот-122).
В соответствии с заключением в зависимости от долговечности основных несущих конструкций жилой дом ДД.ММ.ГГГГ постройки относится к III группе капитальности, срок службы 100 лет, выборочный капитальный ремонт должен проводиться раз в 6 лет, комплексный раз в 24 года, по сведениям технического паспорта и показателям износа капитальный ремонт не проводился.
Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.
В соответствии с категорий износа дома, величины физического износа, эксперт приходит к выводу, что на ДД.ММ.ГГГГ дом нуждался в проведении капитального ремонта.
Эксперт производит расчет величины компенсации с учетом требований статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации на дату оценки, приходит к выводу, что величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> (величина компенсации всего жилого дома)/ 396,6кв.м. (площадь дома)*43,9 кв.м. (площадь квартиры) с учетом индексации на дату изъятия (л.д. 84 том 1).
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возмещение за жилое помещение с учетом убытков, причиняемых изъятием жилого помещения, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, в размере <данные изъяты>, из которых рыночная стоимость квартиры составляет <данные изъяты>, убытки – <данные изъяты>, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты>
Поскольку взыскание с ответчика в пользу истца возмещения за жилое помещение влечет прекращение права собственности истца на это жилое помещение и возникновение права собственности муниципального образования «Город Пермь», то решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в государственный реестр недвижимости.
Поскольку на момент вынесения решения денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы администраций города Перми не внесено (что подтверждено телефонограммой) не смотря на то, что обязанность по оплате экспертизы возложена на ответчика, то с администрации города Перми следует взыскать расходы на оплату судебно строительно-технической экспертизы в сумме <данные изъяты> (л.д. 234 том 1, 164 том 2).
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Взыскать с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>) возмещение в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) в сумме <данные изъяты>, за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – квартиру по адресу: <Адрес>, кадастровый №, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве в общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, с учетом убытков, возникающих при изъятии жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Решение суда после выплаты возмещения является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на жилое по адресу: <Адрес>, кадастровый №, и возникновения права муниципальной собственности.
Взыскать муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу частнопрактикующего оценщика ФИО2 (<данные изъяты>) вознаграждение за проведенную судебную строительную техническую экспертизу в размере <данные изъяты> (заключение эксперта №-ОН/2025).
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий подпись Сероваева Т.Т.
<данные изъяты>
<данные изъяты>