Решение по делу № 2-158/2025 от 14.03.2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 марта 2025 года город Венев

Веневский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Зайцевой М.С.,

при секретаре Бочарниковой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-158/2025 по иску ФИО1 к ФИО8, администрации муниципального образования Веневский район о признании обременения (ипотеки в силу закона) на жилой дом и земельный участок прекращенным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, администрации муниципального образования Веневский район о признании обременения (ипотеки в силу закона) на жилой дом и земельный участок прекращенным.

В обоснование исковых требований ссылается на то, что 22 мая 2015 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно п. 1 договора ФИО2 (продавец) продала ФИО1 (покупателю) жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 42,7 кв.м, распложенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером № площадью 2800 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>.

Письменная форма договора купли-продажи от 22 мая 2015 года, а также его существенные условия соблюдены, считает, что договор купли-продажи следует считать заключенным и действительным.

Также указывает, что была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю на указанный объект недвижимого имущества, поскольку право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области, дата регистрации 28 мая 2015 года, номер регистрации №, №.

Из пункта 3 Договора следует, что продавец продал, а покупатель купил вышеуказанное имущество за 170 000 рублей, в то числе стоимость жилого дома составляет 70 000 рублей, а земельного участка 100 000 рублей, из которых 130 000 рублей получена Продавцом до подписания настоящего договора, а оставшейся 40 000 рублей Покупатель обязуется оплатить в течение пяти рабочих дней. Факт окончательной оплаты будет подтверждаться подписанием Соглашения об окончательной оплате, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего договора.

Спорное недвижимое имущество находится в залоге у продавца, ипотека в силу закона установлена 28 мая 2015 года, номер государственной регистрации №, №, лицо, в пользу которого установлено обременение и ограничение – ФИО2

В течение пяти рабочих дней после заключения договора истец уплатила ФИО2 в счет исполнения обязательств по договору оставшиеся денежные средства в сумме 40 000 рублей за переданное имущество.

Считает, что свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи от 22 мая 2015 года она выполнила в полном объеме.

На основании п. 5 договора Продавец передал земельный участок с жилым домом Покупателю путем вручения ему относящихся к земельному участку документов и ключей до подписания настоящего договора, а Покупатель принял указанное имущество, а также ключи и техническую документацию. Передаточный акт дополнительно составляться не будет.

Считает, что обязанность продавца передать недвижимое имущество, а обязанность покупателя принять это имущество, исполнены.

После заключения договора истец вступила во владение и пользование жилым домом и земельным участком, проживает в жилом доме, оплачивает коммунальные услуги, обрабатывает земельный участок, несет бремя содержания недвижимого имущества, то есть выполняет все обязанности и реализует все права, присущие собственнику.

27 августа 2024 года ФИО2 (продавец) умерла. До ее смерти заявление о прекращении ипотеки в силу закона истец и ФИО2 не подали, обременение до настоящего времени не прекращено, запись об ипотеке не погашена. Наследником имущества ФИО2 (продавца) является ФИО4, который не отрицает того обстоятельства, что ФИО1 произвела расплату по договору - денежные средства в сумме 170 000 рублей уплачены полностью.

Поскольку ипотека прекращается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя о снятии обременения с объектов недвижимого имущества, подаваемого в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в настоящее время истица не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ей на праве собственности жилого дома и земельного участка

Обязательства по договору купли-продажи от 22 мая 2015 года со стороны продавца по передаче имущества в собственность истца и покупателя по выплате денежных средств выполнены в полном объеме, но своевременно обременение снято не было.

Учитывая, что договор купли-продажи квартиры от 22 мая 2015 года исполнен, истица выполнила все принятые на себя обязательства по оплате переданного имущества, то обременение в виде ипотеки нарушает право собственности истца на принадлежащие ей жилой дом и земельный участок, а для погашения регистрационной записи об ипотеке за недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которых невозможно в силу того, что ФИО2 умерла, считает, что имеются основания для признании обременения (ипотеки в силу закона) прекращенным в полном объеме.

Просит суд признать обременение (ипотеку в силу закона) в пользу ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения д. <адрес>, регистрационная запись № от 28 мая 2015 года на жилой дом с кадастровым номером № общей площадь 42,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; регистрационная запись № от 28 мая 2015 года на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2800 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, прекращенным.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне и месте слушания дела извещена надлежаще, согласно письменному заявлению просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежаще, согласно письменному заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика администрации МО Веневский район, представитель 3-го лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явились, о дне и месте слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили, возражений относительно исковых требований не представили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, 22 мая 2015 года между ФИО10 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (л.д.17-18).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что письменная форма договора купли-продажи от 22 мая 2015 года, а также его существенные условия соблюдены, договор купли-продажи следует считать заключенным и действительным.

Судом установлено, что осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю на указанный объект недвижимого имущества (право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области, дата регистрации 28 мая 2015 года, номер регистрации №, №, что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28 мая 2015 года.

Из пункта 3 договора следует, что продавец продал, а покупатель купил вышеуказанное имущество за 170 000 рублей, в то числе стоимость жилого дома составляет 70 000 рублей, а земельного участка 100 000 рублей, из которых 130 000 рублей получена Продавцом до подписания настоящего договора, а оставшейся 40 000 рублей Покупатель обязуется оплатить в течение пяти рабочих дней. Факт окончательной оплаты будет подтверждаться подписанием Соглашения об окончательной оплате, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Исходя из содержания условий договора от 22 мая 2015 года, в силу ст.488 ГК РФ, спорное недвижимое имущество находится в залоге у продавца, ипотека в силу закона установлена 28 мая 2015 года, номер государственной регистрации 71-71/005-71/005/008/2015-212/1, №, лицо, в пользу которого установлено обременение и ограничение – ФИО2

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в течение пяти рабочих дней после заключения договора ФИО1 уплатила ФИО2 в счет исполнения обязательств по договору оставшиеся денежные средства в сумме 40 000 рублей за переданное имущество.

Таким образом, свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи от 22 мая 2015 года ФИО1 выполнила в полном объеме.

На основании п.5 договора Продавец передал земельный участок с жилым домом Покупателю путем вручения ему относящихся к земельному участку документов и ключей до подписания настоящего договора, а Покупатель принял указанное имущество, а также ключи и техническую документацию. Передаточный акт дополнительно составляться не будет.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, обязанность продавца передать недвижимое имущество, а обязанность покупателя принять это имущество, исполнены (ст. 556 ГК РФ).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что после заключения договора ФИО1 вступила во владение и пользование жилым домом и земельным участком, проживает в жилом доме, оплачивает коммунальные услуги, обрабатывает земельный участок, несет бремя содержания недвижимого имущества, то есть выполняет все обязанности и реализует все права, присущие собственнику.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 24 октября 2024 года жилой дом имеет кадастровый №, общую площадь 42,7 кв.м, распложен по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № имеет площадь 2800 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано за ФИО1, номер регистрации №, № от 28.05.2015, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона№, № от 28 мая 2015 года (л.д.25-32).

Согласно 1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

27 августа 2024 года ФИО2 (продавец) умерла, что подтверждается свидетельством о смерти № от 30 августа 2024 года.

Судом установлено, что до смерти ФИО2 заявление о прекращении ипотеки в силу закона стороны не подали, соответственно, обременение до настоящего времени не прекращено, запись об ипотеке не погашена.

Наследником имущества ФИО2 (продавца) является ФИО4, который не отрицает того обстоятельства, что ФИО1 произвела расплату по договору - денежные средства в сумме 170 000 рублей уплачены полностью (л.д.19).

П.п. 1 п. 1 ст.352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в редакции от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Исходя из приведенных норм закона, для погашения записи об ипотеке необходимо предоставление совместного заявления залогодателя и залогодержателя, то есть в данной ситуации Покупателя и Продавца, что не представляется возможным.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что обязательства по договору купли-продажи от 22 мая 2015 года со стороны продавца по передаче имущества в собственность истца и покупателя по выплате денежных средств выполнены в полном объеме, но своевременно обременение снято не было.

Согласно ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Исходя из положений ст.11 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом.

В силу ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

При таких данных, учитывая, что договор купли-продажи квартиры от 22 мая 2015 года исполнен, истица выполнила все принятые на себя обязательства по оплате переданного имущества, то обременение в виде ипотеки нарушает право собственности истца на принадлежащие ей жилой дом и земельный участок, а для погашения регистрационной записи об ипотеке за недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которых невозможно в силу того, что ФИО2 умерла, суд приходит к выводу, что имеются основания для признании обременения (ипотеки в силу закона) прекращенным в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать обременение (ипотеку в силу закона) в пользу ФИО13, <данные изъяты>, регистрационная запись № от 28 мая 2015 года на жилой дом с кадастровым номером № общей площадь 42,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, регистрационная запись № от 28 мая 2015 года на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2800 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, прекращенным.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Веневский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение суда составлено 14 марта 2025 года.