Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-46/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 августа 2022 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Агроталицкое» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Агроталицкое» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого по состоянию на 15.01.2016г. установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика налога на имущество. Просил установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № от 08.12.2021г., выполненным ООО «Экспрус».

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация сельского поселения Колосовский сельсовет Елецкого муниципального района Липецкой области.

В судебное заседание представители административного истца не явились, в письменном заявлении директор ООО «Агроталицкое» ФИО1 выразила согласие с заключением судебной экспертизы, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании против установления кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала, полагая, что оно выполнением с соблюдением всех требований закона об оценочной деятельности.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области, заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация сельского поселения Колосовский сельсовет Елецкого муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. В письменном заявлении глава администрации сельского поселения Колосовский сельсовет ФИО5 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административному истцу ООО «Агроталицкое» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 484 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 15.01.2016 г. утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области №80 от 16.11.2016г. в размере 7464 122 рубля 16 копеек (л.д.20, 116-118 т.1).

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №135-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и части 1 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11 статьи 24.18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В силу разъяснений пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 15.01.2016 г. затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, поскольку до 1.01.2022 г. являлась налоговой базой для исчисления налога на имущество организаций.

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области от 16.02.2022г. №39 заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поданное 15.02.2022г., отклонено (л.д.19, т.1).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № от 08.12.2021г., выполненный ООО «Экспрус», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 484 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> определена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 2020 000 рублей. (л.д.22-89 т.1)

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ».

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 08.12.2021г., выполненный ООО «Экспрус», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, проведённый оценщиком анализ рынка объектов оценки не соответствует требованиям положений федеральных стандартов оценки, а именно:

-не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, ёмкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы - несоответствие п. 11 ФСО №7;

-не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов - несоответствие п. 11 ФСО №7.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки - административного здания площадью 484 кв.м., в качестве объектов-аналогов при реализации метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода оценщик использует несопоставимые по площади и назначению объекты - нежилое здание (торговое помещение павильон - аналог №2), площадью 45 кв.м. и двухэтажное здание - аналог №4, площадью 1400 кв.м. - иной сегмент рынка недвижимости, что не соответствует п.22б ФСО №7.

На стр. 28 отчета оценщиком была применена корректировка на состояние объекта, однако в описании объявления о продаже применяемых аналогов нет информации либо фотографий, указывающих на их техническое состояние, что могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки. Учитывая, что стоимость объекта исследования определяется на ретроспективную дату, отсутствие информации по техническому состоянию объектов-аналогов не позволяет корректно применить корректирующий коэффициент. Фактически оценщик необоснованно снижает рыночную стоимость объекта оценки, определенную в рамках сравнительного подхода на 20% - не соответствие п.5 ФСО №3.

На стр. 28 отчета оценщик необоснованно применяет корректировку на местоположение для объекта-аналога №5, расположенного, как и объект оценки, в «Прочих населенных пунктах», что оказало влияние на итоговую стоимость объекта оценки – нарушен п.5 ФСО №3.

Экспертами ФИО6, ФИО7 сделан вывод о том, что отчет об оценке рыночной стоимости № от 08.12.2021г., выполненный ООО «Экспрус», не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, выявлены нарушения, влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, выявлены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости № от 08.12.2021г., выполненный ООО «Экспрус», не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых названный отчет не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 31.05.2022г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 484 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 2 036 259 рублей.

В связи с неполнотой и неясностью заключения судебной экспертизы № определением суда от 16.06.2022 г. в части определения рыночной стоимости здания по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено тем же экспертам.

Согласно заключению экспертов № от 11 июля 2022 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 2 036 259 рублей (л.д.262-271).

Анализируя экспертные заключения № от 31.05.2022 г. и № от 11 июля 2022 г., суд считает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертные заключения содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Заключением экспертов № от 11 июля 2022 г. устранена неполнота и неясность заключения судебной экспертизы № от 31.05.2022 г., итоговая величина рыночной стоимости не вызывает сомнений в ее достоверности.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, а также материалов инвентаризационного дела.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт проанализировал подходы к оценке, применил затратный подход, обосновал отказ от доходного и сравнительного подходов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (п. 18-20 ФСО №1).

В соответствии с требованиями ФСО № 7 в рамках затратного подхода экспертом произведен расчет стоимости объекта исследования по соответствующей формуле с учетом накопленного износа и устаревания, с применением группы поправок с использованием справочника Укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания 2016» при соблюдении последовательности. При выборе сравнительной единицы были учтены основные конструктивные элементы оцениваемого здания: материалы, которым наиболее соответствует класс конструктивной системы КС-1. Затраты на замещение определены с учетом приведенной в экспертном заключении формулы. Размеры примененных экспертом коэффициентов обоснованы, расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки. Накопленный износ в виде физического износа объекта определен экспертом методом экспертного состояния.

Примененная методика расчета стоимости отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной. Региональные коэффициенты учитывают регион расположения, а также класс конструктивной системы. Примененные классы конструктивных систем соответствуют фактическим материалам исследуемого объекта и конструктивным элементам. Данные о площади и объеме строения соответствуют данным технического паспорта. Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы является мотивированным и корректным.

В заключении экспертами представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объекта оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертами.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной оценщиком информации в материалы дела не представлено.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы судом не выявлено, в связи с чем, оснований для признания данного доказательства недопустимым не имеется (статья 61 КАС РФ). Доказательств того, что рыночная стоимость спорного здания является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости нежилого здания, то кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 484 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, подлежит установлению в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 2 036 259 рублей.

С учетом разъяснения, содержащегося в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в удовлетворении административного иска к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 -180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ООО «Агроталицкое» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 484 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости – 2036 259 (два миллиона тридцать шесть тысяч двести пятьдесят девять) рублей.

Датой подачи ООО «Агроталицкое» заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 09.03.2022г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Агроталицкое» к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 11.08.2022 г.