УИД 77RS0022-02-2022-000143-20
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 августа 2023 г. г. Москва
Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Горьковой И.Ю., при секретаре Гудковой В.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-97/23 по иску ФИО7 х к Вайс х о расторжении договора купли-продажи доли в квартире, возврате в собственности
Установил:
Истец ФИО7 обратился в суд с данным иском к ответчику ФИО1, указывая в обоснование исковых требований, что 10.07.2021 г. между ФИО7 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи доли в квартире, в соответствии с которым ФИО7 приобрел у ФИО1, принадлежащие ей 19/25 долей в праве собственности на квартиру по адресу: гххх, стоимость доли составила 32 000 000 руб. Оплата стоимости 19/25 долей по договору купли-продажи доли от 10.07.2021 г. должна быть произведена ФИО7 в течение 6 месяцев после получения участниками договора правоустанавливающих документов из Управления Росреестра по Москве на счет продавца ФИО1 С момента перехода государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости перехода права собственности на 19/25 доли в квартире по адресу: г. хххх проживают и постоянно зарегистрированы ФИО2 и ФИО3, которые сохраняют за собой право пользования указанной квартирой после государственной регистрации договора и перехода права собственности на долю. В настоящее время у истца изменились обстоятельства и он не может оплатить истцу денежные средства по договору купли-продажи доли. Истец направил ответчику предложение о добровольном расторжении договора, однако ответа не последовало. В настоящее время ответчик пользуется квартирой, истец в квартиру не вселялся.
Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи 19/25 доли в квартире по адресу: гхххх от 10.07.2021 г., вернув указанную долю в собственность ФИО1
Истец ФИО7 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные исковые требования поддержал.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
3-е лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обеспечил явку представителя.
Представитель 3-го лица ФИО4 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что сделка купли-продажи между истцом и ответчиком признана судом недействительной.
Суд, выслушав объяснения представителя 3-го лица, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с положениями ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически бóльшей части цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
В соответствии с положениями ст.ст. 556, 558 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно положениям ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения или изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если стороны это могли разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был заключен на отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 10.07.2021 г. между ФИО7 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи доли в квартире, в соответствии с которым ФИО7 приобрел у ФИО1 принадлежащие ей 19/25 долей в праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, 2-я ул. Бухвостова, д. 7, кв. 49,52, стоимость доли составила 32 000 000 руб. (п. 1, 3 договора) Оплата стоимости 19/25 долей по договору купли-продажи доли от 10.07.2021 г. должна быть произведена ФИО7 в течение 6 месяцев после получения участниками договора правоустанавливающих документов из Управления Росреестра по Москве на счет продавца ФИО1 (п. 5 договора) С момента перехода государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости перехода права собственности на 19/25 доли в квартире по адресу: х будут находится в залоге у продавца ФИО1 до полной оплаты стоимости долей, впоследствии после оплаты залог подлежит снятию. (п. 8 договора) На момент подписания договора купли-продажи доли от 10.07.2021 г. в квартире по адресу: по адресу: г. х проживают и постоянно зарегистрированы ФИО2 и ФИО3, которые сохраняют за собой право пользования указанной квартирой после государственной регистрации договора и перехода права собственности на долю. (п. 10 договора).
10.07.2021 г. между ФИО7 и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи доли в квартире, согласно которому в срок до 10.01.2022 г. ФИО7 не вселяется в квартиру, не пользуется коммунальными услугами и следовательно оплату ЖКХ квартиры полностью продолжает оплачивать ФИО1
Договор купли-продажи доли в квартире от 10.07.2022 г., заключенный между ФИО1 и ФИО7 был зарегистрирован 22.07.2022 г. в Управлении Росреестра по Москве, собственниками квартиры по адресу: х являются ФИО7, которому принадлежит 19/25 доли и ФИО1, которой принадлежит 6/25 доли.
21.11.2021 г. ФИО7 было направлено ФИО1 предложение и соглашение о расторжении договора купли-продажи доли в квартире.
В квартире по адресу: гх зарегистрированы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5
09.02.2022 г. Преображенским районным судом г. Москвы было вынесено решение и 27.04.2022 г. дополнительное решение по гражданскому делу №2-628/2022 по иску ФИО4 хх к Вайс х, ФИО7 Ххну о признании недействительной сделки купли-продажи доли в жилом помещении, отсутствующим право пользовании, истребовании доли в квартире, внесении изменений в сведения Росреестра по г. Москве, регистрации ипотеки, обращения взыскания на предмет ипотеки, взыскания суммы займа, процентов, судебных расходов, в соответствии с которыми суд признал недействительной сделку от 10 июля 2021 года купли-продажи 19/25 доли квартиры с кадастровым номером №х2, совершенную между Вайс х и Бачалаевым Хх; признал отсутствующим право собственности ФИО7 х 19/25 доли квартиры с кадастровым номером №х, расположенной по адресу: гх; взыскал с Вайс х в пользу ФИО4 х денежные средства по договору займа № 17/1 от 17 мая 2021 года размере 10 650 000 рублей, проценты за пользование займом за период с 17.06.2021 по 17.05.2022 в размере 3 508 372 рублей 60 копеек, с начислением процентов на сумму основного долга в размере 10 650 000 рублей 00 копеек, начиная с 18.05.2022 по ставке 3% в месяц по день фактического исполнения обязательства по возврату займа, неустойку за просрочку возврата займа за период с 16.09.2021 по 17.11.2021 в размере 3 301 500 рублей 00 копеек, неустойку за просрочку уплаты процентов за пользование займом за период с 17.07.2021 по 17.11.2021 в размере 1 229 773 рублей 01 копеек; обратил взыскание на квартиру с кадастровым номером №х расположенную по адресу: гх, заложенную по договору об ипотеке к договору займа №17/1 от 17 мая 2021 года в пользу ФИО4 х, установил начальную продажную стоимость указанного имущества в размере 20 000 000 рублей 00 копеек, взыскал с Вайс х в пользу ФИО4 х расходы по оплате госпошлины в размере 60 900 рублей 00 копеек.
30.05.2023 г. судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда было вынесено апелляционное определение, в соответствии с которым решение Преображенского районного суда г. Москвы от 09.02.2022 г. и дополнительное решение того же суда от 27.04.2022 г. было изменено в части взыскания неустоек за просрочку возврата суммы займа и просрочку уплаты процентов, а также размера начальной продажной стоимости заложенного имущества.
Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 09.02.2022 г. по делу №2-628/2022 было установлено, что 17.05.2021 между Истцом ФИО4 и Ответчиком ФИО1 был заключен договор займа №17/1, во исполнение Договора займа Истец ФИО4 передал Ответчику ФИО1 денежные средства в размере 10 650 000 рублей установив плату за пользование денежными средствами в размере 3% в месяц, или 36% в год, в момент передачи денежных средств Ответчиком ФИО1 была составлена собственноручная расписка. В соответствии с п. 3.5. Договора займа стороны договорились, что обязательства по договору займа будут обеспечены залогом квартиры по адресу: адрес, дом 7, кв. 49/52. 17.05.2021, в тот же день, когда был заключен Договор займа, для обеспечения обязательств по нему, стороны заключили договор об ипотеке к договору займа №17/1 от «17» мая 2021 года. 17.05.2021, в тот же день, когда были заключены договор займа и договор об ипотеке, Ответчиком ФИО1 была оформлена и передана своему представителю доверенность №х от 17.05.2021, в котором Ответчик уполномочивал представителя на регистрацию ипотеки. 06.07.2021 Истец ФИО4 и представитель Ответчика ФИО1 обратились с совместным заявлением сторон о регистрации обременения в виде ипотеки, однако, 13.07.2021 из регистрирующего органа пришло уведомление о возврате документов в связи с тем, что 10.06.2021 в ЕГРН внесена отметка о невозможности регистрации обременения без личного участия правообладателя. Ответчик ФИО1 продала 19/25 доли квартиры Ответчику ФИО6 ФИО7 по договору купли-продажи доли в квартире от 10.07.2021 г.
Удовлетворяя исковые требования ФИО4, суд пришел к выводу, что сделка по отчуждению долей на недвижимое имущество, заключенная ФИО1 и ФИО6 Б-вым, является мнимой, совершенной с целью воспрепятствования обращению на него взыскания.
Решение суда по делу №2-628/2022 в силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора.
Оценив представленные по делу доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Договор купли-продажи доли в квартире от 10.07.2022 г., заключенный между ФИО1 и ФИО7 был признан недействительным на основании решения Преображенского районного суда г. Москвы от 09.02.2022 г., в связи с чем не подлежит расторжению.
Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд также исходит из того, что ухудшение финансового положения, не может быть признано существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, поскольку при заключении договора истец должен был предвидеть возможность наступления таких событий, при этом истцом не представлены доказательства, подтверждающие наличие совокупности четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ и являющихся основанием для изменения условий договора.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО7 х о расторжении договора купли-продажи доли в квартире, возврате в собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: И.Ю. Горькова