№ 91RS0008-01-2022-003192-45

2-2408/2022

Решение

Именем Российской Федерации

г. Джанкой 21 декабря 2022 года

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе

председательствующего судьи Басовой Е.А.,

при секретаре Кузь Т.А.,

с участием представителя истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, 3-е лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

13 сентября 2022 года ФИО5 обратилась в суд с иском, требования которого поддержал в судебном заседании ее представитель, указывает, что 06.03.2020 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является заключение основного договора купли-продажи в срок до 01.06.2020 по которому ФИО6 продает ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за 800 000 руб. Ссылаясь на то, что продавец получила 200 000 руб. стоимости имущества, передала ключи от квартиры и истец проживает в ней с марта 2020 года, осуществляя правомочия собственника, указывая на то, что ответчик находится на территории Украины, уклоняется от заключения основного договора и государственной регистрации сделки, а истец положила на счет в банке оставшуюся по предварительному договору денежную сумму и выдала нотариальную доверенность на получение денежных средств ФИО6, просит суд принять решение, которым произвести государственную регистрацию перехода права собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи, заключенного 06.03.2020 между ФИО6 и ФИО5

Представитель ответчика ФИО6, назначенный в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, адвокат Швец П.В. в судебное заседание не явился. В судебном заседании 28.11.2022 представитель ответчика иск не признал, пояснил, что стороны предварительного договора основной договор не заключили, требования о понуждении ответчика заключить такой договор не заявлены, полная стоимость квартиры ответчику не выплачена, просит в удовлетворении иска отказать.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По смыслу статьи 429 ГК РФ предварительный договор не порождает имущественных или каких-либо иных обязательств за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.

Вместе с тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (абзац 1 пункта 8 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (абзац 2 пункта 8 Постановления №).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, что ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г. Джанкой, <адрес>, квартира имеет кадастровый №, право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29-32). Собственник проживает в <адрес>, Украина.

06.03.2020 между ФИО6 и ФИО5 в г. Джанкой заключен договор, по условиям которого стороны договорились не позднее 01.06.2020 заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Джанкой, <адрес> за 800 000 руб., при этом 200 000 руб. были уплачены ФИО5 ФИО6 в день подписания договора, остальную часть покупатель должна выплатить в день подписания основного договора (л.д.10-13). Факт получения 200 000 руб. также подвтиерждается распиской, выданной ФИО6 истцу, оригинал которой находится на руках у ФИО5 (л.д. 15).

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО2 и ФИО3 пояснили, что проживают в соседних квартирах. свидетель ФИО1 знает, что в <адрес> проживала ФИО6, которая стала собственником квартиры по наследству, но в ней не жила, квартира пустовали и приходила в запустение, в результате чего произошел засор и соседи ее вскрывали. Ответчика свидетель видела, та приезжала из Украины, хотела отдать ей ключи для того, чтобы пустить квартирантов, но свидетель отказалась, потом ответчик захотела продать квартиру, кому она отдела ключи, свидетель не знает, но 2 года назад в <адрес> начался ремонт. Свидетель ФИО3 подтвердила обстоятельства длительного отсутствия жильцов в квартире и начало ремонта. Знает, что в квартире живет женщина. Свидетелям неизвестен факт вселения в спорную квартиру путем взлома.

Акт, составленный 20.12.2022, подтверждает, что в квартире <адрес> проживает ФИО5, сделала в квартире ремонт, оплачивает коммунальные услуги.

Квитанциями, имеющимися в материалах дела, также подтверждаются обстоятельства того, что коммунальные услуги по адресу: <адрес> оплачиваются от имени ФИО5 (л.д. 41-60). Именно ФИО5 11.11.2020 заключен договор холодного водоснабжения и водоотведения (л.д. 38-40).

На основании изложенного, суд считает подтвержденным, что при составлении договора от 06.03.2020, продавец ФИО6, получив за продаваемую квартиру часть ее стоимости, передала ключи покупателю ФИО5, а та вселилась в нее, начав делать ремонт, заключила договор с коммунальными службами, продолжает оплачивать коммунальные услуги, что свидетельствует о фактическом исполнении договора купли-продажи.

Суд соглашается с доводами представителя истца о том, что бездействие сторон по заключению основного договора купли-продажи не свидетельствует о не желании его заключать, поскольку стороны фактически исполнили условия основного договора купли-продажи, за исключением уплаты полной стоимости квартиры, а способ защиты права путем возложения обязанности заключить основной договор купли-продажи с июня 2020 был не исполним из-за введенных мер по нераспространению новой коронавирусной инфекции, а в настоящее время - в связи со специальной военной операцией.

Также судом установлено, что истец ФИО5 еще в июне 2021 года внесла оставшуюся часть денежных средств за приобретенную квартиру 600 000 руб. на счет № по договору № от 09.06.2021 в банке РНКБ (приходный кассовый ордер № 895 имеется в материалах дела), а 15.12.2022 выдала нотариальную доверенность сроком на 3(три) года на имя ФИО6 с правом распоряжаться этими денежными средствами (нотариальная копия доверенности приобщена к материалам дела).

Таким образом, учитывая направленность воли сторон на переход права собственности в отношении имущества, а также условия спорной сделки о предварительной оплате вещи, суд приходит к выводу о том, что заключенный 06.03.2020 между ФИО6 и ФИО5 договор, поименованный предварительным договором купли-продажи, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, а по существу является договором купли-продажи.

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления № 10/22, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как уже было установлено судом, между ФИО5 и ФИО6 сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа, обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между ними произведены (200 000 руб. уплачены до подписания договора по расписке, оставшиеся 600 000 руб. перечислены на открытый расчетный счет ФИО5 с предоставлением нотариального засвидетельствованного права доступа ФИО6 к этому счету), спорная квартира фактически передана ФИО5, которая владеет и пользуется ею уже на протяжении более 2-х лет, т.е. сделка полностью исполнена, но продавец ФИО6 уклоняется от регистрации сделки, пусть и по уважительной причине в связи с невозможностью лично прибыть на территорию Республики Крым.

Таким образом, исходя из цели обращения ФИО5 и установленных по делу обстоятельств, с учетом положений п.3 ст. 551 ГК РФ права покупателя ФИО5 по договору купли-продажи от 06.03.2020 подлежат судебной защите путем государственной регистрации перехода права собственности на спорный дом от ФИО6 к ней.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО5 удовлетворить полностью.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, от продавца ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к покупателю ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи от 06.03.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд РК в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Басова

Решение суда принято в окончательной форме 27.12.2022.