Дело № 2-320/2023
УИД 33RS0015-01-2023-000038-29
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 апреля 2023 года г. Петушки
Петушинский районный суд Владимирской области в составе:
председательствующего судьи Филинова Е.А.,
при секретаре судебного заседания Фиш О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Петушинского района Владимирской области в интересах неопределенного круга лиц, МО «г.Покров» к администрации г.Покров и ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,
установил:
25.01.2022 между администрацией г. Покров и ФИО1 заключен договор № * аренды земельного участка с кадастровым номером *. 08.04.2022 заключен договор купли-продажи данного земельного участка.
Прокурор Петушинского района обратился с иском к администрации г.Покров и ФИО1 о признании сделки в виде договора от 08.04.2022 недействительной и применении последствий ее недействительности: прекратить право собственности ФИО1, возложить на администрацию г. Покров обязанность возвратить денежные средства в сумме 25 658,36 рублей.
В обоснование указано на отсутствие оснований для продажи земельного участка без торгов и по льготной стоимости, поскольку хозяйственная постройка на земельном участке является объектом вспомогательного назначения и не влечет права на приобретение участка на льготных условиях.
Прокурор Карабинская М.Б. в судебном заседании иск поддержала.
Представитель администрации г.Покров и ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.
Представитель третьего лица администрации Петушинского района ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.
Представители Управления Росреестра по Владимирской области и финансового управления администрации Петушинского района в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений не представили.
Дело с согласия истца рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, в порядке заочного судопроизводства.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка.
Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.
В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).
При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ, статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, ответе на вопрос № 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Согласно ч. 2 ст. 4 Закона Владимирской области от 25.02.2015 № 10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» продажа земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного строительства или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке, до 1 января 2024 года осуществляется по цене, определяемой в размере 25 процентов от его кадастровой стоимости или иному размеру цены, если он установлен федеральным законом. По истечении указанного срока продажа такого земельного участка осуществляется по цене, определяемой в размере 50 процентов от его кадастровой стоимости или иному размеру цены, если он установлен федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 25.01.2022 между администрацией г. Покров и ФИО1 был заключен договор аренды № * земельного участка с кадастровым номером *, площадью 304 кв.м, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, сроком по 24.01.2042.
На данном земельном участке ФИО1 была возведена хозяйственная постройка с кадастровым номером *, право собственности на нее зарегистрировано 15.02.2022.
08.04.2022 был заключен договор купли-продажи данного земельного участка. Право собственности ФИО1 зарегистрировано 28.04.2022.
Согласно п. 2.1 и 2.2 договора выкупная цена земельного участка определена в 25 658,36 рублей и перечислена на счет администрации г. Покров.
Из технического плана и декларации об объекте недвижимости, которые были представлены ФИО1 для регистрации права собственности, следует, что данная постройка представляет собой нежилое здание, площадью 21,9 кв.м, материал стен - бетонные.
Иных строений, в том числе жилого дома, на данном участке не имеется.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что указанная хозяйственная постройка является объектом вспомогательного назначения по отношению к основному - жилому дому, поскольку участок имеет вид разрешенного использования - для осуществления личного подсобного хозяйства.
В отсутствие основного объекта (жилого дома) оснований для предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов и по льготной стоимости на основании Закона Владимирской области от 25.02.2015 № 10-ОЗ.
Ввиду отсутствия у ФИО1 права на выкуп спорного публичного земельного участка под вспомогательным объектом без торгов и по льготной стоимости заключенный договор купли-продажи данного земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной в силу ее ничтожности сделкой, совершенной с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов. Указанные обстоятельства заключения сделки без проведения аукциона и по льготной стоимости нарушают права и законные интересы как неопределенного круга лиц, которые имели право на участие в аукционе, так и муниципального образования, получившего доход от продажи земельного участка в меньшем размере.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования прокурора о признании сделки недействительной обоснованной и подлежащей удовлетворению.
Применяя последствия недействительности сделки, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
С учетом недействительности сделки и необходимости возвращения сторон в прежнее положение до заключении договора купли-продажи, суд считает необходимым возложить на администрацию г. Покров обязанность возвратить ФИО1 выкупную стоимость земельного участка в сумме 25 658,36 рублей.
Ссылка администрации г. Покров о том, что в силу ст. 62 Бюджетного кодекса РФ 50 % от выкупной стоимости, полученной администрацией г. Покров, было перечислено в бюджет МО «Петушинский район», в связи с чем администрация г. Покров не имеет возможности вернуть всю сумму выкупной стоимости, подлежит отклонению, поскольку данное обстоятельство не имеет значения в рамках применения последствий недействительности сделки по ст. 167 ГК РФ, в силу которой на именно на администрации г. Покров как на стороне сделки лежит обязанность во возврату полученных денежных средств. Обстоятельства, связанные с последующим перераспределением в рамках бюджетных правоотношений уплаченных денежных средств, не имеют правового значения для настоящего дела. При этом МО «Петушинский район» в лице администрации Петушинского района не является участником спорных правоотношений, имеющих характер гражданско-правовых, а не бюджетных.
Также с учетом того, что право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, в связи с признанием сделки недействительной данное право подлежит прекращению путем внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером *.
Принимая во внимание, что до заключения договора купли-продажи между сторонами существовали арендные правоотношения в рамках договора № * аренды земельного участка, заключенного 25.01.2022, с учетом необходимости восстановления сторон в прежнем состоянии, суд полагает возможным восстановить действие данного договора аренды на прежних условиях.
С учетом изложенного суд полагает заявленные прокурором требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования прокурора Петушинского района удовлетворить.
Признать недействительной сделку - договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, заключенный 08.04.2022 между администрацией МО город Покров Петушинского района и ФИО1.
Применить последствия недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером *.
Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение путем возложения на администрацию г. Покров обязанности возвратить ФИО1 денежные средства в сумме 25 658 рублей 36 копеек и восстановления действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером *, заключенного 25.01.2022 между администрацией г. Покров и ФИО1, на прежних условиях.
Ответчик вправе подать заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.А. Филинов
Мотивированное решение составлено 18.04.2023.
Судья Е.А. Филинов