2-6643/2022

56RS0018-01-2022-008330-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2022 года ...

Ленинский районный суд ...

в составе председательствующего судьи Нуждина А.В.,

при секретаре Христенко Е.В.

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, указав, что 23.11.2020г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки и земельного участка. Предметом договора является заключение основного договора купли-продажи двухэтажного жилого дома с чердаком блокированной застройки блок-секция N, расположенный по адресу: ..., ... земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м. На момент заключения сделки между сторонами, данный участок находился в частной собственности ответчика. Истец соблюдал все условия договора, передал обеспечительный платеж в день подписания договора в размере 200 000 рублей, что подтверждается распиской. Летом 2021 года истцом в адрес ответчика направлено почтовое отправление с уведомлением о намерениях заключить основной договор купли-продажи от 21.08.2021г., на которое ответ не поступил. В сентябре 2021г. был получен ответ от стороны ответчика, что предоставить документы не может, сроки затягиваются до 30.12.2021г. 29.12.2021г. за ответчиком зарегистрировано право собственности на блок-секцию N жилого дома блокированной застройки. 21.01.2022г. истцом была подана заявка на ипотечное кредитование, в ожидании от ответчика уведомления о заключении основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. 26.01.2022г. от ответчика в адрес истца было некорректно направлено уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи. Адрес объекта прописанного в предварительном договоре купли-продажи от 23.11.2020г. был изменен на адрес: РФ, ..., Оренбургский муниципальный район, сельское поселение Пригородный сельсовет, ... .... 27.01.2022г. истец в адрес ответчика направил уведомление о согласии заключить основной договор купли-продажи, в котором пояснено какие действия будут предприняты истцом, о добавлении ответчика в роли продавца в систему ипотечной сделки ПАО Сбербанк сервис «ДомКлик». В тот же день представитель истца связался с ответчиком, и пояснил как и что нужно сделать для входа в сервис. Спустя 4 дня ответчик зарегистрировался, подгрузил документы права собственности и документы основания в отсканированном виде. Загруженные документы ответчиком были некорректны. После проверки представленных документов, 6 февраля был согласован основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, который был подгружен в сервис для проверки банком. После проверки банк запросил оценку имущества. После того, как оценщик смог приступить к осмотру, выяснилось, что в жилом доме ведется ремонт другим лицом. Затем истцу стало известно, что между ФИО3 и ФИО4 заключен предварительный договор, и 21.02.2022г. у них сделка. 17.02.2022г. представителем истца было написано обращение к менеджерам Сбербанка на проверку продажи данного объекта недвижимости. ФИО3 пояснил, что все в силе, никаких других сделок нет. 27.02.2022г. истец узнал, что жилой дом и земельный участок продан ФИО4 по договору купли-продажи от 22.02.2022г.

Истец просил взыскать с ответчика сумму обеспечительного платежа в размере 200 000 рублей, внесенного по предварительному договору купли-продажи жилого дома блокированной жилой застройки и земельного участка от 23.11.2020г.; сумму процентов по неустойке в размере 16 800 рублей, убытки 104 000 рублей, сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6 408 рублей.

Протокольным определением суда от 04.10.2022г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ООО «Жилищная экосистема ВТБ».

Протокольным определением суда от 01.12.2022г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация МО Пригородный сельсовет ....

Истец, ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, об отложении не ходатайствовали.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований.

Выслушав доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (п.1 ст. 429 ГК РФ).

Пунктами 2-5 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 23.11.2020г. между ФИО5 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи двухэтажного жилого дома с чердаком блокированной застройки блок-секции N расположенный по адресу: ..., ... земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м.+/-22кв.м., категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Блокированная жилая застройка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 1 331 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира ..., ..., ....

Согласно п.5.1 договора стороны обязуются заключить основной договор с привлечением покупателем заемных кредитных средств (ипотека на жилое помещение) от действующих банков Оренбурга и ... в течение 2 месяцев со дня получения продавца на ввод в эксплуатацию жилого дома и дополнительного межевания участка под отдельные блок-секции, с присвоением почтового адреса. Но не позднее ....

Согласно п.2.1, 2.2 договора стороны договорились, что специальным способом обеспечения исполнения покупателем обязательств по настоящему договору, в т.ч. по обязательству заключить основной договор, является обеспечительный платеж.

Покупатель обязуется произвести расчет продавцу по обеспечительному платежу в размере 200 000 рублей наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора с составлением расписки за получение денежных средств или безналичным расчетом, путем перечисления в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания сторонами настоящего договора на расчетный счет продавца указанный в настоящем договоре.

Стороны договорились, что в момент заключения сторонами основного договора сумма обеспечительного платежа засчитывается в полном объеме продавцом в счет оплаты цены жилого дома и участка по основному договору, без оформления каких-либо дополнительных документов и каких-либо дополнительных условий.

Получение денежных средств ФИО5 в размере 200 000 руб. подтверждается распиской в получении денежных средств от ....

21.07.20021г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление о намерениях заключить основной договор купли-продажи от 21.08.2021г. В ответ на данное обращение ФИО5 сообщил, что жилой дом в эксплуатацию не введен, разрешение на строительство продлено до 30.12.2021г.

22.10.2021г. между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи жилого дома блокированной застройки и земельного участка от 23.11.2020г., согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 20.02.2022г.

14.01.2022г. постановлением администрации МО Пригородный сельсовет ..., зданию, наименование: жилой дома блокированной застройки (блок-секция N), назначение жилое, площадью 116,5 кв.м., количество этажей- 2, в том числе подземных этажей – 0, с кадастровым номером N, принадлежащему на праве собственности ФИО5, присвоен адрес: РФ, ..., ... ....

26.01.2022г. от ответчика в адрес истца было некорректно направлено уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи. Адрес объекта прописанного в предварительном договоре купли-продажи от 23.11.2020г. был изменен на адрес: РФ, ..., ...

Согласно п. 1 ст. 463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ, изложенным в п. 23 Постановления от ... N 54, по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться, в том числе, с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что между сторонами договор купли-продажи недвижимости в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, не заключен, в предварительном договоре стороны согласовали заключение договора купли-продажи в будущем.

Жилой дом и земельный участок продан ФИО4 по договору купли-продажи от 22.02.2022г., что подтверждается

В отсутствие договорных отношений невозвращенный аванс признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, согласно которому лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу положений ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, суд, проанализировав условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от ... и его содержание, а также расписку, пришел к выводу, что денежная сумма, переданная истцом ответчику при подписании предварительного договора, является авансом, и, учитывая, что основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, указанные в договоре объекты недвижимости в собственность покупателя не перешли, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца суммы аванса в размере 200 000 руб., в соответствии с положениями статьи 1102, 1103 ГК РФ.

Следовательно, законных оснований для удержания суммы аванса у ответчика не установлено.

Учитывая, что сделка не состоялась, что ответчиком не оспаривалось, факт получения денежной суммы 200 000 руб. ответчиком нашел свое подтверждение и допустимыми и достоверными доказательствами не был опровергнут, суд приходит к выводу о возложении на него обязанности возвратить покупателю указанную сумму.

Кроме того, оценив в совокупности представленные доказательства и доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что доказательств наличия вины истца в незаключении договора купли-продажи не представлено, в то время как ответчиком не оспаривался факт отсутствия своевременного исполнения обязательств со стороны ответчика.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно п.4 ст.381.1 ГК РФ на сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п.7.4 предварительного договора купли-продажи от 23.11.2020г. продавец обязан вернуть сумму обеспечительного платежа не позднее 10 дней с наступления обстоятельств расторжения договора с уплатой неустойки в размере 0,05% от суммы обеспечительного платежа за каждый день просрочки, но не более ...% от цены основного договора.

21.02.2022г. ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора.

Однако денежные средства не возвращены истцу.

Согласно расчету представленному истцом, сумма задолженности по неустойки составляет 16 800 рублей. Расчет истца судом проверен, признается арифметически верным, сумма неустойки в размере 16 800 рублей подлежит взысканию с ответчика.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно договору об оказании юридических услуг от 20.11.2020г. истцом понесены расходы по оплате юридических услуг при сопровождении сделки, подготовки и сборе документов, в размере 100 000 рублей, а также истцом понесены расходы в сумме 4 000 рублей на подготовку отчета об оценки недвижимости N от 17.02.2022г.

Указанные расходы подтверждены документально, связаны с рассматриваемым событием, в связи с чем подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно представленному чек-ордеру от 17.08.2022г. истцом уплачена государственная пошлина 6 408 рублей.

Размер государственной пошлины, в размере 6 408 рублей, подлежит взысканию с ответчика как с лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы - удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму обеспечительного платежа в размере 200 000 рублей, внесенного по предварительному договору купли-продажи жилого дома блокированной жилой застройки и земельного участка от 23.11.2020г.; сумму процентов по неустойке в размере 16 800 рублей, убытки 104 000 рублей, сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6 408 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд ... в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ....

Судья: А.В.Нуждин