Решение по делу № 2-1120/2025 от 05.05.2025 - о возложении обязанностей устранить нарушения требований жилищного законодательства при содержании общедомового имущества многоквартирного дома.

Дело № 2-1120/2025

49RS0001-01-2025-001634-77

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Магадан 5 мая 2025 года

Магаданский городской суд Магаданской области в составе:

председательствующего судьи Пановой Н.А.,

при секретаре Матвеевой Ю.А.,

с участием прокурора Завьяловой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Магаданского городского суда гражданское дело по исковому заявлению прокурора города Магадана в интересах неопределенного круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-домовому управлению «ДАР Плюс», обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания ремонт, эксплуатация, управление - 7» о возложении обязанностей устранить нарушения требований жилищного законодательства при содержании общедомового имущества многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г. Магадана обратился в Магаданский городской суд в интересах неопределенного круга лиц с названным иском.

В обоснование заявленных требований указано, что прокуратурой г. Магадана рассмотрены обращения жильцов домов 6 и 7 по ул. Радистов в г. Магадане по вопросу ненадлежащего качества отопления в жилых помещениях.

Установлено, что управление многоквартирным домом 7 осуществляет общество с ограниченной ответственностью Жилищно-домовое управление «ДАР Плюс» (далее - ООО ЖДУ «ДАР Плюс»).

При осмотре дома 7 по ул. Радистов в г. Магадане установлено, что в подъезде № 1 на 3 этаже на потолке и стенах имеются желтые и черные пятна, следы протечек кровли, нарушения штукатурно-окрасочного слоя; в районе квартиры 10 на главном фасаде (со стороны улицы) имеются растрескивания и отслоения штукатурно-окрасочного слоя. На наружной торцевой стене, ориентированной в сторону дома 8 по ул. Радистов частично отсутствуют асбестоцементные листы, выполняющие функцию утеплителя.

По факту выявленных нарушений прокуратурой г. Магадана 16 декабря 2024 года внесено представление генеральному директору ООО ЖДУ «ДАР Плюс», которые до настоящего времени не устранены.

Утверждает, что в результате ненадлежащего содержания общего имущества вышеназванного многоквартирного дома нарушаются права граждан на благоприятные и безопасные условия проживания и нахождения в таком доме.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, просит суд обязать ответчика ООО ЖДУ «ДАР Плюс» в срок до 1 августа 2025 года обеспечить проведение работ в доме 7 по ул. Радистов в г. Магадане, а именно:

- восстановить штукатурно-окрасочный слой на потолке и стенах в подъезде № 1 на 3 этаже;

- восстановить штукатурно-окрасочный слой уличного фасада дома в районе квартиры 10;

- восстановить утепление наружной торцевой стены дома, ориентированной в сторону дома 8 по ул. Радистов.

Определением Магаданского городского суда от 9 апреля 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания ремонт, эксплуатация, управление - 7» (далее - ООО «ГУК РЭУ-7»).

Представители ответчиков ООО ЖДУ «ДАР Плюс», ООО «ГУК РЭУ-7» для участия в судебном заседании не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, при этом представитель ответчика ООО ЖДУ «ДАР Плюс» просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в связи с чем суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании прокурор требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнительно указав, что надлежащим ответчиком является ООО «ГУК РЭУ-7», которым к настоящему времени не приняты меры к устранению выявленных нарушений жилищного законодательства при содержании общедомового имущества спорного многоквартирного дома.

В письменном отзыве на исковое заявление представитель ответчика ООО ЖДУ «ДАР Плюс» указал, что указанное общество является ненадлежащим ответчиком по делу, так договор управления с ООО ЖДУ «ДАР Плюс» расторгнут решением общего собрания собственников с 1 апреля 2025 года.

Выслушав объяснения прокурора, исследовав письменные доказательства по делу, и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 указанного Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Положениями ст. 161 ЖК РФ определено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 указанного Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч. 1).

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации (ч. 1.1).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 указанного Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем (ч. 2.3).

Как установлено судом и следует из материалов дела, управляющей организацией многоквартирного дома 7 по ул. Радистов в г. Магадане на основании договора управления от 20 сентября 2012 года являлось ООО ЖДУ «ДАР Плюс».

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Так, согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (п. 1).

Исходя из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании положений ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

Из материалов дела следует, что на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме 7 по ул. Радистов в г. Магадане принято решение о расторжении договора управления с управляющей организацией ООО ЖДУ «ДАР Плюс» с 1 апреля 2025 года и избрании управляющей организацией ООО «ГУК РЭУ-7».

При этом представленный проект договора управления многоквартирным домом от 1 апреля 2025 года, подписанный генеральным директором ООО «ГУК РЭУ-7», свидетельствует о том, что управляющая организация приняла на себя обязательства оказывать возмездные услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в вышеуказанном многоквартирном доме.

Принимая во внимание, что договор управления с ООО ЖДУ «ДАР Плюс» расторгнут, управляющей организацией многоквартирного дома 7 по ул. Радистов в г. Магадане с 1 апреля 2025 года выбрано ООО «ГУК РЭУ-7», суд приходит к выводу, что именно на ООО «ГУК РЭУ-7» с 1 апреля 2025 года лежит обязанность по содержанию общедомового имущества указанного многоквартирного дома, в связи с чем ООО ЖДУ «ДАР Плюс» является ненадлежащим ответчиком по делу.

Положениями ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491).

В силу п. 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

Общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, физических пли юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (п. 10).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» установлен минимальный перечень услуг и работ, п. 9 которого включает работы по надлежащему содержанию фасадов многоквартирных домов.

В силу подп. «а», «б» п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 указанных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подп. «а» - «д» п. 2 указанных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила № 170).

Согласно Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен (п. 4.2.1.1).

Для предупреждения высолов, шелушений, пятен и т.д. выполняется своевременная окраска фасадов (п. 4.2.1.9).

Окраску фасадов зданий следует производить согласно колерному паспорту, выдаваемому в установленном порядке, в котором приведены указания о применении материала, способа отделки и цвета фасада и архитектурных деталей. Окрашенные поверхности фасадов должны быть ровными, без помарок, пятен и поврежденных мест (п. 4.2.3.13).

Ремонт и окраска фасадов, восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах входят в перечень работ по текущему ремонту (приложение № 7 к Правилам № 170).

Таким образом, приведенным правовым регулированием предусмотрена обязанность управляющей организации содержать подъезды и фасады, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, в технически исправном состоянии, принимать своевременные меры для устранения повреждений по мере выявления, не допуская их дальнейшего разрушения.

Из акта осмотра от 25 ноября 2024 года, составленного помощником прокурора г. Магадана совместно с генеральным директором ООО ЖДУ «ДАР Плюс», следует, что в ходе осмотра многоквартирного дома 7 по ул. Радистов в г. Магадане установлено, что в подъезде № 1 на 3 этаже на потолке и стенах имеются желтые и черные пятна, следы протечек кровли, нарушение штукатурно-окрасочного слоя. В районе квартиры 10 на главном фасаде (со стороны улицы) имеются растрескивания и отслоения штукатурно-окрасочного слоя. На наружной торцевой стене, ориентированной в сторону дома 8 по ул. Радистов, частично отсутствуют асбестоцементные листы, выполняющие функцию утеплителя.

По факту выявленных нарушений прокуратурой г. Магадана 16 декабря 2024 года генеральному директору ООО ЖДУ «ДАР Плюс» внесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства.

В ответ на указанное представление ООО ЖДУ «ДАР Плюс» 20 января 2025 года сообщило прокурору, что работы по восстановлению штукатурно-окрасочного слоя на 3 этаже в подъезде № 1 многоквартирного дома 7 по ул. Радистов в г. Магадане, восстановлению штукатурно-окрасочного слоя фасада в районе квартиры 10, а также работы по восстановлению целостности утепления торца дома запланированы на весенне-летний период 2025 года.

Актом осмотра от 21 февраля 2025 года, проведенным прокурором г. Магадана и генеральным директором ООО ЖДУ «ДАР Плюс», установлено, что ранее выявленные нарушения при управлении многоквартирным домом 7 по ул. Радистов в г. Магадане не устранены.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что до настоящего времени установленные в акте осмотра нарушения управляющей организацией не устранены, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, в судебном заседании установлен факт невыполнения управляющей организацией работ по содержанию вышеназванного многоквартирного дома в интересах собственников помещений многоквартирного дома, что может привести к снижению допустимого уровня надежности многоквартирного дома и создать угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц на благоприятные условия проживания, что, в свою очередь, нарушает их конституционное право на благоприятные и безопасные условия проживания.

Учитывая, что на ответчике, как на управляющей организации спорного многоквартирного дома, коей в настоящее время является ООО «ГУК РЭУ-7», во исполнение договора управления лежит обязанность принять меры по обеспечению надлежащего технического состояния общего имущества собственников многоквартирного дома, в том числе инициировать собрание собственников для решения вопроса о проведении текущего ремонта, суд приходит к выводу о необходимости возложения на ответчика ООО «ГУК РЭУ-7» обязанности устранить нарушения требований жилищного законодательства при содержании общедомового имущества дома 7 по ул. Радистов в г. Магадане.

Поскольку ООО ЖДУ «ДАР Плюс» является ненадлежащим ответчиком по делу, то в удовлетворении требований, предъявленных к указанному ответчику, надлежит отказать.

При таких обстоятельствах исковые требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ в случае, если действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Определяя срок исполнения решения, суд учитывает порядок его вступления в законную силу, правовой статус ответчика и его организационно-правовую форму, характер и длительность допущенного нарушения, время, необходимое для выполнения работ, а также наступление весенне-летнего периода времени, в связи с чем считает возможным предоставить срок для исполнения судебного постановления до 30 сентября 2025 года.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд учитывает следующее.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку прокурор был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, то с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора города Магадана в интересах неопределенного круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-домовому управлению «ДАР Плюс», обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания ремонт, эксплуатация, управление - 7» о возложении обязанностей устранить нарушения требований жилищного законодательства при содержании общедомового имущества многоквартирного дома удовлетворить частично.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания ремонт, эксплуатация, управление - 7» (ИНН <***>) обязанность в срок до 30 сентября 2025 года провести в доме 7 по улице Радистов в городе Магадане следующие работы:

- восстановить штукатурно-окрасочный слой на потолке и стенах в подъезде № 1 на 3 этаже;

- восстановить штукатурно-окрасочный слой уличного фасада дома в районе квартиры 10;

- восстановить утепление наружной торцевой стены дома, ориентированной в сторону дома 8 по улице Радистов в городе Магадане.

В удовлетворении требований, предъявленных к обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-домовому управлению «ДАР Плюс», отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания ремонт, эксплуатация, управление - 7» (ИНН <***>) в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» государственную пошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд путем подачи апелляционной жалобы, принесения апелляционного представления через Магаданский городской суд Магаданской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Установить день составления мотивированного решения - 12 мая 2025 года.

Судья Н.А. Панова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>