Дело № 2-199/2023
УИД 02RS0009-01-2022-001693-21
номер строки в статистическом отчете 2.148
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 марта 2023 года с. Чемал
Чемальский районный суд Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи Иваныш И.В.,
при секретарях Зябловой А.Б.,Молодых Л.С., Поповой В.В.
с участием помощника прокурора Чемальского района Швабы Ф.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Чемальского района Республики Алтай, Управлению Росреестра по Республике Алтай о признании договора купли-продажи земельного участка № 99/22 от 14 сентября 2022 года, Соглашения о расторжении договора аренды №99/21 от 28.12.2021 года недействительными, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Чемальского района Республики Алтай, Управлению Росреестра по Республике Алтай о признании договора купли-продажи земельного участка № от 14 сентября 2022 года недействительным, применении последствий недействительности сделки. В обосновании исковых требований указал, что ему на праве аренды принадлежал земельный участок с кадастровым № площадью 49951 кв.м. на основании договора аренды № от 28.12.2021 г.. 14.09.2022 с ответчиком был заключен договор № купли-продажи спорного земельного участка, и заключено соглашение о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 г.. Регистратором погашена регистрационная запись о праве аренды на имя истца и внесена регистрационная запись о прекращении права аренды. Проведение государственной регистрации права собственности истца на спорный земельный участок приостановлено в связи с тем, что внесение в ЕГРН записей о регистрации права собственности на земельный участок превышающий размер в 2,5 га нарушает требования действующего законодательства. По утверждению истца, поскольку договор купли-продажи земельного участка от 14.09.2022 нарушает требования действующего законодательства, то в соответствии с положениями ст. 166-168 ГК РФ являются недействительным. Просит признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 49 951 кв.м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>, № от 14 сентября 2022 года, Соглашение о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года – недействительным, применить последствия недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации Соглашения от 14.09.2022 года о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года, возложить на Управление Росреестра по Республике Алтай обязанность восстановить регистрационную запись № от 13.01.2022 года о регистрации права аренды на основании договора аренды № на земельный участок с кадастровым №.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца – ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчики в судебное заседание представителей не направили, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, представили письменные отзывы на иск.
Помощник прокурора Чемальского района РА Шваба Ф.В. дал заключение о том, что требования истца в части признания договора купли-продажи земельного участка № от 14 сентября 2022 года недействительным подлежат удовлетворению с применением последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на истца возвратить органу местного самоуправления - Администрации Чемальского района Республики Алтай земельный участок с кадастровым №. В удовлетворении остальных требований просил отказать.
Изучив материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в совокупности, выслушав истца, суд приходит к следующему.
Так, между администрацией Чемальского района Республики Алтай и ФИО1 28 декабря 2021 года был заключен договор аренды № сроком на 3 года, в соответствии с которым истец является арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка площадью 49951 кв.м. с кадастровым №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: <адрес>. Разрешенное использование земельного участка: ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках.
07.09.2022 года ФИО1 обратился к Главе Чемальского района ФИО3 с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым №, предоставленного по договору аренды № от 28.12.2021 года.
14.09.2022 года сторонами заключено Соглашение о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года земельного участка с кадастровым №.
Согласно п.п. 2, 4 настоящего соглашения, стороны друг к другу претензий по исполнению договора не имеют, соглашение о расторжении договора вступает в силу с момента его регистрации в управлении федеральной регистрационной службы.
На основании соглашения о расторжении договора аренды 14.09.2022 запись о регистрации права аренды прекращена.
14.09.2022 года сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка № от 14.09.2022 года, цена которого составила 45 165 руб. 69 коп.
Однако, Управлением Росреестра осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым № приостановлено с 26.09.2022 года, поскольку в соответствии с требованиями ст. 2 Закона Республики Алтай № 67 от 10.11.2015 «Об установлении максимального размера общей площади земельных участок для ведения личного подсобного хозяйства граждан в Республике Алтай» максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 2,5 га. На государственную регистрацию представлен договор выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, общей площадью 49951 кв.м..
Истец обращался в администрацию района с предложением о расторжении договора купли-продажи земельного участка № от 14.09.2022 года либо внесении изменений в договор купли-продажи в части уменьшения площади выкупаемого участка до 2,5 га.
Администрацией района в адрес истца направлено уведомление о нецелесообразности расторжения договора купли-продажи № от 14.09.2022 в связи с подачей данного договора в Управление Росреестра по РА на проведение государственной регистрации права. Внесение изменений в договор в настоящее время невозможно в связи с необходимостью проведения кадастровых работ по разделу указанного в договоре земельного участка путем образования обособленного земельного участка площадью, не превышающей 2,5 га.
Кроме того, администрация района указало, что основанием для расторжения договора аренды № от 28.12.2021 года послужило соглашение о расторжении от 14.09.2022 года. В отношении данного соглашения проведена государственная регистрация, регистрационная запись о праве аренды погашена. Истцу предложено обратиться в суд с заявлением о восстановлении регистрационной записи о праве аренды.
В силу ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Согласно п. 3.2 Постановления Конституционного Суда РФ от 07 июня 2000 года N 10-П, из содержания ст. 9 Конституции во взаимосвязи с ее ст. 71 и 72 вытекает обязанность Российской Федерации и субъектов Федерации по охране и обеспечению использования земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
По смыслу закона, полномочия органов местного самоуправления ограничены определением максимальных и минимальных размеров земельных участков только для целей ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.
На основании ст. 11.1 ЗК РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В силу положений ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как следует из ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
На основании ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Одним из принципов земельного законодательства РФ является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю (ст. 1 ЗК РФ).
По смыслу ст. 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз.
При этом, ст. 2 Закона Республики Алтай от 10 ноября 2015 г. N 67-РЗ "Об установлении максимального размера общей площади земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства граждан в Республике Алтай" установлено, что максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, не может превышать 2,5 га.
Следовательно, земельные участки могут быть предоставлены в размере не превышающем, размер установленный законом Республики Алтай, согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" и Закона Республики Алтай от 10 ноября 2015 г. N 67-РЗ "Об установлении максимального размера общей площади земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства граждан в Республике Алтай", а именно 2,5 га, вместе с тем величина земельного участка (выкупленного у администрации) превышает указанный размер почти в 20 раз.
Из смысла норм, регулирующих земельные отношения, следует, что земля всегда была и остается самым ценным имуществом. Поэтому все земельные ресурсы страны подлежат государственному кадастровому учету по единой системе специально уполномоченными органами; почти все сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации; на федеральном уровне регламентирован государственный надзор, муниципальный, общественный и производственный контроль и т.д.
При таких обстоятельствах, передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством. При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение. Так, ограничение прав является важнейшим средством реализации общественного интереса. Особую значимость данный правовой институт приобретает в земельных отношениях. В силу своей публичной ценности земельные участки рассматриваются как имущество особого рода, режим которого предполагает юридическую возможность в исключительных случаях, указанных в федеральных законах, устанавливать ограничения субъективных прав на землю.
Такие ограничения установлены действующим законодательством относительно максимальных размеров общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан для ведения личного подсобного хозяйства.
Между тем, на основании оспариваемого договора № 99/22 от 14 сентября 2022 года в собственность истца передан земельный участок общей площадью 49 951 кв.м., что превышает максимальные размеры таких участков.
На основании изложенного, суд полагает, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № № 99/22 от 14 сентября 2022 года, предусматривающий передачу в собственность истца земельного участка общей площадью 49 951 кв.м. заключен с нарушением закона, в связи с чем его надлежит признать недействительным в силу ничтожности, применить последствия недействительности данной ничтожной сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение.
Вместе с тем, оснований для признания Соглашения о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года – недействительным, применении последствий недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № от 22.09.2022 года о государственной регистрации Соглашения от 14.09.2022 года о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года, обязании Управления Росреестра по Республике Алтай восстановить регистрационную запись № от 13.01.2022 года о регистрации права аренды на основании договора аренды № на земельный участок с кадастровым №, не имеется.
Так, 14.09.2022 года сторонами заключено Соглашение о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года земельного участка с кадастровым №.
Согласно п.п. 2, 4 настоящего соглашения, стороны друг к другу претензий по исполнению договора не имеют, соглашение о расторжении договора вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Государственная регистрация расторжения договора аренды № от 28.12.2021 года на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Республики Алтай 22.09.2022 года.
Соглашение прошло государственную регистрацию, доказательств, свидетельствующих о его недействительности и ничтожности, в материалах дела не содержится и истцом суду не представлено.
С заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды № от 28.12.2021 года на земельный участок с кадастровым № в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Республики Алтай обращался сам ФИО1 15.09.2022 года.
Более того, исходя из положений ст.167 ГК РФ реституция предполагает возврат сторонами всего полученного по сделке. Сведения о прекращении тех или иных прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании решения суда, подтверждающего или отрицающего факт наличия того или иного вещного права (ст.58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Таким образом, поскольку обязанность по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимые объекты возникает в силу закона, а именно, требований ст.131 ГК РФ, норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", следовательно, удовлетворение исковых требований относительно погашения либо восстановления тех или иных регистрационных записей со ссылкой на ст.167 ГК РФ противоречит содержанию приведенных норм права.
Следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований об обязании Управления Росреестра по Республике Алтай восстановить регистрационную запись № от 13.01.2022 года о регистрации права аренды на основании договора аренды № на земельный участок с кадастровым №, у суда не имеется.
Последствиями же недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка в данном случае могут являться лишь возвращение продавцу принадлежащего ему имущества (в данном случае Администрации Чемальского района, распорядившейся от имени собственника государственным имуществом), а покупателю - денежных средств, уплаченных в счет выкупной цены недвижимого имущества. Судом установлено, что Распоряжением Администрации Чемальского района РА от 29.09.2022 на основании заявления ФИО1 денежные средства в размере 45 165,69 руб., перечисленные за выкуп земельного участка, в связи с отказом в регистрации договора купли-продажи, возвращены последнему.
Поскольку материально-правовой вопрос о возврате спорного имущества ФИО1 установленными в законе способами не разрешен, оснований для удовлетворения исковых требований, направленных на изменение в реестре сведений о правообладателе недвижимого имущества, не имеется.
Исходя из недоказанности истцом оснований для признания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № от 28.12.2021 года недействительным, установив, что обязательства по договору аренды № от 28.12.2021 года прекращены по взаимному соглашению сторон договора, суд отказывает истцу в удовлетворении требований о признании Соглашения о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года – недействительным, применении последствий недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № от 22.09.2022 года о государственной регистрации Соглашения от 14.09.2022 года о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года, с применением последствий недействительности сделки купли-продажи земельного участка № от 14 сентября 2022 года в виде возложения обязанности на ФИО1 в течение 10- дневного срока с момента вступления решения суда в законную силу возвратить органу местного самоуправления - Администрации Чемальского района Республики Алтай земельный участок с кадастровым №, площадью 49 951 кв.м, категории земель- земли сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи, свободным от всего находящегося на земельном участке имущества.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Чемальского района Республики Алтай, Управлению Росреестра по Республике Алтай о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 49 951 кв.м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенного по адресу: <адрес>, № от 14 сентября 2022 года - недействительным, о признании Соглашения о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года – недействительным, применении последствий недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № от 22.09.2022 года о государственной регистрации соглашения от 14.09.2022 года о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года, обязании Управления Росреестра по Республике Алтай восстановить регистрационную запись № от 13.01.2022 года о регистрации права аренды на основании договора аренды № на земельный участок с кадастровым №, площадью 49 951 кв.м., категории земель - земли сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>, удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 49 951 кв.м, категории земель- земли сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>, № от 14 сентября 2022 года – недействительным.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 49 951 кв.м, категории земель- земли сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>, № от 14 сентября 2022 года в виде возложения обязанности на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> Республики Алтай, паспорт № выдан Горно-Алтайским ГОВД Республики Алтай от ДД.ММ.ГГГГ, в течение 10- дневного срока с момента вступления решения суда в законную силу возвратить органу местного самоуправления - Администрации Чемальского района Республики Алтай земельный участок с кадастровым № площадью 49 951 кв.м, категории земель- земли сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи, свободным от всего находящегося на земельном участке имущества;
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Чемальского района Республики Алтай, Управлению Росреестра по Республике Алтай о признании Соглашения о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года – недействительным, применении последствий недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № от 22.09.2022 года о государственной регистрации Соглашения от 14.09.2022 года о расторжении договора аренды № от 28.12.2021 года, обязании Управления Росреестра по Республике Алтай восстановить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права аренды на основании договора аренды № на земельный участок с кадастровым №, площадью 49951 кв.м., категории земель- земли сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Алтай в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чемальский районный суд Республики Алтай.
Судья И.В. Иваныш
Мотивированное решение принято судом 27 марта 2023 года.