РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2023 года Свердловский районный суд г.Иркутска

в составе: председательствующего судьи Камзалаковой А.Ю.

при секретаре Джафаровой Р.М.к.

с участием: истца ФИО2, ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2022-006548-03 (2-408/2023) по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате комнаты первоначальному собственнику,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд г. Иркутска обратилась ФИО2 с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате комнаты первоначальному собственнику. В обоснование иска указано, что 21.09.2020 между сторонами был заключен договор купли-продажи комнаты с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>. В соответствие с п. 2.1 договора, стоимость комнаты сторонами согласована в размере 1000000 руб. В соответствие с п.2.2. договора купли-продажи порядок расчетов стороны установили следующий: полностью до подписания настоящего договора купли-продажи. Вместе с тем, в нарушение указанного условия, ответчик оплату цены договора до его подписания не произвела, обещала рассчитаться в течение года. Оснований не доверять ответчику у истца не было, так как стороны являются родственниками. Сумма задолженности по договору составляет 870000 руб., ответчик частичными платежами выплатила только 130000 руб. 28.07.2022 истец направила ответчику претензию с требованием о расторжении заключенного договора, которая была получена ответчиком 4.08.2022. Претензия оставлена без ответа. На основании изложенного, истец просит суд: расторгнуть договор купли-продажи от 21.09.2020, возвратить истцу комнату, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 8112 руб.

Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные требования подержала в полном объеме, в том числе, изложенные письменно доводы о том, что при возврате комнату вернут полученные от ответчика денежные средства в размере 130000 руб.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании пояснила, что денежные средства в размере 870000 руб. она передала истцу наличными денежными средствами еще о подписания договора в августе 2020 года, потому истец пригласила ее на сделку, до подписания которой сторон договорились о том, что оставшиеся 130000 руб. ответчик вернет истцу по мере возможности. 130000 руб. ответчик выплатила истцу несколькими платежами, в связи с чем, расчет ею по договору произведен полностью.

Выслушав стороны, доложив обстоятельства по делу, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу б отказе в удовлетворении требований в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Как следует из п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как следует из представленного суду договора купли-продажи заключенного между сторонами 21.09.2020 ФИО2 (продавец) продает ФИО3 (покупатель) комнату в коммунальной квартире по адресу: <адрес обезличен> (п.1.1 договора).

В соответствие с п. 2.1 договора стоимость комнаты составляет 1000000 руб., и является окончательной и изменен6ию не полежит.

Пунктом 2.2. договора, порядок расчетов стороны установили следующий: полностью до подписания настоящего договора купли-продажи.

В соответствие с п. 3.5 договора, стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи и является документов, подтверждающим передачу и прием комнаты от продавца к покупателю.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> <Дата обезличена> за номером <Номер обезличен>, что также подтверждается выписками из ФГИС ЕГРН от <Дата обезличена> <Номер обезличен> и <Номер обезличен>.

Стороны в ходе судебного разбирательства пояснили, что акт приема-передачи денежных средств между ними действительно не заключался, поскольку стороны состоят в родственных отношениях (тетя-племянница).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 вышеуказанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств. Таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о получении продавцом оплаты.

Буквальное значение слов и выражений позволяет в соответствии со ст. 431 ГК РФ позволяет установить смысл пункта 2.2. договора купли-продажи от 21.09.2020, из его текста следует однозначный вывод, что стороны подтвердили, что покупатель полностью оплатил стоимость комнаты. Договор подписан истцом собственноручно, отвечает требованиям статей 59, 60, 71 ГПК РФ к доказательствам.

Иных способов оплаты цены договора сторонами согласованно не было. При этом каких-либо мотивированных объяснений относительно обстоятельств, побудивших ФИО2 к совершению данной записи, кроме наличия доверительных отношений, истец в ходе судебного разбирательства суду не давала.

Вместе с тем, при наличии такой подтверждающей записи именно на истце лежала обязанность доказать неоплату договора, а не на ответчике - обязанность опровергнуть утверждения истца.

Между тем в нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не привела в обоснование своих доводов каких-либо доказательств, которые опровергают запись в пункте 2.2 договора.

Пояснения истца о том, что она длительное время обращалась к ответчику с требованиями о полном расчете по договору, также обращалась в органы полиции, где ей было отказано в возбуждении уголовного дела, таковыми доказательствами не являются.

В соответствие с делом правоустанавливающих документов, на спорный объекта недвижимости, ФИО2 21.09.2020 лично обращалась в МФЦ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, как следует из договора купли-продажи комнаты от 19.05.2017, который также содержится в деле правоустанавливающих документов, ФИО2 будучи покупателем комнаты, также заключала договор на аналогичных условиях, в том числе, в части расчета сторон по договору (п.2.2.).

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО3 пояснила, что ее тетя ФИО2 неоднократно совершала сделки купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем, имеет соответствующий опыт, что было подтверждено истцом.

Если сторона соглашается с тем, что 1000000 руб. уплачиваются покупателем продавцу до подписания договора, то последующий за этим факт подписания договора продавцом является достаточным доказательством, что деньги были получены (если не было особых обстоятельств порока воли или волеизъявления продавца: насилие или угроза, неспособность осознавать значение своих действий или ими руководить, и т.п. - но заинтересованное лицо, которое ссылается на такие особые обстоятельства, должно заявить соответствующий иск об оспаривании сделки).

При это не влияют на выводы суда те обстоятельства, что часть денежных средств ответчику была передана истцу после подписания договора – переводами ПАО Сбербанк 27.12.2021 на сумму 7000 руб., 10.06.2021 – 40000 руб., 4.12.2021 – 23000 руб., поскольку доказательств не получения денежных средств в размере 870000 руб. истцом в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Никаких обстоятельств, понуждающих истца (продавца) помимо воли подписывать договор купли-продажи не было. Можно было бы и иначе изложить содержание указанного договора, это предмет договоренности равноправных сторон, при этом, как следует из пояснений сторон, при подписании договора купли-продажи, присутствовал риелтор, приглашенный на сделку истцом.

Поскольку доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком условий договора в части оплаты стоимости квартиры, истцом в ходе рассмотрения дела не представлено, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора не имеется, в связи с чем, требование о возврате имущества продавцу, удовлетворению не подлежит.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, требование о взыскании с ответчика расходов по уплате госпошлины, удовлетворению также не полежат.

Доказательств обратного, сторонами в силу ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате комнаты первоначальному собственнику, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированный текст решения изготовлен 17.02.2023