УИД: 31RS0001-01-2023-000186-86 Дело № 2-494/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 апреля 2023 года г. Алексеевка
Алексеевский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Чуприна Н.П.,
при секретаре Малина И.В.,
с участием представителя истца ФИО1 - адвоката Адвокатской палаты Белгородской области Гузь Г.В., действующей на основании ордера, представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 - ФИО4, действующего на основании нотариально удостоверенных доверенностей, третьего лица - нотариуса Алексеевского нотариального округа ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО2 о признании договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру недействительным,
установил:
15.09.2022 года между ФИО3 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: <...>, с кадастровым № ... Договор удостоверен нотариусом Алексеевского нотариального округа Белгородской области ФИО5
ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит признать договор купли-продажи от 15.09.2022г., заключенный между ФИО3 и ФИО2, недействительным в силу ничтожности. Свои требования основывает на том, что он как участник общей долевой собственности в праве на квартиру (принадлежит 1/2 доля), имел право на преимущественную покупку доли, принадлежащей ФИО2, но не был уведомлен ФИО2 о продаже доли.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 - адвокат Гузь Г.В. иск поддержала. Пояснила, что уведомление о продаже доли в квартире ответчиком ФИО2 направлялось не по месту регистрации ФИО1 - <...>, а по <...>. Считает, что цена сделки 2 000 000 руб., указанная в договоре, не соответствует действительности, реально ФИО2 получил за проданную 1/2 долю 1 000 000 руб. Истец о переводе на себя прав и обязанностей покупателя не заявляет. В настоящее время денежных средств для оплаты покупной стоимости доли в квартире он не располагает, но будет заниматься оформлением кредита.
Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 - ФИО4 иск не признал. Пояснил, что истцу по адресу: <...>, ФИО2 направлялось письмо о намерении продать долю в спорной квартире. В этой квартире истец проживает постоянно. Цена сделки по договоренности сторон составила 2 000 000 руб., деньги ФИО2 получил.
Третье лицо нотариус Алексеевского нотариального округа ФИО5 иск не признала. Пояснила, что она удостоверяла договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный 15.09.2022 года между ФИО3 и ФИО2 Ей было представлено сообщение адресованное ФИО1, о намерении ФИО2 продать 1/2 долю в квартире за 2 000 000 руб., почтовая квитанция об отправлении заказного письма. Сделка была ею удостоверена. Все необходимые требования ГПК РФ при заключении сделки по отчуждению доли в праве собственности были соблюдены.
Исследовав обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, суд не находит оснований к удовлетворению иска.
Приходя к такому выводу, суд исходит из следующего.
15.09.2022 года между ФИО3 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: <...>, с кадастровым № .... Договор удостоверен нотариусом Алексеевского нотариального округа Белгородской области ФИО5
В материалах нотариального дела имеется выписка из ЕГРН от 14.09.2022г., в соответствии с которой, квартира, расположенная по адресу: <...>, находится в долевой собственности ФИО2 и ФИО1 – по 1/2 доли в праве собственности.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.ФИО2 направлялось ФИО1 нотариально удостоверенное извещение о намерении продать 1/2 долю в квартире, расположенной по адресу: <...>, за 2 000 000 руб.
Извещение направлялось ФИО1 по адресу: <...>. Имеется почтовая квитанция об отправлении заказного письма от 03.08.2022г.
Согласно данных отслеживания почтовых отправлений официального сайта Почта России, заказное письмо не было получено ФИО1 и возвратилось отправителю за истечением срока хранения.
Суд считает, что продавцом ФИО2 выполнена обязанность известить ФИО1 о намерении продать свою долю в квартире.
То обстоятельство, что ФИО1 зарегистрирован не по <...>, а по другому адресу, не является основанием к удовлетворению иска.
Как пояснил представитель ответчиков, ФИО2 не было известно, где зарегистрирован истец, поскольку истец постоянно проживает в квартире по <...>, то и извещение было направлено по этому адресу.
Данные обстоятельства подтверждаются решением Алексеевского районного суда от 23.07.2021г. (дело №2-764/2021) по иску Ч.В.В. к ФИО1 о разделе квартиры, разделе лицевых счетов. Согласно решению суда, спор между сторонами возник относительно квартиры, расположенной в <...>. В своих пояснениях ответчик ФИО1 пояснял, что живет в этой квартире один и пользуется всей квартирой.
Доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчиком, его представителем, не представлено.
По смыслу п.1 ст.165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст.86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним п.1 ст.165.1 ГК РФ.
Таким образом, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Исходя из Методических рекомендаций по проверки нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты протокол №03/16 от 28.03.2026г., в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.
Таким образом, суд не усматривает недобросовестного поведения ФИО2 как продавца, в части касающейся извещения ФИО1 о намерении совершить сделку, без оценки действий самого истца.
Так, ФИО1 в течение установленного в извещении срока не воспользовался своим правом преимущественной покупки, не принял действий, направленных на приобретение спорной доли в квартире.
Кроме того, предъявляя настоящий иск в суд, ФИО1 не ставил требование о переводе на себя прав и обязанностей покупателя.
В определение о подготовке дела от 15.02.2023г. истцу предлагалось уточнить требования в этой части (п.8), однако заявление об уточнении исковых требований от него (его представителя) не поступило. Наличие денежных средств на приобретение спорной доли в квартире на момент разрешения спора истец не подтвердил. Более того, представитель истца пояснила, что истец будет обращаться в банк за предоставлением кредита, т.е. возможность получения им денежных средств только предполагается.
В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд рассматривает дело в пределах заявленных требований.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», суд считает, с учетом того, что истец не заявил о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по вышеуказанному договору купли-продажи, суд приходит к выводу об отсутствии нарушенного права истца, поскольку признание договора купли-продажи недействительным не повлекло бы за собой восстановление права истца.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 и ФИО2 о признании договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру недействительным - отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Алексеевский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Чуприна Н.П.
Мотивированное решение изготовлено 13.04.2023 года.