РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2022 г. г. Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего Хуруджи В.Н.,

при секретаре Литовской В.М.,

с участием представителя истцов ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сургутского городского суда гражданское дело №2-2299/2022 по исковому заявлению ФИО3 и ФИО4 к ФИО5 о взыскании расходов по устранению недостатков в приобретенном имуществе,

установил:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости -земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, мотивируя свои требования тем, что между ФИО5 и ФИО3, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости находящегося по адресу : ХМАО-Югра, <адрес> СОК «Прибрежный» <адрес> участок 77. Право собственности за Покупателями было зарегистрировано в установленном законом порядке. Обязательство Покупателя по оплате в сумме 3 900 000 рублей исполнено в полном объеме, что подтверждается распиской, выданной ему Продавцом. После приобретения права собственности на жилой дом истцы обнаружили существенные недостатки жилого дома, о которых по мнению истцов должен был сообщить ответчик. Проведенным исследованием по инициативе Истцов частным экспертным учреждением « Главным Центром судебных экспертиз» № от 24.09.2021г. были установлены строительные дефекты и повреждения конструкций жилого дома. Приобретенный жилой дом имеет ряд недостатков как скрытых так и явных, которые не были оговорены при приобретении. Учитывая, что у дома имеются существенные недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению истцы требуют расторжения договора купли-продажи с возложением на ответчика обязанности вернуть уплаченные по договору денежные средства в размере 3 900 000 рублей, взыскать расходы по оплате госпошлины 28 000 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 70 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела истцы неоднократно меняли предмет спора; просили взыскать 2543016 рублей для устранения недостатков, а в последствии изменили сумму и просили взыскать расходы по устранению недостатков в приобретенном имуществе в сумме 404 390 рублей 66 копеек, взыскать судебные расходы по оплате госпошлины, расходы по оплате экспертизы. На требованиях о расторжении договора и взыскании уплаченные по договору денежных средств не настаивают.

Истцы ФИО3 ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истцов в судебном заседании на исковых требованиях настаивает по доводам изложенным в исковом заявлении и уточнениях.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО2 полагает исковые требования не подлежащими удовлетворении.

В возражениях на исковые требования представитель ответчика указывает, что оценка агрессивного поведения истца с момента получения денежных средств от ФИО5, предъявление им не реальных требований за те недостатки которые были предметом обсуждения при покупке дома, предоставление недостоверных сведений банку при выдаче ипотечного кредита, манипуляции с материнским капиталом, полное отсутствие собственных денежных средств при покупке дома, утверждение истца в суде что дом непригоден к проживанию, а следом сообщает суду что с женой и грудным ребенком проживает в приобретенном доме, где делает ремонт. Все вышеизложенное позволяет сделать вывод о злоупотреблении правом и желании истца не обоснованно обогатиться и получить денег с ФИО5 для проведения ремонта. Требования о взыскании денежных средств для сноса купленного и постройки нового дома подтверждают эти выводы.

Представитель третьего лица ПФР РФ в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ при данной явке.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, допросив свидетелей исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что между между ФИО5 (Продавец) и ФИО3 и ФИО4 (Покупатели) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости находящегося по адресу : ХМАО-Югра, <адрес> СОК « Прибрежный» <адрес> участок 77. Право собственности за Покупателями было зарегистрировано в установленном законом порядке. Обязательство Покупателя по оплате в сумме 3 900 000 руб. исполнено в полном объеме, что подтверждается распиской, выданной ему Продавцом. Объект недвижимости состоит из земельного участка общей площадью 516 кв.м., жилой дом состоящего из 2-ч этажей общей площадью 103,3 кв.м. Указанная недвижимость была приобретена с использованием « материнского капитала» и кредитных средств. Право собственности за Покупателем было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

По договору Продавец должен был передать Покупателю объект недвижимости свободный от прав третьих лиц. Покупатель уведомлен, что на объекты недвижимости установлено ограничение в связи с их нахождением в Зонах с особыми условиями использования территории указанных в п.11 договора.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что объект недвижимости никому не продан, не является предметом предварительных и иных договоров, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен задолженностью по коммунальным платежам и налогам, не обременен правами третьих лиц, а так же не является предметом судебного разбирательства.

Пунктом 5 договора указано что, Покупатель согласен с техническим описанием и состоянием Объекта недвижимости ( месторасположение, пространственная ориентация, вид из окон, размеры, планировка, состояние инженерно-технического оборудования, придомовая территория, общее помещение дома).

Покупатель удовлетворен качеством Объекта недвижимости, не обнаружил никаких недостатков, о которых его бы не предупредил продавец, что было установлено путем осмотра на месте указанного Объекта недвижимости, до его передачи.

Переход права собственности на Объекта недвижимости зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №. Произведена регистрации ипотеки в силу закона о чем Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались(ч.2 ст.56 ГПК РФ).

В связи с возникшим спором относительно размера оплаты за приобретенный объект недвижимости суд вынес на обсуждения вопрос о предоставлении истцами доказательств наличия денежных средств для первоначального взноса на который ссылается ответчик и финансовой состоятельности истцов на момент приобретения спорного домостроения, наличие существенных неустранимых, не обговоренных недостатков, размер убытков которые могут понести истцы для устранения существенных недостатков и которые могут повлиять на цену проданного объекта.

В судебном заседании ФИО3 пояснял, что в настоящее время с женой ФИО4 и ребенком проживают в приобретенном доме, при осмотре дома им дом понравился, а в последствии он стал обращать внимание на недостатки дома, которые по его мнению не дают возможности пользоваться домом. При этом истец часть недостатков устранил.

В судебном заседании ФИО5 пояснил, что истцы вводят суд в заблуждение, как в отношении качества дома и относительно стоимости недвижимости. Истцы несколько раз приезжали на осмотр дома. Первоначальная стоимость дома была гораздо выше, а в последствии снижена была им до 3 300 000 руб.

Дом был показан покупателям, указано на все существующие известные для ответчика недостатки. После последнего осмотра он снизил стоимость и с истцами договорился о продажной по цене в 3 250 000 руб.. Ему было передано в качестве задатка 25000 руб., после чего по просьбе Рябчевских он написал расписку о якобы полученных денежных средств в сумме 333 383 рублей т.к. без первоначального взноса истцам в Сбербанке не давали кредит. Далее после регистрации сделки ему были перечислены денежные средства в сумме 2 902 185,17 от ПАО Сбербанк, а позже ПФР РФ перевел материнский капитал в сумме 639 431,83 руб.

Из средств материнского капитала он вернул истцам по ранее имевшей устной договоренности 316 617 руб.

Всего общая сумма полученных им денежных средств составила 3 250 000 рублей.

Все недостатки дома известны и были показаны покупателям, он снизил цену на дом именно из-за этого. Так же пояснил что этот дом был лично им построен без привлечения строительных организаций в течении нескольких лет; строительство было закончено в 2015 году.

При этом, ответчик согласен на расторжение договора, поскольку он может продать данный дом и землю за более высокую стоимость и возвратить денежные средства истцам.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6, который работал риэлтором в АН «Этажи», сопровождал оспариваемую сделку, присутствовал на всех стадиях переговоров, подтвердил показания ФИО5 относительно имевших место договоренностей о завышении стоимости и имевших место недостатках о которых было известно на момент приобретения недвижимости истцам.

Указанные сведения о завышении цены подтверждаются в том числе постановлением от отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО5 после направлении претензии в его адрес истцами о необходимости возврата 3900000 рублей вынесенное оперуполномоченным УМВД России по <адрес> майором полиции ФИО7( КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ), где кроме того истцы отказались давать пояснения по цене уплаченной за домостроение воспользовавшись своим конституционным правом не свидетельствовать против себя.

В ходе рассмотрения дела истцы по данному факту также давали противоречивые пояснения в суде, меняли их, подстраивали их под задаваемые вопросы. Доказательств, наличия денежных средств для первоначального взноса истцы суду не представили.

Напротив, показания ответчика в части размера переданных средств на оплату по договору купли-продажи в размере 3250000 рублей были последовательны и у суда не вызывали сомнения при опросе ответчика.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО8 подтвердила изложенные ей в акте экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного по заказу истцов выводы относительно качества дома, а именно « Выявленные строительные дефекты и повреждения носят производственно строительный характер, свидетельствуют о низкой квалификации исполнителя и обусловлены грубыми нарушениями нормативных требований и общепринятых строительных решений. Обследуемое жилое строение на участке № по <адрес> в СОК «Прибрежный» не пригодно для постоянного (круглогодичного) проживания.»

После допроса указанного свидетеля на основании ходатайства представителя ответчика была назначена судебная строительная экспертиза, проведение экспертизы было поручено ООО ЭКЦ «НОЭКС-ЮГРА» (ИНН <***>).

По итогам судебно- строительной экспертизы № жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, СОК «Прибрежный», <адрес>, уч. 77, установлено следующее:

Индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, СОК «Прибрежный», <адрес>, уч. 77 частично не соответствует действующим в период его постройки установленным обязательным нормативным требованиям СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения».

В жилом доме имеются дефекты, которые в целом носят строительный характер, но не носят существенный характер, так как могут быть устранены ремонтом без значительных материальных и временных затрат.

Вид поврежденности материалов, снижает прочность и уменьшает долговечность конструкций, но их состояние не влияет на безопасную эксплуатацию здания, не влечет обрушение конструкций угрожающее жизни и здоровью проживающих в нем граждан.

При устранении выявленных исследованием дефектов, проживание в спорном жилом доме возможно.

Стоимость работ по устранению выявленных недостатков рассчитанной на основании Дефектной ведомости представлена в Локальном сметном расчете № (Приложение №), в сумме составляет - 160 130,40 рублей.

Среднерыночная стоимость земельного участка и домостроения, расположенных по адресу: <адрес>, СОК «Прибрежный», <адрес>, участок 77, на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, в том числе с учетом установленных строительных недостатков на момент его приобретения, в сумме составляет – 3 844 000, 00 рублей, в том числе: стоимость земельного участка – 367 000 (триста шестьдесят семь тысяч) рублей; стоимость жилого дома, без учета дефектов – 3 477 000 (три миллиона четыреста семьдесят семь тысяч) рублей; стоимость жилого дома, с учетом стоимости устранения строительных дефектов составляет – 3 316 869,60 (три миллиона триста шестнадцать тысяч восемьсот шестьдесят девять) рублей, 60 копеек.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы исследований жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, СОК «Прибрежный», <адрес>, уч. 77 установлено следующее: Индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, СОК «Прибрежный», <адрес>, уч. 77 частично не соответствует действующим в период его постройки установленным обязательным нормативным требованиям СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения», так как построен хозяйственно-бытовым способом. При строительстве дома были нарушены требования по планировке и застройке садовых земельных участков в части минимального расстояния до границы соседнего участка до 3м, при фактическом отступе менее от 0,28 до 0,55м. Категория технического состояния конструкции жилого дома – не совсем удовлетворительная, состояние отдельных несущих конструкций, с учетом поврежденности материалов, ограниченно работоспособное, так как существующие повреждения свидетельствуют о снижении несущей способности отдельных конструкций. Для продолжения нормальной эксплуатации требуется ремонт по устранению поврежденных конструкций.

Все выявленные повреждения (недостатки) могут быть устранены путем ремонта (замены). Стоимость строительно-монтажных работ жилого дома представленных в локально сметном расчете составленных в рыночных ценах: на 2<адрес>. (см. Приложение №), с НДС -20%, составляют – 314 405 (триста четырнадцать тысяч четыреста пять) рублей 33 копейки; на 3<адрес>. (см. Приложение №), с НДС -20%, составляют – 404 390 (четыреста четыре тысячи триста девяносто) рублей 66 копеек. Деревянные конструкции нижней обвязки, полы в пристроенном блочном здании на 1 этаже дома, перекрытие между первым и вторым этажом имеют признаки гниения. Причиной гниения элементов конструкции межэтажного перекрытия и полов в пристроенном блочном здании на 1 этаже является присутствие влаги от систематического намокания древесины от негерметично установленных оконных блоков. Замена сгнившей нижней обшивки (обвязки) деревянного сруба бани без разрушения пристроенного и опирающегося на баню двухэтажного каркасно-обшивного здания, с учетом месторасположения на земельном участке здания, представляется возможным. На момент проведения дополнительной экспертизы по устройству водоотведения «серых» вод из банных помещений (от душа, стиральной машины) выполнены Истцом самостоятельно.

Согласно ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающее права и законные интересы другой стороны, содействующей ей, в том числе в получении необходимой информации.

Суд полагает доказанным факт совершения сделки за иную сумму, чем ту которую указывают истцы в размере 3900000 рублей.

Данные обстоятельства указывают на не добросовестные действия ответчиков.

Все недостатки дома(за исключением скрытых) известны и были показаны покупателям(истцам).

В жилом доме имеются дефекты, которые в целом носят строительный характер, но они не носят существенный характер, так как могут быть устранены ремонтом без значительных материальных и временных затрат. Согласно отчета экспертов, рыночная стоимость дома составляет, без учета дефектов – 3 477 000 рублей, стоимость жилого дома, с учетом стоимости устранения строительных дефектов составляет – 3 316 869,60 рублей, 60 копеек, а согласно договора купли-продажи дом был продан 3 150 000 руб. т.е. стоимость дома по сделке ниже чем стоимость жилого дома, с учетом стоимости устранения строительных дефектов.

Требование истцов является не обоснованным, поскольку при заключении договора купли-продажи и передаче объекта недвижимости, последний отвечал качествам и требованиям, содержащимся к указанному товару в договоре, все недостатки были им показаны, цена снижена и спорный объект продан по ниже рыночной стоимости исходя из фактического состояния дома за 3250000 рублей.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что продавец действовал добросовестно, при заключении сделки предоставил покупателю всею имеющуюся на момент заключения сделки информацию, стоимость объекта с учетом недостатков соответствует его рыночной стоимости, в связи с ем суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании расходов по устранению недостатков в приобретенном имуществе в размере 404390 рублей 66 копеек и судебных расходов связанных с оплатой государственной пошлины и экспертизы в полном объеме.

Остальные требования подлежат оставлению без рассмотрения поскольку истцы после изменения предмета спора в соответствии со ст.39 ГПК РФ на них не настаивают, заявление об их отказе суду не представляют.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 (<данные изъяты>) и ФИО4 (<данные изъяты>) к ФИО5 (<данные изъяты>) о взыскании расходов по устранению недостатков в приобретенном имуществе в размере 404390 рублей 66 копеек и судебных расходов связанных с оплатой государственной пошлины и экспертизы, полностью отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-мансийского автономного округа-Югры через Сургутский городской суд в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий В.Н. Хуруджи

Копия верна: В.Н.Хуруджи