УИД - 28RS0002-01-2024-005286-53
К делу № 2-1913/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Сочи 10 июня 2025 года
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Шевелева Н.С.,
с участием:
представителя истцов ИП ФИО1 и ИП ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности,
представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, действующей на основании доверенности,
при секретаре судебного заседания Чепнян С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО2, ИП ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ИП ФИО2, ИП ФИО1 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (истец-1, арендодатель), ИП ФИО1 (истец - 2, арендодатель) и ИП ФИО4 Н.Г. (ответчик, арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № (далее - договор). В соответствии с п.2.1 договора ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику в аренду часть нежилого помещения № площадью 96,8 (девяносто шесть целых восемь десятых) квадратных метров, кадастровый №, расположенного но адресу: <адрес>. За пользование объектом аренды арендатор обязался оплачивать арендодателю (п. 6.1 договора): постоянную часть арендной платы в размере 271 000 рублей, НДС не облагается. Оплата постоянной части производится арендатором ежемесячно путем перечисления суммы арендной платы в виде аванса не позднее 10 числа текущего месяца (месяца оказания услуг): 80% (восемьдесят процентов) размера постоянной части арендной платы в месяц подлежит перечислению на счет ФИО1 (арендодатель - 2); 20% (двадцать процентов) размера постоянной части арендной платы в месяц подлежит перечислению на счет ФИО2 (арендодатель - 1); переменную часть арендной платы, которая определяется согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого арендодателем. Счет на оплату переменной части арендной платы подлежит оплате арендатором в течение 10 (десяти) банковских дней с даты предоставления арендодателем соответствующего счета. Арендные отношения прекратились ДД.ММ.ГГГГ. При этом арендатором не перечислена арендная плата: за июль 2024 г. в размере 271 000 рублей (постоянная часть) (акт № от ДД.ММ.ГГГГ, акт № от ДД.ММ.ГГГГ); за июнь 2024 в размере 2 458,31 рублей (переменная часть) (акт № от ДД.ММ.ГГГГ, справка-расчет от ДД.ММ.ГГГГ); за июль 2024 в размере 10 341,39 рублей (переменная часть) (акт № от ДД.ММ.ГГГГ, справка-расчет от ДД.ММ.ГГГГ); за август 2024 г. в размере 262 258,07 рублей (постоянная часть) (акт № от ДД.ММ.ГГГГ, акт № от ДД.ММ.ГГГГ, акт № от ДД.ММ.ГГГГ, акт № от ДД.ММ.ГГГГ); за август 2024 г. в размере 4 326,96 рублей (переменная часть) (акт № от ДД.ММ.ГГГГ, справка-расчет от ДД.ММ.ГГГГ). Так как договором предусмотрен обеспечительный платеж, и ответчиком условия договора по уплате арендной платы исполнены ненадлежащим образом, истец произвел зачет взаимных однородных требований на сумму обеспечительного платежа в размере 271 000 рублей. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ответчик произвел переплату за переменную часть арендной платы за май 2024 года в размере 70,60 рублей. Таким образом, сумма задолженности ответчика перед истцами по основному долгу составляет 279 314 рублей 13 копеек, в т.ч. задолженность в пользу: ФИО1 – 226 862,51 рублей; ФИО2 – 52 451,62 рублей. Согласно п. 9.1 договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется неустойка в пользу Арендодателя в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. Расчет неустойки: постоянная часть арендной платы за июль составляет 271 000 рублей - срок оплаты ДД.ММ.ГГГГ; расчет неустойки за просрочку принятых обязательств за июль, в части постоянной арендной платы производится с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки составляет 15 464,12 рубля. Истцами соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что подтверждается претензией от ДД.ММ.ГГГГ, оставшейся без удовлетворения. Общий размер требований ИП ФИО1 и ИП ФИО2 составляет 294 778,25 рублей. Требования не являются бесспорными, в связи с чем истец не обращался с заявлением о выдаче судебного приказа. Согласно выписке из ЕГРИП ФИО4 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, истец просит взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 сумму задолженности по договору аренды в размере – 226 862,51 рублей; взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО2 сумму задолженности по договору аренды в размере – 52 451,62 рублей; взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 неустойку за просрочку исполнения принятых обязательств в размере – 15 464,12 рублей; взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 806 рублей; взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
Ответчик ФИО4 представила письменные возражения на исковое заявление, в которых указала на следующее. С исковыми требованиями ответчик ФИО4 не согласна, считает их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению в виду следующего. В действительности, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ИП ФИО1 и ФИО2 в лице ФИО6, действующего на основании доверенности, именуемые в дальнейшем «Арендодатель 1» и «Арендодатель 2», с одной стороны и истцом ФИО4, именуемой в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны был заключен договор аренды 24-04 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2.1 вышеназванного договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, определенную настоящим договором, во временное владение и пользование часть нежилого помещения № площадью 96,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, используемого арендатором в целях сдачи в субаренду. В пункте 4.2. договора указано, что подписание арендатором акта приема-передачи означает, что арендатор непосредственно осмотрел помещение и прилегающую территорию, ознакомился с характеристиками, правовым режимом использования, а также со всей документацией и не имеет каких-либо претензий к арендодателю. В соответствии с 5.4.7. договора, арендатор обязан обеспечить сохранность и надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, также, другого имущества арендодателя, расположенных в арендуемом помещении. Вместе с тем, при детальном исследовании арендуемого помещения, специалистами, вызванными арендатором ФИО4 были выявлены скрытые недостатки, выразившиеся в отсутствии водоснабжения, электроснабжения, а также вентиляционной системы (последняя собственником отрезана от центральной системы здания), препятствующие использованию помещения в назначенных целях. Также, в нарушение действующего законодательства, помещение, арендуемое истцом ФИО4 для дальнейшей сдачи в субаренду, не имеет кадастрового номера, так как не стоит на кадастровом учете как вновь образованное из помещения №, расположенного по адресу: <адрес>. Так, до настоящего времени истец ФИО4 не имела возможности использовать арендуемое помещение по назначению, то есть для сдачи в субаренду, в виду того, что постоянно была вынуждена проводить ремонтные работы в помещении, либо приводить документацию в соответствии с требованиями норм закона. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО4 были произведены ремонтные работы по подключению помещения к общей домовой системе водоснабжения, что подтверждается заявлением, направленным на имя арендодателей, а также актом о приемке выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией об оплате выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, истец неоднократно как в устной, так и в письменной форме обращалась к ответчикам с требованием о восстановлении системы вентиляции, которая была нарушена непосредственно самим арендодателем и входит в центральную коммуникационную систему здания в целом. Однако, на все требования истца ФИО4 арендодатели отвечали отказом. Таким образом, из-за отсутствия вентиляционной системы в арендуемом помещении истец понесла убытки в виде внесенной арендной платы в размере 542 000 рублей, а также внесенный обеспечительный платеж в размере 542 000 рублей; отсутствие субарендаторов, а соответственно потенциальный доход. Помимо этого, понесенные расходы на оплату коммунальных услуг. Далее, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков было направлено требование о досрочном расторжении договора аренды и возврате суммы обеспечительного платежа в размере 542 000 рублей. Однако, согласно ответу, полученному от ответчиков, последние отказались исполнять требования истца в связи с тем, что они не видят нарушений со своей стороны. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков было повторно направлено уведомление о расторжении договора аренды, а также акт приема-передачи помещения, однако данный акт ответчиками не подписан. Направление арендатором арендодателю уведомления о расторжении договора аренды, а также акта возврата (акта приема-передачи помещения) является реализацией предусмотренного пунктом 10.6 договора права арендатора на досрочное немотивированное расторжение договора; вручение данного соглашения арендодателю по существу является уведомлением об одностороннем расторжении договора и одновременно предложением об урегулировании вопросов о размере задолженности по арендной плате и компенсации затрат на производство неотделимых улучшений арендованного помещения. То обстоятельство, что арендодатели не стали подписывать соглашение, в пункте 1 которого арендатором предлагалось расторгнуть договор аренды с ДД.ММ.ГГГГ, не отменяет факт состоявшегося волеизъявления арендатора об одностороннем расторжении договора аренды. Таким образом, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, считается расторгнутым по инициативе арендатора в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ и пунктом 10.6 договора. Вместе с тем, не согласившись утверждением ответчиков о том, что никаких нарушений с их стороны последние не видят, с целью дальнейшей защиты своих законных прав и интересов истец обратилась с заявлением о проведении экспертного исследования в арендуемом помещении в Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» отдел по городу курорту Сочи. Так, согласно выводам из заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, установлено отсутствие централизованной системы вентиляции, данное помещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, предъявляемым к нежилым помещениям с временным пребыванием людей, так как отсутствует постоянный приток свежего воздуха и без центральной системы вентиляции невозможно поддержание оптимального, здорового и комфортного микроклимата в данном помещении. Однако, при заключении договора аренды, а также при подписании акта приема-передачи нежилого помещения ответчики ввели истца в заблуждение, намеренно умолчав о наличии такого серьезного скрытого недостатка помещения как отсутствие вентиляционной системы. Кроме того, при подписании акта-приема передачи помещения, истец ФИО4, то есть арендатор, не имела фактической возможности осмотра помещения, в виду того, что представитель ответчиков, ссылаясь на отсутствие в городе не предоставил доступ к помещению. Помимо этого, у помещения имеется проблема с целостностью крыши. Так, при дождливой погоде, крыша протекает, а дождевая вода в виду отсутствия стеков попадала в помещение, в виду чего создавалась аварийная ситуация. Полагает, что у арендатора имеется достаточно оснований для требования о досрочном расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований по гражданскому делу 2-1913/2025 по исковому заявлению ИП ФИО1 и ИП ФИО2 к ответчику ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № - отказать.
Истцы ИП ФИО1 и ИП ФИО2 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещены надлежащим образом, для участия в деле обеспечили явку своего представителя.
В судебном заседании представитель истцов ИП ФИО1 и ИП ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении заявленных требований настаивала и просила удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещена надлежащим образом, для участия в деле обеспечила явку своего представителя.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 – ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на исковое заявление.
Суд, заслушав доводы и возражения представителей сторон, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п. 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами ИП ФИО2, как арендодателем, ИП ФИО1, как арендодателем, и ответчиком ИП ФИО4, как арендатором, заключен договор аренды нежилого помещения №.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатели передали арендатору за плату, определенную договором, во временное владение и пользование часть нежилого помещения № площадью 96,8 кв.м., кадастровый №, расположенного но адресу: <адрес>, и используемого арендатором в целях сдачи в субаренду.
Помещение принадлежит арендодателям на праве собственности.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, договор заключен сроком на 7 лет до ДД.ММ.ГГГГ.
Стороны согласовали, что договор распространяет свое действие на отношения, которые возникли с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с фактическим пользованием арендатором нежилого помещения, указанного в предмете договора.
В соответствии с п. 6.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата по договору устанавливается как сумма постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы, при этом:
- с ДД.ММ.ГГГГ размер постоянной части аренной платы в месяц устанавливается в размере 271 000 рублей;
- переменная часть арендной платы в месяц, которая определяется как эквивалент фактических затрат арендодателя по оплате электроэнергии, тепловой энергии, услуг по передаче воды, приему стоков, услуг управляющей компании, потребленных арендатором в арендуемом помещении за истекший оплачиваемый период и определяемых по тарифам, установленным соответствующими снабжающими организациями (поставщиками коммунальных услуг), а также показаниями счетчиков учета коммунальных услуг и/или из расчета пропорциональной доли арендатора, определяемой как соотношение площади арендуемого помещения к общей площади, находящейся в собственности арендодателя.
Оплата постоянной части производится арендатором ежемесячно путем перечисления суммы арендной платы в виде аванса не позднее 10 числа текущего месяца (месяца аренды):
- 80% (восемьдесят процентов) размера постоянной части арендной платы в месяц подлежит перечислению на счет ФИО1;
- 20% (двадцать процентов) размера постоянной части арендной платы в месяц подлежит перечислению на счет ФИО2
Оплата переменной части производится арендатором не позднее 10 банковских дней с даты предоставления арендодателем соответствующего счета на оплату переменной части арендной платы, а также копий счетов, выставленных арендодателю поставщиками коммунальных услуг за соответствующий оплачиваемый период, а также копии актов снятия показаний с узла учета коммунальных услуг и\или расчета пропорциональной доли арендатора, заверенного арендодателем.
На основании п. 6.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с актом приема-передачи помещения, подписанным арендодателями ИП ФИО2, ИП ФИО1, и арендатором ИП ФИО4, арендодатели передали, а арендатор принял часть нежилого помещения № площадью 96,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №), и используемого арендатором в целях сдачи в субаренду.
ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного нежилого помещения был расторгнут сторонами, что подтверждается актом приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным сторонами.
Как указывает истец, ответчиком не были исполнены надлежащим образом обязательства по договору аренды, а именно не перечислена арендная плата:
- за июль 2024 года в размере 271 000 рублей (постоянная часть), что подтверждается актами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ;
- за июнь 2024 года в размере 2 458,31 рублей (переменная часть), что подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ, справкой-расчетом от ДД.ММ.ГГГГ;
- за июль 2024 года в размере 10 341,39 рублей (переменная часть), что подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ, справкой-расчетом от ДД.ММ.ГГГГ;
- за август 2024 года в размере 262 258,07 рублей (постоянная часть), что подтверждается актами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ;
- за август 2024 года в размере 4 326,96 рублей (переменная часть), что подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ, справкой-расчетом от ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 7.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору арендатор не позднее 30 (тридцати) банковских дней с момента подписания договора, в соответствии со счетом, предоставленным арендодателем, перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере равном размеру постоянной части арендной платы, подлежащему уплате с ДД.ММ.ГГГГ, за 2 (два) календарных месяца, и составляет 542 000 рублей.
На основании п. 7.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за месяц аренды, исчисляемый после окончания арендных каникул (с ДД.ММ.ГГГГ) и последний месяц аренды, в случае надлежащего исполнения арендатором условий настоящего договора.
Согласно п. 7.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, если арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему договору, или иным образом причиняет убытки или потери арендодателю, арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся таким образом с арендатора или просроченные арендатором.
На основании п.п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что письменная форма договора аренды сторонами была соблюдена, кроме того, договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости.
Поскольку факт использования ответчиком арендованного имущества - часть нежилого помещения № площадью 96,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №), установлен в ходе судебного разбирательства, то суд приходит к выводу о том, что у ответчика возникла обязанность производить оплату арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что ответчик исполнил в полном объеме обязательства по оплате по договору аренды, суду не представлено.
Расчет задолженности, представленный истцами, ответчиком не оспорен.
Так как договором предусмотрен обеспечительный платеж, и ответчиком условия договора по уплате арендной платы исполнены ненадлежащим образом, истец произвел зачет взаимных однородных требований на сумму обеспечительного платежа в размере 271 000 рублей.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ответчик произвел переплату за переменную часть арендной платы за май 2024 года в размере 70,60 рублей.
Таким образом, сумма задолженности ответчика перед истцами по основному долгу составляет 279 314 рублей 13 копеек, в том числе: перед истцом ИП ФИО1 – 226 862,51 рублей; перед истцом ИП ФИО2 – 52 451,62 рублей.
Исходя из изложенного требование истцов о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в указанном размере, подлежит удовлетворению.
Рассматривая требование истца ИП ФИО1 о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения принятых обязательств, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с п. 9.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки начисляется неустойка в пользу арендодателя по его письменному требованию в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Истцами суду представлен расчет неустойки за допущенную истцом просрочку оплаты. Судом представленный расчет неустойки проверен, признан арифметически и методологически верным.
Ответчиком представленный истцами расчет неустойки не оспорен, доказательств, подтверждающих, что расчет произведен неверно, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет требования истца о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 9.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а именно полагает возможным взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 неустойку за просрочку исполнения принятых обязательств в размере – 15 464,12 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
В силу статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В представленном суду договоре аренды между сторонами размер арендной платы согласован.
Как указано в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В силу пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если стороны не согласовали какое-либо существенное условие договора, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.
Суд относится критически к доводам ответчика о том, что в при детальном исследовании арендуемого помещения, специалистами, вызванными арендатором ФИО4 были выявлены скрытые недостатки, выразившиеся в отсутствии водоснабжения, электроснабжения, а также вентиляционной системы (последняя собственником отрезана от центральной системы здания), препятствующие использованию помещения в назначенных целях,.
Так, в пункте 4.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ указано, что подписание арендатором акта приема-передачи означает, что арендатор непосредственно осмотрел помещение и прилегающую территорию, ознакомился с характеристиками, правовым режимом использования, а также со всей документацией и не имеет каких-либо претензий к арендодателю.
Акт приема-передачи истцами ответчику части нежилого помещения № площадью 96,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, был подписан, ответчик приступил к использованию указанного нежилого помещения, каких-либо претензий к его состоянию не предъявлял.
Кроме того, заявленные ответчиком недостатки, по мнению суда, не являются скрытыми и могли быть выявлены при передаче нежилого помещения истцами ответчику.
Также, суд не принимает во внимание и относится критически к доводам ответчика о том, в нарушение действующего законодательства, помещение, арендуемое истцом ФИО4 для дальнейшей сдачи в субаренду, не имеет кадастрового номера, так как не стоит на кадастровом учете как вновь образованное из помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку на момент заключения договора аренды ФИО4 было известно о данном обстоятельстве.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условие о том, что истцы обязаны осуществить постановку на кадастровый учет помещения вновь образованного из помещения №, расположенного по адресу: <адрес>.
Более того, ответчиком не приведено доказательств, подтверждающих, что данное обстоятельство препятствовало ответчику использовать арендуемое нежилое помещение по его назначению и в соответствии с условиями договора аренды.
В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ указана конкретная часть нежилого помещения - часть нежилого помещения № площадью 96,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №), подлежащая передаче в аренду ответчику.
В п. 2.2 договора аренды указана, что арендуемая площадь выделена контуром и заштрихована на экспликации, являющейся необъемлемой частью договора (приложение №).
Таким образом, предмет договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ однозначно определен, ответчик ФИО4 фактически пользовалась указанным недвижимым имуществом и вносила арендные платежи по заключенному договору аренды.
Кроме того, в соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. № 165, при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО4 до июля 2024 года вносила арендные платежи в соответствии с условиями, установленными договором аренды.
Оснований для признания судом договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцами и ответчиком – незаключенным или расторгнутым до ДД.ММ.ГГГГ, судом не установлено.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
С учетом положений ст. 88 ГПК РФ суд также считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, понесенные истцами при подаче иска, рассчитанные в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового Кодекса РФ, а именно – в пользу ИП ФИО1 в размере 7 806,00 рублей, в пользу ИП ФИО2 в размере 4 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ИП ФИО2, ИП ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения – удовлетворить.
Взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 сумму задолженности по договору аренды в размере 226 862 (двести двадцать шесть тысяч восемьсот шестьдесят два) рубля 51 копейка.
Взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО2 сумму задолженности по договору аренды в размере 52 451 (пятьдесят две тысячи четыреста пятьдесят один) рубль 62 копейки.
Взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 неустойку за просрочку исполнения принятых обязательств в размере 15 464 (пятнадцать тысяч четыреста шестьдесят четыре) рубля 12 копеек.
Взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 806 (семь тысяч восемьсот шесть) рублей.
Взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Н.С. Шевелев
Мотивированное решение составлено и подписано судьей 24.06.2025 года.
«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»
"Согласовано"