Дело № 2-179/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 апреля 2025 года г.Ипатово
Ипатовский районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Блохиной Н.В.,
при секретаре Бреховой Н.Н.,
с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи 1/4 доли в праве на объект недвижимости от 08.07.2024 основным договором, признании права собственности на ? доли в праве на жилой дом и земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи 1/4 доли в праве на объект недвижимости от 08.07.2024, заключенный между ФИО1 и ФИО5 основным договором купли продажи, признании права собственности на ? доли в праве на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>
В обоснование иска указано, что 08.07.2024 стороны заключили предварительный договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 1100 кв. м, кадастровый №, расположенные по адресу <адрес>. Стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности в указанном выше имуществе. Названное имущество принадлежит истцу на праве общей долевой собственности, зарегистрированной в установленном порядке в ЕГРН. Иными собственниками выступают супруг истца, а также несовершеннолетний сын ФИО13 Во исполнение условий предварительного договора истец оплатила ответчику 400 000 рублей. Оплата проходила наличным способом, поэтапно. Последний платеж по договору был внесен истцом 08.11.2024. Стороны определили, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в течении 10 календарных дней с даты подписания Акта приема-передачи (п.1.6 договора). Однако на протяжении длительного времени ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанные выше объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>. Воля сторон предварительного договора была очевидной, направленной на отчуждение продавцом и приобретение покупателем доли ответчика в праве общей долевой собственности на указанное выше имущество.
В судебное заседание истец, ответчик, третьи лица ФИО3 и ФИО4, представитель Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю при надлежащем извещении не явились.
Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ при наличии заявлений от участников процесса о рассмотрении дела в их отсутствие, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседание представитель истца ФИО1 - ФИО2 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях по делу.
Ответчик ФИО5 будучи допрошенный в судебном заседании 03.04.2025 против удовлетворения исковых требований возражений не имел, суду пояснил о том, что между ним и его матерью ФИО1 (истцом по делу) в настоящее время сложные отношения, однако он не отрицает, что между ним и истцом был заключен предварительный договор о продаже доли в родительском доме. Он не уклонялся от оформления перехода права собственности на 1/4 долю в праве на земельный участок и жилой дом. Заключить основной договор в оговоренные сроки не смог ввиду занятости на работе. Просил истца немного подождать. В настоящее время готов дооформить сделку купли-продажи, пойти к нотариусу и в Управление Росреестра.
Представитель Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю представил в ссуд отзыв на исковое заявление, в котором указал, что порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав определен ст. 29 Закона о регистрации и предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно сведениям ЕГРН ФИО5 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>
В соответствии с ч.1.1 ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
В силу положений пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Соответственно предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок от 08.07.2024 должен быть составлен в нотариальный форме.
Просит суд вынести решение с учетом выше указанной позиции и в соответствии с действующим законодательством.
Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика, изучив письменные доводы третьих лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО13 на праве общей долевой собственности принадлежит по ? доли земельного участка с кадастровым номером №, а также жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН л.д. 29-41).
08.07.2024 между ФИО1 и ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 1100 кв. м, кадастровый №, расположенные по адресу <адрес>.
Стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности в указанном выше имуществе.
Во исполнение условий предварительного договора истец оплатила ответчику 400 000 рублей. Оплата проходила наличным способом, поэтапно что подтверждается имеющимися в деле расписками о получении денежных средств. Последний платеж по договору был внесен истцом 08.11.2024.
Стороны определили, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в течении 10 календарных дней с даты подписания Акта приема-передачи (п.1.6 договора).
Согласно акту приема -передачи 1/4 доли на земельный участок и жилой дом продавец ФИО5 передал покупателю ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно положениям статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из пункта 6 статьи 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Принцип свободы договора, закрепленный статьей 421 ГК РФ, предусматривает, в том числе, право сторон по своему усмотрению определять условия заключаемого договора.
Однако статья 422 ГК РФ устанавливает обязательное требование о соответствии условий заключаемого договора императивным нормам законодательства, действующим в момент его заключения.
В силу положений пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Пункт 1 части 1.1. статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
С учетом указанных положений законодательства, предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок от 08.07.2024 подлежал нотариальному удостоверению.
Таким образом, указанная сделка является ничтожной в силу закона и независимо от ее признания таковыми судом.
При этом из показаний ответчика следует, что он находится в конфликтных отношениях с матерью, заявил о том что готов прибыть к нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи, от её удостоверения не уклонялся, просил немного подождать в связи с занятостью на работе.
В силу ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом суд считает, что в данном случае подлежат применению положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и пункт 2 статьи 429 ГК РФ.
При этом ссылка истца на положения ч. 1 ст. 165 ГК РФ не подкреплена какими-либо доказательствами уклонения ответчика от нотариального удостоверения сделки. В судебном заседании также не установлено, что ответчик уклонился от нотариального удостоверения сделки.
Оценив представленные истцом доказательства, пояснения ответчика, суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 у суда не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №) к ФИО5 (паспорт №) о признании предварительного договора купли-продажи 1/4 доли в праве на объект недвижимости от 08.07.2024, заключенный между ФИО1 и ФИО5 основным договором купли продажи, признании права собственности на ? доли в праве на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ипатовский районный суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательном виде. Мотивированное решение изготовлено 21.04.2025.
Судья -