Производство № 2-67/2025
УИД 28RS0012-01-2025-000076-37
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 марта 2025 года п. Магдагачи
Амурской области
Магдагачинский районный суд Амурской области в составе
председательствующего судьи Шаталовой О.Ю.,
при секретаре Губеевой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1 ФИО5 о прекращении обременения на жилое помещение,
установил:
ФИО4 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, обосновав его тем, что 24 декабря 2013 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
Одновременно с регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности государственным регистратором была осуществлена регистрация обременения права в виде ипотеки в силу закона, так как в соответствии с представленным на государственную регистрацию договором купли-продажи расчет между сторонами производился следующим образом: часть стоимости квартиры в размере 91000 рублей оплачивалась за счет личных средств покупателей до подписания договора, сумма в размере 817000 рублей оплачивалась за счет кредитных средств банка на основании кредитного договора от 12.12.2013.
Согласно передаточному акту от 24.12.2013 продавец передал покупателям указанную квартиру и получил от них 91 000 рублей. после подписания договора купли-продажи ФИО1 уехала из поселка, место жительства ее истцу не известно.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер. После его смерти ФИО4 приняла наследство в виде ? доли в праве общей собственности на квартиру. 25 августа 2023 года кредитная задолженность была полностью погашена.
ФИО4 просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
Истец ФИО4, действующая в своих интересах и как законный представитель третьего лица – несовершеннолетнего ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена, в заявлении просила суд рассмотреть дело в их отсутствие, на исковых требованиях настаивает. Кроме того, сообщила суду об обращении в ПАО Сбербанк по вопросу снятия ограничений по залогу недвижимого имущества, все необходимые действия осуществлены, ограничение снято.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена, согласно телефонограмме просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Против удовлетворения заявленных требований не возражает, всё оплачено.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
Руководствуясь положениями ч.ч.3,5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно положениям ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ч. 1, ч. 5 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
В силу ч. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Как установлено п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Из материалов дела установлено, что 24 декабря 2013 года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
Согласно п. п. 6, 7 договора стороны оценивают указанную квартиру в 908 000 рублей 00 копеек.
Денежные средства в размере 91 000 рублей 00 копеек переданы продавцу до подписания данного договора.
Часть стоимости квартиры в размере 817 000 рублей 00 копеек оплачивается за счет кредитных средств банка – ОАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора <***> от 12 декабря 2013 года, после государственной регистрации данного договора купли-продажи объекта недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области до 30 января 2014 года.
Согласно п. 4 договора с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности к покупателю квартира находится в залоге у Банка – ОАО «Сбербанк России». Срок залога 240 месяцев с 12.12.2013 по 12.12.2033.
27 декабря 2013 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, одновременно с которой произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.
Согласно п. 4 передаточного акта от 24 декабря 2013 года денежные средства в размере 91 000 рублей 00 копеек переданы продавцу ФИО5 до подписания договора.
Часть стоимости квартиры в размере 817 000 рублей 00 копеек оплачивается за счет кредитных средств банка – ОАО «РЖД» на основании кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ года (срок залога 240 месяцев), после государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области до 30 января 2014 года.
Согласно распискам от 24 декабря 2013 года ФИО1 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 91 000 рублей, 817 000 рублей.
Сторонами факт обременения права на квартиру не оспаривается, также не оспаривается законность внесения такой записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заочным решением Магдагачинского районного суда Амурской области от 18 мая 2017 года с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 449 778 рублей.
Обращено взыскание не предмет залога – недвижимое имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации (продажи) с публичных торгов.
Установлена начальная продажная цена предмета залога – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, для реализации с публичных торгов в размере 726 960 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер. Согласно материалам наследственного дела наследниками являются супруга ФИО3 и сын ФИО2 14 августа 2018 года ФИО3, ФИО2 выданы свидетельств о праве на наследство по закону, состоящее из ? доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>
Определением Магдагачинского районного суда Амурской области от 25 ноября 2022 года произведена замена должника ФИО6 в исполнительном производстве №-ИП, возбужденном 17 октября 2022 года на основании исполнительного листа ФС №, выданного Магдагачинским районным судом Амурской области по гражданскому делу № по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка к ФИО2, ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании долга по кредиту, обращении взыскания на недвижимое имущество его правопреемником ФИО3.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Магдагачинскому району от 25.08.2023 окончено исполнительное производство №-ИП, о взыскании с ФИО3 задолженности по кредитному договору в размере 449 778,90 руб. в связи с исполнением требований исполнительного документа. Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ окончено исполнительное производство №-ИП, возбужденное в отношении ФИО3 об обращении взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в связи с отзывом исполнительного документа взыскателем публичным акционерным обществом «Сбербанк России».
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10 марта 2025 года в ЕГРН имеется запись о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №, в пользу ФИО1, срок действия с 27.12.2013 по 30.01.2014.
Сведения об иных ограничениях в выписке отсутствуют.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 вступила в брак с ФИО7 после заключения брака ей присвоена фамилия – ФИО9.
В соответствии с ч.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
В судебном заседании из пояснений ФИО4 установлено, что ответчик ФИО1 сменила место жительства, в связи с чем подача заявления в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи не представляется возможным.
Поскольку при регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона, а ответчик уклоняется от подачи заявления о погашении регистрационной записи, доводы истца ФИО4 об ограничении ее прав, как собственника недвижимого имущества, записью об обременении в Едином государственном реестре недвижимости, суд признает обоснованными.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности факта исполнения покупателями по договору от 24 декабря 2013 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> своих обязательств, относиться критически к указанным доказательствам у суда оснований не имеется, вследствие чего, исковое требование о прекращении обременяя в виде ипотеки подлежит удовлетворению.
Согласно положениям ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО4 (паспорт серии № №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) к ФИО1 ФИО5 ( паспорт серии № №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) о прекращении обременения на жилое помещение – удовлетворить в полном объеме.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Магдагачинский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Судья О.Ю. Шаталова
Мотивированное решение изготовлено 11.03.2025.