УИД 74RS0004-01-2021-007584-03
Дело № 2-1449/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Челябинск 10 мая 2023 года
Ленинский районный суд г.Челябинска в составе:
председательствующего Барановой Ю.Е.
при секретаре Миллер А.Д..
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Челябинска, Управлению Росреестра по Челябинской области, Федеральной кадастровая палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об изменении вида разрешенного использования земельного участка,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом определения суда от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 189 т. 1) к администрации г. Челябинска, Управлению Росреестра по Челябинской области, Федеральной кадастровая палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с вида разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома, для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства» на «для эксплуатации нежилого здания – торгового дома».
В обоснование иска указано, что он является собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке площадью 1 063 кв.м., который имеет назначение: для строительства индивидуального жилого дома, для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства. Объект недвижимости, расположенный на земельном участке, в настоящее время имеет назначение нежилого здания – торговый центр. Он обращался в администрацию с заявлением о предоставлении документов, необходимых для изменения назначения земельного участка и внесения изменений в ЕГРН. Управление Росреестра по Челябинской области отказало в кадастровом учете изменений, так как земельный участок расположен в двух территориальных зонах: Б.1 и К.З.1, что не позволяет истцу самостоятельно выбрать вид разрешенного использования. Управление указало на необходимость предоставления решения органа местного самоуправления об изменении данного вида разрешенного использования. Заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки оставлено без ответа. Самостоятельно он не может привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с его фактическим использованием.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражал против рассмотрения дела Ленинским районным судом г. Челябинска.
Представитель ответчика администрации г. Челябинска и третьего лица Управления по архитектурно-градостроительному проектированию г. Челябинска ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Челябинской области ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска.
Ответчик Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание представителя не направила, извещена.
Стороны не возражали против рассмотрения дела Ленинским районным судом г. Челябинска.
На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу положений части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных названным федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (пункт 1 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).
Согласно частям 1 и 2 статьи 8 названного федерального закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
Как установлено при рассмотрении дела, ФИО1 с 06.05.2014 является собственником земельного участка площадью 1063 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; категория земель – земли населенных пунктов; виды разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства. Земельный участок образован из двух земельных участков и поставлен на кадастровый учет 05.02.2014.
В настоящее время на земельном участке расположено нежилое здание – торговый дом площадью 1321 кв.м. с кадастровым номером №. Ранее на участке располагался жилой дом площадью 1 229,2 кв.м., который с 18.12.2014 находился в собственности истца и на основании уведомления администрации г. Челябинска от № переведен в нежилое помещение в целях использования для размещения торгового дома.
ДД.ММ.ГГГГ приемочной комиссией составлен акт №, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения с выполнением работ по благоустройству.
Решением Калининского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 признано право собственности на здание площадью 1321 кв.м. с кадастровым №; прекращено право собственности ФИО1 на жилой дом.
На основании данного решения в ЕГРН изменено назначение объекта с жилого дома на нежилое здание.
По сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденным решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 №, земельный участок ФИО1 находится в территориальных зонах 06 12 02 Б.1 (многофункциональные общественно-деловые зоны), 06 10 07 К.3.1 (зоны инженерной и транспортной инфраструктур (зоны магистралей городского и районного значения)). Зонирование данного участка в 2013-2021 годах не изменялось (т.1 л.д. 87-88).
В соответствии с постановлением администрации г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах: <адрес>» земельный участок истца расположен в границах красных линий <адрес> и находится на территории общего пользования.
ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка с вида «для строительства индивидуального жилого дома, для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства» на «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные комплексы)».
02.08.2021 Управление уведомило заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета в связи с тем, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах (Б.1 и К.3.1); поскольку земельный участок большей частью расположен в границах установленных красных линий <адрес>, на территории общего пользования, градостроительные регламенты для территориальной зоны К.3.1 на него не распространяются; выбранный заявителем вид разрешенного использования не предусмотрен для территориальной зоны К.3.1.
В последующем в кадастровом учете изменений объекта недвижимости ФИО1 отказано в связи с непредоставлением решения органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
В октябре 2021 года ФИО1 обратился в администрацию г. Челябинска с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Челябинска в части спорного земельного участка.
В письме от ДД.ММ.ГГГГ управление сообщило ФИО1, что в четвертом квартале 2021 года планируется утвердить проект нового Генерального плана г. Челябинска, согласно которому территория земельного участка будет отнесена к зоне смешанной и общественно-деловой застройки; после утверждения нового Генерального плана г. Челябинска в соответствие с ним будут приведены Правила землепользования и застройки <адрес> (в течение 2022 года), а также внесены изменения в действующую документацию по планировке территории в части корректировки расположения красных линий <адрес>, благодаря которым земельный участок истца перестанет относиться к территории общего пользования; также разъяснено, что лица, заинтересованные во внесении изменений в правила землепользования и застройки, вправе обратиться с заявлением в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки в г. Челябинске.
В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Подпунктом 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Земельный кодекс РФ называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1).
Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.
Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.
Согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.
Границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями, которые подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории (п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (ч. 7 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 5 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Аналогичные положения закреплены в ст. 9 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденных решением Челябинской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №.
Из приведенных правовых норм следует, что включение земельного участка, находящегося в частной собственности, в границы красных линий улицы, установленных документацией по планировке территории, не препятствует его эксплуатации (до момента изъятия) и не исключает возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка для приведения его в соответствие назначению объекта капитального строительства, расположенного на этом участке (вне зависимости от того, в какой территориальной зоне он находится, какие основные виды разрешенного использования земельных участков предусмотрены градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, поскольку действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования).
По смыслу закона, изменение вида разрешенного использования земельного участка в вышеуказанном случае осуществляется в заявительном порядке.
ФИО1 обращался в Управление Архитектурно-градостроительного проектирования г. Челябинска с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ на заявление дан ответ №/юр, что спорный земельный участок в настоящее время относится к территориальной зоне К.3.1 «Зоны магистралей городского и районного значения».
Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением о внесении изменений в действующие Правила землепользования и застройки г. Челябинска.
Письмом Управления Архитектурно-градостроительного проектирования г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка со ссылкой на то, что спорный земельный участок в настоящее время относится к территориальной зоне К.3.1 «Зоны магистралей городского и районного значения».
Вместе с тем, включение земельного участка истца в границы красных линий исключает применение Правил землепользования и застройки г. Челябинска в части градостроительных регламентов (с учетом положений ч. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). Следует установить функциональную зону, к которой отнесен земельный участок согласно Генеральному плану г. Челябинска.
Генеральный план г. Челябинска утвержден ДД.ММ.ГГГГ, то есть после обращения истца с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
В настоящее время земельный участок истца отнесен функциональной зоне улично-дорожной сети и смешанной и общественно-деловой застройки. Решением Челябинской городской думы от 25.10.2022 № 33/15 изменены границы территориальной зоны 069 12 02 Б.1, в связи с чем спорный земельный участок стал располагаться в границах территориальной зоны 06 10 07 К.3.1 (зона инженерной и транспортной инфраструктур).
Вместе с тем, представленная в дело документация по планировке территории не предусматривает изъятие спорного земельного участка истца для муниципальных нужд, ограничений в использовании истцом принадлежащего ему земельного участка не установлено.
Согласно ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Выдача истцу уведомления о переводе жилого помещения в нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ № позволяет сделать вывод, что размещение торгового дома на спорном земельном участке соответствовало градостроительному законодательству на момент выдачи уведомления. Данное уведомление не отменено, незаконным не признано, нежилое помещение возведено истцом с разрешения соответствующего органа.
Так, имеются противоречия между документацией на спорный земельный участок и фактически имеющимися на нем объектами. На земельном участке отсутствует индивидуальный жилой дом, расположено нежилое здание – торговый дом, при этом перевод жилого дома в нежилое помещение был осуществлен истцом на основании уведомления администрации г. Челябинска, выданного в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что требования ФИО1 об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на вид «для эксплуатации нежилого здания – торгового дома» подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковое заявление ФИО1 к администрации города Челябинска, Управлению Росреестра по Челябинской области, Федеральной кадастровая палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об изменении вида разрешенного использования земельного участка удовлетворить.
Изменить вид разрешенного использования земельного участка площадью 1063 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с вида разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома, для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства», на вид разрешенного использования «для эксплуатации нежилого здания – торгового дома».
Настоящее решение является основанием по заявлению любой из сторон (истца или ответчика) для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г.Челябинска.
Председательствующий Ю.Е. Баранова
Мотивированное решение суда составлено 10 мая 2023 года.