Дело № 2-2713/2022 (УИД 12RS0003-02-2022-002082-36)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 17 июня 2022 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе

председательствующего судьи Ибрагимовой Ю.Р.,

при секретаре судебного заседания Ивановой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» об обязании исполнить обязательства по договору купли-продажи имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд исковыми требованиями к акционерному обществу «ФИО1 сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк»), в котором просил возложить на ответчика обязанность исполнить обязательства по договору № РСХБ-016-32-09/1-2021 от купли-продажи имущества, а именно, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать истцу трехкомнатную квартиру, распложенную по адресу: Эл, , по месту ее нахождения, при этом предоставить истцу возможность принять квартиру на соответствие условиям договора, для чего предоставить ему доступ в указанную квартиру и возможность ее осмотреть.

В обоснование иска указано, что между истцом ФИО2 (покупатель) и АО «Россельхозбанк» (продавец) заключен договор купли-продажи имущества – трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общая площадь 112,8 кв.м, кадастровый , расположенной по адресу: Эл, . истец полностью оплатил стоимость квартиры, предусмотренную договором. Согласно пункту 3.1 указанного договора имущество предается по месту его нахождения. Пунктом 3.2 договора установлено, что передача имущества продавцом и его принятие покупателем оформляется и осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи. Пунктом 3.3 договора истец и ответчик договорились о том, что передача имущества и его принятие должны быть осуществлены в рабочие дни продавца не позднее 10 рабочих дней со дня оплаты покупателем имущества в полном объеме. Истцом неоднократно предпринимались попытки принять указанную квартиру, предварительно получив доступ в квартиру для осмотра ее на соответствие условиям заключенного договора. состоялась встреча представителя истца с представителями ответчика, которые не передали представителю истца спорную квартиру, сославшись на отложение исполнительных действий по выселению из нее прошлого собственника. Таким образом, ответчик не исполняет обязанность по передаче истцу купленное им имущество – спорную квартиру, также не передает истцу имеющиеся в наличии документы на квартиру.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя адвоката ФИО10, который исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил со ссылкой на пункты 3.6 и 9.2 договора № РСХБ-016-32-09/1-2021 от купли-продажи имущества, что истец имеет право принять имущество, соответствующее условиям договора, для чего имеет право получить доступ в квартиру для осмотра на предмет ее соответствия условиям договора, после заключения договора все ранее имевшиеся договоренности, соглашения и заявления сторон по нему теряют свою юридическую силу. Банком не приставлены доказательства, что им предпринимались попытки договориться с предыдущими собственниками квартиры ФИО9 и ФИО12 предоставить доступ в спорную квартиру.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании с иском не согласилась, пояснила, что ФИО2 при заключении указанного договора было известно, что квартира не может быть осмотрена, так как там проживает семья бывшего собственника квартиры, который препятствует доступу в квартиру. Истцу были предоставлены документы на квартиру. ФИО2 взял на себя обязательство после перехода к нему права собственности обратиться в суд с заявлением о замене стороны в исполнительных производствах. Ранее ФИО2 не возражал принять квартиру без предварительного осмотра. Со стороны Банка препятствий ФИО2 для доступа в квартиру не создается, бывший собственник квартиры не идет на контакт с Банком, общается только с судебными приставами-исполнителями.

Третьи лица ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО5, привлеченные судом к участию в деле, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы настоящего гражданского дела, гражданского дела , рассмотренного Йошкар-Олинским городским судом Республики Марий Эл, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче (пункт 1 статьи 458 ГК РФ).

Статьей 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между покупателем ФИО2 и продавцом АО «Россельхозбанк» заключен договор купли-продажи имущества – трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общая площадь 112,8 кв.м, кадастровый , расположенной по адресу: Эл, , принадлдежащей Банку на праве собственности. Общая стоимость имущества составила 3930000 рублей.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что имущество предается по месту его нахождения. Пунктом 3.2 договора установлено, что передача имущества продавцом и его принятие покупателем оформляется и осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи. Согласно пункту 3.3 договора передача имущества и его принятие должны быть осуществлены в рабочие дни продавца не позднее 10 рабочих дней со дня оплаты покупателем имущества в полном объеме. В силу пункта 3.6 договора в день принятия имущества покупатель осуществляет принятие имущества на соответствие условиям договора.

ФИО2 исполнены обязательства по договору, в установленный срок им произведена оплата стоимости квартиры в полном объеме согласно условиям договора, что подтверждается платежным поручением от , приходным кассовым ордером от .

Как следует из материалов дела, сторонами несколько раз были предприняты попытки передать имущество по месту его нахождения, что следует из переписки Банка со ФИО2, в частности, согласно телеграмме от , направленной ФИО2 в Банк, он выразил готовность принять квартиру по месту ее нахождения.

Из письма АО «Россельхозбанк» от , адресованного ФИО2, следует, что в связи с отказом истца от подписания акта приема-передачи квартиры ему предложено подписать указанный акт год для дальнейшей совместной подачи документов на перерегистрацию права собственности.

Телеграммами от 28 и ФИО2 уведомил банк о готовности принять квартиру после предоставления доступа в квартиру для ее осмотра на соответствие условиям договора.

Письмом от Банк указал истцу, что им добровольно заключен договор купли-продажи квартиры без предварительного осмотра квартиры, он был осведомлен о том, что в указанной квартире проживает бывший собственник и члены его семьи. Ведется исполнительное производство о выселении. Со стороны Банка неоднократно предпринимались попытки по передаче приобретенного истцом имущества (23, , ). В связи с отказом ФИО2 от принятия имущества и подписания акта приема-передачи квартиры истцу было направлено уведомление от об отказе Банка от исполнения договора и возврата покупателю уплаченных денежных средств. Также указанным письмом истец был приглашен на процедуру выселения бывшего собственника квартиры и членов его семьи из приобретенной истцом квартиры.

Решением Йошкар-Олинского городской суд Республики Марий Эл от удовлетворен иск АО «Россельхозбанк» к ФИО11, ФИО12, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО13, ФИО5, о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета. ФИО11, ФИО12, действующая в интересах несовершеннолетних ФИО13, ФИО5, признаны утратившими право пользования квартирой Республики Марий Эл. Постановлено выселить ФИО11, ФИО12, несовершеннолетних ФИО13, ФИО5 из Республики Марий Эл.

Определением Йошкар-Олинского городской суд Республики арий Эл от ФИО12, ФИО11, действующим также в интересах несовершеннолетних ФИО13, ФИО5, предоставлена отсрочка исполнения решения суда от до .

Из исполнительного производства -ИП следует, что постаныванием судебного пристава-исполнителя от на должника ФИО12 возложена обязанность вселиться из вместе с несовершеннолетними детьми ФИО6, ФИО7 до . Аналогичное постановление было вынесено в рамках исполнительного производства в отношении должника ФИО11

Возражая против удовлетворения исковых требований ФИО2, сторона ответчика ссылается на положения договора, согласно которым при подписании договора от покупатель был уведомлен, что на момент подписания договора в приобретаемой им квартире проживают предыдущий собственник и члены его семьи, что, подписывая договор, истец согласился принять квартиру без осмотра. Со ссылкой на пункт 5.4 договора указывает, что покупатель уклоняется от фактического принятия имущества, отказываясь подписывать акт приема-передачи квартиры, в связи с чем Банк как продавец имеет право отказаться от исполнения указанного договора.

Вместе с тем, судом не установлено, что ФИО2 выразил намерение отказаться от принятия квартиры.

В судебном заседании исследованы видеозаписи выходов истца вместе со своим представителем ФИО10 и представителей Банка по адресу нарождения квартиры, видеозаписи с содержащим их носителем приобщены судом к материалам дела.

Из указанных видеозаписей следует, что ФИО2, в том числе через своего представителя, выразил готовность принять имущество, подписать акт приема-передачи имущества по месту его нахождения после предоставления продавцом ему доступа в квартиру для осмотра жилого помещения на соответствие условиям договора купли-продажи имущества, с целью убедиться, что за дверью находится именного трехкомнатная квартира.

Согласно показаниям допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО8, являющегося работником АО «Россельхозбанк», ФИО2 в лице риелтора Романа был уведомлен об обременении квартиры, ему были направлены все технические документы по квартире при подписании договора купли-продажи.

Суд, исследовав представленные сторонами доказательства, изучив содержание договора купли-продажи имущества № РСХБ-016-32-09/1-2021 от , приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

Из договора купли-продажи имущества № РСХБ-016-32-09/1-2021 от не следует, что покупатель принимает имущество без его осмотра. Уведомление покупателя о том, что в приобретаемой квартире на момент подписания договора проживает семья бывшего собственника не свидетельствует о том, что продавец освобождается от обязанности передать покупателю имущество, соответствующее указанным в договоре характеристикам.

Согласно пункту 3.6 договора в день принятия имущества покупатель осуществляет принятие имущества на соответствие условиям договора.

Исходя из указанного положения договора купли-продажи от , а также из общепринятых обычаев покупатель при приобретении им какого-либо имущества, в первую очередь недвижимого, вправе рассчитывать на предоставление ему возможности произвести осмотр имущества на предмет его соответствия условиям заключаемого им договора и общепринятым нормам и стандартам.

При этом факт подписания договора купли-продажи и исполнения покупателем обязанности по оплате товара не свидетельствует о том, что покупатель отказывается от принадлежащего ему права осмотра имущества.

Принять имущество на соответствие его условиям договора, как указано в пункте 3.6 договора, возможно только после проведения непосредственного осмотра имущества, в данном случае квартиры.

Устное уведомление покупателя Банком о невозможности предоставления доступа в квартиру, высказанное ему до подписания договора не имеет в рассматриваемом случае правового значения в силу пункта 9.2 договора, согласно которому после заключения настоящего договора все ранее имевшиеся договоренности, соглашения и заявления сторон устного и письменного характера, все предшествующие договоры и переписка по нему теряют свою юридическую силу.

Таким образом, исковые требования о возложении на ответчика обязанности по передаче истцу трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Эл, , в соответствии с условиями договора купли-продажи имущества № РСХБ-016-32-09/1-2021 от подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО2 к акционерному обществу «ФИО1 сельскохозяйственный банк» об обязании исполнить обязательства по договору купли-продажи имущества № РСХБ-016-32-09/1-2021 от удовлетворить.

Возложить на акционерное общество «ФИО1 сельскохозяйственный банк» обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать ФИО2 трехкомнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь: 112,8 кв.м, кадастровый , расположенную по адресу: Эл, , по месту ее нахождения, предоставить ФИО2 доступ в квартиру и возможность ее осмотреть на соответствие условиям договора № РСХБ-016-32-09/1-2021 от .

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.Р. Ибрагимова

Мотивированное решение

составлено

Решение27.06.2022