Решение по делу № 2-24/2025 от 29.04.2025

УИД 16RS0026-01-2024-000633-42

Дело № 2-24/2025 (2-552/2024)

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 апреля 2025 года пгт. Рыбная ФИО1

Рыбно-Слободский районный суд Республики Татарстан

под председательством судьи Рябина Е.Е.

при секретаре судебного заседания Аскаровой А.Ф.

с участием представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ООО «Пилот», АО «Хетон», АО «Тракт» в лице конкурсного управляющего ФИО5 о признании недействительными договоров аренды земельного участка и жилого дома, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд и с учётом уточнений просит:

- признать недействительным Договор аренды земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между АО «Тракт» и АО «Хетон», признать АО «Хетон» не приобретшим право пользования земельным участком с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: спортивная площадка, находящимся по адресу: <адрес>;

- признать недействительным Договор аренды недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между АО «Тракт» и ООО «Пилот», признать ООО «Пилот» не приобретшим право пользования объектом индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, назначение: жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 2, находящимся по адресу: <адрес>;

- обязать ООО «Пилот», ФИО4 не чинить препятствие и освободить земельный участок с кадастровым номером №, и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Рыбно-Слободский муниципальный район, Масловское сельское поселение, <адрес>А».

В обоснование уточненных и дополненных требований указано, что истец на основании протокола о результатах проведения торгов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с АО «Тракт» в лице конкурсного управляющего ФИО5 приобрел в собственность объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, назначение: жилой дом, и земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. Со своей стороны истец полностью выполнил все обязательства по оплате вышеуказанного имущества. После государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, после прибытия по месту их нахождения истцу стало известно о существовании некоего договора аренды недвижимости между АО «Тракт» и ООО «Пилот», заключенного сроком на 11 месяцев, который по утверждению ФИО4 автоматически продлен. С этим истец категорически не согласен. На момент участия истца в вышеуказанных торгах и на момент заключения с АО «Тракт» Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН отсутствовали сведения о регистрации ограничений прав и обременений вышеуказанных объектов недвижимости в пользу ООО «Пилот» и в пользу АО «Хетон».

Поскольку предполагаемые Договор аренды недвижимости между АО «Тракт» и ООО «Пилот» и Договор аренды земельного участка между АО «Тракт» и АО «Хетон» не зарегистрированы в ЕГРН, для всех остальных лиц такие договоры не существуют. Как следствие, данные обстоятельства не были отражены в Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, как следует из Договора о залоге недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «Булгар Банк» и ЗАО «Тракт», в обеспечение обязательств ООО «Формула» (в настоящее время имеющего наименование АО «Хетон») по договору кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «Тракт» предоставил Банку в залог вышеуказанное имущество. Согласно сведениям конкурсного управляющего АО «Тракт» - ФИО5 какие-либо сведения либо документы, подтверждающие наличие договоров аренды жилого дома с кадастровым номером №, так и земельного участка с кадастровым номером № на момент проведения торгов у конкурсного управляющего АО «Тракт» отсутствовали. Также какие-либо сведения, либо документы, подтверждающие наличие договоров аренды жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, предыдущим конкурсным управляющим АО «Тракт» ФИО6 конкурсному управляющему ФИО5 не передавались.

В суде представитель истца ФИО2 требования с учётом уточнения и дополнения поддержала. Дополнила, что сторона истца считает действия ответчиков злоупотреблением правом, по факту никаких договоров не заключалось, а представленные договоры аренды являются фиктивными, заключенным «задним числом».

Представитель ответчиков АО «Хетон», ООО «Пилот», извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. К судебному заседанию ДД.ММ.ГГГГ в суд поступили письменные заявления от указанных лиц о том, что в связи с заболеванием их представителя просят отложить рассмотрение дела. Рассмотрение дела многократно откладывалось по инициативе представителя указанных лиц, в том числе ввиду не готовности к рассмотрению дела и ввиду заболевания, судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ являлось 8-м по счёту, а представителем истца настаивалось на явном затягивании ответчиками рассмотрения дела и заявилось о согласии на рассмотрение дела в отсутствии ответчиков в порядке заочного производства.

Ранее в ходе рассмотрения дела представитель АО «Хетон», ООО «Пилот» ФИО7 исковые требования не признал в полном объёме. Указал, что между АО «Тракт», АО «Хетон», ООО «Пилот» действительно были заключены договора аренды земельного участка и жилого дома сроком на 11 месяцев, которые по факту являлись бессрочными, поскольку предусматривали условие о том, что если ни одна из сторон не заявит о нежелании расторгнуть их, то они автоматически считаются пролонгированными. Подтверждает, что ООО «Пилот» получило от нового собственника уведомление о нежелании пролонгировать договор аренды, срок действия которого истекает в ноябре 2025 года. На вопрос суда о том, какая у ООО «Пилот» имеется процессуальная заинтересованность в судебном споре, не ответил. При этом в суд не представлены приложения к договорам и где они находятся – ему не известно. Условиями договоров предусматривалась арендная плата за объекты недвижимости, однако по факту плата не вносилась, по договоренности арендатор осуществлял лишь надлежащее сохранение имущества. По факту здание, именуемое как жилой дом, не используется в прямых целях, а там лишь находится небольшая часть имущества, земельный участок используется косвенно – для соседних домов отдыха под сдачу, на земельном участке построена спортивная площадка. Обе организации – арендаторы АО «Хетон», ООО «Пилот» знают о наличии банкротного производства в отношении арендодателя АО «Тракт», АО «Хетон» было привлечено к участию в деле и участвовало при рассмотрении дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции, однако о наличии спорных договоров аренды не сообщали ни конкурсному управляющему, ни залогодержателю – АО «Булгар Банк», ни иным лицам. АО «Тракт» передало данное имущество в аренду АО «Хетон» до передачи его в залог банку, при этом сами Банк и конкурсный управляющий не проявлял интереса к этому имуществу. ФИО4 как физическое лицо сам не пользуется данными домом и земельным участком, а находился там как представитель ООО «Пилот» на основании доверенности. Деятельность АО «Хетон» и ООО «Пилот» является согласованной в части данных спорных объектов, фактически на указанных объектах деятельность ведет именно АО «Хетон», которое занимается сдачей в аренду расположенных по соседству домов.

От ответчика АО «Тракт» в лице конкурсного управляющего ФИО5 поступил отзыв на исковое заявление, в котором он указывает, что АО «Тракт» либо конкурсный управляющий ФИО5 не создавали препятствия истцу в реализации своих прав. Указал, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А65-3982/2021 Акционерное общество «Тракт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. В ходе проведения процедуры конкурсного производства в конкурсную массу, в том числе было включено вышеуказанное недвижимое имущество, как заложенное, обеспечивающее удовлетворение требований залогового кредитора - АО «Булгар Банк», в лице Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов (ГК АСВ). Какие-либо сведения, либо документы, подтверждающие наличие договоров аренды жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № на момент проведения торгов у конкурсного управляющего АО «Тракт» отсутствовали. Такие сведения либо документы предыдущим конкурсным управляющим АО «Тракт» ФИО6 конкурсному управляющему ФИО5 не передавались. Истцом в полном объеме исполнены обязательства по договору купли-продажи объектов недвижимости с торгов, претензий к нему не имеется, торги недействительными не признаны.

Ответчик ФИО4, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах не явки не сообщил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, считает их подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Республике Татарстан, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах не явки не сообщил.

Представитель АО «Булгар Банк» в лице Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах не явки не сообщил.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах от ДД.ММ.ГГГГ, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Не явка своевременно извещенных лиц на судебное заседание не является причиной отложения для дела и основанием к необоснованному затягиванию рассмотрения дела.

АО «Хетон», ООО «Пилот», являясь юридическими лицами, заявляя в очередной раз в заболевании их представителя ФИО7, не заявили о наличии каких-либо препятствий обеспечить участие иного представителя. Ходатайство указанных лиц по данному же основанию судом уже удовлетворялось, в связи с чем рассмотрение дела неоднократно откладывалось и этим лицам предлагалось обеспечить явку в суд представителя, в том числе иного. Более того, на предыдущем процессе представитель указанных юридических лиц ФИО7 заявил о том, что возможно закончить рассмотрение дела, каких-либо ходатайств и дополнительных документов в суд ни от кого не поступило.

С учётом позиции представителя истца суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Основополагающим принципом гражданских правоотношений является добросовестность поведения его участков.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (часть 2 указанной статьи).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (часть 3 указанной статьи).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 указанной статьи).

В соответствии с частью 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно части 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (часть 2 указанной статьи).

При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя лицо вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 Гражданского кодекса РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из ст. 334 ГК РФ следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу положений ст. 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В силу п. 4 ст. 346 ГК РФ в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Булгар Банк» и ООО «Формула» был заключен договор кредитной линии, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере <данные изъяты> под 22% годовых на срок до ДД.ММ.ГГГГ

В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между АО «Булгар Банк» и ФИО9 заключен договор поручительства, с ЗАО «Тракт» заключен договор залога недвижимого имущества, по условиям которого залогодатель ЗАО «Тракт» предоставил банку следующее имущество: объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, назначение: жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: спортивная площадка, находящийся по адресу: <адрес>. Договор залога зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ ДД.ММ.ГГГГ. данные обстоятельства следуют из реестрового дела (том 1 л.д. 109-117)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Формула» сменило наименование на АО «Хетон» (ответчик по настоящему делу).

Приказом от ДД.ММ.ГГГГ №ОД-73 Банк России отозвал у кредитной организации АО «Булгар Банк» лицензию на осуществление банковских операций. Решением Арбитражного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № АО «Булгар Банк» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".

В связи с ненадлежащим исполнением АО «Хетон» (ООО «Формула») обязательств по возврату кредита АО «Булгар Банк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов обратилось в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Вахитовского районного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены, в том числе с АО «Хетон» в пользу АО «Булгар Банк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № путем продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Апелляционным определением Верховного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение в части обращения взыскания на заложенное имущество оставлено без изменения. Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, № указанное апелляционное определение оставлено без изменения.

Апелляционным определением Верховного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ № (по жалобе иного лица) решение Вахитовского районного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ в части обращения взыскания на заложенное имущество также оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А65-3600/2019 исковое заявление АО «Тракт» к АО «Хетон», АО «Булгар Банк» о признании прекращенным обязательства истца по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А65-3982/2021 Акционерное общество «Тракт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. На основании постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2023г. по делу № А65-3982/2021 конкурсным управляющим АО «Тракт» назначен ФИО5

В ходе проведения процедуры конкурсного производства в конкурсную массу, в том числе было включено, вышеуказанное недвижимое имущество, как заложенное, обеспечивающее удовлетворение требований залогового кредитора - АО «Булгар Банк» в лице Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов (ГК АСВ): жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №.

На основании протокола о результатах проведения торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника АО «Тракт» от ДД.ММ.ГГГГ, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Тракт» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ФИО3, последний приобрел в собственность: объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № за <данные изъяты> Факт оплаты денежных средств по договору купли-продажи в полном объеме подтвержден платежными документами и конкурсным управляющим АО «Тракт» ФИО5 (том 1 л.д. 14-18, 19)

Договор купли-продажи прошёл государственную регистрацию, за ФИО3 зарегистрировано право собственности на указанные объекты, каких-либо ограничений и обременений не имеется, что подтверждается выписками из ЕГРН (том 1 л.д. 6-9,10-13).

Право собственности и законность осуществления регистрации прав являлись неоднократными предметами судебных споров по искам ответчиков и иных лиц. В удовлетворении требований о признании недействительности права собственности и незаконности действий по регистрации перехода прав отказано. Данное обстоятельство подтверждается судебными решениями, в том числе Определением Арбитражного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А65-3982/2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 197-201), решением Приволжского районного суда <адрес> по делу №а-1102/2025.

На момент участия ФИО3 в вышеуказанных торгах по продаже вышеуказанного имущества должника АО «Тракт» от ДД.ММ.ГГГГ, и на момент заключения с АО «Тракт» Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали сведения о регистрации ограничений прав и обременений вышеуказанных объектов недвижимости в пользу ООО «Пилот» и в пользу АО «Хетон».

Договор купли-продажи недвижимого имущества являлся возмездным, исполнен, им приняты меры по установлению отсутствия обременений в доступной форме, в связи с чем ФИО3 является добросовестным приобретателем.

В настоящее время на указанные объекты зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ФИО8 в связи с заключением договора денежного займа и договора об ипотеке (том 1 л.д. 190-196).

Таким образом, на момент рассмотрения дела в настоящем суде за ФИО3 зарегистрировано право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, в связи с чем он является их собственником и вправе владеть и распоряжаться ими по своему усмотрению.

После регистрации права собственности истец ФИО3 явился на вышеуказанные объекты, однако не был допущен к ним представителем ООО «Пилот» ФИО4, представившим доверенность, оригинал которого в суд не был представлен (том 1 л.д. 24-25), и договор аренды объекта – жилого дома, заключенный между АО «Тракт» и ООО «Пилот» (том 1 л.д. 20-22). В тот же день ФИО3 выразил возражение относительно договора аренды, обратился в правоохранительные органы, впоследствии выразил ООО «Пилот» и ФИО4 нежелание исполнять договор аренды и продлевать его. Данные обстоятельства указываются истцом и подтверждаются представителем ответчиков АО «Хетон», ООО «Пилот» ФИО7

Ответчиками АО «Хетон», ООО «Пилот» в суд представлен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Пилот» и АО «Тракт», согласно условиям которого АО «Тракт» передает в аренду объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №. Срок аренды установлен 11 месяцев со дня заключения договора; в случае, если ни одна из сторон заблаговременно не заявит об отказе от его продления, он считается продленным на тот же срок.

Согласно п. 1.4 договора аренды недвижимости на момент заключения Договора земельный участок под зданием сдан в аренду АО «Хетон» (прежнее наименование ЗАО «Хетон») по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ При этом Арендодатель гарантирует, что АО «Тракт» получено согласие от АО «Хетон» на пользование земельным участком при реализации своих прав Арендатора по настоящему Договору аренды жилого дома.

Также предоставлена фотокопия договора от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Хетон» и АО «Тракт» аренды земельного участка с кадастровым номером №. Срок аренды установлен 11 месяцев со дня заключения договора; в случае, если ни одна из сторон заблаговременно не заявит об отказе от его продления, он считается продленным на тот же срок.

Указанные договоры аренды между юридическими лицами не зарегистрированы в ЕГРН, что следует из самих договоров, выписок из ЕГРН и подтверждается представителем ответчиков.

Как указано выше, согласно Договору о залоге недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «Булгар Банк» (Залогодержатель), и ЗАО «Тракт» (Залогодатель), в обеспечение обязательств ООО «Формула» (АО «Хетон») по договору кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ, Залогодатель предоставляет Залогодержателю в залог спорное имущество: объект индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер № и земельный участок, кадастровый номер №. Договор залога зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пунктам 3.1 и 3.1.2 Договора Залогодатель обязуется не сдавать Предмет ипотеки в аренду, наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Залогодержателя. Согласно пунктам 4.1 и 4.1.3 Договора Залогодатель заявляет Залогодержателю следующее и заверяет его в следующем: Предмет ипотеки не находится под арестом, запрещением, в залоге у третьих лиц, а также не обременен какими-либо иными обязательствами перед третьими лицами, правами членов семьи.

Из анализа документов следует, что АО «Хетон» (прежнее наименование ООО «Формула»), заключившее ДД.ММ.ГГГГ с АО «Булгар Банк» договор кредитной линии, по которому обеспечением в качестве залога выступает спорное недвижимое имущество залогодателя ЗАО «Тракт» (впоследствии АО «Тракт»), было очевидно согласно на передачу в залог спорного недвижимого имущества Банку, свободного от прав третьих лиц и, следовательно, своих прав на него, тем самым выразив и свою волю.

АО «Хетон» неоднократно принимало меры по оспариванию договора залога, в удовлетворении исков отказывалось. Впоследствии между этими лицами новых договоров не заключалось. Об отсутствии согласия Банка и отсутствия уведомления Банка на использование (передачу) земельного участка в аренду заявил в суде сам представитель ответчика АО «Хетон».

На неоднократные запросы суда АО «Хетон» и ООО «Пилот» не представило сведений о том, было ли получено письменное согласие залогового кредитора АО «Булгар Банк», в том числе в лице Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов (ГК АСВ), на сдачу ДД.ММ.ГГГГ в аренду объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №. При этом на судебном заседании представитель ООО «Пилот» и АО «Хетон» заявил, что таких уведомлений в Банк не направлялось. Представитель АО «Тракт» также указал, что в материалах конкурсного производства отсутствуют какие-либо сведения о заключенных договорах аренды.

Более того, в суд не представлено ни одного доказательства уведомления Банка, а также формального на тот момент собственника земельного участка АО «Хетон» (в отношении которого велось конкурсное производство) об использовании земельного участка в аренде и о том, каким образом эти организации могли выразить свое согласие или не согласие на использование этого земельного участка в аренде и о дальнейшем использовании (в условиях пролонгации). Представитель ответчиков прямо указал суду, что, зная о наличии банкротного производства, конкурсный управляющий также не уведомлялся об использовании земельного участка на правах аренды.

При таких обстоятельствах суд считает недобросовестным довод ответчика АО «Хетон» о правомерности использования земельного участка на арендных правах, которое было с его согласия передано в залог Банку в обеспечение обязательства (которое впоследствии не было исполнено), без согласия залогодержателя – Банка, а также без уведомления конкурсного управляющего собственника АО «Тракт». К тому же, арендная плата, являющаяся одним из существенных условий договора, могла быть включена и учтена при банкротном производстве АО «Тракт», которому согласно условиям договора она полагалась к получению.

Как указано представителем ответчиков АО «Хетон», ООО «Пилот», деятельность этих организаций является согласованной в части данных спорных объектов, фактически на указанных объектах деятельность ведется именно АО «Хетон», которое занимается сдачей в аренду расположенных по соседству домов, а жилой дом с кадастровым номером №, который арендует ООО «Пилот», по прямому назначению не используется, не пригоден к проживанию и вообще почти не используется. Следовательно, ООО «Пилот» также не могло не знать о наличии залоговых правоотношений в отношении жилого дома.

Судом принимается дата, указанная в договоре аренды между ООО «Пилот» и АО «Тракт» - ДД.ММ.ГГГГ, когда АО «Тракт» уже находилось в предбанкротном состоянии. Аналогичным образом, как указано выше, судом установлено, что конкурсный управляющий после признания АО «Тракт» банкротом не уведомлялся о наличии арендных правоотношений и не представлено в суд сведений о том, каким образом он мог выразить желание или не желание продлевать арендные правоотношения и у суда отсутствуют сведения о внесении арендных платежей.

Судом также принимается во внимание, что при совокупности обстоятельств, в том числе явной осведомленности АО «Хетон» и ООО «Пилот» о банкротстве АО «Тракт» (которое в договорах аренды указано как арендодатель), должны и могли знать о том, что принадлежащее АО «Тракт» имущество могло быть включено в конкурсную массу и в силу Закона о банкротстве будет реализовываться на торгах. АО «Хетон» являлось непосредственным участником (ответчиком) по делу об обращении взыскания на заложенное имущество, обжаловало это решение. Сведения о банкротном деле АО «Тракт» не только имелось в открытых источниках (газете «Коммерсант», на сайте картотеки арбитражных дел), но и АО «Хетон» непосредственно участвовал в этом деле, будучи привлеченным к участию в деле, а сведения о проведенных и состоявшихся торгах в отношении спорного недвижимого имущества также были опубликованы о открытом доступе.

Кроме того, из содержания решений первой, апелляционной и кассационной инстанций по вышеуказанному гражданскому делу Вахитовского районного суда <адрес> № по иску АО «Булгар Банк» в лице Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов (ГК АСВ) к АО «Хетон», ФИО9, АО «Тракт» о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество также отсутствуют какие - либо сведения о том, что заложенное имущество, в том числе: земельный участок с кадастровым номером № и объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, на которое обращено взыскание, обременено правами третьих лиц в соответствии с договорами аренды с ООО «Пилот», АО «Хетон». Об этом в рамках дела не заявлялось и АО «Хетон», которое в рамках настоящего дела указывает, что являлось арендатором.

Фактическое же пользование АО «Хетон» земельным участком и ООО «Пилот» жилым домом без каких-либо уведомлений законного владельца (впоследствии – конкурсного управляющего) и без внесения платы, не может указывать о законность владения на правах аренды.

Как указывает представитель ответчиков, представленные им договоры оспариваемые аренды недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ заключены на срок 11 месяцев с условием их дальнейшей пролонгации при отсутствии возражений другой стороны, в связи с чем в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ по окончании 11 месяцев считаются заключенными новые договоры на тот же срок и на тех же условиях.

Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинал действовать новый договор аренды.

Действительно, такая правовая позиция неоднократно излагалась судами кассационных инстанций.

Между тем, правовая позиция должна применяться применительно к конкретному делу и установленных обстоятельств, а с учётом вышеприведенных обстоятельств настоящего дела, суд считает необходимым отметить следующее.

Правовые отношения об ипотеке (залоге недвижимости) урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно пункту 1 статьи 40 указанного Федерального закона залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Как указано выше, с учётом условий договора залога от ДД.ММ.ГГГГ с АО "Булгар Банк" залогодатель АО «Тракт» передает имущество в залог свободным от прав третьих лиц, и не вправе передавать его в аренду без согласия залогодержателя.

Согласно пункту 2 статьи 40 указанного Федерального закона в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной (пункт 3 статьи).

Следовательно, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества аренда подлежит прекращению и имущество предлагается к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.

Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю, будучи обремененным правом аренды.

Следовательно, при установленных обстоятельствах договоры аренды недвижимости не могли быть заключены на новый срок и на тех же условиях (фактически – исходя из судебной практики – новый договор на тех же условиях), поскольку в рамках настоящего гражданского дела установлены обстоятельства, указанные в пунктах 2 и 3 статьи 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество вступило в законную силу, о чем знали стороны договора, а впоследствии недвижимость приобретена на основании торгов; и как указано выше – в договоре залога прямо предусмотрено условие «чистоты» предмета залога – оно не должно быть обременено правами третьих лиц и не может передаваться в аренду.

Норма, закрепленная в статье 40 Закона об ипотеке, является императивной, а потому согласие банка (залогодержателя) на передачу объекта недвижимого имущества в аренду обществу должно было быть получено в обязательном порядке.

Утверждение представителя ответчиков о пассивной роли представителя банка относительно заложенного имущества не имеет значения для настоящего спора, поскольку согласие банка на заключение договора аренды, обременяющего предмет залога, не подтверждено документально.

Как установлено судом по настоящему делу, фактически никто из иных лиц, кроме именуемых арендаторов АО «Хетон» и ООО «Пилот», не был уведомлен и не знал о наличии договоров аренды.

В этой связи передача АО «Тракт» заложенного имущества - объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № в аренду ООО «Пилот» без согласия банка (залогодержателя), является незаконным, в связи с чем договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным. А довод о продлении действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и о перезаключении его каждый раз по окончании очередных 11 месяцев при вышеуказанных обстоятельствах основан на ошибочном толковании норм права. Как указано выше, по истечении каждых 11 месяцев (при пролонгации) фактически считается заключенным новый договор на тех же условиях, однако при залоге, а тем более – обращении взыскания на имущество данное условие не применимо, так как арендодатель АО «Тракт» в таком случае не вправе был распоряжаться этим имуществом.

Поскольку сделки (договоры аренды) в указанной части не соответствуют закону, суд приходит к выводу об их ничтожности, а истец ФИО3 – надлежащим заинтересованным лицом, оспариваемым их, обладающим правом собственности на данные объекты.

Таким образом, заслуживает внимание позиция стороны истца о том, что если считать, что договор аренды заключается на длительный срок (более 11 месяцев), то подлежат применению правила о государственной регистрации договора аренды и отсутствие таковой влечет его недействительность; а если исходить из судебной практики о том, что каждый раз по истечении 11 месяцев заключается новый договор на тех же условиях, то к новому договору подлежат применению положения законодательства, в том числе о необходимости соблюдения ограничений и уведомлений, связанных с залогом, обращением взыскания на заложенное имущество, несоблюдение которых также влечет недействительность договоров.

Также одним из обстоятельств, подлежащих установлению и доказыванию по делу, является реальность исполнения договоров аренды, что следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Одним из существенных условий договора аренды является цена.

Между тем, в самих договорах аренды не указаны ни размер арендной платы, ни конкретные сроки и способы их внесения.

В суд не представлено ни одного документа, с достоверностью подтверждающего, что именуемые в договорах арендаторы АО «Хетон», ООО «Пилот» реально исполняли договоры аренды и вносили по ним платежи. По тексту самих договоров следует, что они являются возмездными, предусмотрена плата за аренду, расчет которой осуществляется согласно приложениям. В нарушение запросов председательствующего судьи ответчиками в суд не представлены приложения к указанным договорам, в которых содержатся существенные условия договоров. К тому же, представителем ответчиков в суде прямо указано, что арендная плата, как таковая, не вносилась.

Не вносилась арендная плата и в рамках конкурсного производства в отношении АО «Тракт» (ранее ЗАО «Тракт»), о котором, как указано выше, АО «Хетон», ООО «Пилот» явно были уведомлены. Согласно ответу конкурсного управляющего ФИО5 в материалах не имеется никаких сведений о наличии арендных правоотношений с АО «Хетон», ООО «Пилот» и соответственно, об оплате арендной платы.

Тем самым в материалы дела не представлены доказательства фактического (реального) исполнения спорных договоров аренды ни со стороны именуемого в них Арендодателя АО «Тракт» (ныне в лице конкурсного управляющего ФИО5), ни со стороны именуемых Арендаторов АО «Хетон», ООО «Пилот».

Стороной ответчиков заявлено о том, что ООО «Пилот» вносило плату за электроэнергию по жилому дому с кадастровым номером № по <адрес>, при этом поставка электроэнергии осуществляется на многие земельные участки через один участок по иному адресу: <адрес>, и приложены документы, подтверждающие внесение платы по этому участку №. Однако в суд не представлены соответствующие доказательства поставки электроэнергии на несколько участков через один и сведения о расходах/начислениях и иные доказательства, подтверждающие реальное несение расходов по содержанию жилого дома.

Кроме того, судом обращается внимание на то обстоятельство, что стороной истца оспаривается вообще сам факт наличия договоров и их реальное заключение в указанные в договорах периодах времени.

При этом стороной ответчика АО «Хетон» не представлен в суд подлинник договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а лишь фотокопия.

В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.1, 2.1) указано, что арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора; границы участков указаны в прилагаемых к договору планах земельного участка, который является неотъемлемой частью договора; размер арендной платы и порядок её оплаты определен в соответствии с прилагаемым порядком расчета арендной платы (том 2 л.д. 96-98).

Между тем, несмотря на заявление стороны истца об оспаривании договора и о его фиктивности, несмотря на неоднократные запросы суда, ни подлинник договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ни одного приложения к договору в суд не предоставлены.

Аналогичные условия содержатся в договоре аренды с ООО «Пилот» от ДД.ММ.ГГГГ, по которому также не предоставлено ни одного приложения к договору.

Данные бездействия со стороны ответчиков суд оценивает как способ реализации своих прав. Суд неоднократно разъяснял, что решение выносится исключительно на основании тех документов, которые были непосредственно исследованы в судебном заседании; при этом суд оценивает доказательства в их совокупности и не может основывать своё решение на незаверенных копиях, если другая сторона оспаривает наличие договора.

Принимая во внимание довод заинтересованного лица в оспаривании сделок – истца ФИО3 о том, что договоры вообще не заключались и реально не исполнялись, суд учитывает, что от стороны сделки – арендодателя АО «Тракт» в суд не поступили сведения о том, что эти договоры действительно заключались (по крайней мере, теми числами, которые в них указаны) и исполнялись, а более того – в суд от АО «Тракт» в лице его конкурсного управляющего поступил ответ о том, что каких-либо сведений о наличии таких договоров не имеется.

Судом учитывается также довод представителя истца ФИО3 о недобросовестных действиях ответчиков по созданию препятствий в пользовании истцом собственным имуществом и о фактическом отсутствии процессуальной заинтересованности ответчиков в данном споре, поскольку даже при непризнании договоров аренды недействительными истец выразил возражение против договоров аренды и даже направил уведомление о нежелании его исполняться и тем более продлевать на следующие периоды. На вопросы суда представитель ответчиков ООО «Пилот» и АО «Хетон» не ответил на вопрос о наличии процессуальной заинтересованности в данном споре при данных обстоятельствах. Согласно положениям Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежит только нарушенное право, спор ради спора в суде не допускается.

Совокупность установленных судом обстоятельств позволяет прийти к выводу об отсутствии законных оснований пользования АО «Хетон» и ООО «Пилот» спорными объектами, о признании договоров аренды недействительными.

По исковым требованиям ответчиком выступает также физическое лицо ФИО4 Требования к нему основаны на том, что именно он в момент явки истца к приобретенному имуществу не допустил ФИО3 к объектам недвижимости. При этом в суде установлено, что он действовал не как самостоятельное физическое лицо, а как представитель ООО «Пилот» по доверенности, представив при этом договор аренды между ООО «Пилот» и АО «Тракт». Об этом также указал и представитель ответчиков в суде.

Поскольку по спорным правоотношениям ФИО4 действовал не как самостоятельное физическое лицо, а как представитель одного из ответчиков – ООО «Пилот», то, исходя из сути заявленных требований, к ФИО4 требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В ходе рассмотрения дела истцом государственная пошлина уплачена в размере 3000+3000=<данные изъяты>. По делу истцом заявлено 4 ответчика, к одному из которых (ФИО4) требования оставлены без удовлетворения. Удовлетворение требований иска не обусловлено какими-либо действиями или бездействиями ответчика АО «Тракт» в лице конкурсного управляющего ФИО10, а требование к нему предъявлены лишь как к стороне сделок, и с учетом его процессуальных действий в рамках дела с него не подлежит взысканию государственная пошлина.

Следовательно с АО «Хетон» и ООО «Пилот» в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина по <данные изъяты> с каждого.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Тракт» и АО «Хетон» в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Признать недействительным Договор аренды недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Тракт» и ООО «Пилот» в отношении объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Обязать ООО «Пилот», 1661059936, не чинить препятствие в пользовании ФИО3, паспорт гражданина РФ №, объектом индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В удовлетворении требований к ФИО4 отказать.

Взыскать с АО «Хетон», ИНН <***>, в пользу ФИО3, паспорт гражданина РФ №, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ООО «Пилот», 1661059936, в пользу ФИО3, паспорт гражданина РФ №, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Ответчики вправе подать в Рыбно-Слободский районный суд Республики Татарстан заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Рыбно-Слободский районный суд РТ в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2025 года.

Судья Е.Е. Рябин