дело №2-4308/2025

УИД 26RS0001-01-2024-000182-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2025 года город Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Самойлова С.И.,

при ведении протокола помощником судьи Батчаевой С.С.

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, директора ООО «<данные изъяты>» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО5 к ФИО2, ФИО3 чу, ФИО6, ООО «ССС», ООО «УК Регион» о признании договора купли-продажи недействительным, обязании вернуть помещения в прежнее состояние и общее пользование, аннулировании записей государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась с вышеуказанным исковым заявлением в суд, указав в обоснование требований, что в производстве Промышленного районного суда <адрес> имеется гражданское дело № по иску ООО «УК Регион» к ФИО5 о взыскании задолженности, в рамках которого истцу стало известно, что управляющие компании ООО <данные изъяты>» производят излишние начисления, так, по вине управляющих компаний резко возросли расходы на электроэнергию из-за установки насосов на этажах.

Необходимость в установке насосов возникла из-за того, что помещения общего пользования на 0-м (подвальном) этаже, являющиеся собственностью ФИО2, согласно договора купли-продажи от дата, заключенному между ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель), были подвергнуты переустройству, а именно ФИО2 провел переустройство системы водоснабжения, в результате чего на верхних этажах (выше 2-го) прекратилось нормальное водоснабжение, а также ответчиком проведены перепланировки, заключающиеся в снесении перегородки и части несущей опоры/стены в помещениях общего пользования, что в свою очередь по мнению истца привело к появлению трещин в конструкциях здания, что также может свидетельствовать об аварийности здания.

Аналогичные незаконные переустройства совершили и другие собственники, создав нагрузку на водоснабжение, как в банно-прачечном комбинате, хотя здание спроектировано как офисное.

УК «Регион» и УК «ССС» отказываются выявлять незаконные перепланировки, возвращать помещения общего пользования, восстанавливать систему водоснабжения и снижать необоснованные начисления за электроэнергию.

Вышеуказанное по мнению истца нарушает ее права, в связи с чем необходимо признать договор купли-продажи помещений общего пользования 0-го этажа недействительным.

Уточнив свои требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит суд договор купли продажи от дата заключенный между ФИО6 и ФИО2 недействительным, либо признать указанный договор недействительным в части — в той части, которая касается отчуждения (продажи) помещений общего пользования общей площадью 113 м? (помещения №№, 181, 182, 184, 185, 186, 187, 188, 190, 191);

признать право собственности ФИО2 в отношении указанных выше 113 м? помещений общего пользования, которые ранее были включены в кадастровый № (ныне архивный), а позднее — в кадастровые номера 26:12:011606:4111 и 26:12:011606:4112 – отсутствующим;

обязать ФИО2 в срок не позднее 2 (двух) месяцев с момента вступления решения суда в законную силу вернуть по акту помещения общего пользования (113 м?) в общую собственность всех владельцев здания;

восстановить помещения в их первоначальное, проектное состояние: восстановить демонтированные стены и перегородки, привести в порядок все инженерные коммуникации. Все работы должны быть выполнены силами и за счет ФИО2;

обязать ФИО2 после восстановления помещений за свой счет заказать новый технический план, подать этот технический план в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН, предоставить копию данного технического плана представителю истца ФИО1;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) записи о регистрации права собственности ФИО2 на помещения общего пользования площадью 113 м?. Аннулировать записи в ЕГРН от дата о кадастровых номерах <данные изъяты>. На основании решения суда внести запись о том, что данные помещения являются общим имуществом (имуществом общего пользования) многоквартирного дома;

обязать ООО УК «Регион» (И. 2635255069) в срок не позднее 2,5 месяцев провести полный комплекс технических мероприятий, направленных проверку и восстановление нормальной работы централизованной системы водоснабжения здания (такой, как ее предусмотрел застройщик), чтобы отпала необходимость в использовании индивидуальных насосов на этажах. Составление всех необходимых актов и внесение записей в технические журналы;

в случае неисполнения кем-либо из ответчиков решения суда в установленный срок, взыскивать в пользу истца ФИО5 денежную сумму в размере 5 000 (пяти тысяч) рублей за каждый день просрочки, начиная со следующего дня, после истечения срока, установленного к исполнению.

В судебном заседании истец ФИО5 участия не принимала, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом в порядке п. 3 ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, причины неявки суду не известны.

В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении и письменной позиции, просила суд иск удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО2 просил в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании ответчик ФИО3 просил в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании директор ООО «ССС» и генеральный директор <данные изъяты>» ФИО4 просила в удовлетворении иска отказать.

Иные заинтересованные лица (А.О.Ф., ФИО7, ФИО8, <данные изъяты>А., ФИО9, ФИО10, <данные изъяты>., ФИО11, П.К.<данные изъяты>., СелезневаМ.<данные изъяты>А., ФИО12, АО <данные изъяты>»), надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, причины неявки суду не известны.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В силу положений ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании пункту 1 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам недвижимых вещей, расположенных в здании, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения, крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 статьи 287.5 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений о приобретении, создании или об образовании общего имущества (пункт 1 статьи 287.5 названного абзацем выше Кодекса).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, решением общего собрания собственников помещений в нежилом здании по адресу: <адрес>А, оформленным протоколом № от дата, расторгнут договор управления с ООО «Специальные строительные системы», а также принято решение о заключении договора с ООО «УК Регион».

ФИО5 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 26:12:011502:3650, расположенному по адресу: <адрес>А.

Решением Промышленного районного суда <адрес> от дата по гражданскому делу № исковые требования ООО «<данные изъяты>» к ФИО5 о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги удовлетворены в полном объеме.

В соответствии с договором купли-продажи от дата, заключенному между ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель), ответчику принадлежит на праве собственности нежилое помещение – подвал, общей площадью 393,5 м2, кадастровый №. Указанное обстоятельство также подтверждается выпиской из ЕГРН.

В период рассмотрения дела ФИО2 на основании технической документации осуществлен раздел указанного помещения на нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:011606:4111 и 26:12:011606:4112.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи. 287.4 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением. Собственник помещения не вправе использовать его способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, находящихся в тех же здании, сооружении. Собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В пункте 9 названного выше постановления Пленума от дата № разъяснено, что споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество, рассматриваются в судебном порядке.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Из приведенных положений закона следует, что способы защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру допущенного нарушения.

Собственники помещений в здании, полагающие, что собственниками других помещений в этом здании в сформированные и принадлежащие им помещения включены общие помещения здания (общее имущество), вправе оспорить зарегистрированное право индивидуальной собственности указанных лиц на такие помещения, соединив требования о признании права общедолевой собственности на общее имущество с требованиями (в зависимости от того, находятся ли спорные общие помещения во владении истцов либо они лишены владения таковыми) об устранении препятствий в пользовании либо об истребовании этих помещений из чужого незаконного владения названных лиц.

Вместе с тем как следует из просительной части уточненного искового заявления истец просит признать недействительным договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества от дата, что по мнению суда является неверно избранным способом защиты.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В целях реализации указанного выше правового принципа в пункте 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами. Разрешая гражданско-правовой спор в условиях конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности, осуществляя правосудие как свою исключительную функцию (ч. 1 ст. 118 Конституции РФ), суд не может принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон.

В силу ч.1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абзац 1 пункта 6).

Таким образом суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании договора купли продажи от дата заключенного между ФИО2 и ФИО6 не может быть оспорен истцом по основаниям недействительности, а также принимая во внимание факт отсутствия со стороны истца доказательств, свидетельствовавших бы об отнесении спорного нежилого имущества к общедолевой собственности торгово-офисного помещения, расположенного по адресу: <адрес>А, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Поскольку ФИО3 собственником спорного нежилого помещения, в том числе после его раздела, не является, а стороной истца не представлено доказательств, какие права и законные интересы нарушены указанным ответчиком, конкретных требований к нему, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска к ФИО3

Доводы истца и само по себе указание в техническом паспорте от дата на наличие помещений №№, 181, 182, 184, 185, 186, 187, 188, 190, 191, общей площадью 113,4 кв.м, относящихся к вспомогательной площади культурно-просветительского назначения, не является основанием для их отнесения к общему имуществу собственников нежилого здания, поскольку изначально указанные помещения входили в единое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, и носят вспомогательное значение исключительно в пределах указанного нежилого помещения.

Согласно материалам реестрового и инвентарного дел (т. 2 л.д. 86) помещениям №№, 181, 182, 184, 185, 186, 187, 188, 190, 191 самостоятельные кадастровые номера не присваивались, сведений о том, что указанные помещения использовались ранее иными лицами на праве общего пользования, не имеется

Доступ к коммуникациям общего пользования, проходящих через помещение ответчика, ФИО2 обеспечен в установленном законом порядке, что в судебном заседании не отрицалось представителем управляющей организации.

При этом суд считает необходимым отметить, что вопреки доводам искового заявления, справкой ООО «УК Регион» в торгово-офисном здании, по адресу: <адрес>А, отсутствует проблема с водоснабжением и доступом к общедомовым коммуникационным стоякам. Сведений о проведенной реконструкции системы водоснабжения ООО «УК Регион» не имеет.

Согласно ответу МУП «Водоканал» от дата (т. 2 л.д. 99), в соответствии с единым договором водоснабжения и водоотведения от дата № предприятие обязуется поддерживать гарантированный уровень давления в системе водоснабжения не менее 10 м. вод. ст. (1,0 атм).

Согласно актам технического осмотра от дата и от дата давление составило не менее 2,0 атм. (т. 2 л.д. 101,102).

При этом довод истца, что ФИО2 осуществлены действия по изменению системы водоснабжения, является несостоятельным.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в нежилом здании № от дата принято решение об установке насосной станции в цокольных помещениях, принадлежащих на праве собственности ФИО2

Доводы истца, что сотрудниками МУП «Водоканал» установлены нарушения в виде установки насосного агрегата, отклоняются судом, поскольку указание на его установку относится описанию того, что было установлено в период осмотра дата. Каких-либо предписаний акты осмотра не содержат.

Также согласно официальному ответу <адрес> – государственная жилищная инспекция от дата №, оснований для осуществления регионального государственного жилищного надзора в отношении собственников помещений в нежилом здании по адресу: <адрес>А, отсутствуют, поскольку здание относится к перечню нежилых (т. 2 л.д. 11).

В соответствии с ответом комитета градостроительства администрации <адрес> от дата согласование перепланировки и (или) переустройства и раздел помещений предусмотрено только в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получение разрешения на строительство требуется в случае проведения работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, чего в рассматриваемом споре не установлено.

Ввиду вышеизложенного также отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований к ООО «УК Регион», поскольку нарушений при установке насосного агрегата и осуществлению водоснабжения в здании не установлено.

При этом требования к <данные изъяты>» также подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда <адрес> от дата по делу №, установлено, что ООО <данные изъяты>» не является управляющей компанией по отношению к торгово-офисному зданию, по адресу: <адрес>А, что в силу ст. 61 ГПК РФ, судом учитывается в обязательном порядке.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Поскольку спорное помещение не находится в общедолевой собственности, а является индивидуальной собственностью ответчика ФИО2, которое истцом настоящим иском не оспорено в предусмотренном законом порядке, а избранный истцом способ защиты прав в виде предъявления требований о признании договора недействительным, исключении записи о праве собственности и обязании вернуть помещение в прежнее состояние не может быть удовлетворены в судебном порядке, суд не находит правовых оснований для сохранения обеспечительных мер наложенных определением Промышленного районного суда <адрес> от дата.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2, ФИО3 чу, ФИО6, <данные изъяты>» о признании договора купли-продажи недействительным, обязании вернуть помещения в прежнее состояние и общее пользование, аннулировании записей государственной регистрации - отказать.

Отменить принятые определением Промышленного районного суда <адрес> от дата обеспечительные мера в запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять регистрационные действия с нежилыми помещениями с кадастровыми номерами <данные изъяты> расположенными по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено дата.

Судья С.И. Самойлов