Решение по делу № 2-4263/2023 от 27.09.2023

Дело № 2- 4263\2023 УИД: 78RS0017-01-2021-004832-98

27 сентября 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем российской федерации

Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе

Председательствующего судьи Тарасовой О.С.,

при секретаре

ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» о признании предварительных договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома договорами участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам и ссылается на следующие обстоятельства, 16.08.2018г. ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» и ФИО2, были заключены предварительный договор №-№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в отношении жилого помещения, состоящего из 1 (одной) комнаты, проектный номер жилого помещения - №, строительные оси Д-К, 11-14, общей проектной площадью жилого помещения - 36,36 кв.м, жилой проектной площадью помещения - 17,17 кв.м, расположенную на 7 этаже, секция 1, жилой дом 2, на сумму 1 545 300,00 (один миллион пятьсот сорок пять тысяч триста) рублей 00 копеек; предварительный договор №-№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>-<адрес>, в отношении жилого помещения, состоящего из 1 (одной) комнаты, проектный номер жилого помещения - 5, строительные оси И-А, 1-3, общей проектной площадью жилого помещения - 44,17 кв.м, жилой проектной площадью помещения - 20,81 кв.м, расположенную на 1 этаже, секция 1, жилой <адрес>, на сумму 1 980 227,00 (один миллион девятьсот восемьдесят тысяч двести двадцать семь) рублей 00 копеек. Объект долевого строительства жилое помещение в соответствии с п. 2.3. Договоров, общее имущество в Объекте, подлежащие передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта и входящие в состав указанного Объекта, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства.

Как указывает в исковом заявлении ФИО2 пунктами 2.3. Договоров определены четкие идентифицирующие характеристики объекта долевого строительства. Приложениями № 1 к Договорам установлен план объекта долевого строительства (п.2.3.1. Договоров), приложением № 2 установлено местоположение объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта (п.2.3.2. Договоров).

В соответствии с п.2.4. Договоров плановый срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - 1 квартал 2020г. включительно. Стороны соглашаются, что допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства. Согласно п.3.1. Цена настоящих Договоров согласована Сторонами. Пункты 3.3., 4.1.1. Договоров обязывают Участника долевого строительства оплатить полную стоимость Объекта долевого строительства после заключения настоящего Договора, но до заключения основного Договора долевого участия. С момента оплаты Участником долевого строительства цены Договора в полном размере Участник долевого строительства приобретает право на получение в собственность Объекта долевого строительства по Акту приема-передачи. Застройщик гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект долевого строительства не заложен, не продан, в споре и под арестом не состоит, а также отсутствуют права третьих лиц. На случай расхождения фактической общей площади Объекта долевого строительства в результате проведения кадастрового учета с общей площадью Объекта долевого, строительства, указанную в п.2.3 Договоров более чем на 1 кв.м, цена Договоров-подлежит корректировке (пункты 3.5., 3.6. Договоров), в связи с чем в п.3.7, стороны согласовали условную цена одного квадратного метра в размере 42 500 (сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек для договора № и в размере 44 831,94 (сорок четыре тысячи восемьсот тридцать один) рубль 94 копейки для договора №

Условиями договоров предусмотрено также, что оплата по настоящему Договору в соответствии с п.3.9, производится путем перечисления денежных средств в рублях РФ Застройщику, по реквизитам, указанным в разделе 9 Договора или любым другим, не противоречащим действующему законодательству РФ способом. Обязательство Участника долевого строительства по оплате считается исполненным с момента оплаты.

Обязательства по оплате Предварительных договоров участия в долевом строительстве были исполнены ФИО2 следующим образом:

16.08.2018г. между ФИО2 и ООО «Ангара» был заключен договор займа денежных средств на сумму 3 525 528 руб. сроком возврата - не позднее 16.08.2019г. Факт внесения денежных средств подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № № от 16.08.2018г.

20.05.2019г. между ООО «ЭнергоМет-М» и ФИО2 был заключен договор цессии, в соответствии с которым ООО «ЭнергоМет-М» уступает ФИО2 право требования к ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» задолженности по договорам подряда № от 12.09.2018г. на сумму 2 943 643,54 руб. и № от 20.01.2019г. на сумму 581 884,26 руб., а всего на сумму 3 525 527,8 руб. Стоимость настоящего - договора определена сторонами в размере 3 525 527,8 руб.

20.05.2019г. между ООО «ЭнергоМет-М», ФИО2 и ООО «Ангара» был подписан акт взаимозачета однородных обязательств. В соответствии с п.2.2, которого обязательства ФИО2 перед ООО «ЭнергоМет-М» погашаются в размере 3 525 527,8 руб. т.е. в полном объеме.

25.05.2019г. ФИО2 в ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» было подано заявление о зачете взаимных требований. На основании данного зачета задолженность <ФИО>2 перед ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» по предварительным договорам участия в долевом строительстве от 16.08.2018г. №-№ и №- № прекращается в полном объеме. Задолженность ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» перед ФИО2 по договорам подряда №-№ от 12.09.2018г. в размере 2 943 643,54 руб. № от 20.01.2019г., а всего в размере 3 525 527 руб. прекращается в полном объеме.

Пунктом 8.6. Договоров установлено, что стороны при их подписании пришли к соглашению по всем существенным условиям настоящего и основного Договора. ФИО2 указывает, что в нарушение условий договоров, заключенных с ответчиком объекты до настоящего времени в эксплуатацию не введены, участнику долевого строительства не переданы, строительство домов не ведется.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-121655/2018 от 01.07.2019 г ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное Управление» признано несостоятельным (банкротом).

В отношении ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» открыто конкурсное производство, которое ведется до настоящего времени, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Вышеуказанным судебным решением Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области установил, что ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» обладает признаками застройщика в связи с чем процедура банкротства применяется с учетом правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве - банкротство застройщиков.

29.06.2020г. определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-121655/2018 требование ФИО2 включено в реестр участников долевого строительства ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» в части передачи: однокомнатной квартиры, жилой дом - 2, временный номер - 57, этаж 7, секция - 1, строительные оси Д-К; 11-14, общей площадью 36,36 кв.м., по адресу: <адрес>-<адрес>, размер исполненных обязательств 1 545 300,00 руб., однокомнатной квартиры, жилой дом - 3, временный номер - 5, этаж 1, секция - 1, строительные оси И-А; 1-3, общей площадью 44,17 кв.м., по адресу: <адрес>-2, участок 135, размер исполненных обязательств 1 980 227,00 руб. ФИО2 ссылаясь на ч.1 ст.61 ГПК РФ полагает, что указанные предварительные договоры являются основными и подлежат государственной регистрации.

04.03.2022г. в адрес ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное -управление» и его конкурсного управляющего ФИО3 была направлена Досудебная претензия о необходимости произвести государственную регистрацию Договоров в добровольном порядке. В соответствии с отчетом об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором, ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» получило претензию - 15.03.2022г., а ФИО3 - 14.03.20222г. Претензия ответчиком оставлена без ответа.

Уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ истица просит признать предварительный договор №-№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>-<адрес> от 16.08.2018, заключенный между ФИО2 и ЗАО Инвестиционная компания «Строительное Управление» договором участия в долевом строительстве, указав что решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении однокомнатной квартиры временный номер 57 этаж 7, секция 1, строительные оси Д-К, 11-14, общей площадью 36,6 кв.м., жилой дом № 2, расположенный по адресу <адрес>-<адрес>., указав что решение суда является основанием для его государственной регистрации.

Признать предварительный договор №-№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>-<адрес> от 18.08.2018, заключенный между ФИО2 и ЗАО Инвестиционная компания «Строительное Управление» договором участия в долевом строительстве, указав что решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении однокомнатной квартиры временный номер 5 этаж 1, секция 1, строительные оси И-А, 1-3, общей площадью 44,17 кв.м., жилой дом № 2, расположенный по адресу <адрес> указав, что решение суда является основанием для его государственной регистрации.

Истица в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена, надлежащим образом, в деле принимает участие представитель истца на основании доверенности ФИО4

Представитель истицы ФИО4 в судебном заседании поддержал доводы иска, просил уточненные исковые требования удовлетворить, полагал, что иск предъявлен к надлежащему ответчику.

В судебное заседание не явились представитель ответчика ЗАО «Инвестиционная компания Строительное управление» в лице конкурсного управляющего ФИО3, третьи лица Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Ленинградской области, ООО «ЭнергоМет-М», ООО «Ангара», Управление росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного заседания, сведениями о причинах отсутствия лиц участвующих в деле суд не располагает, и с учетом положений ст. 167 ГПК РФ определил, рассмотреть гражданское дело в отсутствие указанных лиц.

ЗАО «Инвестиционная компания Строительное управление» представлен отзыв, из которого следует, что ответчик иск не признает, так как на основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области все права на объекты незавершенного строительства переданы «Фонду защиты прав граждан участников долевого строительства Ленинградской области» в связи с чем ЗАО надлежащим ответчиком по иску ФИО2 не является. (л.д. №)

Заслушав представителя истца ФИО4, исследовав и изучив представленные в материалы дела доказательства, муд приходит к следующему выводу,

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Согласно п. 9 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В судебном заседании установлено, что 16.08.2018г. ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» и ФИО2, были заключены два предварительных договоры:

Предварительный договор №-№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в отношении жилого помещения, состоящего из 1 (одной) комнаты, проектный номер жилого помещения - 57, строительные оси Д-К, 11-14, общей проектной площадью жилого помещения - 36,36 кв.м, жилой проектной площадью помещения - 17,17 кв.м, расположенную на 7 этаже, секция 1, жилой дом 2, на сумму 1 545 300,00 (один миллион пятьсот сорок пять тысяч триста) рублей 00 копеек;

Предварительный договор №-№/№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>-<адрес>, в отношении жилого помещения, состоящего из 1 (одной) комнаты, проектный номер жилого помещения - 5, строительные оси И-А, 1-3, общей проектной площадью жилого помещения - 44,17 кв.м, жилой проектной площадью помещения - 20,81 кв.м, расположенную на 1 этаже, секция 1, жилой дом 3, на сумму 1 980 227,00 (один миллион девятьсот восемьдесят тысяч двести двадцать семь) рублей 00 копеек. (л.д. №)

Согласно указанному договору стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» будучи застройщиком, привлекает ФИО2, как участника долевого строительства, к финансированию строительства многоквартирного жилого дома расположенного по адрес Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Янино-2, участок 135, и обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный многоэтажный жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства в планируемый срок - 1 квартал 2020 года.

Объектом инвестирования по договору №-№ указано жилое помещение, состоящее из 1 (одной) комнаты, проектный номер жилого помещения - 57, строительные оси Д-К, 11-14, общей проектной площадью жилого помещения - 36,36 кв.м, жилой проектной площадью помещения - 17,17 кв.м, расположенное на 7 этаже, секция 1, жилой <адрес>, по договору №-№ жилое помещение, состоящее из 1 (одной) комнаты, проектный номер жилого помещения - 5, строительные оси И-А, 1-3, общей проектной площадью жилого помещения - 44,17 кв.м, жилой проектной площадью помещения - 20,81 кв.м, расположенное на 1 этаже, секция 1, жилой <адрес>,

Цена договора № составляет 1 545 300,00 (один миллион пятьсот сорок пять тысяч триста) рублей 00 копеек (п. 3 предварительного договора).

Цена договора №-№ составляет 1980227 (один миллион девятьсот восемьдесят тысяч двести двадцать семь) рублей 00 копеек (п. 3 предварительного договора).

Стороны договорились (п. 2.1 договоров) о заключении основного договора и его государственной регистрации в срок до 31.10.2019, однако основной договор до настоящего времени не заключен.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Факт оплаты ФИО2 денежных средств по вышеуказанным договорам также подтверждается тем, что 29.06.2020г. определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-121655/2018 требование ФИО2 включено в реестр участников долевого строительства ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» в части передачи: однокомнатной квартиры, жилой дом - 2, временный номер - 57, этаж 7, секция - 1, строительные оси Д-К; 11-14, общей площадью 36,36 кв.м., по адресу: <адрес>, размер исполненных обязательств 1 545 300,00 руб., однокомнатной квартиры, жилой дом - 3, временный номер - 5, этаж 1, секция - 1, строительные оси И-А; 1-3, общей площадью 44,17 кв.м., по адресу: <адрес> размер исполненных обязательств 1 980 227,00 руб. (л.д. № т.№)

На претензию ФИО2 о заключении договора Обществом ответ не направлен, из пояснений представителя истца ФИО4 следует, что после заключения предварительных договоров, ответчик уклонился от заключения основных договоров, обязанность заключить основные договоры до указанной в них даты ответчиком не исполнена, при этом истица свои обязательства по договорам исполнила.

Из пункта 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, следует, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, подлежит удовлетворению.

Согласно п. 9 данного Обзора, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При этом суд отклоняет возражения ответчика ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» о том, что требования ФИО2 предъявлены к ненадлежащему ответчику, так как В соответствии с ч. 9 ст. 201.15.2 Закона о банкротстве перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту. Таким образом в связи с передачей объектов незавершенного строительства и земельных участков Фонду защиты прав граждан участников долевого строительства Ленинградской области к последнему перешли все обязательства предыдущего застройщика и все дополнительные (акцессорные) обязательства, направленные на удовлетворение прав и интересов кредитора в основном обязательстве по передаче жилых и нежилых помещений, требование о передаче которых включены в соответствующий реестр. Для получения причитающегося жилого помещения ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области суд, в производстве которого находится дело о банкротстве, с заявлением о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений.

В силу п. 6 ст. 201.1, п. п. 2, 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются: 1) установление того факта, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; 2) установление того факта, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома. В рассматриваемом случае правопреемство не является универсальным, и перемена лиц в обязательстве произведена быть не может, так как предварительные договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ФИО2 заключила с ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление».

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, является основаниям для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в связи с чем, специального указания на необходимость государственной регистрации договора в резолютивной части судебного акта не требуется.

Учитывая обстоятельства, установленные в ходе разрешения настоящего гражданского спора, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 в части признания предварительных договоров участия в долевом строительстве - договорами участия в долевом строительстве.

руководствуясь статьями 194-199, 320-321 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от 16.08.2018, заключенный между ФИО2 и ЗАО Инвестиционная компания «Строительное Управление» договором участия в долевом строительстве.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке сторонами в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд в течение месяца срок со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 9 октября 2023 года

Судья Тарасова О.С.