23RS0059-01-2023-002729-59

2.151 - Споры, связанные с землепользованием -> Споры, связанные с самовольной постройкой

К делу № 2-109/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи

Краснодарский край 28 мая 2025 года

Текст мотивированного решения изготовлен 11 июня 2025 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Кукузенко Л.Т., с участием представителя истца администрации муниципального образования городской округ город-курорт ФИО1 края по доверенности ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО3 по ордеру ФИО4, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт ФИО1 края к ФИО3 о сносе самовольной постройки, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований – ФИО6, финансовый управляющий ФИО6 – ФИО7, ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт ФИО1 края (далее – администрация г. С.) в лице представителя по доверенности ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО5, ФИО3 о сносе самовольной постройки.

В обоснование заявленных требований указано на следующее.

Решением Центрального районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по исковому заявлению ФИО6 к ФИО5 произведен реальный раздел жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 946, 2 кв.м, этажность - 2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 999 кв.м. на обособленные помещения.

Апелляционным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение Центрального районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отменено в связи со следующим.

Суд первой инстанции разделил спорный объект недвижимости на обособленные помещения с постановкой каждого помещения на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, что является доказательством строительства не индивидуального жилого дома, а многоквартирного жилого дома (не предназначено для проживания одной семьи).

Судебной коллегией установлено следующее.

При строительстве многоквартирного жилого дома допущены нарушения градостроительного законодательства Российской Федерации, а именно: отсутствует положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий на строительство 2-х этажного многоквартирного жилого дома в нарушение ст. 49 ГрК РФ.

Отсутствует утвержденная в установленном порядке проектная документация на строительство 2-х этажного многоквартирного жилого дома, чем нарушена ч. 15 ст. 48 ГрК РФ.

Отсутствует исполнительная документация на строительство 2-х этажного многоквартирного жилого дома, чем нарушена ч. 6 ст. 52 ГрК РФ.

Работы по строительству 2-х этажного многоквартирного жилого дома выполнены ответчиком без образования юридического лица или регистрации индивидуального предпринимательства, являющимися членами в СРО в области строительства объектов капитального строительства в нарушение ч. 2 и 3.1 ст. 52 ГрК РФ.

Таким образом, апелляционным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что объект капитального строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 946, 2 кв.м, этажность - 2 фактически является многоквартирным домом, возведенным в нарушение ст. 48, 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеет следующие характеристики: площадь - 999 +- 11 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - дачное хозяйство и принадлежит на праве собственности ФИО3.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости спорный объект капитального строительства с кадастровым номером № имеет следующие параметры: назначение - жилой дом, общая площадь - 946.2 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных 0, и разделен на самостоятельные объекты недвижимости с кадастровыми номерами №

Таким образом, установлены следующие нарушения.

Отсутствует разрешение на строительство многоквартирного дома в нарушение ч.2 ст. 51 ГрК РФ.

Не представлено положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий на строительство многоквартирного дома в нарушение ст. 49 ГрК РФ.

Отсутствует утвержденная в установленном порядке проектная документация на строительство многоквартирного дома в нарушение ч. 15 ст. 48 ГрК РФ.

Работы по строительству выполнены без соответствующего членства в СРО в области строительства в нарушение ч. 2 и 3.1 ст. 52 ГрК РФ.

Вместе с тем, согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт С., утвержденных решением Городского С.С. от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Правила землепользования и застройки г. С.) коэффициент использования территории (далее - КИТ) для индивидуальных жилых домов, жилых строений, расположенных на садовых и дачных земельных участках - 0,6 %.

Учитывая коэффициент использования территории - 0,6 %, суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) на земельном участке с кадастровым номером № площадью 999, должна составлять не более 599, 4 кв.м. (площадь участка 999 кв.м. * 0,6).

Однако, в соответствии со сведениями из единого государственного реестра недвижимости возведен многоквартирный дом общей площадью 946, 2 кв. м, что значительно превышает допустимые параметры фактически в 2 раза.

Согласно пп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона № 131-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов муниципального, городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов муниципального, городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального, городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах муниципального, городского округа.

Аналогичные полномочия закреплены пп. 30 ст. 9 Устава муниципального образования городской округ город-курорт ФИО1 края. Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

Таким образом, факт самовольного размещения на земельном участке объектов капитального строительства влечет нарушение законных интересов истца как контролирующего органа за размещением объектов в границах муниципального образования.

С учетом изложенного, органы местного самоуправления вправе обращаться с исками о сносе самовольных построек и о демонтаже самовольно возведенных объектов, а также об освобождении самовольно занимаемых земельных участков, что дает право администрации города Сочи обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

После окончательного уточнения исковых требований представитель администрации г. С. просила суд исключить из числа ответчиков ФИО6 и ФИО5, а также просила суд.

1. Признать два объекта капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самовольными постройками.

2. Обязать ответчика в течение 3-х месяцев снести два объекта капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, за свой счет.

3. При вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи взыскать с ответчика в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 (десять тысяч) рублей в день, за каждый день просрочки исполнения.

4. При вынесении судебного акта об удовлетворении исковых требований администрации города Сочи указать, что решение суда является основанием для исключения сведений о государственном кадастровом учете и аннулировании права собственности на объекты со следующими кадастровыми номерами№, расположенные в объекте капитального строительства с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, <адрес>

5. При вынесении судебного акта об удовлетворении исковых требований администрации города Сочи указать, что решение суда является основанием для исключения сведений о государственном кадастровом учете объекта капитального строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных исковых требованиях в полном объеме.

Ответчик ФИО3, её представитель по доверенности просили суд принять во внимание проведенную по делу судебную экспертизу и отказать в удовлетворении заявленных исковых требованиях, поскольку на момент рассмотрения гражданского дела в открытом судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчиком спорное строение приведено в соответствие с нормами и требованиями ГрК РФ, а также Правил землепользования и застройки г. С. в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО5 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований администрации г. С..

Третьи лица - ФИО6, финансовый управляющий ФИО6 – ФИО7 в суд не явились, будучи уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания настоящего гражданского дела по существу. Не указали об уважительных причинах неявки, не просили суд дело слушанием отложить.

Принимая во внимание нормы процессуального права, регламентирующие порядок надлежащего уведомления участников процесса и основания отложения слушания дела (ст.ст. 113, 117, 167 ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом на момент слушания гражданского дела установлено следующее.

В границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства с кадастровым номером №

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ судом проведена по делу судебная строительно-техническая экспертиза для определения фактического расположения объектов недвижимого имущества, их характеристик.

В соответствии с представленным суду заключением эксперта ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по городу-курорту С. от ДД.ММ.ГГГГ №, которое признано судом обоснованным, достаточно научно обоснованным, относимым и допустимым доказательством по делу, установлено следующее.

На исследуемом земельном участке с кадастровым номером № расположены два объекта капитального строительства - индивидуальный жилой дом - объект № и объект № (вспомогательное строение).

Фактические характеристики и параметры жилого дома с КН № отличаются от сведений, содержащихся в ЕГРН.

Заключением специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ (Т.2 л.д. 167-210), в котором специалистом ФИО9 предложен вариант приведения в соответствие допустимым параметрам строительства правил землепользования и застройки на территории города Сочи.

Специалистом предлагалось произвести демонтаж второго этажа, а также уменьшить площадь основного здания путем выдела из него площади под хозяйственную постройку, тем самым образуя два самостоятельных объекта недвижимости.

При проведении фактического осмотра эксперт приходит к выводу, что ответчиком проведен комплекс работ по предложенному в ходе осмотра было выявлено, что исследуемый объект № является объектом капитального строительства с кадастровым номером №

Исследуемое строение является объектом завершенного строительства, имеет признаки индивидуального жилого дома.

По результатам обработки полученных данных определено, что на исследуемом земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположен объект капитального строительства с КН №, конфигурация которого изменилась относительно сведений ЕГРН в результате выдела из площади основного здания площади под объект вспомогательного использования (хозяйственной постройки).

Образованные исследуемые объекты полностью входят в границы указанного участка на уровне сопряжения стен первого этажа с поверхностью земли.

В отношении исследуемого объекта № установлено следующее.

Объект капитального строительства представляет собой комплексную конструкцию, в которой железобетонное перекрытие и железобетонный каркас образуют каркасную систему с заполнением стен из керамзитоблоков.

Площадь застройки — 248,9 кв.м.

<адрес> всех частей здания: 1 этаж - =222,7 кв.м итого: 222,7 кв.м общая площадь — 222,7 кв.м (по сведениям ЕГРН 946,2 кв.м) Количество этажей - один (по сведениям ЕГРН два); высота помещений от пола до потолка (в свету) - первого этажа — 3,20 м.

Высота здания от планировочной отметки земли до верха перекрытия - 3,40 м строительный объем — 248,9*3,40-846 куб.м.

Исследуемый объект № имеет самостоятельный обособленный железобетонный каркас, перекрытие. Конструктивных жестких связей с основным объектом жилой дом с КН № не имеется.

Является самостоятельным объектом капитального строительства и самостоятельным объектом недвижимости, может быть использован в качестве хозяйственного строения вспомогательного использования по отношению к основному строению (жилой дом).

Объект № представляет собой комплексную конструкцию, здание прямоугольной формы в плане.

Размеры строения в плане по наружному обмеру первого этажа — 17,30х12,50 м, площадь застройки — 216,3 кв.м.

<адрес> - 199,5 кв.м.

Количество этажей – один.

Высота помещений от пола до потолка (в свету) первого этажа - 3,18 м.

Высота здания от планировочной отметки земли до верха перекрытия - 3,40 м.

Строительный объем — 216,3*3,40=735 куб.м.

По результатам физического осмотра, а также путем натурной съемки экспертом определено, что исследуемый объект капитального строительства с кадастровым номером № имеет количество этажей - 1 этаж (0 подземных), площадь застройки - 248,9 кв.м, общую площадь здания - 222,7 кв.м.

Экспертом произведен осмотр здания внутри и установлено отсутствие обособленных помещений, которые могли бы использоваться, как квартиры, а также отсутствие мест общего пользования - межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) и прочее.

Таким образом, на момент осмотра объекта капитального строительства с КН №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, установлено, что он не обладает признаками многоквартирного дома, так как экспертом не выявлены вышеприведенные нормативно-установленные признаки, определяющие принадлежность объекта капитального строительства к категории многоквартирных домов.

Также исследуемый объект № с КН №, с учетом выявленных в ходе данного исследования технических характеристик и параметров, на момент обследования соответствует приведенным выше нормативным критериям, определяющим принадлежность того или иного объекта капитального строительства к категории индивидуальных жилых домов, а именно: ? количество этажей один (соответствует); ? высота здания 3,40 метров (соответствует); ? общая площадь 222,7 кв.м (соответствует).

Несмотря на то, что отделочные работы внутри здания на момент физического осмотра произведены частично, экспертом установлено, что площадь данного строения и уже имеющиеся помещения в нем позволяют оборудовать в своем составе полный набор необходимых помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Принимая во внимание все вышеуказанное, экспертом сделан вывод, что исследуемый объект капитального строительства с КН № соответствует определению «дом жилой одноквартирный отдельно стоящий» указанному в СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001), соответственно, исследуемый объект обладает признаками индивидуального жилого дома (объект индивидуального жилищного строительства).

Исследуемый одноэтажный жилой дом с КН № общей площадью 222,7 кв.м и одноэтажное хозяйственное строение общей площадью 199,5 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> соответствуют строительным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, а также требованиям стандартов о безопасности объектов недвижимости.

Исследуемый одноэтажный жилой дом с КН № общей площадью 222,7 кв.м и одноэтажное хозяйственное строение общей площадью 199,5 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> соответствуют правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт С. для индивидуальных жилых домов и построек вспомогательного использования.

Минимальная длина стороны по уличному фронтону, м: более 8,0 м. Минимальная ширина/глубина, м: более 25,0 м.

Максимальный процент застройки 50%: площадь земельного участка составляет № Фактически площадь застройки земельного участка состоит из площади застройки исследуемого спорного жилого дома с КН № 248,9 кв.м + площадь застройки объекта вспомогательного использования - 216,3 кв.м=465,2 кв.м 465,2<500.

Максимальная высота здания до конька крыши 12,0 м: фактическая высота зданий в наивысшей точке составляет 3,40 м, что меньше допустимых 12 м. Максимальная высота оград, 2,0 м: фактически 1,20 м, что соответствует допустимым 2,0 м.

Минимальные отступы от границ земельного участка применяются для основных объектов, расположенных на земельном участке (в нашем случае это спорный жилой дом), и составляют 3,0 м.

Минимальные нормативные отступы для объектов вспомогательного назначения (хозяйственное строение) составляют 1,0 м.

Отступы от жилого дома составляют 3,0 м и более, от хозяйственного строения составляют более 1,0 м.

Коэффициент использования территории (КИТ): суммарная общая площадь зданий для земельного участка площадью 999 кв.м должна составлять не более 999*0,6=599,4 кв.м. Фактически: на земельном участке расположен спорный объект - жилой дом общей площадью 222,7 кв.м и хозяйственное строение общей площадью 199,5 кв.м. Расчет: 222,7+199,5-422,2 422,2<599,4

Максимальная общая площадь жилого дома не должна превышать 300 кв.м, количество надземных этажей не более чем три.

<адрес> исследуемого жилого дома составляет 222,7 кв.м, количество этажей - 1.

Максимальная общая площадь здания вспомогательного назначения не превышает 250 кв.м. количество надземных этажей не более чем два.

Жилой дом и объект вспомогательного использования соответствуют требованиям СП 14.13330.2018. Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 309/пр) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ, СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям. Несущие элементы соответствуют требованиям "СП 15.13330.2020. Свод правил. Каменные и армокаменные конструкции. СНиП II-22-81*" (утв. Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 902/пр), дальнейшая эксплуатация не грозит обрушением.

Исследуемые объекты не являются источником загрязнения окружающей среды, не препятствуют проезду пожарных машин к соседним зданиям.

Указанными объектами недвижимого имущества не создается опасность жизни, здоровью и безопасности граждан.

Жилой дом и объект вспомогательного использования соответствуют градостроительным, противопожарным и строительным нормам, расположены в границах правомерного земельного участка с соблюдением необходимых отступов.

Следовательно, права и охраняемые законом интересы третьих лиц не нарушаются.

Коэффициент использования территории для исследуемого земельного участка с КН № площадью 999 кв.м составляет 0,6, максимальный коэффициент застройки составляет 0,5.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 10 Постановления Пленума № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (п.п. 1, 2) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Указанный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

При оценке совокупности представленных сторонами по делу доказательств по настоящему делу в соответствии со ст.67 ГПК РФ – их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также их достаточности и взаимной связи, судом принимается во внимание правовая позиция ВС РФ, выраженная в постановлении пленума ВС РПФ ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (п. 25).

А именно, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

То есть необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

На основании указанного выше, принимая во внимание, что спорные объекты капитального строительства расположены в границах правомерного земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ответчику ФИО3

Указанные объекты недвижимого имущества соответствует строительным, градостроительным нормам и правилам, сейсмологическим нормам, предъявляемым к жилым домам, обладают признаками индивидуального жилого дома и вспомогательной постройки, а также соответствует требованиям Правил землепользования г. С. в части максимальной высоты/здания, максимального процента застройки, соответствуют санитарным, противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц, суд полагает, что исковые требования о сносе самовольной постройки не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт ФИО1 края к ФИО3 о сносе самовольной постройки отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня постановления его в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи.

Судья И.А. Куц