РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 июля 2023 года Черемушкинский районный суд адрес в составе:

судьи фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5419/23 по иску ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Развитие" о внесении изменений в акт, исключении пунктов, внесении изменений в технический паспорт и в ЕГРН,

установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о внесении изменений в акт, исключении пунктов, внесении изменений в технический паспорт и в ЕГРН, мотивируя свои требования тем, что 05 ноября 2018 года заключила с обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РАЗВИТИЕ» Договор № РО-449ИП/2020МК участия в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с п. 2.1. которого Застройщик обязуется с привлечением других лиц построить (создать) Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома в предусмотренный Договором срок передать Объект Участнику при условии надлежащего исполнения последним своих обязательств. Согласно п. 1.4. Договора, проектная адрес - адрес, определенная в соответствии с проектной документацией на Дом, составляет 28,5 кв.адрес следует из п. 1.5. Договора, фактическая адрес - сумма общей площади помещений Объекта, включающей в себя сумму всех помещений Объекта долевого строительства, включая летние помещения (площадь летних помещений рассчитывается с понижающим коэффициентом), которая определяется по окончании строительства Дома на основании обмеров, проведенных уполномоченным государственным органом. В соответствии с п. 3.4. Договора, в случае если фактическая адрес превысит или уменьшится относительно адрес Объекта, цена подлежит изменению в следующем порядке: стороны производят перерасчет цены исходя из цены 1 кв.адрес, указанной в п. 3.1. Договора и величины, на которую увеличилась или уменьшилась адрес. Об установлении фактической адрес и изменении цены стороны подписывают соответствующее Дополнительное соглашение к Договору. Данный Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, о чем 28 ноября 2018 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 77:07:0013002:4706/77/011/2018-644. «11» сентября 2021 года Сторонами был подписан Акт приема-передачи квартиры № 14, расположенной по адресу: адрес, в соответствии с которым проектная площадь помещения составила 28,5 кв.м., а фактическая площадь помещения составила 28,8 кв.адрес фактической площади квартиры было установлено по результатам данных обмеров, произведенных ООО «Межрегиональное бюро кадастровых работ» и зафиксировано в Техническом паспорте, составленном по состоянию на 16 июня 2021 года и выданном 05 июля 2021 года. Однако поскольку в п. 1.5. Договора указано, что фактическая адрес должна быть определена по результатам обмеров, проведенных уполномоченным государственным органом, а фактически обмеры производились коммерческой организацией (ООО «Межрегиональное бюро кадастровых работ»), которая не является государственным органом, то Застройщиком был нарушен п. 1.5. Договора. В соответствии с п. 7 Акта приема-передачи стороны подтверждают, что окончательная цена Объекта составляет денежную сумму в размере сумма. Как следует из п. 7.1. Акта приема-передачи, согласно условиям раздела 3 Договора, а также исходя из договоренности сторон, Участник обязуется осуществить доплату Застройщику денежной суммы в размере сумма в течение 30 календарных дней со дня заключения настоящего Акта. Не согласившись с результатами обмеров жилого помещения в части увеличения адрес с 28,5 кв.м, до 28,8 кв.адрес получила заключение специалиста № 2109/1-21, подготовленное 29 сентября 2021 года Обществом с ограниченной ответственностью «Бюро архитектурно-строительных исследований» (ООО «БАСИ»). Как следует из раздела 3 заключения специалиста, в результате произведенных замеров площади квартиры по адресу: адрес, номер 14, установлено, что фактическая площадь квартиры по результатам произведенных инструментальных обмеров составила - 28,5 кв.м., то есть соответствует проектной адрес, указанной в Договоре. Подписание сторонами Акта приема-передачи квартиры 11 сентября 2021 года само по себе не свидетельствует о согласии истца с результатами обмера, выполненного привлеченной Застройщиком подрядной организацией, поскольку до момента приемки квартиры истец не имела возможности произвести альтернативные обмеры фактической адрес. Обоснованные сомнения истца в несоответствии фактической площади квартиры замерам, выполненным подрядной организацией Застройщика, нашли подтверждение в заключении, выполненном по заказу истца ООО «БАСИ», в соответствии с которым фактическая площадь Квартиры не увеличилась, а осталась равной проектной площади, то есть 28,5 кв.м.

Истец просит суд внести изменения в Акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: адрес, 3-й этаж, кв. 14, в части указания фактической площади квартиры 28,5 кв.м., в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда; исключить из Акта приема-передачи квартиры пункты 7 и 7.1., обязывающие участника долевого строительства произвести доплату Застройщику в связи с увеличением фактической площади квартиры в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда;внести изменения в технический паспорт в части указания фактической площади квартиры, расположенной по адресу: адрес, 3-й этаж, кв. 14, равной 28,5 кв.м. в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда;внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части указания фактической площади квартиры, расположенной по адресу: адрес, 3-й этаж, кв. 14, равной 28,5 кв.м, в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание явилась, требования по доводам, изложенным в исковом заявлении поддержала.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом.

Учитывая, что стороны о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом, суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ, в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов гражданского дела, 05.11.2018 г. между истцом и ответчиком был заключен договор № РО-449ИП участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым ответчик обязался после исполнения истцом обязательств по договору передать истцу объект долевого строительства со следующими характеристиками: 1-комнатная квартира, строительный номер: 30.01.02.014, проектной площадью 28,5 кв. м, расположенная в корпусе 2 на 3 этаже по строительному адресу: адрес, между адрес и адрес (далее – Объект).

08.06.2021г. многоквартирный дом по указанному адресу введен в эксплуатацию, 05.07.2021г. выдан технический паспорт, подготовленный по состоянию на 16.06.2021 г., в соответствии с которым адрес составила 28,8 кв. м, 18.06.2021г. Объект поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер - 77:07:0013002:7692, площадь также определена как 28,8 кв. м. 

Между сторонами 11.09.2021г. подписан акт приема-передачи к Договору, в соответствии с п. 7.1. которого истец обязался осуществить доплату денежных средств за увеличение площади объекта. Истец 22.10.2021г. зарегистрировал свое право собственности на Объект, что подтверждается записью в ЕГРН № 77:07:0013002:7692-77/060/2021-1 от 22.10.2021г.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с указанием в том числе сведений о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, о наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры большей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из установленных судом обстоятельств и материалов дела следует, что стороны предусмотрели цену объекта долевого строительства исходя из стоимости его одного квадратного метра проектной общей приведенной площади - сумма.

При этом параметры объекта долевого строительства определены путем указания проектной площади - 28,50 кв. м.

В соответствии с п. 3.1 цена рассчитывается как произведение размера проектной площади объекта на цену 1 кв. м объекта. Цена может быть изменена в случае если фактическая площадь объекта превысит или уменьшится относительно проектной площади объекта (п. 3.4 - 3.5 договора).

Вместе с тем, п. 1.5 предусмотрено понятие фактической площади объекта, как суммы общей площади помещений объекта, включающая в себя сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства, включая летние помещения (площадь летних помещений рассчитывается с понижающим коэффициентом), которая определяется по окончании строительства дома на основании обмеров, проведенных уполномоченным государственным органом.

Истец ссылается на то, что застройщик не изменял площадь переданного ей объекта долевого строительства, при этом в передаточном акте указал большую площадь, не соответствующую действительности.

В подтверждение истец представила в суд заключению ООО "БАСИ" от 29.09.2021 N 2109/1-21, выполненному по инициативе истца через 18 дней после подписания акта приема-передачи квартиры, согласно которому фактическая площадь квартиры по результатам произведенных инструментальных обмеров составила 28,5 кв. м, в то время как в акте приема-передачи объекта долевого строительства фактическая площадь помещения указана 28,8 кв. м.

Согласно статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

В целях достижения данных задач частью 2 статьи 56 названного кодекса установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом частью 1 названной статьи предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Аналогичные положения содержатся в пункте 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Поскольку стороны о проведении судебной экспертизы суд не просили, ответчик доказательств, опровергающих доводы истца не представил, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Развитие" о внесении изменений в акт, исключении пунктов, внесении изменений в технический паспорт и в ЕГРН– удовлетворить.

Внести изменения в Акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: адрес, 3-й этаж, кв. 14, в части указания фактической площади квартиры 28,5 кв.м., в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Исключить из Акта приема-передачи квартиры пункты 7 и 7.1., обязывающие участника долевого строительства произвести доплату Застройщику в связи с увеличением фактической площади квартиры в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Внести изменения в технический паспорт в части указания фактической площади квартиры, расположенной по адресу: адрес, 3-й этаж, кв. 14, равной 28,5 кв.м. в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части указания фактической площади квартиры, расположенной по адресу: адрес, 3-й этаж, кв. 14, равной 28,5 кв.м, в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.

фио Попов

Решение изготовлено в окончательной форме 07.08.2023 года