Решение по делу № 2-Т137/2023 от 19.10.2023 - о признании выделов земельных участков недействительными, применении последствий недействительности выдела, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках.

УИД 36 RS0015-02-2023-000178-66

Дело №2-т137/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Терновка 19 октября 2023 года

Грибановский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Карповой И.С.,

при секретаре Пеньковой Ж.В.,

с участием

представителя ответчиков ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Савала» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 о признании выделов земельных участков недействительными, применении последствий недействительности выдела, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Савала» (далее по тексту - ООО «Савала» обратилось в суд с иском указывая, что ООО «Савала» является участником общей долевой собственности и арендатором:

земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 1 161 002 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, согласно выписке из ЕГРН от 20.10.2020 №КУВИ-002/2020-31337863 и договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.04.2010 (запись государственной регистрации №);

земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 1 217 727 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, согласно выписке из ЕГРН от 26.10.2020 №КУВИ 002/2020-32781800 и договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.04.2010 (запись государственной регистрации №).

Договор аренды указанных земельных участков был заключен на основании Протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения бывшего колхоза имени <адрес> от 20.10.2007 сроком на 5 лет (п.2.1. Договора аренды), подписан арендатором и представителем арендодателей (всех участников долевой собственности) ФИО7, действовавшей на основании Протокола.

Поскольку возражений со стороны арендодателей по истечении срока договора аренды не поступало, арендатор продолжил пользоваться имуществом на тех же условиях.

Уведомлением от 29.06.2022 участники долевой собственности ФИО2 и ФИО3 уведомили истца об отказе от Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 12.04.2010.

Уведомлением от 04.07.2022 участники долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО6 уведомили истца об отказе от Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 12.04.2010.

В ответе на указанные уведомления истец указал, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности и при отсутствии согласия остальных арендодателей н прекращение арендных отношений, односторонний отказ от договора аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.04.2010, является незаконным.

Из писем направленных в адрес истца 02.05.2023 стало известно, что:

22.02.2023 участником общей долевой собственности ФИО2 из исходного земельного участка с кадастровым номером: № был осуществлен выдел земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 64 499 кв. м, в счет принадлежащей ему земельной доли;

22.02.2023 участником общей долевой собственности ФИО3 из исходного земельного участка с кадастровым номером: № был осуществлен выдел земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 64 499 кв. м, в счет принадлежащей земельной доли;

- 28.02.2023 участниками общей долевой собственности ФИО4, ФИО5 и ФИО6 из исходного земельного участка с кадастровым номером: № был осуществлен выдел земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 192 273 кв. м, в счет принадлежащих им земельных долей.

Истец считает выдел земельных участков незаконным, нарушающим права ООО «Савала» на целостное, рациональное использование земельного участка поскольку:

- число участников общей долевой собственности на исходные земельные участки более пяти, возражений по истечении пятилетнего срока, на который заключался договор аренды, не поступало, а потому договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Вопрос о продлении (не продлении) договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя на новый срок, подлежит рассмотрению на общем собрании таких собственников, а односторонний отказ одним из арендаторов (участником общей долевой собственности) от договора аренды действующим законодательством не предусмотрен;

- выдел земельного участка в счет земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения, который находится в общей долевой собственности более пяти лиц, без согласия арендатора возможен тому участнику долевой собственности, который на общем собрании голосовал против представления земельного участка в аренду. В остальных случаях выдел не может осуществляться без согласия арендатора, а ООО «Савала» такого согласия не давало;

- действия ответчиков по выделу земельных участков являются ничтожными сделками, нарушают требования земельного законодательства, поскольку земельные участки образованы незаконно.

Просит:

1. Признать выделы земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 64 499 кв. м, адрес: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 64 499 кв. м, адрес: <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 192 273 кв. м, адрес: <адрес>, земельный участок расположен <адрес>, недействительными.

2. Применить последствия недействительности выдела в виде прекращения права собственности на указанные выше земельные участки: ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №; ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №; ФИО4, ФИО5 и ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером №.

3. Применить последствия недействительности выдела в виде восстановления права общей долевой собственности ФИО2 на 1/20 доли, ФИО3 на 1/20 доли, ФИО4 на 1/20 доли, ФИО5 на 1/20 доли, ФИО6 на 1/20 доли в исходном земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 161 002 кв. м, адрес: <адрес>, в размере 1/20 доли в праве общей долевой собственности.

4. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках:

с кадастровым номером №, площадью 64 499 кв. м, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 64 499 кв. м, адрес: Местоположение <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 192 273 кв. м, адрес: <адрес>, земельный участок расположен <адрес>.

Определением суда от 12.07.2023, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен арендатор вновь образованных земельных участков ООО «Зерновой дом» (л.д.212, оборот, том 1).

Определением суда от 01.08.2023, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены сособственники исходных земельных участков: ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО2, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО4 (л.д.48-49 том 2, 242-246 том 1.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что сособственники исходных земельных участков З., О., М., К. умерли, что подтверждается актовыми записями о смерти (л.д. 239-241 том 1, л.д. 63 том 2).

Из сообщения нотариуса нотариального округа Терновского района Воронежской области ФИО31 от 04.08.2023 следует, что после смерти З., умершего ДД.ММ.ГГГГ, заведено наследственное дело №, в наследство вступила дочь ФИО3, в том числе на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в границах земель бывшего колхоза им. <адрес>: после смерти О., умершей ДД.ММ.ГГГГ, заведено наследственное дело №, в наследство вступила дочь ФИО32, в том числе на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в границах земель бывшего колхоза им. <адрес>; к имуществу М., умершего ДД.ММ.ГГГГ, заведено наследственное дело №, в наследство вступили дети ФИО33 и ФИО34, в том числе на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в границах земель бывшего колхоза им. <адрес>; к имуществу ФИО35, умершей ДД.ММ.ГГГГ, с заявлением о вступлении в наследство обратилась ФИО6, в том числе на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в границах земель бывшего колхоза им. <адрес> (л.д.55-56 том 2); ФИО6 выдано свидетельство о праве на наследство на 1/22 земельную долю в спорном исходном земельном участке с кадастровым номером №

Определением суда, вынесенным в протокольной форме от 15.09.2023, в качестве третьих лиц третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены правопреемники умерших сособственников З., О., М., К. - ФИО32, ФИО3, ФИО33, ФИО34, ФИО6; также привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (л.д.134-135 том 2).

В ходе рассмотрения дела также установлено, что третье лицо М. умер ДД.ММ.ГГГГ, его правопреемником, наследником, вступившим в наследство на основании вступившего в законную силу решения Грибановского районного суда Воронежской области по делу №2-т52/2021 является брат ФИО36, который привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, протокольным определением от 12.10.2023.

ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО3 протокольным определением от 12.10.2023 исключены из числа третьих лиц, т.к. являются соответчиками по делу.

Представитель истца ООО «Савала» ФИО37, действующий на основании доверенности от 31.05.2023 (л.д.79 том 1), в судебное заседание при надлежащем извещении не явился. О судебном заседании 12.10.2023 он извещался под расписку (л.д.137 том 2), после объявления перерыва до 19.10.2023, ФИО37 извещался посредством телефонограммы, также, в адрес ООО «Савала» была направлена судебная повестка и получена адресатом 14.10.2023 (почтовый идентификатор №).

В предварительных судебных заседаниях, в том числе, 12.07.2023, ФИО37 пояснял, что исковые требования поддерживает, просил их удовлетворить. Пояснил, что общество не оспаривает выдел земельных участков по причине выделения наиболее плодородных почв, а также по причине вклинивания, вкрапливания, чересполосицы. Иск сводится к тому, что у ответчиков нет и не было возможности совершать выдел, так как отсутствует согласие арендатора на выдел земельных участков, исходные земельные участки находятся в собственности более 5 лиц, они обременены арендой по договору от 2010 года. Законом не предусмотрен порядок одностороннего отказа от такого договора. Договор об аренде от 2010 года с множественностью лиц, - это пайщики. После истечения срока аренды ООО «Савала» продолжила использовать земельный участок, в договоре положения о пролонгации нет, но, в силу закона, договор считается продленным на неопределенный срок, так как стороны сохранили сложившиеся правоотношения. До сегодняшнего дня арендатор обрабатывал земельный участок и выплачивал арендную плату. Ответчики получали арендную плату до 2021 года включительно. В данном случае сторонами совершены конклюдентные действия, которые выразились со стороны общества в обработке земельного участка, а со стороны арендодателя - в получении арендной платы. От проведения судебной землеустроительной экспертизы общество отказывается (это отражено в протоколе л.д.212 том 1 и аудиопротоколе судебного заседания).

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО6, ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО1, действующий на основании нотариально удостоверенных доверенностей (л.д.181-190 том 1) в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, подержал письменные возражения (л.д.2-6 том 2). Также пояснил, что не оспаривают правомерность формирования исходных земельных участков, проведение общего собрания 20.10.2007, несмотря на то, что общее собрание было нелегитимно. Ответчики не согласны с тем, что не имели право на выдел. Ответчики не оспаривают, что договор аренды от 2010 считается пролонгированным по истечении 5 летнего срока, на который он был заключен, и продолжал действовать. Но они (ответчики) захотели выделить земельные участки в счет принадлежащих им земельных долей. Они предприняли меры по созыву общего собрания в июне-июле 2022, размещали соответствующие объявления в газете, на информационных стендах Народненского сельского поселения. Собрания не состоялись по причине отсутствия кворума, так как кроме ответчиков никто не явился. На собраниях ответчики планировали заявить о несогласии с договором аренды, однако были лишены этой возможности. А потому, ответчики приобрели право на выдел земельных участков без согласия иных собственников и арендатора ООО «Савала». Выделенные земельные участки в настоящее время сданы в аренду ООО «Зерновой Дом».

Ответчики ФИО5 (л.д.145 том 2), ФИО2 (л.д.143 том 2), ФИО6 (л.д.169 том 2), ФИО4 (л.д.144 том 2), ФИО3 (л.д.167 том 2) о слушании дела извещены надлежащим образом, в материалах дела имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования не признают (л.д.191-194 том 1).

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и третье лицо кадастровый инженер ФИО38, надлежащим образом уведомленные о месте и времени слушания дела (л.д.170, 171 том 2) в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Третьи лица ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО32, ФИО3, ФИО33, ФИО34, ФИО6, ФИО36, извещенные о месте и времени слушания дела надлежащим образом (л.д.147-166 том 2), в судебное заседание не явились. От ФИО13, ФИО33 имеются заявления о рассмотрении дела в их о отсутствие (л.д.21, 75, 77 том 2), решение просят принять на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ООО «Зерновой Дом», надлежащим образом уведомленный о слушании дела (л.д.146 том 2), в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся участников процесса, при имеющейся явке.

Выслушав представителя ответчиков, допрошенную в качестве специалиста Е., заместителя начальника отдела (ФИО39 сектор) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, пояснившую, что выдел земельных участков был зарегистрирован правомерно, после уведомления ответчиками ООО «Савала» о расторжении договора аренды они приобрели право на выдел земельного участка, она (Е.) осуществляла правовую экспертизу документов, которые соответствовали всем требованиям закона, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ООО «Савала» по состоянию на 19.10.2020 (выписки из ЕГРН на указанную дату на л.д.10-28 том 1) являлось собственником и арендатором земельных участков категории: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования

1) с кадастровым номером №, площадью 1 290 000+/-9938 кв.м, местоположение <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

2) с кадастровым номером №, площадью 1 410 000+/-10390 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Оба участка находились в собственности более чем 5 лиц.

Земельные участки были сформированы на основании, в том числе, Протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения бывшего колхоза им.Крупской Терновского района Воронежской области от 20.10.2007 (далее - Протокол) и Соглашения об определении долей от 15.02.2010 (далее – Соглашение).

Как следует из регистрационных дел на земельные участки,

- ответчику ФИО5 1/22 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № принадлежала на основании Постановления №127 от 06.06.1996 администрации Терновского района Воронежской области; свидетельства о праве собственности на землю серии №, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Терновского района Воронежской области, регистрационная запись № от 25.03.1997; а также указанных выше Протокола и Соглашения. Запись о регистрации права в ЕГРН № от 12.04.2010 (л.д.23 оборот том 1);

- ответчику ФИО4 1/22 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № принадлежала на основании Постановления №185 от 10.08.1999 администрации Терновского района Воронежской области; свидетельства о праве собственности на землю серии №, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Терновского района Воронежской области, регистрационная запись № от 06.12.1999; а также указанных выше Протокола и Соглашения. Запись о регистрации права в ЕГРН № от 12.04.2010 (л.д.24 том 1);

- ответчику ФИО6 1/22 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № принадлежала на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом нотариального округа Терновского района Воронежской области ФИО31 09.04.2022 (№), в порядке наследования после смерти К., умершей ДД.ММ.ГГГГ. Запись о регистрации права в ЕГРН № от 12.04.2022;

- ответчику ФИО2 1/20 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № принадлежала на основании Постановления №127 от 06.06.1996 администрации Терновского района Воронежской области; свидетельства о праве собственности на землю №, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Терновского района Воронежской области, регистрационная запись № от 23.10.1996; а также указанных выше Протокола и Соглашения. Запись о регистрации права в ЕГРН № от 12.04.2010 (л.д.13 оборот,14 том 1);

- ответчику ФИО3 1/20 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № принадлежала на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом нотариального округа Терновского района Воронежской области ФИО31 06.10.2021 (№), в порядке наследования после смерти З., умершего ДД.ММ.ГГГГ. Запись о регистрации права в ЕГРН № от 07.10.2021.

12.04.2010 между участниками общей долевой собственности в количестве 17 человек в лице представителя ФИО7 и ООО «Савала» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком действия, согласно пункту 2.1 договора – 5 лет, запись регистрации от 23.04.2010 №.

12.04.2010 между участниками общей долевой собственности в количестве 23 человек в лице представителя ФИО7 и ООО «Савала» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком действия, согласно пункту 2.1 договора – 5 лет, запись регистрации от 23.04.2010 №.

Как следует из пунктов 2.2 обоих договоров, по истечении срока действия договор может быть продлен по договоренности сторон, при этом, стороны не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях по продлению договора.

Пунктами 3.2 данных договоров было предусмотрено, что ежегодная арендная плата за одну земельную долю составляет: зерновая продукция – 300 кг; сахарный песок – 10 кг; масло растительное – 5л; мука пшеничная – 50 кг; обработка земельных участков площадью не более 0,5 га.

По истечении срока действия договоров аренды ни одна из сторон не заявила о намерении расторгнуть договоры, правоотношения продолжились на прежних условиях, арендатор пользовался земельными участками, арендодатели получали арендную плату до 2021, что подтверждается соответствующими ведомостями, (л.д.78-133 том 2), сторонами не оспаривается.

Уведомлением от 29.06.2022 участники долевой собственности ФИО2 и ФИО3 уведомили истца об отказе от Договора аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателя от 12.04.2010 (том 1 л.д. 50).

Уведомлением от 04.07.2022 участники долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО6 уведомили истца об отказе от Договора аренды земельной участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателя от 12.04.2010 (л.д. 51).

Уведомления получены обществом, что им не оспаривалось.

Ответчики в 2022 году предприняли меры к созыву 17.06.2022 и 01.07.2022 общих собраний собственников земельных долей земельных участков с кадастровыми номерами № и № с повестками дня об условиях договора аренды земельных участков. Соответствующие извещения были опубликованы в газете «Воронежский курьер» от 06.05.2022 №17 (4038) и от 20.05.2022 года №19 (4040) (л.д.8-9 том 2); на официальном сайте Администрации Народненского сельского поселения Терновского муниципального района Воронежской области в сети «Интернет», а также на информационных щитах поселения (л.д.232-234 том 1).

Однако, как следует из сообщения Администрации Народненского сельского поселения №194 от 24.07.2023 и соответствующих справок, общие собрания не состоялись, поскольку отсутствовал кворум, необходимый для проведения общих собраний, а именно:

- участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № – 13, владеющих в совокупности 20 долями. Для участия в общем собрании зарегистрировалось 2 участника, владеющих 2 долями, что составило 10 % от общего количества долей участников долевой собственности (л.д.233 том 1);

- участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № - 18, владеющих в совокупности 22 долями. Для участия в общем собрании зарегистрировалось 3 в участника, владеющие 3 долями, что составило 13,63 % от общего количества долей участников долевой собственности (л.д.234 том 2).

Поскольку общие собрания не состоялись, ответчики, имея намерение выделить земельные участки в счет принадлежащих им земельных долей, обратились к кадастровому инженеру Ш., которым были подготовлены проекты межевания выделяемых земельных участков:

из исходного № – двух земельных участков площадью 64 499 кв.м в счет земельной доли ФИО2; площадью 64 499 кв.м в счет земельной доли ФИО3,

из исходного № - земельного участка площадью 192 273 кв.м в счет земельных долей ФИО6, ФИО4 и ФИО5

О возможности ознакомления с проектами межевания участники общей долевой собственности были уведомлены посредством публикации соответствующего извещения в газете «Воронежский курьер» 28.12.2022 №51.

В установленный 30-дневный срок возражений от участников долевой собственности относительно размера и местоположения границ выделяемых земельных участков, кадастровому инженеру не поступило.

После чего, ответчики обратились в Росреестр с целью постановки выделенных участков на кадастровый учет и регистрации права.

22.02.2023 в Управлении Росреестра по Воронежской области было зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 64 499+/-2222,22 кв.м, выделенный в счет принадлежавших ему земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером №. 03.03.2023 земельный участок передан собственником в аренду ООО «Зерновой дом» (л.д.117-125 том 1).

28.02.2023 в Управлении Росреестра по Воронежской области было зарегистрировано право общей долевой собственности собственности ФИО4 (на 1/3 долю), ФИО6 (на 1/3 долю), ФИО5 (на 1/3 долю) на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 192 273+/-3836,79 кв.м, выделенный в счет принадлежавших им земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером №. 03.03.2023 земельный участок передан собственником в аренду ООО «Зерновой дом» (л.д.104-109 том 1).

10.04.2023 в Управлении Росреестра по Воронежской области было зарегистрировано право собственности ФИО3 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 64 499+/-2222,22 кв.м, выделенный в счет принадлежавших ей земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером №. 12.04.2023 земельный участок передан собственником в аренду ООО «Зерновой дом» (л.д.111-115 том 1).

В мае 2023 года в адрес истца ответчиками направлены уведомления о том, что ими был произведен выдел, и чтобы общество не планировало никаких работ на исходных земельных участках (л.д.52-54 том 1).

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 9 Закон об обороте земель в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 1 статьи 12 Закона об обороте земель установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об обороте земель участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи (пункт 2 статьи 13 Закона об обороте земель).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3 статьи 13 Закона об обороте земель).

Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Закона об обороте земель).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (пункт 6 статьи 13 Закона об обороте земель).

Пунктом 10 статьи 13.1 Закона об обороте земель предусмотрено, что извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Исходя из пункта 1 статьи 14 Закона об обороте земель владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с абз. 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте земель участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона об обороте земель участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В силу приведенных норм, образование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности, может осуществляться одним из двух самостоятельных способов: путем утверждения проекта межевания выделяемого земельного участка на общем собрании участников долевой собственности либо путем подготовки проекта межевания земельного участка и его согласования в порядке статьи 13.1 Закона об обороте земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2014 №12-П (пункт 4.2 абз. 2).

Кроме того, по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона об обороте земель право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду либо выражал несогласие с условиями договора аренды. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из переданного в аренду земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Соответственно, согласия арендатора на выдел не требуется и в том случае, если земельный участок не обременен арендными правами.

Исходя из существа рассматриваемого спора, установлению и доказыванию подлежит факт прекращения либо продолжения действия договора аренды от 12.04.2010 после истечения установленного в нем 5-летнего срока, после уведомления 29.06.2022 и 04.07.2022 истца ответчиками об отказе от исполнения договора аренды; а также установление, является ли выражение возражений в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ сделкой, требующей ее принятия на общем собрании в порядке, установленном Закона об обороте земель.

Учитывая, что помимо вышеприведенных положений Закона об обороте земель иных норм, регулирующих арендные отношения, в нем не содержится, применению при разрешении спора подлежат положения Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 12 Закона об обороте земель).

Согласно части 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу подпункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как указывалось выше, согласно статье 12 Закона об обороте земель при совершении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, при числе собственников более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Статьей 153 ГК РФ определено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из буквального толкования статьи 153 ГК РФ следует, что понятие установление относится к вновь возникающим правоотношениям, тогда как изменение или прекращение к уже существующим.

С учетом этого, заявление возражений относительно продления договора аренды в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ не является сделкой, поскольку не порождает, не изменяет и не прекращает гражданские права и обязанности в смысле, придаваемом этим понятиям статьей 153 ГК РФ, поскольку заявление возражений является лишь выражением волеизъявления арендодателя, подтверждающим действие договора исключительно в первоначальном виде, то есть в течение установленного им срока и прекращения по его истечении.

Таким образом, исходя из действующего законодательства, обязательное проведение общего собрания собственников земельных долей для заявления возражений относительно пролонгации договора аренды не требуется. В то же время проведение такого собрания законом допускается при наличии на то волеизъявления сособственников земельного участка.

Соответственно, согласно вышеприведенным нормам законодательства, вопрос о пролонгации либо прекращении договора аренды может быть разрешен одним из следующих способов:

- путем проведения общего собрания до окончания срока действия договоры аренды, на котором участники общей долевой собственности могут выразить волеизъявление. При этом в случае, если большинство собственников проголосует за пролонгацию договора, он будет считаться продленным. В отношении же собственников проголосовавших против заключения договора аренды либо его условий, наступят иные последствия в виде права на выделение земельного участка без согласия арендатора и прекращения права аренды либо залога в отношении выделенного участка. В случае, если большинство участников проголосуют против продления договора аренды, он будет считаться прекращенным по истечении срока;

- путем непредъявления возражений, вследствие чего договор, в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), будет считаться возобновленным на новый срок на тех же условиях. Соответствующая правовая позиция отражена в пункте 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020);

- в случае непроведения общего собрания до истечения срока действия договора аренды, путем заявления отдельными участниками долевой собственности возражений против его продления. Из системного толкования положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ и пункта 5 статьи 14 Закона об обороте земель следует, что для таких участников долевой собственности по окончании срока действия договора наступают последствия в виде прекращения арендных отношений и возникновения права на выделение земельного участка без согласования с бывшим арендатором.

Иное толкование приведенных норм ограничивало бы право собственника доли на выдел и распоряжение ею по истечении срока договора аренды и фактически ставило бы его в зависимость от добросовестности действий иных участников долевой собственности, в том числе обладающих большинством голосов, и объективных условий (например, из-за невозможности проведения собрания исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки), а в конечном итоге нарушало бы право частной собственности, делая его номинальным, что в силу статьи 35 Конституции Российской Федерации недопустимо.

Ответчики известили истца ООО «Савала» об отказе от договоров аренды исходных земельных участков с кадастровыми номерами 36:30:4500023:117 и 36:30:4500023:126 в части принадлежащих им земельных долей в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ), в связи с чем они вправе были выделить земельные участки в счет принадлежащих им земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона об обороте земель.

С доводами истца об отсутствии у ответчиков права на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей без согласия арендатора, суд не может согласиться. Это утверждение истца противоречит положениям статей 8, 19, 34 и 35 Конституции РФ, которыми в качестве основополагающего принципа закреплено право граждан и юридических лиц приобретать и осуществлять свои гражданские права своей волей и в своем интересе, иное означало бы существенное искажение конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов. Наличие согласия в письменной форме арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, на образование из него земельного участка путем выдела не является обязательным условием такого образования.

Довод истца о том, что отсутствие согласия арендатора земельного участка на образование земельного участка при регистрации права собственности на земельный участок допускается только в случае, оговоренном в пункте 5 статьи 14 Закона об обороте земель, несостоятелен, поскольку основан на неправильном понимании норм материального права.

Кроме того, ответчики предприняли все возможные меры для созыва общих собраний для решения вопроса об условиях договоров аренды исходных земельных участков, однако общие собрания не состоялись не по вине ответчиков, представитель ООО «Савала» на общее собрание не явился. Таким образом, положения Закона об обороте земель, вопреки утверждениям истца, ответчиками соблюдены.

Выплата ООО «Савала» арендной платы ответчикам по договору аренды от 12.04.2010 после направления в адрес истца уведомления об отказе от договора аренды, не осуществлялась, истцом не доказана.

Суд разъяснял истцу право ходатайствовать о проведении по делу судебной землеустроительной экспертизы на предмет определения плодородия почв выделяемых и оставшихся после выдела земельных участков, а также на предмет наличия признаков вклинивания, вкрапливания в другие участки, изломанности границ и чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и других препятствующими рациональному использованию и охране земель недостатков. Истец заявил, что общество оспаривает выдел по иным основаниям, от проведения судебной землеустроительной экспертизы общество отказывается (это отражено в протоколе л.д.212 том 1 и аудиопротоколе судебного заседания).

Также, суд считает необходимым отметить, что несмотря на содержание в возражениях ответчиков утверждения о том, что общее собрание при формировании исходных земельных участков 20.10.2007 было не легитимно, ответчики до рассмотрения настоящего спора судом не выражали несогласия с договором аренды, до 2021 года получали арендную плату. Судом представителю ответчиков разъяснялось право обратиться с соответствующим иском, однако он пояснил, что такие требования заявлять не намерен, эти доводы приведены исключительно как возражения относительно законности выдела.

Таким образом, суд приходит к выводу исковые требования ООО «Савала» не основаны на законе, а потому удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Савала» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6

о признании недействительными выделов земельных участков: с кадастровым номером № площадью 64 499 кв.м, с кадастровым номером № площадью 64 499 кв.м, местоположение обоих участков установлено <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером № площадью 192 273 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, ориентир земельный участок расположен в юго-восточной части квартала №, почтовый адрес ориентира: <адрес>,

применении последствий недействительности выделов, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о вновь образованных земельных участках, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд, через Грибановский районный суд Воронежской области, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 24.10.2023.

Председательствующий: п/п И.С.Карпова

Копия верна: Судья И.С.Карпова

Секретарь