72RS0014-01-2023-006277-81
№ 2-6272/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Тюмень 02 октября 2023 года
Ленинский районный суд города Тюмени в составе:
председательствующего судьи Жегуновой Д.Д.,
при секретаре Самороковой А.А.
с участием прокурора Весниной Т.А., представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкасса», ФИО3 о признании договоров прекратившими действие, обременений в виде залогов недвижимого имущества отсутствующими, устранении нарушения путем снятия обременений, устранении препятствий в праве пользования жилым помещением путем выселения,
установил:
истец ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкасса» (далее по тексту – ООО «Стройкасса»), ФИО3 о признании отсутствующими обременений в виде залогов недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26 апреля 2021 года № 26/04-ТМN-11 и субаренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26 апреля 2021 года № 260421-ТМN-20015012 в отношении квартиры по адресу: <адрес> кадастровый (условный) номер №, обязательстве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее по тексту – Управление Росреестра по Тюменской области) зарегистрировать снятие обременений в виде залогов недвижимости по указанным договорам аренды и субаренды недвижимого имущества с правом выкупа, устранении нарушения в праве пользования жилым помещением путем выселения ФИО3
Требования мотивированы тем, что 26 апреля 2021 года ФИО1 заключила с ООО «Стройкасса» договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа № 26/04-ТМN-11, по условиям которого передала квартиру по адресу: <адрес> во временное пользование арендатору ООО «Стройкасса» для сдачи в сублизинг в качестве жилого помещения на его условиях. Срок аренды договором был установлен до 26 октября 2022 года. По истечении указанного срока объект аренды должен был быть выкуплен арендатором в течение 30 дней, согласно графику платежей. Квартира была передана арендатору по акту приема-передачи. ООО «Стройкасса» в тот же день заключило договор субаренды недвижимости с правом выкупа № 260421-ТМN-20015012 с ФИО3, которая с этого времени там проживает. В предусмотренный договором аренды срок ООО «Стройкасса» выкуп квартиры не произвело, предложений о продлении или изменении данного срока от него не поступало. Срок аренды истек, объект аренды не выкуплен. Претензии-предложения от 09 ноября и 29 декабря 2022 года, 11 апреля 2023 годао выкупе квартиры или возврате объекта аренды в соответствии с условиями договора оставлены арендатором без ответа. ФИО3 от передачи квартиры в добровольном порядке отказалась. Законные основания для проживания там у ответчика отсутствуют. Зарегистрированные Управлением Росреестра по Тюменской области в отношении квартиры обременения, обусловленные договорами аренды и субаренды, ограничивают истца в праве распоряжения квартирой.
В процессе разрешения дела судом истец ФИО1 дополнила иск требованием о признании договоров аренды и субаренды прекратившими действие, изменила требование об обязательстве Управление Росреестра по Тюменской области зарегистрировать снятие обременений в виде залогов недвижимости по договора аренды и субаренды недвижимого имущества с правом выкупа и просила устранить нарушения путем снятия обременений в виде залогов недвижимого имущества.
В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО3, представители ответчика ООО «Стройкасса» и третьего лица Управление Росреестра по Тюменской области не явились, о дате времени и месте рассмотрения дела судом были извещены надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 ФИО2 в судебном заседании иск поддержала по изложенным в нем доводам.
Представитель ответчика ФИО3 ФИО4 в судебном заседании с иском мне согласился, из его объяснений и письменных возражений против иска следует, что правоотношения сторон возникли из договоров аренды и субаренды принадлежащей истцу квартиры, ФИО5 с 03 октября 2022 года выплачивает истцу выкупную задолженность по этим договорам. Истец избрала неверный метод защиты своего права, верным является обращение с требованием к ООО «Стройкасса» об оплаты стоимости квартиры, требовать возврата квартиры в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры истец не вправе.
Участвовавший в деле прокурор в заключении по делу полагала иск подлежащим удовлетворению.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес>, регистрация права произведена 12 мая 2021 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и правах на объект недвижимости.
16 апреля 2021 года ФИО1 заключила с ФИО3 предварительный договор о намерениях (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком или авансом).
По условиям данного договора стороны обязуются в срок до 30 апреля 2021 года заключить основной договор аренды недвижимого имущества с правом выкупаквартиры по адресу: <адрес>, принадлежащий ФИО1 по праву собственности на основании договора передачи доли общей собственности от 20 ноября 1996 года и записанного в реестровую книгу под № 6/35-88-175, что подтверждается регистрационным удостоверением, выданным БТИ г. Тюмени, серия ТМ № 11554, дата выдачи 22 октября 1997 года (пункт 1.1, 1.3). Цена объекта составляет 4 280 000 руб. (пункт 2.1). Фактический расчет производится в следующем порядке: 30 000 руб. (задаток) уплачиваются со дня заключения настоящего договора, 280 000 руб.(предоплата) со дня заключения настоящего договора,3 970 000 руб. за счет денежных средств, предоставляемых ООО «Стройкасса» на момент выкупа квартиры, а также выплачиваются арендные платежи на основании основного договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа (пункт 2.2).
Из расписки ФИО1 от 16 апреля 2021 года следует, что она получила от ФИО3 310 000 руб. на основании предварительного договора о намерениях (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком или авансом).
26 апреля 2021 года ФИО1 заключила с ООО «Стройкасса» договор аренды указанной квартиры с правом выкупа № 26/04-ТМN-11 (далее оп тексту – договора аренды), по условиям которого передала квартиру во временное пользование на условиях долгосрочной финансовой аренды арендатору ООО «Стройкасса»за плату (пункт 1.1).Стороны пришли к соглашению о предварительной стоимости объекта аренды в размере 4 318 300 руб. Окончательная стоимость объекта определяется как предварительная стоимость за минусом выплаченных сумм плюс ставка выкупного платежа за объект аренды(пункты 2.1, 2.2). Арендатор имеет преимущественное право выкупа объекта аренды по факту внесения всех предусмотренных договором платежей, внесенных как единоразово, так и частями, по сроку либо досрочно, в пределах графика расчетов. Выкупной стоимостью является окончательная стоимость объекта аренды (пункт 2.5). Арендатор и арендодатель вправе по взаимному соглашению сторон продлить срок аренды объекта с сохранением условий настоящего договора (пункт 2.7). Срок владения и пользования арендатором объектом аренды устанавливается до 26 октября 2022 года с даты подписания сторонами передаточного акта о приемке арендатором объекта аренды. По истечении указанного срока объект аренды должен быть выкуплен арендатором в течение 30 дней согласно графику платежей (пункт 3.1). По факту внесения всей стоимости аренды право владения и распоряжение объектом аренды бесспорно переходит к арендатору. Дополнительного согласия на переоформление прав не требуется (пункт 3.2). Объект аренды может быть выкуплен арендатором досрочно, но не ранее чем через 12 месяцев (пункт 3.3). Арендодатель настоящим дает согласие арендатору без получения дополнительного письменного согласия от арендодателя сдавать объект в субаренду третьим лицам (пункт 5.2). Плата за владение и пользование объектом аренды осуществляется арендатором в виде выкупных и арендных платежей. Выкупные платежи в размере 19 350 руб. и арендные платежи в размере 500 руб. уплачиваются арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 30 числа месяца, следующего за месяцем использования объекта аренды (пункт 8.1) (л.д. 9 – 12).
Приложением к договору аренды является график платежей с указанием в нем срока с 30 апреля 2021 года по 30 октября 2022 года, размера ежемесячного платежа 19 785 руб., в том числе арендного 500 руб. и выкупного 19 350 руб. (уплачиваются с 30 апреля 2021 года по 30 сентября 2022 года), итоговых арендных платежей 9 000 руб., выкупных - 4 318 300 руб., в том числе уплачиваемых 30 октября 2022 года 3 970 000 руб. (л.д. 13).
Акта приема передачи недвижимого имущества стороны договора аренды подписали 26 апреля 2021 года (л.д. 14).
В тот же день ООО «Стройкасса» заключило договор субаренды данного недвижимого имущества с правом выкупа № 260421-ТМN-20015012 с ФИО3, которой объект аренды был передан во временное пользование на условиях долгосрочной финансовой аренды с правом выкупа для личного проживания (пункт 1.1). На дату подписания договора субарендатор имеет право распоряжаться данным объектом на основании договора аренды с правом выкупа от 26 апреля 2021 года № 26/04-ТМN-11 (пункт 1.2). Целью договора является переход права собственности на объект аренды к субарендатору по окончании расчетов между сторонами (пункт 1.3). Стоимость передаваемой в пользование квартиры составляет 5 716 800 руб., включая разовую наценку субарендатора (пункт 1.5). Договор вступает в силу с даты подписания и действует до выполнения обязательств сторонами (пункт 2.1). Субарендатор обязуется предоставить помещение в соответствии с предварительным договором № 20015012, заключенным 30 апреля 2020 года (пункт 3.1.1). Субарендатор обязуется в течение трех лет за собственные или привлеченные средства выкупить объект аренды в собственность с целью его продажи (предоставления в лизинг) субарендатору (пункт 3.2). По факту перехода прав собственности к субарендодателю стороны перезаключают настоящий договор в новом качестве. Все значимые условия настоящего договора обязательны для нового договора (пункт 3.2.1). Сумма первого платежа 240 000 руб. Срок субаренды (включая сроки будущего лизинга) – 180 месяцев. Ежемесячная плата - 30 426 руб. (пункт 4.3). По произведению суммарной оплаты в размере 5 444 800 руб. субарендатор имеет неоспоримое право на покупку квартиры по остаточной стоимости 31 000 руб. (пункт 4.6). К моменту расчета субарендодатель обязуется приобрести объект в собственность и не иметь обременений, препятствующих переходу прав в пользу субарендатора (пункт 4.7).
Указанные договоры аренды и субаренды послужили основаниями для регистрации Управлением Росреестра по Тюменской области обременений в виде залогов недвижимости, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах на объект недвижимости.
С октября 2022 года по сентябрь 2023 года ФИО3 ежемесячно перечисляла ФИО1 денежные средства в суммах, предусмотренных для перечисления ею в пользу ООО «Стройкасса» по договору субаренды что подтверждается справками ПАО Сбербанк.
Согласно статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1).
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Судом установлено, что заключенный между ФИО1 и ФИО3 16 апреля 2021 года предварительный договор, которым они согласовали заключение в будущем основного договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа квартиры по адресу: <адрес>, предусматривал крайний срок заключения основного договорааренды – 30 апреля 2021 года. Поскольку до этой даты стороны основной договор не заключили и предложений о заключении такого договора не направляли, предусмотренные предварительным договором обязательства ФИО1 и ФИО3 01 мая 2021 года прекратились.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжениясвоимимуществом.
В соответствии со статьями 301, 304Гражданского кодекса Российской Федерациисобственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статья 606Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 610Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (пункт 3).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 624Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1).
Учитывая пояснения сторон в судебном заседании, содержание заключенных сторонами договоров аренды и субаренды недвижимого имущества с правом выкупа, суд приходит к выводу о том, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются приведенными нормами права.
Судом установлено, что предельный срок выкупа арендованного ООО «Стройкасса» у ФИО1 объекта недвижимости истекал 25 ноября 2022 года. На эту датуобязательства по этому договору ООО «Стройкасса» не исполнены, выкупной платеж за объект не произведен, объект аренды не выкуплен и не возвращен собственнику, предложения ФИО1 о его выкупе или возврате оставлены ООО «Стройкасса» без внимания(л.д. 23, 24).Взаимного соглашения о продлении срока аренды объекта с сохранением условий договора стороны не достигали. Доказательства иного ответчиками в дело не представлены.
При таком положении суд приходит к выводу о том, что заключенный между ФИО1 и ООО «Стройкасса» 26 апреля 2021 года договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателемостаетсяарендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
По смыслу данных правовых норм, права субарендатора ограничены правами арендатора, срок договора субаренды ограничен сроком договора аренды, с прекращением действия договора аренды прекращает действие и производный от него договора субаренды.
Таким образом, ООО «Стройкасса», заключив 26апреля 2021 года договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий выкуп объекта аренды не ранее чем через 12 месяцев после заключения данного договора и не позднее чем через 30 дней после 26 октября 2022 года,было не вправе заключать договор субаренды с ФИО3 на иных условиях. При этом, в договоре субаренды ссылка на договор аренды с указанием его даты и номера как на основание распоряжения ООО «Стройкасса» объектом аренды имеется. Кроме того, факт заключения ФИО3 лично 16 апреля 2021 года упомянутого выше предварительного договора о намерениях заключить договор аренды того же недвижимого имущества с ФИО1 свидетельствует о том, что ФИО3 достоверно знала собственника объекта аренды. При таких обстоятельствах, ФИО3, действуя с достаточной осмотрительностью и добросовестностью, могла ознакомиться с договором аренды и выяснить его условия.
Истечение срока заключенного между ФИО1 и ООО «Стройкасса» 26 апреля 2021 года договора влекло прекращение договора субаренды, заключенного между ООО «Стройкасса» и ФИО3
В связи с изложенным, исковые требования ФИО6 о признании данных договоров прекратившими действие подлежат удовлетворению.
Прекращение действия договоров, заключение которых служило основанием для регистрации Управлением Росреестра по Тюменской области обременений в виде залогов недвижимости, влечет устранение нарушения прав ФИО7 как собственника объекта недвижимости путем снятия указанных обременений.
Основанием вселения ФИО3 в принадлежащую ФИО1 на праве собственности квартиру по адресу: <адрес> ее проживания там служит упомянутый выше договор субаренды.С прекращением действия данного договора ФИО3 утратила правовые основания для проживания в спорной квартире.
Обязательства ООО «Стройкасса» по выкупу объекта недвижимости, возникшие у него перед ФИО1 из заключенного с ней договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, ФИО3 ни в период действия данного договора, ни после истечения его срока не исполнила.Сам по себе факт перечисления ФИО3 на счет ФИО1 с октября 2022 года по сентябрь 2023 года денежных средств в размерах, предусмотренных заключенным 26 апреля 2021 года между ООО «Стройкасса» и ФИО3 договором субаренды недвижимого имущества с правом выкупа, не является правовым основание возникновения у ФИО1 обязательств по обеспечению прав ФИО3 на проживание в квартире и ее приобретениюв собственность на условиях, аналогичных условиям заключенного ФИО3 с ООО «Стройкасса» договора субаренды недвижимого имущества с правом выкупа. О праве на проживание в квартире на согласованных с ФИО1 условиях иного договора ФИО3 в суде не заявляла.Дело рассмотрено судом в пределах заявленных требований.
Правовым последствием утраты ФИО3 права пользования жилым помещением влечет выселение из него.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкасса", ФИО3 удовлетворить.
Признать прекратившими свое действие договор аренды от 26 апреля 2021 года № 26/04-TMN-11, договор субаренды от 26 апреля 2021 года № 260421-TMN-20015012.
Признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимости по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26 апреля 2021 года № 26/04-TMN-11, субаренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26 апреля 2021 года № 260421-TMN-20015012 в отношении квартиры по адресу <адрес>.
Выселить ФИО3 из жилого помещения по адресу: <адрес>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройкасса" в пользу ФИО1 600 рублей государственной пошлины.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 600 рублей государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Тюмени.
Мотивированно решение изготовлено 09 октября 2023 года.
Судья Жегунова Д.Д.