Решение по делу № 2-175/2023 от 22.02.2023 - о выкупе жилого помещения.

Дело № 2-175/2023

УИД: 22RS0068-01-2022-005047-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 февраля 2023 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Щиголевой Ю.В.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету жилищно – коммунального хозяйства г. Барнаула о выкупе жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету ЖКХ г. Барнаула о выкупе жилого помещения.

В обосновании заявленных требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит комната № по .... на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права собственности в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу согласно распоряжению администрации г.Барнаула № от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением администрации г. Барнаула № от ДД.ММ.ГГГГ произведено изъятие у собственников жилых помещений дома .... для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в доме. Истец полагает, что имеются законные основания для изъятия путем выкупа комнаты принадлежащего ему помещения, в связи с чем обратился в суд.

На основании изложенного, с учетом уточнения требований истец просит возложить обязанность на Комитет ЖКХ г.Барнаула заключить соглашение с ФИО1 об изъятии жилого помещения - комнаты по адресу: ...., с определением выкупной стоимости в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 поддержал уточненные требования в полном объеме.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о рассмотрении дела надлежащим образом.

Представитель ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку истец приобрел право собственности на квартиру на основании договора купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ году, то есть после признания дома аварийным, в связи с чем, размер возмещения не может превышать рыночную стоимость квартиры, указанную в договоре купли – продажи, то есть <данные изъяты> руб. Согласно заключению экспертизы определена рыночная стоимость спорного жилого помещения в размере <данные изъяты> руб. Таким образом, размер возмещения должен составлять <данные изъяты> руб.

Представитель третьего лица администрации г. Барнаула в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом приобретено спорное жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ – после введения в действие Федерального закона №473-ФЗ, значит, у истца не возникло право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение в размере, превышающем стоимость его приобретения.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником жилого помещения - комнаты .... на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений от № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по указанному адресу, признан аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Барнаула издано распоряжение № о признании многоквартирного дома по адресу: ...., аварийным и подлежащим сносу, собственникам установлен срок выполнения работ по сносу дома до ДД.ММ.ГГГГ, а в случае невыполнения работ по сносу дома предусмотрено изъятие земельного участка для муниципальных нужд; выплата денежного возмещения собственникам жилых помещений на основании соглашений об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд в указанные в них сроки; предоставление нанимателям других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Снос дома не осуществлен до настоящего времени.

Постановлением администрации г. Барнаула № от ДД.ММ.ГГГГ у собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: .... изъят земельный участок и жилые помещения в указанном многоквартирном доме для муниципальных нужд, в том числе квартира истца.

До настоящего времени мер по выкупу и истца жилого помещения ответчиком не принято.

Постановлением Правительства Алтайского края № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена краевая адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на <данные изъяты> годы.

Жилой дом .... в указанную программу не включен в связи с тем, что признан аварийным и подлежащим сносу после ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что до настоящего времени право собственности истца на комнату .... не прекращено, переселение из аварийного жилого помещения, либо выплата возмещения ФИО1 не произведены.

Согласно ст.66 Устава городского округа-города Барнаула Алтайского края, принятого Решением Барнаульской городской Думы от 28.02.2018 №71 комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула ? орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством города, который организует содержание муниципального жилищного фонда.

Пунктами 3.8 Положения о переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, многоквартирных домов - аварийными и подлежащими сносу, утвержденного Решением Барнаульской городской Думы от 30.03.2012 №720 предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, которое заключается от имени города Барнаула комитетом жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула.

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Основания и порядок изъятия жилых помещений определены в ст. 32 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно положениям данной нормы изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Согласно подпункту «и» п. 20 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных норм ЖК РФ в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа (возмещения), либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Исходя позиции, изложенной в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения

Приведенные выше обстоятельства дела свидетельствуют о том, что установленная законом процедура изъятия жилого помещения соблюдена.

Учитывая, что многоквартирный дом по адресу: .... не вошел в краевую адресную программу на переселение из аварийного жилищного фонда, восстановление прав собственника жилого помещения возможно путем выкупа, в связи с чем суд находит требования об изъятии комнаты истца путем выкупа обоснованными.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в разделе III Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

Данное разъяснение подлежит применению к спорным правоотношениям по аналогии. Таким образом, юридически значимым обстоятельством в данном случае является установление факта угрозы жизни и здоровью граждан в связи с проживанием в жилом помещении, признанном аварийным.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны истца назначено проведение судебной экспертизы на предмет определения размера выкупной цены и нуждаемости дома в проведении капитального ремонта.

Согласно заключению ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ №, в результате исследования установлено, что техническое состояние конструктивных элементов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год оценивается как неудовлетворительное, то есть эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. На дату проведения исследования с учётом признания дома аварийным на основании технического заключения по обследованию здания жилого дома по ...., выполненного ФИО9 физический износ здания составляет <данные изъяты>%, что является выше допустимого, техническое состояние дома оценивается как аварийное. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций, эксплуатация возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. Следовательно, не выполнение капитального ремонта в ДД.ММ.ГГГГ году повлияло на снижение уровня надежности здания, повлекшего признание дома аварийным.

Учитывая категорию технического состояния строительной конструкции дома (недопустимое), характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, жилое помещение № и помещения общего пользования дома, расположенного по адресу: .... не отвечают требованиям согласно Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, при котором существует опасность для пребывания людей, эксплуатация возможна лишь при проведении охранных мероприятий.

Таким образом, представленными доказательствами установлено наличие реальной угрозы жизни и здоровью проживающих в спорном помещении граждан.

Согласно указанному заключению эксперта рыночная стоимость жилого помещения №, расположенного по адресу: ...., с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок, на дату проведения экспертного исследования с учетом признания дома аварийным по зарегистрированному праву составляет – <данные изъяты> руб. Рыночная стоимость комнаты № на даты проведения исследования с учетом аварийности на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату первой приватизации в ценах на дату проведения исследования составляет <данные изъяты>.

Средняя стоимость услуг агентства по подбору жилого помещения для приобретения в собственность и сопровождения сделки купли-продажи в пределах г. Барнаула, а также стоимость услуг по переезду в пределах г. Барнаул с учетом работы грузчиков составляет: услуги агентства – <данные изъяты> руб., услуг по переезду – <данные изъяты> руб.

Вышеприведенное заключение судебной экспертизы сторонами не оспорено, содержит полные ответы на поставленные судом вопросы, выполнено экспертом, имеющим соответствующий стаж работы и образование, необходимые для производства данных видов работ, эксперт предупрежден по ст. 307 УК РФ за заведомо ложное заключение. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, в связи с чем суд принимает данное заключение в качестве доказательства по настоящему делу.

При определении размера возмещения суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Вместе с тем, Федеральным законом от 27.12.2019 №473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» (далее Федеральный закон от 27.12.2019 №473-ФЗ) статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности, у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Федеральный закон от 27.12.2019 №473-ФЗ вступил в действие 28.12.2019 и применяется к правоотношениям, возникшим после вступления его в силу.

Таким образом, из анализа указанных норм следует, что в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи после признания дома аварийным, граждане имеют право на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими данного имущества. В случае если стоимость приобретения не превышает рыночную стоимость квартиры и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, то в силу положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ рыночная стоимость и компенсация за непроизведенный ремонт включаются в состав возмещения.

Как следует из материалов дела, истец приобрел спорное жилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в силу положений ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, соответственно, истец имеет право на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость приобретения им данного имущества.

Таким образом, принимая во внимание, что установленная заключением эксперта рыночная стоимость квартиры, компенсация за непроизведенный ремонт, стоимость услуг риэлтора и услуг по переезду (<данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты> = <данные изъяты> руб.), предусмотренные ч.7 ст. 32 ЖК РФ в составе возмещения, превышают стоимость приобретения ФИО1 комнаты (<данные изъяты> руб.), то в пользу истца не может быть взыскана сумма, превышающая цену договора купли-продажи.

В связи с чем, суд устанавливает выкупную стоимость комнаты № по ...., в размере <данные изъяты> руб., в пользу истца подлежит взысканию сумма возмещения <данные изъяты> руб.

Стоимость услуг риэлтора и услуг по переезду входит в общий размер возмещения в силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и не подложит самостоятельному взысканию.

Истцом заявлено требование о возложении на ответчика обязанности заключить соглашение о выкупе жилого помещения. Вместе с тем, для восстановления нарушенного права истца суд полагает возможным возложить на КЖКХ г.Барнаула обязанность по выплате ФИО6 возмещения стоимости жилого помещения в заявленном размере. Данное решение будет являться основанием для выполнения обязанности Комитетом по изъятию спорной квартиры, в связи с чем требование о возложении на ответчика обязанности заключить соглашение излишне заявлено и не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.204, ч.2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает необходимым установить ответчику срок для выплаты возмещения за квартиру - в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

С учетом длительности неисполнения ответчиком обязательств, характера правоотношений, наличия угрозы для проживания в комнате, в целях защиты прав и законных интересов собственника жилого помещения, установленный судом срок является достаточным для исполнения решения суда, соответствует принципам разумности и справедливости.

Согласно пп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

На основании указанного правового регулирования право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., подлежит прекращению после выплаты всей суммы возмещения, с последующей передачей указанного жилого помещения в муниципальную собственность.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в части.

В силу ст.ст. 94, 98 ГПК РФ с Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить в части.

Возложить обязанность на Комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула выплатить ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) возмещение за изымаемое жилое помещение по адресу: ...., в сумме <данные изъяты> рублей, в течение <данные изъяты> месяцев после вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) на жилое помещение по адресу: ...., после выплаты возмещения в полном объеме.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования городской округ г. Барнаула на жилое помещение по адресу: ...., после выплаты возмещения в полном объеме.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета жилищно – коммунального хозяйства г.Барнаула в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме через Центральный районный суд г. Барнаула.

Судья Ю.В. Щиголева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>