Дело № 2а-3244/2022
УИД: 39RS0001-01-2022-002918-16
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 октября 2022 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе
председательствующего судьи Кузовлевой И.С.,
при секретаре Ружниковой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», администрации городского округа «Город Калининград» об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором указала, что она на основании определения Арбитражного суда Калининградской области от 09.06.2020 по делу № А21-15149/2019 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности 16%, по адресу: <адрес> (далее – объект), право собственности на который зарегистрировано 03.08.2020. Собственником земельного участка является администрация городского округа «Город Калининград». В феврале 2022 года она обратилась в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по предоставлению указанного земельного участка в аренду, для завершения строительства. В конце марта 2022 года ею получено решение административного ответчика об отказе в удовлетворении заявления. В обоснование отказа административный ответчик указал, что ранее спорный земельный участок предоставлялся предыдущим собственникам объекта в аренду для завершения строительства и она не является лицом, указанным в пп.пп. 1, 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то есть у нее нет права на получение земельного участка в аренду. 06.09.2021 ей также было отказано в удовлетворении аналогичного заявления и после получения такого отказа 10.01.2022 она обратилась к административному ответчику с заявлением, в котором, ссылаясь на полученный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, просила провести оценку рыночной стоимости объекта, а также направить в суд исковое заявление об изъятии объекта, путем продажи с публичных торгов. Письмом от 03.02.2022 в удовлетворении ее заявления было отказано с указанием на то, что обращение в суд с иском об изъятии объекта является правом административного ответчика, а не его обязанностью. Между тем, она оплачивает администрации плату за пользование спорным земельным участком. Таким образом, для административного истца сложилась ситуация правовой неопределенности, при которой она, являясь собственником объекта недвижимости незавершенного строительства и оплачивая собственнику земельного участка арендную плату, не может получить спорный земельный участок в аренду для завершения строительства. Обращаться в суд с иском об изъятии объекта административные ответчики не желают. Как видно из имеющихся у административного истца документов, до инициированной ею судебной процедуры распределения имущества ликвидированного юридического лица ООО «Эверест Строй» указанное общество являлось собственником объекта и арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору о его изменении и дополнении. В связи с окончанием 04.09.2018 срока аренды земельного участка администрация 03.09.2018 уведомила общество о прекращении действия договора аренды и обратилась в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника. Определением Арбитражного суда Калининградской области от 07.11.2019 по делу № А21-1229/2019 производство по указанному делу было прекращено в связи с тем, что ООО «Эверест Строй» было исключено Межрайонной ИФНС России № 1 по Калининградской области из ЕГРЮЛ. Следствием исключения общества из ЕГРЮЛ стало обращение административного истца в суд с заявлением о распределении имущества ликвидированного юридического лица. Позиция административного ответчика, изложенная в оспариваемом отказе, основана на неправильном применении норм материального права. Действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности административному истцу и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 году срока действия ранее заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства. Отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов. Просит суд признать незаконным решение комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 22.03.2022, оформленное в виде «Уведомления об отказе в предоставлении муниципальной услуги (код услуги 028-68/у)» от 22.03.2022 № №; обязать комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» заключить с административным истцом без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Административный истец ФИО1 в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще.
Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал административные исковые требования по изложенным в административном исковом заявлении основаниям. Дополнительно пояснил, что требования подлежат удовлетворению, поскольку налицо правовая неопределенность, что стороной административных ответчиков не отрицается. Мы имеем зарегистрированное никем не оспоренное право собственности на объект незавершенного строительства, оспариваемый отказ и наличие арендной платы за земельный участок. Имея в собственности объект недвижимости, административный истец не может его использовать по назначению. Договор аренды земельного участка, за пользование которым она платит арендную плату, не оформлен. Административные ответчики самоустранились от предоставления земельного участка в аренду. По этому вопросу уже высказался Верховный Суд РФ. Оформив земельный участок, ФИО1 получит возможность завершить строительство. Решением Московского районного суда г. Калининграда по делу № 2-2048/2022 администрации было отказано в иске о признании права отсутствующим. Отказ в изъятии послужил толчком для обращения в администрацию за предоставлением земельного участка в аренду, а затем в суд. Предыдущий отказ они не оспаривали, так как в нем шла речь об изъятии земельного участка. Объект принадлежит Сальниковой с 2020 года. Сторона административных ответчиков не предлагает иного разрешения возникшей ситуации, при этом обвиняя его доверителя в злоупотреблении правом. Все заявления предыдущих собственников объекта самой же администрацией и удовлетворялись. Предыдущий арендатор приступил к строительству, им было получено разрешение на строительство объекта. К строительству приступили в 2018 год, но разрешение на строительство не было реализовано по независящим от общества обстоятельствам. Объект есть, собственник есть, земельные отношения не оформлены. Администрация злоупотребляет своими правами и не разрешает правовую неопределенность, не удовлетворяя заявление собственника, не предлагает свое решение. Нарушение единообразия применения судебной практики влечет отмену решения суда вышестоящими судами. Доводы административных ответчиков выходят за рамки оспариваемого отказа.
Представитель административных ответчиков комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» и администрации городского округа «Город Калининград» ФИО3, действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения административных исковых требований. Поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на административное исковое заявление, и указала, что оспариваемый отказ является законным и обоснованным. ФИО1 – собственник объекта незавершенного строительства, но если смотреть на положения Земельного кодекса РФ и Административного регламента, она не подпадает под указанные категории. Земельный участок получен предыдущим собственником по иному основанию, имущество приобретено административным истцом по решению суда в связи с распределением имущества ликвидированного должника. Собственником объекта незавершенного строительства до этого являлось ООО «Эверест Строй», к которому было предъявлено исковое заявление об изъятии недвижимого имущества, но общество было ликвидировано. Решение о ликвидации юридического лица ФИО1 не оспаривала. В данной ситуации имеется недобросовестное поведение административного истца. Ранее на этот объект с той же степенью готовности по решению суда право собственности было признано за ООО «Зеленогорье», затем в 2013 году его приобрело ООО «Эверест Строй», затем были сделки, когда объект передавался другим лицам, возможно аффилированным. В 2018 году право собственности на объект вновь приобрело ООО «Эверест Строй», учредителем которого являлась административный истец. ФИО1 не могла не осознавать, что договор аренды для завершения строительства уже был заключен и у нее есть несколько месяцев, чтобы достроить объект. Права на обращение с заявлением о предоставлении земельного участка у административного истца не было. Ни ООО «Эверест Строй», ни ФИО1 земельный участок по акту приема-передачи в администрацию не возвратили, до его возврата начисляются арендные платежи. Законом предусмотрено право обратиться за изъятием, но это не единственный предусмотренный законом способ. Администрация вправе подать исковое заявление об освобождении земельного участка и передаче его собственнику. Решение Московского районного суда г. Калининграда в силу не вступило и не имеет преюдициального значения для настоящего дела. Администрация рассматривает заявление в соответствии с теми нормами права, которые в нем указаны и не имеет права выйти за пределы заявленных требований. На администрацию возложены обязанности выяснить обстоятельства предоставления земельного участка, дать оценку соответствию объекта недвижимости, соразмерности. ФИО1 ранее тоже обращалась за предоставлением земельного участка как директор и учредитель ООО «Эверест Строй», но сейчас она не входит в круг заявителей, установленный Административным регламентом. Ничего ей не мешало заняться строительством объекта с 2013 года. В Российской Федерации действует не преюдициальное право и правоприменительная практика основана на обстоятельствах, установленных в ходе каждого конкретного дела, один из судебных актов, на который ссылается представитель административного истца, касается ИЖД. Наивно полагать, что лицо, видя разрешенное использование под МКД и разрешительные документы, не понимает, что в течение двух месяцев не достроит объект.
Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.
Так, в соответствии с положениями указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из перечисленных в указанной статье оснований, в том числе, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п. 1).
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для завершения строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ).
В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а также в п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ.
В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пп. 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пп. 2).
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Также Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 ст. 34 указанного Федерального закона установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).
Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Федеральным законом № 171-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 с 03.08.2020 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, по ул. <адрес>, с разрешенным использованием: под строительство многоквартирных жилых домов с этажностью 5-12 этажей, для многоквартирной застройки.
22.02.2022 административный истец обратилась в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» с заявлением о предоставлении в порядке пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ в аренду без проведения торгов земельного участка под принадлежащим ей объектом незавершенного строительства для завершения его строительства.
Ответом комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» № № от 22.03.2022 в предоставлении муниципальной услуги заявителю было отказано на основании п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, п. 2.10.2 Административного регламента администрации городского округа «Город Калининград» по предоставлению земельного участка под объект незавершенного строительства, утвержденного постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 15.06.2016 № №
Из материалов дела видно, что ранее спорный земельный участок предоставлялся в аренду сроком до 26.11.2016 ООО «Эверест Строй» на основании постановления администрации городского округа «Город Калининград» № № от 26.11.2013 по договору на передачу в аренду городских земель № № от 26.12.2013 под неоконченный строительством объект – многоярусную автостоянку с автосервисом и автомойкой строительство административно-хозяйственной базы. Исходя из характеристик земельного участка, указанных в договоре, на нем расположен объект незавершенного строительства, общей площадью № кв.м, выстроенный на 16%.
Сам объект возведен на земельном участке ООО «Зеленогорье» и право собственности на него признано за обществом решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.08.2021 по делу № А21-4417/2012 и приобретено ООО «Эверест Строй» по результатам торгов в рамках конкурсного производства.
26.02.2014, 19.12.2014, 29.12.2014 были заключены соглашения об уступке прав и обязанностей по договору, в соответствии с которыми права и обязанности арендатора перешли к ООО «Содалит», ООО «Аквамарин», ООО «ДОМ».
Во исполнение решения Арбитражного суда Калининградской области от 02.06.2014 по делу № А21-3008/2014 по иску ООО «Эверест Строй» на основании постановления администрации городского округа «Город Калининград» № 1822 от 25.11.2014 заключено соглашение об изменении и дополнении договора на передачу в аренду городских земель от 30.01.2015, в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка изменен на вид «под строительство многоквартирных жилых домов с этажностью 5-12 этажей» и на арендатора возложена обязанность осуществить снос неоконченного строительством объекта.
19.08.2015 на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» между администрацией городского округа «<адрес>» и ООО «ДОМ» заключен договор аренды земельного участка № сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Исходя из характеристик земельного участка, указанных в договоре, на нем расположен объект незавершенного строительства, общей площадью 286,7 кв.м, степень готовности - 16%.
В соответствии с соглашением об изменении и дополнении указанного договора аренды земельного участка от 03.05.2018 права и обязанности арендатора перешли к ООО «Эверест Строй».
По сведениям ЕГРН в настоящее время земельный участок свободен от прав третьих лиц.
14.07.2019 ООО «Эверест Строй» исключено из ЕГРЮЛ ввиду наличия в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице, в отношении которых внесена запись о недостоверности.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 09.06.2020 по делу № А21-15149/2019 завершена процедура распределения обнаруженного имущества ООО «Эверест Строй» и его имущество – объект незавершенного строительства, площадью застройки № кв.м, степень готовности – 16%, распределено в пользу учредителя ФИО1
Установленные по делу обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что административный истец не приобрела право собственности на объект незавершенного строительства по результатам публичных торгов, а испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства предыдущим собственникам этого объекта (в том числе ООО «Эверест Строй», которым 18.06.2018, то есть за два месяца до истечения срока действия договора аренды, было получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома №), тем самым, она не удовлетворяет требованиям пп.пп. 1, 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и не относится к лицам, которым в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Вопреки доводам административного истца, администрация городского округа «Город Калининград» в 2019 году воспользовалась своим правом на обращение в суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника, однако определением Арбитражного суда Калининградской области от 07.11.2019 по делу № А21-1229/2019 производство по делу прекращено ввиду исключения ответчика ООО «Эверест Строй» из ЕГРЮЛ, тем самым процедура изъятия объекта не была завершена по независящим от администрации причинам.
Анализируя основания оспариваемого отказа, суд приходит к выводу о том, что уполномоченный орган обоснованно исходил из правовых норм, указанных в заявлении ФИО1, отказ является законным, мотивированным, основанным на положениях законодательства, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения, и не может быть признан нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, у которой не возникло права на обращение за оказанием соответствующей муниципальной услуги.
Мнение административного истца об обратном представляется суду ошибочным.
ФИО1, являясь директором и единственным участником ООО «Эверест Строй», не исполнившего существенные условия договора аренды земельного участка и не завершившего строительство объекта, приобретая объект незавершенного строительства при очевидном отсутствии правовой возможности урегулировать земельные отношения, должна была осознавать возможные риски, связанные с приобретением данного объекта недвижимого имущества, тогда как ограничения, предусмотренные ст. 10 ГК РФ, устанавливают пределы осуществления гражданских прав и являются гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
При таком положении, в удовлетворении административных исковых требований надлежит отказать в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 – отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 21 октября 2022 года.
Судья: