УИД 93RS0№-67
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 августа 2025 года г. Мариуполь,
Донецкая Народная Республика
Орджоникидзевский районный суд г. Мариуполя Донецкой Народной Республики в составе:
председательствующего судьи Ахтямовой Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Якубовой Е.С.,
представителя истца ФИО1 ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании действительным перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи, государственной регистрации права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи, государственной регистрации права собственности.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, согласно указанному договору ответчик продал истцу недвижимое имущество, а именно двухкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м, жилой площадью 31,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, которая принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается извлечением о регистрации права собственности на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированное частным нотариусом Мариупольского городского нотариального округа ФИО6, номер записи: № в книге: №. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан Акт приема-передачи, согласно которому ответчик передал в собственность истцу недвижимое имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, технический паспорт и иную, касающуюся вышеуказанной квартиры, документацию, а истец выплатил ответчику денежные средства в размере 640 340 гривен.
ДД.ММ.ГГГГ началась Специальная Военная операция по демилитаризации и денацификации государства Украина, что объективно воспрепятствовало зарегистрировать переход права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество Украины. В результате боевых действий в квартиру было прямое попадание. Истец, как владелец имущества, в текущий момент несет бремя расходов по восстановлению квартиры и приведению ее к эксплуатационному состоянию, включая расходы по оплате коммунальных платежей.
Фактически владение вышеуказанной квартиры с ДД.ММ.ГГГГ осуществлялось истцом на основании договора аренды с правом последующего выкупа, заключенного между истцом и ответчиком, что может быть подтверждено свидетелями.
Также факт раннего владения вышеуказанной квартирой подтверждается фототаблицей, в которой запечатлены элементы квартиры и фактическое нахождение истца в ней.
Истец неоднократно обращалась к ответчику с просьбой о необходимости совместного обращения в органы регистрации, для регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, на что ответчик сообщала, что уехала из <адрес> и неоднократно обещала приехать и вместе с истцом обратиться в орган регистрации прав на недвижимое имущество.
Ответчику было направлено уведомление о необходимости явки в МФЦ и предложено явиться в 08:00 ч. по Московскому времени ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ, расположенный по адресу: <адрес> целью подачи документов для регистрации вышеуказанной квартиры, однако ответчик в указанное время не явился.
ДД.ММ.ГГГГ истцом самостоятельно был подан пакет документов в МФЦ, расположенный по адресу: <адрес>, с целью проведения государственной регистрации права собственности и постановки вышеуказанной квартиры на кадастровый учет, в результате чего вышеуказанная квартира была поставлена на кадастровый учёт и присвоен кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ регистратором вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности с рекомендацией обратиться в суд за признанием права собственности на недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ через электронный почтовый ящик ответчику было направлено повторное уведомление о необходимости явки на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество 08:00 ч. по Московскому времени. ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ, расположенный по адресу: <адрес>, которое она также проигнорировала. ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом с уведомлением ответчику было направлено требование о необходимости явки на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество 08:00 ч. по Московскому времени ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ, расположенный по адресу: <адрес>, которое она также проигнорировала, что дает основания полагать об уклонении ответчика от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ регистратором вынесен отказ в государственной регистрации права собственности, так как не устранены обстоятельства, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ истцом повторно был подан пакет документов в МФЦ, расположенный по адресу: <адрес>, с целью проведения государственной регистрации права собственности, но регистратор приостановил государственную регистрацию права собственности с рекомендацией обратиться в суд за признанием права собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на вышеуказанную квартиру, так как ответчик уклоняется от явки в отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республики.
Иного способа защиты права истец не имеет, поэтому вынуждена обратиться с данным иском в суд.
Поскольку правоотношения, возникшие ДД.ММ.ГГГГ связанным с оформлением договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, совершены на территории Украины и квартира располагалась на территории Украины, подлежат применению нормы государства Украины.
Истец и ответчик изъявив обоюдное желание, руководствуясь действующим на момент совершения сделки законодательством, достигли соглашения по всем существенным условиям договора, заключили договор купли-продажи, согласно указанному договору ответчик продал истцу недвижимое имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истицу. Факт исполнения сторонами подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ответчиком и истцом, а так же видеофайлом, на котором ответчик подтверждает факт продажи вышеуказанной квартиры истцу.
После начала Специальной Военной операции по демилитаризации и денацификации государства Украина государственные органы власти и частные нотариальные конторы закрылись и больше не возобновляли свою деятельность.
ДД.ММ.ГГГГ город Мариуполь полностью перешёл под юрисдикцию Донецкой Народной Республики. Стороны не имели возможность зарегистрировать договор купли- продажи в государственном реестре недвижимости так как органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, фактически не вели свою деятельность в г. Мариуполе и близлежащих районах вплоть до ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, договор между истцом и ответчиком заключен с соблюдением действовавшего законодательства Донецкой Народной Республики и Российской Федерации. Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.
На основании изложенного, истец просила признать действительным переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на недвижимое имущество: двухкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м, жилой площадью 31,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер № от ФИО2 к ФИО1, произвести государственную регистрацию права собственности недвижимого имущества, двухкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м, жилой площадью 31,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер № по договору кули-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1.
Истец ФИО1 на судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования и просил их удовлетворить, предоставил пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении и дополнительно указал, что истец с февраля 2020 года проживала в спорной квартире, сначала по договору аренды, а потом они договорились с собственником, что истец выкупит квартиру с рассрочкой. На момент заключения договора купли-продажи квартира стоила 1664884 руб. Договор был заключен с рассрочкой до 12 платежей до ДД.ММ.ГГГГ. Сумма вся была передана, в этот же день между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, переданы оригиналы документов, ключи от квартиры. Между истцом и ответчиком была договоренность, что в 20 числах ответчик найдет нотариуса и они зарегистрируют договор в установленном законом порядке. Между ними были договорные отношения и ни что не предвещало каких-либо непорядочных действий между ними, это была обоюдная договоренность. В этой квартире сейчас жить невозможно, ее потихоньку восстанавливают. Во время боевых действий в данную квартиру был сильный прилет. Ответчик до мая 2022 года была еще в г. Мариуполе, с середины мая 2022 года ответчик уже не выходила на связь. Они ее нашли через телеграмм, но она говорит, что она не может пока приехать. В целях защиты своего владения она также направила доверенность на представление ее интересов на истца. Ответчик не отрицает совершение сделки, признает исковые требования. Но на текущий момент она не может приехать.
Ответчик ФИО2 на судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в письменном отзыве указав, что действительно между ней и истцом был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому она продала, принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, проспект М.Ж., <адрес>. После окончания боевых действий нотариусы не работали и возможности зарегистрировать договор купли-продажи не было. В середине мая 2022 года она по семейным обстоятельствам выехала за пределы г. Мариуполя и не имеет возможности вернуться. Исковые требования признает, последствия признания иска ей поняты.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике и Администрация городского округа Мариуполя на судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, от Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике поступило заявление о рассмотрении дела без участия их представителя.
По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по собственному усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
В силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что неявка лица, извещенного о времени и месте заседания, не является препятствием к рассмотрению иска, принимая во внимание отсутствие каких-либо данных, которые бы свидетельствовали об уважительности причин, препятствующих личному либо через представителя участию в рассмотрении дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.
Выслушав пояснения представителя истца ФИО3, свидетеля ФИО4, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 4 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики», законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Донецкой Народной Республики со дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Поскольку правоотношения между сторонами возникли ДД.ММ.ГГГГ – дата заключения договора купли-продажи с рассрочкой до ДД.ММ.ГГГГ, при разрешении спора следует применять правила Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики от ДД.ММ.ГГГГ №, вступившего в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение, переход или прекращение прав на имущество, которая подлежит государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Согласно статье 659 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно статье 660 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 2 статьи 542). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно переходным положениями пункта 18 статьи 1642 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики (в редакции с изменениями внесенными Законом от ДД.ММ.ГГГГ №-IIНС), до ДД.ММ.ГГГГ договоры продажи недвижимости, договоры продажи предприятия, договоры дарения недвижимого имущества, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества, договоры аренды здания или сооружения (на срок более трех лет), договоры аренды предприятия (на срок более трех лет), договоры доверительного управления недвижимым имуществом подлежат обязательному нотариальному удостоверению и считаются заключенными с момента такого удостоверения, если иное не установлено законом.
Таким образом, действующее на момент сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости гражданское законодательство прямо устанавливало императивную норму (требование) об условии заключения договоров, связанных с отчуждением недвижимости - их нотариальное удостоверение.
На основании статьи 212 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате (часть 1).
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, предусмотренных законом;
2) в случаях, указанных в соглашении сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (часть 2).
В соответствии с частью 3 статьи 212 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным в соответствии с частью 2 данной статьи, то несоблюдение нотариальной формы влечет ее ничтожность.
Статьей 214 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики определено, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (часть 1).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с судебным решением (часть 2).
Исходя из приведенных норм закона суд вправе признать сделку действительной, подлежащую нотариальному удостоверению, в случае если одна из сторон уклоняется от обращения к нотариусу за таким удостоверением. Однако по смыслу правовых норм данная сделка не должна иметь иных правовых изъянов и факт уклонения стороны от совершения юридически значимого действия должен быть установлен в ходе судебного разбирательства.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 (фамилия изменена на ФИО1 в связи с заключением брака ДД.ММ.ГГГГ) был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, согласно которому ответчик продал истцу недвижимое имущество, а именно двухкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м, жилой площадью 31,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 3 договора стоимость квартиры составляет 640 340 гривен, из них 100 340 гривен покупатель оплачивает продавцу в момент заключения настоящего договора, а остальную часть 540000 гривен покупатель обязуется оплатить продавцу равными частями не позднее 18 числа каждого месяца в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Из пункта 12 договора купли-продажи следует, что квартира передается в полное распоряжение покупателю ДД.ММ.ГГГГ.
Спорная квартира принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного государственным нотариусом ФИО6, зарегистрированного в реестре за №, что подтверждается Извлечением о регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № и сведениями, предоставленными филиалом ППК «Роскадастр» по ДНР от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан Акт приема-передачи, согласно которому ответчик передал в собственность истцу недвижимое имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В указанном Акте приема-передачи продавец своей подписью подтверждает факт продажи квартиры покупателю за 640 340 руб., претензий по принятию квартиры покупатель не имеет. Продавец передал покупателю технический паспорт, а также иные документы на квартиры.
Вышеуказанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нотариально не удостоверен.
Истцом в материалы дела представлены правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт на квартиру в оригинале.
К материалам дела приобщена видеозапись обращения ответчика ФИО2, согласно которой она подтверждает заключение данного договора купли-продажи, каких-либо претензий к истцу не имеет.
Свидетель ФИО4 в судебном заседании пояснил, что с истцом они являются соседями. В квартиру истца был прилет и там были значительные повреждения, в связи с чем истец в настоящее время там не проживает, но у нее имеются там личные вещи. Истец проживала в данной квартире с 2020 года сначала по договору аренды, далее она эту квартиру выкупила. При заключении договора купли-продажи с рассрочкой он не присутствовал. После окончания боевых действий, помог ей забрать часть личных вещей с квартиры.
Таким образом, по законодательству, действующему на территории Донецкой Народной Республики как на момент заключения между ФИО2 и ФИО1 не удостоверенного нотариально договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, нотариальное удостоверение договора купли-продажи являлось обязательным условием его действительности.
Как пояснил представитель истца ФИО3 в судебном заседании, истец не мог оформить сделку надлежащим образом, поскольку нотариусы и регистрирующие органы с начала СВО не осуществляли свою деятельность. После вхождения в состав России нотариусы ДНР тоже не работали. Ответчик до середины мая 2022 года находилась на территории г. Мариуполя, потом уехала. Сейчас не может приехать для оформления сделки по неизвестным причинам, но исковые требования признает.
Принимая во внимание изложенное, не удостоверенный нотариально договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 является недействительным, а, следовательно, право собственности у истца по данной сделке не возникло.
Для признания сделки, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, действительной, юридически значимыми обстоятельствами является установление реальности намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из ее сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.
Обязательному установлению по данной категории дел подлежит факт безвозвратности уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки и утрата стороной возможности по каким-либо причинам нотариально удостоверить сделку. С этой целью, среди прочего, выяснению подлежит, по каким причинам сделка не была нотариально удостоверена, действительно ли сторона уклонилась от ее удостоверения и утрачена ли такая возможность. Кроме того, само по себе нежелание стороны нотариально удостоверять договор, не является основанием для применения статьи 214 ГК ДНР.
Из пояснений в судебном заседании представителя истца и пояснений ответчика из видеозаписи установлено, что ответчик ФИО2 постоянно проживает за пределами Российской Федерации, гражданином Российской Федерации не является, что исключает для нее возможность проведения совместных действий по удостоверению заключённого договора купли-продажи спорной квартиры, и как следствие отсутствует юридическая возможность заключить сделку купли-продажи на территории Донецкой Народной Республики и зарегистрировать переход прав на объект недвижимости.
Таким образом, разрешая спорные правоотношения, суд исходит из того, что договор купли-продажи заключённый ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, в нарушение положений статьи 1642 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики, не был нотариально удостоверен, в связи с чем не отвечает требованиям действительности сделок, не влечет правовых последствий, поэтому оснований для признания сделки купли-продажи заключенной и признании за истцом права собственности на спорную квартиру не имеется.
Довод представителя истца ФИО3 о том, что проведение нотариального удостоверения сделок на момент заключения договора купли-продажи являлось невозможным ввиду отсутствия на территории города Мариуполя сформированных и осуществляющих деятельность нотариальных органов и нотариусов, имеющих соответствующие полномочия, являются несостоятельными, так как в соответствии с подпунктом 1.4 пункта 1 Приказа Министерства юстиции Донецкой Народной Республики «Об изменении территории деятельности нотариусов в Донецкой Народной Республике» от ДД.ММ.ГГГГ № ОД, в Мариупольском городском нотариальном округе профессиональную нотариальную деятельность осуществляли нотариусы Донецкой Народной Республики.
Кроме того, суд отмечает, что декларацией о суверенитете Донецкой Народной Республики от ДД.ММ.ГГГГ Донецкая Народная Республика провозглашена суверенным государством.
ДД.ММ.ГГГГ Верховным Советом Донецкой Народной Республики принята Конституция Донецкой Народной Республики.
Город Мариуполь входящий в юридические границы Донецкой области, а также в состав Донецкой Народной Республики, до ДД.ММ.ГГГГ являлся временно оккупированным вооруженными силами Украины.
Как пояснил представитель истца ФИО3 продавец ФИО2 в мае 2022 года находилась в г. Мариуполе, то есть после освобождения города Мариуполя. В этой связи, возможность выезда в другие города на территории Донецкой Народной Республики для нотариального удостоверения сделки не имелась.
Обязательное нотариальное удостоверение договоров по отчуждению недвижимого имущества в Донецкой Народной Республики с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ требовалось в соответствии с пунктом 18 статьи 1642 Гражданского Кодекса Донецкой Народной Республики.
На территории Донецкой Народной Республики до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента вхождении республики в состав Российской Федерации действовало Временное положение о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем и финансированию терроризма, утвержденное Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно пункту 4.3 данного порядка сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 300 000 руб. либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 300 000 руб., или превышает ее.
ДД.ММ.ГГГГ во исполнение указанного Временного порядка Приказом Министерства финансов Донецкой Народной Республики № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена Инструкция «О предоставлении в Уполномоченный орган информации предусмотренной Временное положение о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем и, финансированию терроризма», согласно пункту 1.6 которого нотариусы предоставляют в Министерство финансов Донецкой Народной Республики информацию о сделках с денежными средствами или иным имуществом, в отношении которых, при реализации правил внутреннего контроля, возникают подозрения об их осуществлении в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма.
Указанное положение направлено на защиту прав и законных интересов граждан, общества и республики путем создания правового механизма противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма и регулирует отношения граждан, проживающих на территории Донецкой Народной Республики, иностранных граждан и лиц без гражданства, юридических лиц (в том числе их представительств и филиалов), осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, а также республиканских органов, осуществляющих контроль на территории Донецкой Народной Республики за проведением операций с денежными средствами или иным имуществом, в целях предупреждения, выявления и пресечения деяний, связанных с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, и финансированием терроризма.
Кроме того, Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации», с ДД.ММ.ГГГГ установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемых (исполняемых) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении российских юридических лиц и физических лиц. Вышеуказанные сделки могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций).
Согласно подпункту «б» пункта 5 Указа Президента Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ № «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами», порядок осуществления (исполнения) сделок (операций), предусмотренный Указом Президента №, не распространяется на сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества гражданами иностранных государств, совершающих недружественные действия, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа «С», режим которого установлен в соответствии с пунктом Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
Пунктом 2 выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № разрешено резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента РФ №.
Также, Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об особенностях осуществления государственной регистрации юридических лиц, имеющих место нахождения на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, и прав таких юридических лиц на недвижимое имущество» до 1 января 2028 года запрещается осуществление государственной регистрации прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, находящееся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, без специального разрешения на ее осуществление.
Из материалов дела видно, что право собственности ФИО2, являющегося гражданином недружественного иностранного государства – Украина, на спорную квартиру не подлежит регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, что исключает возможность распоряжения данным недвижимым имуществом ввиду наличия соответствующих запретов и ограничений.
В этой связи, довод представителя истца об уклонения стороны от нотариального удостоверения сделки в условиях фактического исполнения условий договора, несостоятельна, поскольку в данном случае применению подлежат специальные переходные положения законодательства Донецкой Народной Республики, регулирующие имущественные отношения на территории республики, в условиях финансового контроля сделок по отчуждению недвижимого имущества, предусмотренного Временным положением о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, утвержденным Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от ДД.ММ.ГГГГ №.
Вопреки доводам представителя истца ФИО3, фактическое исполнение сделки купли-продажи недвижимого имущества (оплата стоимости объекта), совершенной в ненадлежащей форме, без нотариального удостоверения и проведения специальной процедуры финансового контроля, то есть совершенной с правовыми изъянами, не является юридически значимым для признании сделки действительной и признании права собственности, и не может повлечь удовлетворение иска.
Обращение истца в суд с настоящими требованиями направлены на преодоление законом предусмотренной процедуры оформления сделок по возникновению, изменению и прекращению прав на недвижимое имущество в Донецкой Народной Республике в переходное время, а также на преодоление юридических препятствий в отчуждении недвижимого имущества лицами, выехавшими на постоянное место жительства в недружественные страны.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, проспект М.Ж., <адрес> не является заключенным и не создает прав и обязанностей для сторон, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения требований истца как о признании действительным перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества, так и государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи.
При таких обстоятельствах, суд не принимает признание исковых требований истца ФИО1 ответчиком ФИО2, поскольку оно противоречит закону.
Поскольку исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, то, исходя из положений статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании действительным перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на недвижимое имущество, квартиры, общей площадью 63,3 кв.м, жилой площадью 31,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, от ФИО2 к ФИО1, государственной регистрации права собственности недвижимого имущества, квартиры, общей площадью 63,3 кв.м, жилой площадью 31,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Донецкой Народной Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Мариуполя Донецкой Народной Республики.
Председательствующий Э.С. Ахтямова
Мотивированное решение изготовлено 15.08.2025 года.